Дело № 2-1059/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Гулькевичи 06 сентября 2017 года 

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего - Бочко И.А.

при секретаре - Чеботаревой В.Н.,

с участием представителей истца ЗАО «Племзавод Гулькевичский» - ФИО1, доверенность № от 22 мая 2017 года, ФИО2, доверенность № от 16 января 2014 года,

ответчиков – ФИО3, его представителя по заявлению ФИО4, ФИО5 представителя ответчика ФИО6 – ФИО7 по доверенности №, ФИО8, ФИО9, 

рассмотрев в помещении суда в открытом судебном заседании дело по иску ЗАО «Племзавод Гулькевичский» к ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО10, ФИО8, ФИО11, ФИО6, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 , ФИО20, ФИО9, ФИО21 о переводе прав и обязанностей покупателя земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, взыскании денежных средств, 

у с т а н о в и л:

Истец ЗАО «Племзавод Гулькевичский» обратилось в суд с иском к ФИО5 ФИО3, в котором просило перевести на ЗАО «Племзавод Гулькевичский» права и обязанности покупателя долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по всем сделкам, заключенным между ФИО5 и участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в период с 07 апреля 2015 года до даты подачи настоящего иска (31 мая 2017 года), включая права и обязанности покупателя 1/811 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, приобретенную ФИО5 по мировому соглашению, заключенному между ФИО3 и ФИО5 в рамках гражданского дела № 2-329/2015; 

взыскать с ЗАО «Племзавод Гулькевичский» в пользу ответчика ФИО5 денежные средства в размере общей стоимости приобретенных им у иных участников долевой собственности земельных долей в земельном участке с кадастровым номером № в период с 07 апреля 2014 года до даты подачи настоящего иска (31 мая 2017 года), включая фактически понесенные расходы по оплате государственной пошлины за регистрацию прав ФИО5.;

прекратить право собственности ФИО5 на приобретенные ею у участников долевой собственности доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, включая право собственности на 1/811 долю, приобретенную по мировому соглашению, заключенному между ФИО3 и ФИО5 в рамках гражданского дела № 2-329/2015; 

признать право собственности ЗАО «Племзавод Гулькевичский» на зарегистрированные в ЕГРН за ФИО5 земельные доли в праве общей долевой собственности на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> 

указать в решении суда о том, что оно служит основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности ответчика ФИО5 и о праве собственности ЗАО «Племзавод Гулькевичский» на указанные земельные доли.

В обоснование своих требований истец указал, что является арендатором земельного участка, площадью 30007000 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> на основании договора аренды от 19 июня 2007 года. Арендодателями и собственниками указанного земельного участка являлись 733 человека, в том числе ФИО3 Как арендатор истец имел преимущественное право на приобретение долей в праве на земельный участок, приобретал их. Истцом проводились мероприятия по проведению собрания в связи с истечением срока договора аренды. 14 марта 2017 года в адрес истца поступило уведомление одного из сособственников земельного участка (ФИО5 который не являлся собственником долей на дату заключения соглашения об определении долей, об отказе от продления и перезаключения договора аренды. Для выяснения обстоятельств приобретения ФИО5 прав на земельный участок, истец 04 мая 2017 года получил выписку из ЕГРН, из которой узнал об иных лицах, чьи права собственности на момент заключения соглашения об определении долей не существовали. С официального сайта Гулькевичского районного суда истец узнал, что ответчики ФИО3 и ФИО5 в 2015 году заключили мировое соглашение о передаче в собственность ФИО5 1/811 доли в праве на земельный участок с кадастровым номером № в счет погашения долга в размере 454 500 рублей по договору займа от 01 декабря 2013 года, указанное мировое соглашение утверждено определением Гулькевичского районного суда от 02 марта 2015 года по гражданскому делу № 2-329/2015. К участию в данном деле истец не был привлечен, о существовании вышеуказанного спора не знал до 14 марта 2017 года, не мог заявить о своем преимущественном праве на покупку доли ФИО3 Полагает, что мировое соглашение между ФИО3 и ФИО5 необходимо квалифицировать как передачу имущества по соглашению об отступном в обмен на отказ от требования денежных средств по договору займа, что является распоряжением спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения. Ответчик ФИО3, в нарушение преимущественного права истца и остальных участников долевой собственности на покупку продаваемой доли по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, в соответствии со ст. 250 ГК РФ не поставила истца и других сособственников долей в праве общей долевой собственности в известность о своем намерении реализовать принадлежавшую ему долю в праве общей долевой собственности. Приобретение ответчиком ФИО5 доли ФИО3 было направлено на последующее приобретение долей у других участников долевой собственности в обход преимущественного права истца и других сособственников. Истец имеет реальное намерение приобрести принадлежащие ФИО3 доли в спорном земельном участке, приобретенные им в обход преимущественного права. Исходя из цены обязательства ФИО3 в 454 500 рублей, размера предоставленного им отступного в виде 1/811 доли (или 3,7 га) в праве на земельный участок, принадлежности ответчику ФИО5 66/4055 долей, что составляет 48,84 долей, считает, что стоимость принадлежащих ФИО5 долей составляет 5 999 400 рублей.

