Дело № 2-326/2024 (2-1451/2023)

УИД 

<

номер>

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации

8 апреля 2024 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе: 

председательствующего Воропаева Д.В., 

при секретаре ФИО2,

с участием: 

представителя истца ФИО1 – ФИО8, действующей на основании доверенности от 21 декабря 2023 года 

<

номер>,

старшего помощника прокурора Благовещенского района ФИО3, 

представителей ответчика ООО «СЗ Усадьба» – ФИО4, действующей на основании доверенности от 22 марта 2024 года 

<

номер>,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» о защите прав потребителя, а также по исковому заявлению прокурора Благовещенского района Амурской области в защиту жилищных прав ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба», отделению Фонда социального страхования Российской Федерации по Амурской области, обществу с ограниченной ответственностью «Крипта», обществу с ограниченной ответственностью «Амурсантехмонтаж», обществу с ограниченной ответственностью «Компания БЛОК» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, произвести государственную регистрацию,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Благовещенский районный суд Амурской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» (далее – ООО «СЗ Усадьба») о защите прав потребителя.

В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключён предварительный договор купли-продажи квартиры, по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в срок до ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры 

<

номер>, расположенной на первом этаже в третьем подъезде трёхэтажного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. По договору ответчик обязуется передать истцу указанное помещение после ввода жилого дома в эксплуатацию и оформления права собственности на помещение. Общая сумма подлежащая оплате за объект долевого строительства составила 2 212 500 рублей, истец внёс данную сумму в предусмотренный договором срок, дом введён в эксплуатацию. Вместе с тем, жилое помещение истцу не предоставлено, ФИО1 не имеет возможности оформить право собственности в надлежащем порядке в связи с ограничениями по исполнительным производствам в отношении ответчика. Период просрочки составляет 592 дня, что влечёт за собой необходимость взыскания неустойки, кроме того истцу был причинён моральный вред.

С учётом изложенного ФИО1 просила признать за ней право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ответчика в пользу истца расходы по оплате услуг представителя в размере 50 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Кроме того, прокурор Благовещенского района Амурской области обратилась в Благовещенский районный суд Амурской области с исковым заявлением в защиту жилищных прав ФИО1 к ООО «СЗ Усадьба» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, произвести государственную регистрацию. В обоснование иска указала, что прокуратурой Благовещенского района проведена проверка соблюдения прав граждан, заключивших предварительные договоры купли-продажи квартир в 

<

адрес>, застройщиком которого является ООО «СЗ Усадьба», было установлено что ООО «СЗ Усадьба» заключало с гражданами предварительные договоры купли-продажи квартир, связанные с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в трехэтажном многоквартирном жилом доме, и неправомерно привлекало их денежные средства с целью завершения строительства дома. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ Усадьба», в лице генерального директора ФИО5 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры 

<

номер>, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи жилого помещения (основной договор) под 

<

номер>, общей площадью 28,8 кв.м., расположенной на 1-м этаже в третьем подъезде трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>. Цена жилого помещения составляет 2 212 500 рублей, указанную сумму ФИО1 передала застройщику в полном объеме, ООО «СЗ Усадьба» зарегистрировано право собственности на жилое помещение 

<

номер> от ДД.ММ.ГГГГ. Будущий предмет договора в предварительном договоре купли-продажи был надлежащим образом определён. Несмотря на достигнутую договоренность, договор купли-продажи (основной договор) ООО «СЗ Усадьба» с ФИО1 не заключен, при этом ФИО1 полностью выполнила условия договора, но ООО «СЗ Усадьба» мер к заключению основного договора не предприняло. Соответственно ООО «СЗ Усадьба», как сторона по предварительному договору, уклоняется от заключения договора купли-продажи, чем существенно нарушаются жилищные права ФИО1 Фактические действия сторон предварительного договора, в частности передача квартиры, свидетельствует о намерениях сторон провести куплю-продажу квартиры, учитывая установленные обстоятельства имеются основания для понуждения ООО «СЗ Усадьба» заключить договор купли-продажи. Кроме того, учитывая недобросовестное поведение ООО «СЗ Усадьба», фактически уклоняющегося от заключения договоров с гражданами, имеются основания для возложения обязанности произвести государственную регистрацию права собственности. При этом выявлено, что спорное жилое помещение находится под арестом, наложенным в рамках ряда исполнительных производств, которые возбуждены в интересах отделения Фонда социального страхования Российской Федерации по Амурской области (далее – ОСФР по Амурской области), общества с ограниченной ответственностью «Крипта» (далее – ООО «Крипта»), общества с ограниченной ответственностью «Амурсантехмонтаж» (далее – ООО «Амурсантехмонтаж»), общества с ограниченной ответственностью «Компания БЛОК» (далее – ООО «Компания БЛОК»), 

