Дело № 2-24/2024

56RS0043-01-2023-000770-42

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 марта 2024 года с.Шарлык

Шарлыкский районный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Р.Ю. Колдаева, при секретаре Солодухиной К.С., 

с участием представителя истца ООО «Житница» - ФИО1,

ответчика ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Житница» к ФИО2 о признании права аренды на земельные участки 

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Житница» обратилась в суд, с исковым заявлением к ФИО2, в обосновании которого указано, что 18.05.2018 между ООО «Житница» и дольщиками земельного участка с кадастровым номером № был заключен договор аренды на указанный земельный участок сроком до 31.12.2028. Одним из дольщиков названного земельного участка на момент заключения договора аренды являлся ФИО2, который совершил выдел своей земельной доли посредством формирования нового земельного участка с кадастровым номером №.

Истец указывает, что в 2020-2021 годах Шарлыкским районным судом рассмотрено исковое заявление ФИО2 к ООО «Житница», в котором в числе прочего он просил суд признать право аренды истца на земельный участок № прекращенным и обязать прекратить осуществление сельскохозяйственных работ. Решением от 05.03.2021 в удовлетворении требований отказано. Рассмотрев апелляционную жалобу, 08.07.2021 судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда оставила без изменения решение суда первой инстанции. Как указано в иске, согласно определению Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 19.10.2021, акты нижестоящих судов оставлены без изменения.

В иске указано, что 27.06.2023 ответчик произвел раздел участка с кадастровым номером № на два самостоятельных участка с кадастровыми номерами № и №. Запись о первоначальном земельном участке была погашена.

Ответчику 27.10.2023 ответчику было направлено письмо с предложением заключить договор аренды на вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами № и № сроком до 31.12.2028 с ежегодной выплатой арендной платы на один пай (15,19 га) – одна тонна сельскохозяйственных культур, собранных в отчетном году и компенсация платежа по земельному налогу за отчетный год в денежной форме. С учетом площадей земельных участков, совокупный арендный платеж составляет 25 тонн сельскохозяйственных культур и компенсация платежа по земельному налогу в денежной форме. Предложение получено ответчиком 28.10.2023, однако в предложенный срок ФИО2 свое согласие на заключение договора не выразил.

В связи с изложенным истец просил суд понудить ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, заключить договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами № и № на срок до 31.12.2028 с годовой арендной платой в размере 25 тонн сельскохозяйственных культур, собранных в отчетном году, в натуральной форме либо в денежном эквиваленте по заявлению Арендодателя и компенсации платежа по земельному налогу в денежной форме.

Уточнив заявленные требования, заявитель просил суд: признать право аренды ООО «Житница» на земельные участки с кадастровыми номерами № и № сроком до 31.12.2028 с годовой арендной платой в размере 25 тонн сельскохозяйственных культур, собранных в отчетном году, в натуральной форме либо в денежном эквиваленте по заявлению Арендодателя и компенсации платежа по земельному налогу в денежной форме.

В судебном заседании представитель истца ООО «Житница» - К.Е.ВБ., действующий на основании доверенности, исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Ответчик ФИО2, в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился. 

Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ с согласия лиц участвующих в судебном заседании, полагает возможным рассмотреть дело без участия представителя третьего лица, извещенного судом надлежащим образом.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.2 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Пунктом 3 указанной выше статьи предусмотрено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается в том числе на принципе сохранения целевого использования земельных участков.

Из материалов дела усматривается, что 18.05.2018 между собственниками земельных долей на земельный участок с кадастровым номером: №, «Арендодатели» и ООО «Житница», «Арендатор», заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № на срок 10 лет, до 31.12.2028 года. Указанный договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области 04.10.2019.

Согласно указанному договору, на момент его заключения на объекте договора аренды имелись ограничения, в том числе в виде запрета на совершение действий по регистрации.

В своих возражениях от 10.01.2024 на первоначальное исковое заявление ФИО2 указывает, что на 18.05.2018 он не являлся дольщиком земельного участка с кадастровым номером № дольщиком являлась его бывшая супруга – ФИО4, однако он присутствовал на общем собрании пайщиков 18.05.2018 на основании доверенности, в подтверждение чего ответчиком представлена копия доверенности.Далее в возражениях ответчика указано, что земельный участок с кадастровым номером № находился в аренде ООО «Зерновое» на основании договора аренды от 01.06.2008, срок, на который было установлено ограничение – с 02.04.2009 по 31.05.2018. 05.03.2018 между конкурсным управляющим ООО «Зерновое» и ООО «Житница» подписано соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору аренды от 01.06.2008, которое было зарегистрировано, в связи с чем земельный участок находился в аренде ООО «Житница». 18.05.2018 между ООО «Житница» и дольщиками заключен договор аренды на земельный участок сроком до 31.12.2018. Согласно п. 4.2 договора он вступает в силу с момента государственной регистрации, однако данный договор был зарегистрирован только 04.10.2019. 

