Дело № 2-2118/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 августа 2017 года г. Копейск

Копейский городской суд г. Копейска Челябинской области в составе:

Председательствующего судьи Карабановой А.А.

при секретаре Шариповой Р.И.

рассмотрев в открытом заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора найма жилого помещения прекращенным, взыскании неосновательного обогащения, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании неосновательного обогащения в размере 51111 руб. 00 коп., указав в обоснование, что 19.03.2012 г. между истцом и ФИО3, действовавшим по доверенности, был заключен договор краткосрочного коммерческого найма. Согласно п. 3.1 нанимателю передается собственность с 01.04.2012 г. Согласно п.6.2.2 наниматель обязан оплачивать все расходы, связанные с электричеством, газом, горячей и холодной водой, которыми снабжается собственность. Истец проживала в квартире в период с апреля 2012 г. по ноябрь 2016 г. включительно. По просьбе ФИО3 она оплачивала коммунальные платежи, не предусмотренные договором. Согласно выписке из лицевого счета НОМЕР ООО «РКЦ» начислено за коммунальные услуги за период с апреля 2012 г. по ноябрь 2016 г. 173106 руб. 88 коп., из них за те услуги, которые должна оплачивать как наниматель истец – горячее водоснабжение 16655 руб. 81 коп., освещение 36149 руб. 88 коп., обслуживание внутридомового газового оборудования 433 руб. 88 коп., обслуживание внутриквартирного газового оборудования 237 руб. 88 коп., всего 53477 руб. 45 коп. По данным лицевого счета НОМЕР оплачено за период с апреля 2012 г. по ноябрь 2016 г. включительно 158988 руб. 53 коп., из них 54400 руб. 08 коп. оплачено ФИО3, остальная сумма в размере 104588 руб. 45 коп. оплачена истцом. Сумма размере 51111 руб. 00 коп. (104588,45 – 53477,45) является переплатой и, следовательно, неосновательным обогащением ФИО2

Кроме того, ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3, в котором просит считать договор коммерческого найма жилого помещения от 19.03.2012г., заключенный между ФИО3 и З.В.Д. (ФИО1) прекращенным 19.09.2013 г., указав в обоснование, что 19.03.2012 года между истцом и ФИО3, действовавшим по доверенности, был заключен договор краткосрочного коммерческого найма. Срок аренды определен с 19.03.2012 г. по 19.12.2013 г. Договор краткосрочного коммерческого найма квартиры истек 19.12.2013 года, после чего между ней и ФИО3 была достигнута устная договоренность о найме квартиры. В период проживания в указанной квартире ФИО3 периодически менял условия договора, касающиеся условий оплаты за жилое помещение. Фактическое проживание в квартире подтверждает не продолжение прежних арендных отношений, а возникновение новых арендных отношений на новых условиях. Продления договора на тех же условиях, которые были указаны в договоре найма, между истцом и ФИО3 не было.

Согласно п.3.1. договора срок действия договора составляет 9 месяцев. Согласно п. 3.3 договора если ни одна из сторон не уведомила другую сторону за один месяц до окончания срока найма о прекращении договора, договор считается продленным на следующий период.

Статьей 425 ГК РФ регламентирован срок действия гражданско-правового договора. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Часть 2 ст.683 ГК РФ определяет договоры, заключенные на срок до одного года, как договоры краткосрочного найма. При этом наниматель по договору краткосрочного найма жилого помещения не имеет преимущественного права на заключение договора жилищного найма на новый срок, поскольку в силу п. 2 ст. 683 ГК РФ к данному виду краткосрочного договора найма не применяются правила, предусмотренные ст. 684 ГК РФ об автоматическом продлении договора на тех же условиях и на тот же срок.

Таким образом, договор краткосрочного коммерческого найма, заключенный 19.03.2012 года между истцом и ФИО3, действовал до 19.12.2012 года, был продлен на один период в 9 месяцев и истек 19.09.2013 года.

Таким образом, поскольку срок действия договора краткосрочного найма истек, то оснований для его продления не имеется, так как правила, предусмотренные статьей 684 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям применяться не могут в силу пункта 2 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п.6.2.1. наниматель обязан оплачивать все расходы, связанные с электричеством, газом, горячей и холодной водой, которыми снабжается собственность.