С учётом изложенного, уточнив исковые требования, истец просил возложить на ООО «СЗ Усадьба» обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры 

<

номер>, расположенной в 

<

адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором от 17 сентября 2021 года 

<

номер>, обратив решение суда в указанной части к немедленному исполнению; отменить постановление судебного пристава-исполнителя ОСП №2 по г. Благовещенску от ДД.ММ.ГГГГ в части запрета на совершение действий о регистрации на помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>, площадью 28,8 кв.м., состоящая из одной комнаты, и снять арест на него.

Определениями суда указанные исковые заявления соединены в одно производство, делу присвоен номер 2-1451/2023 (в дальнейшем – 2-326/2024). 

Письменных возражений относительно заявленных требований в адрес суда не поступило.

В судебном заседании истец представитель истца ФИО1 – ФИО8 заявленные требования поддержала.

Старший помощник прокурора Благовещенского района ФИО3, заявленные прокурором требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика ООО «СЗ Усадьба» – ФИО4 считала исковые требования прокурора в целом подлежащими удовлетворению, возражала против удовлетворения в полном объёме иска, заявленного ФИО1

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, на основании правил ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд определил рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав представленные материалы дела, выслушав явившихся участников процесса, суд приходит к следующим выводам. 

Статья 45 ГПК РФ предусматривает право прокурора обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований. Заявление в защиту прав, свобод и законных интересов гражданина может быть подано прокурором только в случае, если гражданин по состоянию здоровья, возрасту, недееспособности и другим уважительным причинам не может сам обратиться в суд. Указанное ограничение не распространяется на заявление прокурора, основанием для которого является обращение к нему граждан о защите нарушенных или оспариваемых социальных прав, свобод и законных интересов в сфере трудовых (служебных) отношений и иных непосредственно связанных с ними отношений; защиты семьи, материнства, отцовства и детства; социальной защиты, включая социальное обеспечение; обеспечения права на жилище в государственном и муниципальном жилищных фондах; охраны здоровья, включая медицинскую помощь; обеспечения права на благоприятную окружающую среду; образования.

Из материалов дела видно, что основанием для обращения прокурора в суд стало обращение ФИО1 с просьбой защиты его нарушенных жилищных прав в судебном порядке.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о наличии у прокурора права на обращение в суд с иском в интересах ФИО1

Судом установлено, и ответом УФНС России по Амурской области от 29 января 2024 года 

<

номер> подтверждается, что ООО «СЗ Усадьба» является коммерческой организацией, в качестве основного вида деятельности которой указано строительство жилых и нежилых зданий. 

Генеральным директором является ФИО5

17 сентября 2021 года между ООО «СЗ Усадьба» в лице генерального директора ФИО5 (сторона 1) и ФИО1 (сторона 2) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры 

<

номер>, в соответствии с п. 1.1. которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора (далее – основной договор) купли-продажи квартиры под 

<

номер>, общей проектной площадью 29,5 кв.м., расположенной на первом этаже в третьем подъезде трехэтажного многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>, по которому сторона 1 будет выступать продавцом, а сторона 2 – покупателем жилого помещения на условиях предусмотренных договором, при этом указанное в п. 1.1. жилое помещение является одним из составных частей многоквартирного трёхэтажного жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым 

<

номер>, общей площадью 6 000 кв.м. (п. 1.2.). В свою очередь, в соответствии с п. 1.3., основной договор стороны обязуются заключить в срок до 30 марта 2022 года, который может быть изменён в связи с отсутствием документа о вводе в эксплуатацию, о чём будет указано в дополнительном соглашении.