В последующем истец уточнил свои исковые требования, просил перевести перевести на ЗАО «Племзавод Гулькевичский» права и обязанности покупателя долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № по всем сделкам, заключенным между ФИО5 и участниками долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в период с 02 марта 2015 года по 15 мая 2017 года, а именно: между ФИО5 и ФИО21 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО9 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО20 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО19 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО12 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО18 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО17 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО16 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО15 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО14 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО13 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО6 в отношении 1/4055 доли, между ФИО5 и ФИО11 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО8 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО10 в отношении 1/811 доли, между ФИО5 и ФИО6 в отношении 2/811 доли в праве на спорный земельный участок; взыскать с ЗАО «Племзавод Гулькевичский» в пользу ФИО5 исходя из указанных в договорах сумм 5 449 500 рублей.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании пояснила по существу иска, что 14 марта 2017 года истец получил уведомление от ФИО5 об отказе от продления договора аренды. В этот же период ЗАО проводило подготовку к общему собранию в связи с окончанием срока аренды земельного участка, получило выписку из ЕГРП о зарегистрированных правах на участки. В списке дольщиков неоднократно встречалась фамилия ФИО5 и других лиц, не являвшихся дольщиками на момент заключения договора аренды и соглашений об определении долей. При установлении обстоятельств приобретения ФИО5 долей в земельном участке выяснили, что первоначально он приобрел долю по сделке об отступном, утвержденной мировым соглашением Гулькевичского районного суда между ФИО5 и ФИО3. Данной сделкой нарушено преимущественное право истца покупки доли ФИО3, поскольку сделка является возмездной и к ней применяются правила о преимущественной покупке. При данной сделке необходимо уведомлять лиц, имеющих право преимущественной покупке, о намерении совершить сделку. Такое уведомление ответчиками истцу не направлялось. Истцу не были известны условия сделки. В последующем, став участником долевой собственности с нарушением права преимущественной покупки, ФИО5 приобрел доли по договорам купли-продажи у ФИО6, ФИО18, ФИО10, ФИО8, ФИО11, ФИО6, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО19 , ФИО22, ФИО9, ФИО21, права по которым истец также просит перевести на себя. «Племзавод Гулькевичский» не отслеживает движение долей. Ему никто не представлял документы о совершении сделок, об условиях и сторонах сделки. Ведомости начисления арендной платы и ее выплата не могут подменять установленный законом прямой порядок уведомления, который не был соблюден при совершении первой сделки об отступном. 

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования в полном объеме. 