19.03.2015 года истек срок действия доверенности, выданной на имя ФИО3 В марте 2015 года ФИО3 отказался от заключения договора найма, предложив оплачивать только коммунальные платежи.

После окончания срока действия доверенности истец проживала в квартире, т.е. с марта 2015 года до ноября 2016 года. В указанный период ни ФИО3, ни его супруга (собственник по договору) не предъявляли требований о выселении либо о выплате задолженности, а напротив, принимали все оплаты за коммунальные платежи.

За время своего проживания в квартире, предоставленной истцу ФИО3, она оплачивала не только наем квартиры, но и коммунальные платежи, возникшие в результате задолженности собственника квартиры. Она не обязана была оплачивать платежи, не предусмотренные договором, в частности за теплоэнергию, капремонт, содержание и ремонт жилья, вывоз ТБО, антенну, уборку территории, но по просьбе ФИО3 оплачивала их. Кроме того, истец оплачивала пеню, возникшую в результате того, что у Фрайтага возникала задолженность. Таким образом, ФИО3 злоупотребляя правом незаконно получал от истца денежные средства на погашение его задолженности, истец считает это своими убытками.

В период пользования квартирой истцом было оплачено за наем квартиры 222000 руб., коммунальные платежи в размере 107759 руб. 85 коп., переплата составила 50717 руб. 82 коп. Данные обстоятельства установлены решением Копейского городского суда от 17.04.2017 года.

По соглашению сторон между участниками договора коммерческого найма жилого помещения могут быть изменены любые условия договора, в том числе условия о предмете договора, условия о плате за жилое помещение или правах и обязанностях сторон, в результате существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Изменение данных обстоятельств является основанием для изменения договора.

В соответствии со ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут с возмещением причиненных убытков одной из сторон.

Поскольку истцом были приняты условия об изменении договора и оплате только коммунальных платежей, считает, что договор краткосрочного коммерческого найма на прежних условиях был прекращен. Сохранение в новом договоре условий об ежемесячной плате за наем жилого помещения в размере 6000 руб. и полная оплата коммунальных платежей были бы неразумными и чрезмерными для истца, и на указанные условия в договоре найма она бы не согласилась.

Определением суда гражданские дела НОМЕР и НОМЕР по иску ФИО1 объединены в одно производство.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Ответчики ФИО2, ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В силу ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом. 

Заслушав истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований ФИО1 по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что решением Копейского городского суда Челябинской области от 17.04.2017 г., вступившим в законную силу 23.05.2017 г. исковые требования ФИО2 к ФИО1 удовлетворены частично.

Взысканы с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженность по плате за наем в сумме 59812 руб. 58 коп., расходы по оплате государственной пошлины 1918 руб. 47 коп., расходы на оплату услуг представителя 9000 руб., всего 70731 руб. 05 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО2 – отказано.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании найма жилого помещения измененным с 19 марта 2015 года, - отказано.

Указанным решением суда от 17.04.2017 г., вступившим в законную силу установлены следующие обстоятельства: 

Собственником двухкомнатной квартиры общей площадью 50,9 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС, является ФИО2 на основании договора приватизации НОМЕР от 19.01.1998 г., свидетельства о государственной регистрации права собственности от 17.07.2014 г. 

19.03.2012г. ФИО2 уполномочила своего супруга ФИО3 быть ее представителем во всех организациях и учреждениях, перед любыми физическими и юридическими лицами по всем вопросам, связанным с управлением квартирой, расположенной по адресу АДРЕС, с правом сдачи указанной квартиры в наем, с правом заключения и подписания договора найма на условиях и за цену по своему усмотрению и т.д., о чем выдана доверенность серии НОМЕР, которая удостоверенная нотариально, и зарегистрирована нотариусом в реестре за НОМЕР.

19.03.2012 г. между ФИО3 (наймодателем), действующим по доверенности от имени собственника жилого помещения, и З.В.Д. (нанимателем) был заключен договор найма жилого помещения – двухкомнатной квартиры общей площадью 50,9 кв.м, расположенной по адресу: АДРЕС, согласно которому ФИО3 обязался передать З.В.Д. во временное владение и пользование указанную квартиру с имуществом.