Кроме того, цена жилого помещения составляет 2 212 500 рублей, из расчёта 75 000 рублей за 1 кв.м., при этом сумму в размере 2 112 500 рублей сторона 2 вносит в кассу стороны 1 наличными денежными средствами при подписании настоящего договора, сумму в размере 100 000 рублей сторона 2 вносит в кассу стороны 1 наличными денежными средствами до 20 октября 2021 года.

Помимо этого, из п. 2.5. следует что переход права собственности на жилое помещение от стороны 1 к стороне 2 подлежит государственной регистрации в ЕГРН, а п. 3.3. предусматривает что сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения основного договора, должна возместить другой стороне причинённые этим убытки.

Истец исполнил условие о внесении платы в указанном размере, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 17 сентября 2021 года. 

Также, 16 октября 2023 года сторонами был подписан акт приёма-передачи квартиры, 

<

номер>, в соответствии с п. 1 которого, ООО «СЗ Усадьба» в лице генерального директора ФИО5 (застройщик) передал, а ФИО1 принял однокомнатную квартиру под 

<

номер>, общей площадью 28,8 кв.м., расположенную на 1-м этаже в третьем подъезде многоквартирного жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

Вместе с тем, основной договор купли-продажи между ООО «СЗ Усадьба» и ФИО1 не заключён, в связи с чем истец лишён возможности зарегистрировать право собственности на это жилое помещение. 

Правообладателем жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер> на праве собственности является ООО «СЗ Усадьба», при этом в отношении данной квартиры действует ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде запрещения регистрации. 

Данные обстоятельства подтверждаются выпиской из ЕГРН от 5 апреля 2024 года за 

<

номер> и постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП №2 по г. Благовещенску ФИО6 о запрете на совершение действий по регистрации от 4 декабря 2023 года.

В соответствии с п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

При этом, в силу п. 6 обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 5 той же статьи, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Кроме того, в соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 27 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определён, – в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (п. 5 ст. 429 ГК РФ). При этом, в соответствии со ст. 398 ГК РФ, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь ещё не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в нарушение приведённых положений закона при наличии у сторон взаимных намерений заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором, с учётом фактического исполнения сторонами обязательств как в части оплаты денежных средств, так и в части передачи истцу спорного жилого помещения, основной договор между истцом и ООО «СЗ Усадьба» в срок, установленный предварительным договором, не заключён.

Следовательно, на ООО «СЗ Усадьба» следует возложить обязанность заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи квартиры на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи квартиры от 17 сентября 2021 года 

<

номер>.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации, а исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Кроме того, согласно ст. 68 Федерального закона Российской Федерации от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее – Закон об исполнительном производстве) мерами принудительного исполнения являются действия, указанные в исполнительном документе, или действия, совершаемые судебным приставом-исполнителем в целях получения с должника имущества. Запрет на совершение регистрационных действий носит обеспечительный характер и направлен на сохранность имущества должника до исполнения им требований исполнительного документа.

В соответствии с положениями ст. 2 Закона об исполнительном производстве задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций.

На основании ч. 1 ст. 119 Закона об исполнительном производстве в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложения ареста или исключении его из описи.

В п. 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу ст. 119 Федерального закона «Об исполнительном производстве» при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, доказав, что он является собственником спорного арестованного имущества.

ФИО1 и прокурором представлены доказательства, подтверждающие, что спорная квартира передана ФИО1, оплата за эту квартиру произведена. 

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что на момент наложения ареста на спорное жилое помещения у ООО «СЗ Усадьба» отсутствовало право на распоряжение этим имуществом.

Тем самым спорное имущество подлежит освобождению из-под ареста. 