Далее ФИО2 в своем отзыве указал, что собственником земельных долей в земельном участке с кадастровым номером № он стал на основании определения Шарлыкского районного суда от 26.09.2018 при разделе совместно нажитого имущества. Определение вступило в силу 12.10.2018. Земельный участок площадью 3 797 500 кв.м. с кадастровым номером № выделен им в июле 2019 года из земельного участка общедолевой собственности на котором было обременение в виде аренды на основании соглашения от 05.03.2018 с разрешения ООО «Житница». Право собственности на выделенный участок зарегистрировано ФИО2 15.07.2019, однако договор аренды от 18.05.2018 все еще не был зарегистрирован.

Указанные обстоятельства не оспаривались сторонами в ходе судебного разбирательства и подтверждаются представленными доказательствами.

В своем отзыве ФИО2 также указывает, что аренда с исходного земельного участка с кадастровым номером № была перенесена по соглашению о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земель сельскохозяйственного назначения на вновь образованный земельный участок № с указанием срока аренды: с 15.07.2019 на неопределенный срок, поскольку данный договор не расторгался, а договор от 18.05.2018 не был зарегистрирован. 

В 2023 году согласно пояснениям ответчика он выделил из земельного участка с кадастровым номером № два участка, которым были присвоены кадастровые номера № и №, в подтверждение чего ответчиком представлены выписки из ЕГРН.

В своих возражениях ФИО2 указал, что 18 мая 2018 года он присутствовал на собрании при решении вопроса о заключении договора аренды с ООО «Житница» по доверенности, но от имени бывшей супруги не голосовал за сдачу в аренду земельного участка ООО «Житница». Также указал, что в 2023 году он надлежащим образом в одностороннем порядке отказался от исполнения договора аренды от 05.03.2018. Согласно выписке из ЕГРН от 02.05.2023 никакого обременения на земельном участке с кадастровым номером № не было, с мая 2023 года он хотел лично использовать свой земельный участок, однако ООО «Житница» самовольно работало на его полях, что было зафиксировано специалистом-экспертом межмуниципального отдела по Александровскому, Понамаревскому, Шарлыкскому районам в результате выездного обследования.

Оценивая изложенные доводы ответчика, суд находит их необоснованными в виду следующего.

В соответствии с п.5 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 настоящего Федерального закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается. В целях изменения условий договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в связи с выделом земельного участка в счет земельной доли или земельных долей проведение общего собрания участников долевой собственности не требуется.

Согласно выпискам из ЕГРН от 25.10.2023 земельные участки с кадастровыми номерами № и № категории земель земли сельскохозяйственного назначения поставлены на кадастровый учет 08.09.2023, образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:2945. Собственник земельных участков - ФИО2

Из письменного отзыва Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от 05.03.2024 следует, что ФИО2 в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 101-ФЗ от 24.07.2002 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" был произведен выдел земельной доли из земельного участка с кадастровым номером 56:34:0000000:56 путем формирования земельного участка с кадастровым номером №, который был поставлен на кадастровый учет 15.07.2019. В установленном законом порядке, аренда с ООО "Житница" была перенесена на вновь образованный земельный участок. По сведениям ЕГРН на исходном земельном участке была зарегистрирована аренда, которая была заключена с ООО "Житница" на срок до 31.05.2018. В связи с тем, что срок договора аренды ушел в неопределенный срок, в соответствии со ст. 610 ГК РФ ФИО2 было принято решение о расторжении договора аренды с ООО "Житница. По итогам рассмотрения поданного 25.04.2023 ФИО2 заявления о прекращении договора аренды, в связи с представленными документами, подтверждающими направление в адрес ООО "Житница" уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке, государственным регистратором 02.05.2023 принято решение о прекращении записи о договоре аренды с ООО "Житница".

В ходе рассмотрения дела ответчик высказывал довод о том, что он не был намерен в 2018 году заключать договор аренды с ООО "Житница" на принадлежавшие на тот момент его супруге доли в исходном земельном участке, в связи с чем он не голосовал за его заключение.

По смыслу нормы пункта 5 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду. Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора".