Ответчик ФИО5 иск не признал, пояснил суду, что по смыслу ст. 250 ГК РФ правило преимущественной покупки применяется только к договору купли-продажи. Данная позиция отражена в Информационном письме ВАС РФ от 21.12.2005года № 102 (пункт 7), где прямо указано, что преимущественное право покупки касается случаев купли-продажи и не распространяется на иные случаи отчуждения доли. Правило о преимущественной покупке применяется только к договору купли-продажи, за исключением случаев продажи с публичных торгов, и к договору мены - пункт 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за январь - июль 2014 года. Применение к иным правоотношениям ст. 250 ГК РФ по аналогии, является несостоятельным. Основанием приобретения права на долю в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № является не договор купли-продажи, а утвержденное определением Гулькевичского районного суда от 2 марта 2015 года мировое соглашение, которое необходимо квалифицировать как прекращение обязательств путем отступного. В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества. Мировое соглашение послужило основанием регистрации права на долю в общей долевой собственности за ФИО5 Передача доли в праве собственности на недвижимое имущество в счет исполнения обязательства по своей правовой природе отличается от договора купли-продажи, поскольку действия участников правоотношения направлены на надлежащее исполнение обязательств по договору займа, а не на изменение собственника объекта недвижимости во исполнение воли договаривающихся сторон. Приобретение права собственности на передаваемый по договору уступки прав и обязанностей объект недвижимости является не целью цессионария, а способом получить причитающееся по ранее заключенной сделке, как того требуют положения ст. 309, 310 ГК Российской Федерации. В данном случае со стороны цессионария также отсутствует встречное представление, характерное для договоров купли-продажи и мены. Требование об оспаривании определения Гулькевичского районного суда от 02 марта 2015 года истцом не заявляется. Осуществление государственной регистрации права на долю в праве общей долевой собственности повлекло возможность ему полноправно осуществлять все полномочия, предоставленные участникам общей долевой собственности. Все последующие сделки, а именно покупка долей, производилась им не как третьим лицом, а как участником общей долевой собственности. Истцом пропущен срок исковой давности. Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). Согласно иску, о факте возникновения права долевой собственности у ФИО5 стало известно в марте 2017 года, после получения ЗАО «Племзавод «Гулькевичский» уведомления от ФИО5 в виде отказа от продления договора аренды и получения выписки из ЕГРН от 04.05.2017 года. Истец, являясь участником долевой собственности, одновременно является и арендатором земельного участка с кадастровым номером №, обязанностью которого является своевременная и полная выплата арендной платы. Выдача арендных платежей осуществляется по ведомостям о выдаче арендной платы. В случае изменения состава участников долевой собственности внесение лиц и выдача им арендной платы осуществляется только после предоставления арендатору собственником копий правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов. О факте возникновения права собственности на долю у ФИО5 и основаниях данного возникновения истцу стало известно в апреле 2015 года, он предоставил копии мирового соглашения с утвердившим его определение Гулькевичского районного суда 02.03.2015 года и свидетельства о государственной регистрации права. Копию мирового соглашения представил и ФИО3. Это послужило основание для начисления и выплаты истцом арендной платы ФИО5 и прекращением выплат ФИО3 на одну долю. После покупки каждой доли он предоставлял в ЗАО копии договоров купли-продажи и свидетельств о государственной регистрации. Узнав о наличии приобретения ФИО5 права общей долевой собственности на спорный земельный участок, истцом не были приняты меры по обращению в суд с целью перевода прав и обязанностей покупателя в установленный законом срок. 

Ответчик ФИО8 иск признал, пояснил суду, что не против того, что продал долю ФИО5

Ответчик ФИО9 иск признал, пояснил суду, что по купле-продаже все нормально, он продал свою долю ФИО5 в 2015 году. Никого не уведомлял. 

Ответчик ФИО3 иск не признал, пояснил суду, что должен был по займу, отдал земельную долю по мировому соглашению. Уведомлял Племзавод об этом, доказательств уведомления представить не может. 