При этом требования ФИО1 о передаче указанного недвижимого имущества ей в собственность суд признаёт заявленными преждевременно.

Так, в силу п. 4 ст. 449 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. 

Следовательно, даже в случае непринятия мер со стороны ООО «СЗ Усадьба» к добровольному исполнению решения суда настоящее решение будет способствовать восстановлению прав ФИО1 в полной мере, поскольку с учётом приведённых положений закона возложение на ООО «СЗ Усадьба» обязанности заключить с ней договор купли-продажи и освобождение спорного имущества из-под ареста повлечёт отпадение обстоятельств, препятствующих регистрации права собственности на спорное жилое помещение за истцом. 

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

К судебным расходам относятся государственная пошлина и издержки, связанные с рассмотрением дела (ч. 1 ст. 88 ГПК РФ), к которым относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам и расходы на оплату услуг представителей (ст. 94 ГПК РФ).

Как следует из материалов дела, истцом при рассмотрении настоящего дела были понесены судебные расходы на оплату услуг представителя, которые подтверждаются заключенным договором на оказание юридических услуг от 5 декабря 2023 года между ФИО1 и ФИО8 в сумме 50 000 рублей, что подтверждено договором и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 23 октября 2023 года.

Поскольку исковые требования ФИО1 в целом признаны обоснованными и подлежащими удовлетворению, постольку понесённые истцом и подтвержденные материалами дела судебные расходы подлежат взысканию с ответчика ООО «СЗ Усадьба».

Как разъяснено в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (ч. 4 ст. 1 ГПК РФ).

Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (ст.ст. 2, 35 ГПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.

Определяя размер подлежащих возмещению ФИО1 расходов на оплату услуг представителя, суд принимает во внимание сложность дела, объём проделанной представителем работы (подготовка искового заявления, участие в судебных заседаниях суда первой инстанций), документальное подтверждение несения расходов, принципы разумности и справедливости, другие заслуживающие внимание обстоятельства и приходит к выводу о необходимости снижения размера судебных расходов на оплату услуг представителя, подлежащих взысканию, до 30 000 рублей. В удовлетворении остальной части данных требований заявителю надлежит отказать.

Из материалов дела, исследованных в судебном заседании, установлено, что при подаче искового заявления истцом уплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, что подтверждается чеком по операции от 29 декабря 2023 года.

Исходя из положений ст. 98, ч. 5 ст. 198 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

исковое заявление прокурора Благовещенского района Амурской области в защиту жилищных прав ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба», отделению Фонда социального страхования Российской Федерации по 

<

адрес>, обществу с ограниченной ответственностью «Крипта», обществу с ограниченной ответственностью «Амурсантехмонтаж», обществу с ограниченной ответственностью «Компания БЛОК» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры, произвести государственную регистрацию – удовлетворить полностью. 

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» о защите прав потребителя – удовлетворить частично.

Возложить на общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры 

<

номер>, расположенной в 

<

адрес> на условиях, предусмотренных предварительным договором от 17 сентября 2021 года 

<

номер>.

Обратить решение суда в части возложения на общество с ограниченной ответственностью «специализированный застройщик Усадьба» обязанность заключить с ФИО1 договор купли-продажи к немедленному исполнению. 

Освободить из-под ареста помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый 

<

номер>, площадью 28,8 кв.м. 

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба» в пользу ФИО1 30 000 (тридцать тысяч) рублей 00 копеек – расходы по оплате услуг представителя, 300 (триста) рублей 00 копеек – расходы по уплате государственной пошлины.

В удовлетворении остальной части заявленных требований – отказать. 

Реквизиты истца: ФИО1, родилась ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес>, паспорт: 

<

номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ 

<

адрес>, код подразделения 

<

номер>. 

Реквизиты ответчика: общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Усадьба», ИНН: 

<

номер>, КПП 

<

номер>, ОГРН: 

<

номер>. 

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Благовещенский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.В. Воропаев 

Решение принято в окончательной форме 12 апреля 2024 года.