Между тем, как установлено решением Шарлыкского районного суда Оренбургской области от 05.03.2021 по иску ФИО2 к ООО "Житница" об установлении факта счетной ошибки при голосовании на общем собрании от 18.05.2018, признании права аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения прекращенным, обязании арендатора прекратить осуществление сельскохозяйственных работ на земельном участке, в удовлетворении данных исковых требований отказано, поскольку доказательств голосования против заключения договора аренды ФИО2 не было представлено. Указанным решением суда, вступившим в законную силу, факт наличия счетной ошибки при голосовании на общем собрании установлен не был.

В соответствии с п.2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Также ответчиком в ходе рассмотрения дела был выдвинут довод о том, что право аренды у истца отсутствует, поскольку выдел земельного участка из исходного был произведен до государственной регистрации договора аренды от 18.05.2018.

В соответствии с п.1, 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 4.2 договора аренды от 18.05.2018 предусмотрено, что договор вступает в силу с момента государственно регистрации в Управлении Федеральной службы государственно регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Указанный договор был зарегистрирован 04.10.2019.

Однако в соответствии с позицией, изложенной в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды" в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника. В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

Из изложенного следует, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Согласно представленным ответчиком дополнительным пояснениям, принадлежащий ему ранее земельный участок с кадастровым номером № находился в аренде у ООО "Житница" до 02.05.2023 года, однако за 2018, 2019, 2020 году арендная плата ему не выплачивалась, в связи с чем 13.03.2021, 09.11.2022 он обращался с заявлениями о расчете его арендной платы.

Между тем, из представленных в материалах дела копий заявлений следует, что 09.10.2023 ФИО2 обращался в ООО "Житница" с заявлением на перечисление ему арендной платы за земельный участок № за 2023 год в размере 240 000 руб., 15.10.2022 обращался с заявлением о перечислении арендной платы в размере 200 000 руб. за 2022 год. 

Согласно копиям платежных поручений в качестве арендной платы за 2023 год ФИО2 были перечислены 13.10.2023 денежные средства в сумме 217500 руб., 21.12.2022 за 2022 год перечислено 174 000 руб.

Истец ООО "Житница" факт использования земельного участка ответчика в указанные периоды не оспаривал, в связи с чем суд приходит к выводу, что фактически между сторонами исполнялись арендные обязательства.

Пунктом 5 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" предусмотрено, что в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Согласно п. 3 договора аренды от 01.06.2008 договор был заключен на 10 лет с 01.06.2008 по 31.05.2018. Согласно п.4.1 данного договора Арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок на равных условиях перед другими лицами.

Таким образом, арендатор воспользовался данным правом, заключив 18.05.2018 договор аренды на новый срок посредством проведения общего собрания собственников земельных долей.

Согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Названная норма права, как и нормы ГК РФ не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Указанная норма права направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Таким образом, учитывая вышеизложенное, выдел земельного участка в счет принадлежащих земельных долей и регистрация на него права собственности за ФИО2 до осуществления государственной регистрации договора аренды от 18.05.2018, не влекло прекращения права аренды ООО "Житница" на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 56:34:0000000:2945, а следовательно и на образованные в последующем путем раздела данного участка земельные участки с кадастровыми номерами № и №. 

Довод истца о самовольном захвате ООО "Житница" принадлежащих ему земельных участков не основан на законе, опровергается исследованными материалами дела.

Согласно ст. 264 ГПК РФ суд устанавливает факты, от которых зависит возникновение, изменение или прекращение личных, или имущественных прав граждан.

В соответствии со ст. 268 ГПК РФ решение суда по заявлению об установлении факта, имеющего юридическое значение, является документом, подтверждающим факт, имеющий юридическое значение, а в отношении факта, подлежащего регистрации, служит основанием для такой регистрации, но не заменяет собой документы, выдаваемые органами, осуществляющими регистрацию.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ суд, 

Р Е Ш И Л:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Житница» удовлетворить.

Признать право аренды общества с ограниченной ответственностью «Житница» на земельные участки с кадастровыми номерами № и № сроком до 31.12.2028 с годовой арендной платой в размере 25 тонн сельскохозяйственных культур, собранных в отчетном году, в натуральной форме либо в денежном эквиваленте по заявлению Арендодателя и компенсацией платежа по земельному налогу в денежной форме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке, в течение одного месяца после вынесения решения в окончательной форме в Оренбургский областной суд через Шарлыкский районный суд.

В окончательной форме решение изготовлено 18.03.2024.

Судья Р.Ю. Колдаев