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО4 иск не признал, пояснил, что правила ст. 250 ГК РФ не могут применяться к соглашению об отступном. Истцом пропущен срок исковой давности, так как о возникновении прав у ФИО5 на земельные доли истец узнал в 2015 году. 

Представитель ответчика ФИО6 – ФИО7 иск не признал.

Ответчики ФИО10, ФИО11, ФИО23, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, надлежаще уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали. 

Ответчики ФИО3, ФИО20, ФИО11 представили письменное возражение, в котором просили отказать в удовлетворении требований истца по основаниям, изложенным ФИО5 в судебном заседании. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Краснодарскому краю, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился. 

Суд, выслушав участников процесса, допросив свидетеля, изучив материалы дела, приходит к выводу, что исковые требования ЗАО «Племзавод Гулькевичский» обоснованы и подлежат удовлетворению. 

Конституция РФ, закрепляя право частной собственности и раскрывая в статье 35 его конституционное содержание, включающее правомочия иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, выделяет в качестве самостоятельного конституционного права право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю (статья 36, часть 1) и, конкретизируя применительно к данному праву предписание статьи 17 (часть 3), устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляются ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц (статья 36, часть 2).

Из приведенных положений Конституции вытекает обязанность законодателя соблюдать при регулировании земельных отношений, в том числе возникающих в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения, баланс частных и публичных интересов, которые затрагиваются реализацией права частной собственности на землю, на основе конституционного принципа пропорциональности (статья 55, часть 3, Конституции Российской Федерации), с тем чтобы обеспечить охрану законом права частной собственности, как того требует статья 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, и исходя из представлений о земле как основе жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В силу ст. 1 Федерального закона № 101-ФЗ от 24 июля 2002 года «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулирует настоящий Федеральный закон.

В судебном заседании установлено, что ЗАО «Племзавод Гулькевичский» на основании договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения в границах ЗАО «Племзавод Гулькевичский» при множественности лиц на стороне арендодателя от 19 июня 2007 года является арендатором земельного участка сельскохозяйственного назначения общей площадью 30007000 кв.м, с кадастровым номером №, местоположение которого установлено относительно ориентира: 

<

адрес>, расположенного в границах участка. Срок действия договора аренды 10 лет с момента его государственной регистрации, которая произведена 23 августа 2007 года. 

В соответствии с Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается на ряде принципов, в частности, устанавливается принцип преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского фермерского хозяйства на покупку доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Являясь арендатором земельного участка, в силу подпункта 4 пункта 3 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» истец имеет преимущественное право на покупку доли в праве общей собственности на данный земельный участок при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно требованиям статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов (абз. 1 п. 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).

Из материалов дела следует, что 02 марта 2015 года определением Гулькевичского районного суда по гражданскому делу № 2-329/2015 по иску ФИО5 к ФИО3 о взыскании долга по договору займа утверждено мировое соглашение, согласно которому стороны признают, что ответчик имеет задолженность перед Истцом по договору займа от 01 декабря 2013 года б/н в размере 454 500 (четыреста пятьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей; ответчик ФИО3 в счет погашения долга по договору займа от 01 декабря 2013 года б/н в размере 454 500 (четыреста пятьдесят четыре тысячи пятьсот) рублей передает в собственность Истцу, ФИО5 1/811 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общей площадью 30007000 кв.м, границы земельного участка имеют следующее местоположение: 

<

адрес>, что составляет 3,7 га, принадлежащая Ответчику на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи долей в праве общей собственности на земельный участок для сельскохозяйственного производства от 26.01.2015 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 03.02.2015 года сделана запись регистрации №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №, выданное Управлением Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю 03.02.2015 года; истец в свою очередь по настоящему Мировому соглашению принимает в собственность земельную долю, указанную в п. 3 определения и отказывается от своих материально-правовых требований к Ответчику, оставляющих предмет иска, в полном объеме, с момента регистрации права собственности на указанную земельную долю на его имя в Гулькевичском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Исходя из условий заключенного мирового соглашения, суд приходит к выводу, что между ФИО5 и ФИО3 фактически заключено соглашение об отступном, что не оспаривалось ответчиками. 

