Дело № 2-407/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

п. Октябрьский 29 ноября 2017 года 

Устьянский районный суд Архангельской области в составе: председательствующего Шерягиной С.Н., 

при секретаре Борисовой И.А., 

с участием представителя истца ФИО1- ФИО2, 

представителя административного ответчика КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка, 

установил:

истец ФИО1 обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» (далее КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район») о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. В обоснование иска указал, что на основании постановления администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 21 мая 2013 года ему предоставлен в аренду земельный участок сроком на 4 года, договором аренды предусмотрено его преимущественное право перед другими лицами на заключение нового договора аренды на новый срок. Истцом получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома сроком до 3 сентября 2023 г., данный дом находится в состоянии возведения, однако до истечения срока договора аренды истец не обратился к ответчику с заявлением о его продлении на новый срок. В июне 2017 года КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» уведомил его о прекращении договора аренды, предложил передать арендованное имущество в надлежащем состоянии по акту приема-передачи. Впоследствии на обращение о заключении нового договора аренды администрация МО «Устьянский муниципальный район» ответила отказом по мотиву подачи заявления по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды. Истец, руководствуясь положениями новой редакции п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что ему не может быть отказано в предоставлении земельного участка без проведения торгов в аренду однократно, для завершения строительства жилого дома.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил представителя. 

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что в настоящее время дом построен, производится внутренняя отделка, истец не может оформить право собственности на дом, поскольку нет документов о праве на земельный участок, на котором возведен дом.

Представитель ответчика КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» ФИО3 с исковыми требованиями не согласен, просит в их удовлетворении отказать, указав, что договор аренды земельного участка прекратил действие в связи с истечением срока его действия, что не противоречит нормам действующего земельного законодательства. Продление договора аренды в настоящее время не предусмотрено ЗК РФ, оснований для заключения нового договора аренды для завершения строительства дома без проведения торгов нет, поскольку истец до истечения срока договора с заявлением не обращался.

Суд, заслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства и иные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ).

На основании п. 2 ст. 22 ЗК РФ (в ред. Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ) земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ.

В силу п. 1 Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район», утвержденным решением Собрания депутатов МО «Устьянский район» № 122 от 28 июня 2010 года, КУМИ является самостоятельным структурным подразделением администрации МО «Устьянский муниципальный район» и создан для выполнения функций по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в т.ч. земельными ресурсами в административных границах МО «Устьянский муниципальный район» до разграничения государственной собственности на землю на правах собственника, если законодательством не предусмотрено иное. 

Судом установлено, что 22 мая 2013 года между КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., местоположение примерно в 20 метрах по направлению на северо- запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: ..., с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства.

Договор прошел государственную регистрацию, срок действия договора установлен 4 года с 22 мая 2013 года по 21 мая 2017 года. Из выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19 июня 2017 года следует, что право аренды спорного земельного участка зарегистрировано за ФИО1, срок аренды по 21 мая 2017 года.

Постановлением администрации МО «Устьянский муниципальный район» ... от 03 сентября 2013 года утвержден градостроительный план земельного участка для строительства индивидуального жилого дома. 

04 сентября 2013 года администрацией МО «Шангальское» выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома примерно в 20 метрах по направлению на северо- запад от ориентира жилой дом, расположенный за пределами участка, адрес ориентира: .... срок действия разрешения – до 03 сентября 2023 года. 

После получения разрешения на строительство жилого дома ФИО1 приступил к строительству дома. На сегодняшний день дом возведен, подключено электричество.

Постановлением администрации МО «Шангальское» от 14 июня 2017 года ... вновь построенному индивидуальному жилому дому ФИО1, расположенному на земельном участке с кадастровым номером ..., присвоен следующий адрес: ...

Как следует из уведомления от 06 июня 2017 года ..., КУМИ администрации МО «Устьянский муниципальный район» уведомило ФИО1 о прекращении с 30 июня 2017 года договора аренды ... земельного участка с кадастровым номером ... в связи с истечением срока действия договора, и предложило передать арендованное имущество в надлежащем состоянии по акту приема- передачи. 

29 сентября 2017 года ФИО1 обратился в администрацию МО «Устьянский муниципальный район» с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства индивидуального жилого дома по адресу: ..., в аренду на 20 лет.

Пунктом 4.3.2 договора аренды от 22 мая 2013 года предусмотрено преимущественное право арендатора заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее чем за 3 месяца до истечения срока действия договора. 

В соответствии с ч. 3 ст. 22 ЗК РФ (действовавшей на момент заключения договора) по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

До истечения срока действия договора аренды земельного участка ФИО1 с заявлением о заключении с ним нового договора аренды на новый срок не обращался. 

Федеральным законом № 171–ФЗ от 23 июня 2014 года в Земельный кодекс Российской Федерации внесены изменения, вступившие в силу с 01 марта 2015 года, в частности, исключен п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды. 

Более того, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствуют основания для преимущественного права ФИО1 для заключения договора аренды земельного участка по данному основанию. 

Как следует из ответа администрации МО «Устьянский муниципальный район» от 23 октября 2017 года истцу отказано в продлении или заключении нового договора аренды земельного участка, без проведения торгов, в связи с несоблюдением требований ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ (введена Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившим в силу с 1 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 названного Кодекса предусмотрено, что не может быть предметом аукциона земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, если на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, принадлежащий гражданину или юридическому лицу.

Если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Так, согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ.

По смыслу названной нормы правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 01.03.2015, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 01.03.2015, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации. Кроме того, по правилам названной нормы Закона N 137-ФЗ для завершения строительства указанное лицо может заключить новый договор аренды, обратившись в уполномоченный орган в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, но только на три года.

Установлено, что после получения разрешения на строительство жилого дома ФИО1 приступил к строительству дома. На сегодняшний день дом возведен, подключено электричество, ведется внутренняя отделка.

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Таким образом, суд признает, что истцом полностью завершены работы по возведению жилого дома на земельном участке, в связи с чем признает правомерно его объектом незавершенного строительства. По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражает, не заявляет требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставит вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, суду не предоставлено.

Оценивая вышеизложенные обстоятельства, установленные в судебном заседании в совокупности с приведенными правовыми нормами, суд приходит к выводу, что имеются основания для заключения с истцом ФИО1 договора аренды земельного участка сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка удовлетворить.

Возложить на комитет по управлению муниципальным имуществом администрации МО «Устьянский муниципальный район» обязанность заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером ... для завершения строительства жилого дома. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Архангельском областном суде в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи жалобы через Устьянский районный суд Архангельской области.

Председательствующий С.Н. Шерягина