Факт передачи ответчику спорной квартиры 01.04.2012 г. подтверждается актом приема-передачи.

Согласно договору найма плата за наем квартиры и пользование имуществом составляет 6000 руб. за один месяц и выплачивается первоначально авансом за один месяц, а затем не позднее 30 числа каждого месяца за последующий месяц (п. п. 4.1, 4.2 договора).

Оплата осуществляется нанимателем на лицевой счет наймодателя в банке ВТБ 24 (указан номер счета), либо на счет в Сбербанке России (указан номер счета) – п.4.3 договора.

Пунктом 6.2.1 договора найма предусмотрено, что наниматель должен оплачивать все расходы, связанные с электричеством, газом, горячей и холодной водой, которыми снабжается квартира. 

В силу п.8.3 договора наймодатель имеет право досрочно расторгнуть договор найма, если в любое время какая-то часть оплаты за наем квартиры является просроченной на срок 30 дней, или какое-либо из условий не выполняется со стороны нанимателя. 

Пунктом 8.4 договора найма подтверждено получение наймодателем задатка от нанимателя в размере 6000 руб.

Установлено, что ответчик освободила квартиру в начале декабря 2016 года. 

Также установлено, что ответчик ФИО4 сменила фамилию на «Золотинская», имя на «Лаура», что подтверждается свидетельством о перемене имени.

Согласно представленному истцом расчету, сумма платы за наем квартиры за период с апреля 2012 года по ноябрь 2016 года составляет 336000 руб. За период с апреля 2012 года по март 2015 года плата вносилась регулярно и в размере, установленном договором найма. 

С апреля 2015 года по ноябрь 2016 года ответчиком был осуществлен один платеж в размере 6000 руб. в июле 2015 года, более платежи не вносились. Всего ответчиком оплачено за наем квартиры 222000 руб. Задолженность составляет 114000 руб. (336000 руб. – 222000 руб.).

Согласно выписке из лицевого счета НОМЕР ООО «РКЦ» начислено за коммунальные услуги за период с апреля 2012 года по ноябрь 2016 года 173106 руб. 88 коп., из них за те услуги, которые в силу договора должен оплачивать наниматель - горячее водоснабжение 16655 руб. 81 коп., освещение (электричество) 36149 руб. 88 коп., обслуживание внутридомового газового оборудования 433 руб. 88 коп., обслуживание внутриквартирного газового оборудования 237 руб. 88 коп. 

По данным лицевого счета НОМЕР оплачено за период с апреля 2012 года по ноябрь 2016 года включительно 158988 руб. 53 коп., из них 54400 руб. 08 коп. оплачено ФИО3, остальная сумма в размере 104 588 руб. 45 коп. оплачена ответчиком ФИО1

Условиями договора найма от 19.03.2012г. предусмотрено, что наниматель оплачивает плату за наем по 6000 руб. в месяц, а также несет расходы, связанные с электричеством, газом, горячей и холодной водой, которыми снабжается квартира. 

В силу договора ответчик должна была оплатить за период пользования квартирой с апреля 2012 года по ноябрь 2016 года платежи за наем в общей сумме 336000 руб. и коммунальные платежи в сумме 57042 руб. 03 коп. (горячее водоснабжение 16655 руб. 81 коп. + электричество 36149 руб. 88 коп. + обслуживание внутридомового газового оборудования 433 руб. 88 коп. + обслуживание внутриквартирного газового оборудования 237 руб. 88 коп. + газоснабжение 3564 руб. 58 коп.) 

Фактически ответчик ФИО1 оплатила за наем квартиры 222000 руб., коммунальные платежи в размере 107759 руб. 85 коп., из них 104 588 руб. 45 коп. (по лицевому счету ООО «РКЦ») + 641 руб. (домофон) + 2530 руб. 40 коп. (газоснабжение), в то же время имеется долг по оплате газоснабжения в размере 1082 руб. 26 коп. (3564 руб. 58 коп. начислено, 2530 руб. 40 коп. оплачено). 