Передача ответчиком ФИО3 своего права на объект долевой собственности (долю в праве на земельный участок) по соглашению об отступном, и отказ ФИО5 в связи с этим от денежных требований к ФИО3 в сумме 454 500 рублей свидетельствует о возмездном отчуждении ФИО3 своей доли в праве на земельный участок, что опровергает утверждение ответчика ФИО5 об отсутствии со стороны ФИО3 встречного исполнения по сделке.

К возникшим между ФИО5 и ФИО3 правоотношениям подлежат применению нормы ст. 250 ГК РФ и ст. 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о преимущественном праве истца на приобретение доли, то есть правил о письменном уведомлении лиц, имеющих преимущественное право приобретения по возмездной сделке, о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий сделки. 

Отчуждателем ФИО3 каких-либо уведомлений (в письменной форме, путем публикации) о своем намерении на отчуждении земельной доли ни арендатору земельного участка, ни иным участникам долевой собственности не направлялось, что не оспаривалось участниками процесса.

Довод представителя ответчика о том, что отчуждение по соглашению об отступном не подпадает под действие норм о преимущественном праве покупки, поскольку это не договор купли-продажи, является несостоятельным, основанным на неправильном толковании норм права.

Подпунктом 4 п. 3 ст. 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено преимущественное право использующей этот земельный участок сельскохозяйственной организации на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Таким образом, в силу прямого указания закона правило о преимущественном праве покупки действует при совершении любых сделок по возмездному отчуждению долей в праве на земельный участок сельскохозяйственного назначения. Иное толкование данной нормы (применительно только к договорам купли-продажи) влечет утрату правового значения данного установления, поскольку позволяет, заключив иной нежели договор купли-продажи возмездный договор, обойти данное право. 

Аналогичная позиция отражена в п. 7 информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 года № 102, согласно которому квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений ст. 250 ГК РФ. 

Утверждение ответчика ФИО5 о том, что согласно позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в его Информационном письме от 21.12.2005 N 102 (пункт 7), преимущественное право покупки касается случаев купли-продажи и не распространяется на иные случаи отчуждения доли, основан на неправильном толковании данного письма. Указанный довод был положен в основу решения суда первой инстанции по делу, которой было отменено с указанием на то, что квалификация спорных отношений не как отношений купли-продажи не является безусловным основанием для неприменения положений статьи 250 Кодекса.

Исходя из толкования условий мирового соглашения между ФИО5 и ФИО3, в соответствии с правилами ст. 431 ГК РФ передача ФИО3 имущества в собственность ФИО5 по соглашению об отступном в обмен на получение денежных средств должна быть квалифицирована как распоряжение спорным имуществом в виде его возмездного отчуждения, при котором право истца на преимущественную покупку доли нарушено.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации (определение от 28 января 2014 года по делу № 67-КГ13-14) в силу п. 2 ст. 246, п. п. 1, 2 ст. 250 ГК РФ распоряжение участником долевой собственности своей долей, в том числе и способом, приведенном в утвержденном судом мировом соглашении, само по себе не противоречит закону, если не нарушаются права других участников долевой собственности на преимущественное приобретение этой доли.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Аналогичные разъяснения даны в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015 года, согласно которым, в случае нарушения предусмотренного законом преимущественного права покупки какого-либо имущества статья 173.1 ГК РФ не подлежит применению. Последствием такого нарушения является предоставление обладателю преимущественного права в установленном законом порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ). 

В связи с этим, вопреки доводам ответчика, оспаривание сделки об отступном для защиты прав истца не требуется.

Согласно п.14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда № от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Истцом заявлено требование о переводе на него прав и обязанностей приобретателя по соглашению об отступном от 02 марта 2015 года между ФИО5 и ФИО3 в связи с нарушением его прав преимущественной покупки, которое подлежит удовлетворению.

Впоследствии ФИО5. приобрел 81/4055 доли в общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, в том числе: 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 08.04.2015 года у ФИО21 за 230000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 11.07.2015 года у ФИО9 за 250000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 21.07.2015 года у ФИО22 за 250000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 17.08.2015 года у ФИО19 за 250000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 15.10.2015 года у ФИО12 за 250000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 21.11.2015 года у ФИО18 за 270000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 04.12.2015 года у ФИО17 за 250000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 14.03.2016 года у ФИО16 за 300000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 15.11.2016 года у ФИО15 за 400000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 07.12.2016 года у ФИО14 за 305000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 23.12.2016 года у ФИО13 за 310000 рублей, 

1/4055 доли на основании договора купли-продажи доли от 30.01.2017 года у ФИО6 за 70000 рублей,

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 21.04.2017 года у ФИО11 за 490000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 21.04.2017 года у ФИО8 за 490000 рублей, 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 29.04.2017 года у ФИО10 за 380000 рублей, 

2/811 доли на основании договора купли-продажи доли от 29.04.2017 года у ФИО6 за 500 000 рублей. 

Поскольку сделка между ФИО5 и ФИО3, совершенная с нарушением преимущественного права покупки истца, не может признаваться действительной в силу ст. 168 ГК РФ, как заключенная с нарушением требований ст.1 Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и ст. 250 ГК РФ, ФИО5 на основании указанной сделки не приобрел статус участника долевой собственности за земельный участок с кадастровым номером №. Следовательно, заключение последующих договоров купли-продажи долей в праве на указанный участок между покупателем ФИО5 и продавцами ФИО6, ФИО10, ФИО8, ФИО11, ФИО6, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО19 , ФИО20, ФИО9, ФИО21, ФИО18 без уведомления истца в порядке ст. 250 ГК РФ также совершены с нарушением права преимущественной покупки истца, в связи с чем права покупателя по ним подлежат переводу на истца.

Довод стороны ответчиков о пропуске истцом срока обращения с данным требованием суд считает несостоятельным по следующим основаниям.

Согласно ст. 250 ГК РФ требование о переводе прав и обязанностей покупателя может быть заявлено в течение трех месяцев со дня, когда лицу, чье право преимущественной покупки было нарушено, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки.

В силу ст. 195 ГК РФ срок, установленный законом для обращения в суд за защитой нарушенного права, является сроком исковой давности. ГК РФ разграничивает сроки исковой давности на общий (3 года - ст. 196) и специальные сроки для отдельных видов требований, которые могут быть как менее, так и более трехлетнего срока (ст. 197). Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила могут быть установлены только ГК РФ или иными законами (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

Пункт 3 статьи 250 ГК РФ не устанавливает иного порядка исчисления срока на реализацию сособственником преимущественного права приобретения доли в общей собственности. Поскольку трехмесячный срок, установленный п. 3 ст. 250 ГК РФ, определяет, в течение какого времени участник долевой собственности может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права, то такой срок полностью соответствует данному в ст. 195 ГК РФ определению исковой давности, а значит, относится к специальным срокам исковой давности и на него должны распространяться нормы ГК РФ о начале течения срока на обращение за судебной защитой.

В соответствии с п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», если иное не установлено законом, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Течение исковой давности по требованиям юридического лица начинается со дня, когда лицо, обладающее правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, узнало или должно было узнать о нарушении права юридического лица и о том, кто является надлежащим ответчиком (пункт 1 статьи 200 ГК РФ). 

В судебном заседании установлен тот факт, что ни отчуждатель доли ФИО3, ни приобретатель ФИО5 не уведомляли истца о совершенной сделке, ее условиях.