Переплата по коммунальным платежам составила 50717 руб. 82 коп. (107759 руб. 85 коп. – 57042 руб. 03 коп.) Данный расчет переплаты погашает задолженность по газоснабжению в размере 1082 руб. 26 коп.

Задолженность по плате за наем по данным истца составила 114000 руб. Вместе с тем истец в своем расчете не учел сумму авансового платежа в размере 6000 руб., которую получил от ответчика при заключении договора найма, что подтверждается п. 8.4 договора от 19.03.2012г. 

Суд уменьшил размер задолженности на сумму полученного авансового платежа, в связи с чем долг по арендным платежам составит 108000 руб. (114000 руб. – 6000 руб.).

Суд также произвел зачет сумму переплаты по коммунальным платежам в счет погашения задолженности по плате за наем, таким образом, задолженность по плате за наем составит 57282 руб. 18 коп. (108000 руб. - 50717 руб. 82 коп.)

Разрешая встречные исковые требования ФИО1 о признании условий договора найма жилого помещения, заключенного 19.03.2012г., измененными с ДАТА, суд не принял в качестве доказательства изменений условий договора найма показания свидетелей З.Л.Я. и З.Р.Д., поскольку в данном случае свидетельские показания являются недопустимым доказательством. Поскольку договор найма жилого помещения заключен в письменной форме, все изменения к нему также должны быть совершены в письменной форме. 

Как следует из искового заявления, пояснений представителя истца К.М.В. в судебном заседании договор найма жилого помещения от 19.03.2012г. до момента его расторжения в декабре 2016 года действовал на одних и тех же условиях без изменений.

Оснований для изменения в судебном порядке существенных условий договора найма жилого помещения от 19.03.2012г., предусмотренных п.2 ст. 452 ГК РФ, судом не установлено.

Установлено, что поведение собственника квартиры ФИО2, не требовавшей выселения ФИО1 из квартиры, свидетельствует об одобрении этого договора и после прекращения полномочий представителя собственника ФИО3, заключившего договор 19.03.2012г. Кроме того, из содержания искового заявления, встречного искового заявления следует, что собственник жилого помещения и наниматель признавали договор найма от 19.03.2012г. действующим после 19.03.2015г., т.е. после окончания срока действия доверенности). 

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности и взаимосвязи в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, суд исходил из того, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено допустимых доказательств, подтверждающих факт отсутствия задолженности по плате за наем жилого помещения и коммунальных платежей, предусмотренных договором найма. 

Поскольку ответчик допустил нарушение обязательств по оплате жилого помещения, суд на основании ст. 309, 671 ГК РФ пришел к выводу об удовлетворении требований истца ФИО2 о взыскании с ответчика ФИО1 задолженности по оплате за наем квартиры в размере 57282 руб. 18 коп. 

В соответствии с ч. 1 ст. 1102 ГК РФ Лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Учитывая, что вступившим в законную силу решением суда обстоятельства наличия переплаты за коммунальные платежи (выплаченной ФИО1) и наличия задолженности ФИО1 по договору найма были установлены, в связи с чем был произведен зачет переплаты коммунальных платежей в счет долга по договору найма, суд приходит к выводу, что сумма 51111 руб. не является неосновательным обогащением ФИО2

В соответствии со ст. 407 ГК РФ Обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

В связи с тем, что вышеуказанным решением суда от 17.04.2017 г. было установлено, что правоотношения между сторонами по договору найма от 19.03.2012 г. продолжались на условиях первоначального договора до момента выезда истца из квартиры, сама истец в исковом заявлении и в судебном заседании подтверждает, что она проживала в квартире с апреля 2012 г. по ноябрь 2016 г. включительно, допустимых доказательств в подтверждение прекращения действия договора, либо наличия иных договоренностей с ответчиками, материалы дела не содержат? суд приходит к выводу о том, что требование ФИО1 о признании договора от 19.03.2012 г. прекращенным 19.09.2013 г. – не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора найма жилого помещения прекращенным, взыскании неосновательного обогащения следует отказать

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора найма жилого помещения прекращенным, взыскании неосновательного обогащения - отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Челябинский областной суд через Копейский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: А.А. Карабанова