В соответствии с п. 53 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Не обладая сведениями о возмездности сделки и составе ее участников, истец не имел возможности сделать вывод о нарушении своего права и о том, кто является ответчиком, то есть той совокупности обстоятельств, которая необходима для предъявления требования о защите нарушенного права.

Утверждение истца о том, что о правах ФИО5 на доли в земельном участке с кадастровым номером № истцу стало известно при истребовании выписок из ЕГРН после подачи ФИО5 заявления об отказе от арендных отношений 14 марта 2017 года, ничем не опровергнут. В полученных выписках отсутствуют сведения о лицах, у которых ФИО5 приобрел права на доли и условия заключенных сделок, поскольку по его запросу документы-основания сделок органом регистрации не могут быть предоставлены в силу закона, а в общедоступных сведениях из ЕГРН условия сделок не отражаются. 

Доводы стороны ответчика, что в ведомостях на получение арендной платы уже за 2015 год значится ФИО5 также не свидетельствует, что в это время истцу стало известно о нарушении его права и о том, кто является надлежащим ответчиком, поскольку ведомости не содержат сведений, у кого и на каких условиях приобретены земельные доли. 

Свидетель С.Г. подтвердила суду, что работает бухгалтером в ЗАО «Племзавод Гулькевичский», составляет ведомости начислении и выплаты арендной платы. Ведомости составляются по дольщику с учетом всех его долей, не по конкретному участку. Основанием начисления арендной платы для нее является договор аренды и соглашение об определении долей. Если приносят документы о регистрации прав в ЕГРП, она вносит корректировку в ведомость. Выписку из ЕГРП она не заказывает. ФИО5 для получения арендной платы представил ей копии свидетельств о праве собственности. Со слов нового собственника она определяет, у кого он купил или как приобрел долю. За все время не было никаких претензий по порядку, размеру и срокам начисления и выплаты арендной платы. 

Показания данного свидетеля не подтверждают соблюдения ответчиками ФИО3 и ФИО5 процедуры уведомления остальных участников долевой собственности и истца о совершенной сделке. С.Г. не является лицом, обладающим правом самостоятельно или совместно с иными лицами действовать от имени юридического лица, ее уведомление о переходе прав собственника не свидетельствует о надлежащем уведомлении истца.

Отсутствие со стороны арендодателей претензий к ЗАО «Племзавод Гулькевичский» по порядку, объему, своевременности и полноте выплат по договору свидетельствует о соответствии действий истца условиям договора. Также в силу п. 5 ст. 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае перехода права собственности на земельную долю к другому лицу внесение изменений в договор аренды земельного участка, в составе которого находится такая земельная доля, не требуется.

При таких обстоятельствах, у истца, действующего разумно и добросовестно, и предполагающего такую же добросовестность в действиях других участников договора, не имелось причин для проверки оснований возникновения прав участников договора аренды на земельные доли, также для истца не установлено и такой обязанности.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу, что истец о нарушении своего права узнал в марте 2017 года, обратился в суд с настоящим иском 31 мая 2017 года, то есть в установленный законом трехмесячный срок.

По смыслу ст.250 ГК РФ преимущественное право покупки может быть нарушено и защищается судом только в том случае, когда собственник не только желает, но и имеет реальную возможность приобрести имущество на тех же условиях, а именно имеет денежную сумму, в данном случае равную стоимости приобретенных ответчиком ФИО5 земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, в общем размере 5 499 500 рублей, рассчитанную исходя из условий заключенных ответчиками сделок (454500 рублей с ФИО3. 230000 рублей с ФИО21, 250000 рублей с ФИО9, 250000 рублей с ФИО20, 250000 рублей с ФИО19 , 250000 рублей с ФИО12, 270000 рублей с ФИО18, 250000 рублей с ФИО17, 300000 рублей с ФИО16, 400000 рублей с ФИО15, 305000 рублей с ФИО14, 310000 рублей с ФИО13, 70000 рублей с ФИО6, 490000 рублей с ФИО11, 490000 рублей с ФИО8, 380000 рублей с ФИО10, 500000 рублей с ФИО6). 

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке земельного участка необходимых расходов.

Платежным поручением № от 22 августа 2017 года истцом зачислено на депозитный счет Управления Судебного департамента по Краснодарскому краю 5 449 500 рублей, что подтверждает действительное намерение истца приобрести доли и его реальную возможность совершить сделки купли-продажи.

При таких обстоятельствах суд считает необходимым удовлетворить заявленные исковые требования.

В соответствии с п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае нарушения права преимущественной покупки судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.

Удовлетворение требований о переводе прав и обязанностей приобретателя влечет прекращение права собственности ФИО5 на спорные земельные доли и возникновение права собственности на них у ЗАО «Племзавод Гулькевичский», записи о чем подлежат внесению в Единый реестр недвижимости. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

р е ш и л:

Иск ЗАО «Племзавод Гулькевичский» к ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО10, ФИО8, ФИО11, ФИО6, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19 , ФИО20, ФИО9, ФИО21 о переводе прав и обязанностей покупателя земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, взыскании денежных средств - удовлетворить. 

Перевести на ЗАО «Племзавод Гулькевичский» права и обязанности покупателя земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, приобретенные ФИО5 по договорам купли-продажи долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, заключенным между ФИО5 и участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № в период с 02 марта 2015 года по 15 мая 2017 года: 

1/811 доли на основании определения Гулькевичского районного суда от 02 марта 2015 года у участника долевой собственности ФИО3 цена приобретения 454 500 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 08 апреля 2015 года у участника долевой собственности ФИО21, цена приобретения 230 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 11 июля 2015 года у участника долевой собственности ФИО9, цена приобретения 250 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 21 июля 2015 года у участника долевой собственности ФИО22, цена приобретения 250 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 17 августа 2015 года у участника долевой собственности ФИО19 , цена приобретения 250 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 15 октября 2015 года у участника долевой собственности ФИО12, цена приобретения 250 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 21 ноября 2015 года у участника долевой собственности ФИО18, цена приобретения 270 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 04 декабря 2015 года у участника долевой собственности ФИО17, цена приобретения 250 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 14 марта 2016 года у участника долевой собственности ФИО16, цена приобретения 300 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 15 ноября 2016 года у участника долевой собственности ФИО15, цена приобретения 400 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 07 декабря 2016 года у участника долевой собственности ФИО14, цена приобретения 305 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 23 декабря 2016 года у участника долевой собственности ФИО13, цена приобретения 310 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/4055 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 30 января 2017 года у участника долевой собственности ФИО6, цена приобретения 70 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 21 апреля 2017 года у участника долевой собственности ФИО11, цена приобретения 490 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 21 апреля 2017 года у участника долевой собственности ФИО8, цена приобретения 490 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер №; 

1/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 29 апреля 2017 года у участника долевой собственности ФИО10, цена приобретения 380 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №; 

2/811 доли на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 28 апреля 2017 года у участника долевой собственности ФИО6, цена приобретения 500 000 рублей, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер записи №. 

Взыскать с ЗАО «Племзавод Гулькевичский» в пользу ФИО5 денежные средства в размере 5 449 500 рублей (пять миллионов четыреста сорок девять тысяч пятьсот рублей) путем выплаты денежных средств в указанном размере со счета Управления Судебного департамента в Краснодарском крае, на который они были зачислены ЗАО «Племзавод Гулькевичский» по платежному поручению № от 22 августа 2017 года.

Настоящее решение является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении государственной регистрации права собственности ФИО5 на земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № и внесения записи в ЕГРН о праве собственности ЗАО «Племзавод Гулькевичский» на данные земельные доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, начиная с 11 сентября 2017 года.

Председательствующий

Судья И.А.Бочко