САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

УИД: 78RS0001-01-2024-000722-35

Рег. № 33-5370/2026

Судья: Светлакова Е.А.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе

председательствующего

Кудасовой Т.А.,

судей

ФИО2,

ФИО3

при помощнике

ФИО4

рассмотрела в открытом судебном заседании 10 февраля 2026 года гражданское дело № 2-157/2025 по апелляционной жалобе ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2025 года по иску ФИО5 к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» о возмещении расходов на устранение недостатков в квартире, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО5 обратилась в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик», в котором, уточнив исковые требования, просила взыскать с ответчика стоимость устранения выявленных недостатков в квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в сумме 359 520 руб. 28 коп., неустойку за период с 01.09.2024 по дату вынесения решения, неустойку, исчисляемую в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, в день от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков, за период начиная со следующего дня после вынесения судом решения по день фактического исполнения обязательства по выплате стоимости устранения выявленных недостатков, расходы на почтовые отправления в сумме 658 руб. 92 коп., расходы на проведение досудебной экспертизы в сумме 32 000 руб., расходы на оформление нотариальной доверенности в сумме 3 150 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 5 % в соответствии с ч. 2 ст. 10 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В обоснование заявленных требований истцом указано, что 21.05.2021 между истцом и ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № №..., согласно условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок передать в собственность участнику долевого строительства указанную квартиру, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи. Квартира была принята у застройщика по акту приема-передачи 27.07.2023, в настоящее время истец проживает в указанной квартире. После передачи объекта долевого строительства истцом были обнаружены недостатки, подтверждаемые заключением специалиста ФИО1 № 5-10/23-175-КА от 27.10.2023 с уведомлением застройщика о ее проведении. Согласно заключению специалиста ФИО1 № 5-10/23-175-КА от 27.10.2023 в квартире выявлены нарушения/несоответствия условиям договора и строительным нормам, стоимость работ по устранению которых составляет 476 371 руб. 10 коп. 21.12.2023 истцом была направлена ответчику претензия с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в квартире по ДДУ, которая была получена ответчиком 25.12.2023. До настоящего времени ответа на данную претензию не поступило, требования истца не удовлетворены.

Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2025 года исковые требования удовлетворены частично.

Постановлено взыскать с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в пользу ФИО5 в счет возмещения расходов по устранению недостатков 359 520 руб. 28 коп., неустойку в размере 58 314 руб. 19 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 21 391 руб. 72 коп., расходы на проведение досудебной экспертизы в размере 32 000 руб., почтовые расходы в размере 658 руб. 92 коп., а всего 481 885 руб. 11 коп.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в пользу ФИО5 неустойку за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости устранения недостатков в размере 359 520 руб. 28 коп., но не более стоимости указанных расходов, начиная с 01.07.2025 года до даты фактического исполнения обязательств по оплате стоимости устранения недостатков.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлено взыскать с ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» в доход бюджета государственную пошлину в размере 7 678 руб.

Предоставить ООО «Главстрой-СПб Специализированный застройщик» отсрочку исполнения решения Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 25.02.2025 по гражданскому делу № 2-157/2025 на срок до 01.07.2025.

Не согласившись с указанным решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить.

Истец, ответчик, третьи лица на рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещались надлежащим образом, ходатайств об отложении слушания дела и документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили, в связи с чем, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Поскольку решение суда ответчиком оспаривается только в части размера расходов на устранение недостатков, неустойки, штрафа, истцом решение не обжалуется, то законность и обоснованность не обжалуемой части решения в силу положений частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.

Оснований для проверки решения в полном объеме судебная коллегия не усматривает.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 21.05.2021 между ФИО5 и ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» был заключен договор участия в долевом строительстве № №..., согласно условиям которого Застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить вышеуказанный объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать дольщикам объект долевого строительства, а дольщик обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства по акту приема-передачи.

27.07.2023 истец принял у застройщика по акту приема-передачи квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 4 акта от 27.07.2023 стороны подтверждают, что качество объекта долевого строительства соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требования.

В процессе эксплуатации указанной квартиры были выявлены недостатки качества строительных работ, не обусловленные договором долевого участия в строительстве, при передаче по акту приёма-передачи являлись скрытыми.

Дефекты были отражены в заключении специалиста ФИО1 № 5-10/23-175-КА от 27.10.2023.

Пунктом 5.3 Договора установлен гарантийный срок для переданного истцу объекта долевого строительства - 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства, и 3 года на указанное технологическое и инженерное оборудование.

В течение указанного гарантийного срока, 21.12.2023 истец направил ответчику претензию с требованием о возмещении расходов по устранению недостатков в квартире по ДДУ, которая была получена ответчиком 25.12.2023, но данное требование ответчиком исполнено не было.

Судом первой инстанции по ходатайству представителя ответчика судом была назначена и проведена судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза.

В заключении ООО «Департамент оценочной деятельности» № 2108/1/24 от 21.08.2024 эксперты приходят к следующим выводам:

по вопросу № 1: В результате проведенного исследования были определены недостатки и не соответствия строительным нормам и правилам и иным обязательным требованиям, условиям договора участия в долевом строительстве договору №... от 21.05.2021, заключенного между ФИО5 и ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в квартире: 

<

адрес>.

Перечень недостатков и работ с объемами в натуральных величинах по их устранению представлен в исследовательской части в Таблице № 1 «Дефектная ведомость».

по вопросу № 2: Строительные недостатки и дефекты, перечисленные в Таблице № 1 «Дефектная ведомость», возникли в результате некачественного выполнения строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком.

Стоимость устранения недостатков, выявленных в процессе проведения строительно-технической экспертизы определена с использованием федеральных единичных расценок, включенных в федеральный реестр программного комплекса «Гранд-смета» (локальный сметный расчет № 2108-1/24) с учетом действующих на 3 квартал 2024 года индексов и коэффициентов для г. Санкт-Петербург, и составляет: 359 520 руб. 28 коп.

Суд первой инстанции указал, что подготовленное экспертной организацией заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», содержит подробное описание исследуемых объектов, оценку результатов исследований, а также обоснование выводов, сделанных по результатам этих исследований, дает четкие и недвусмысленные ответы на поставленные судом вопросы, кроме того, выводы экспертов подтверждаются не только подробными описаниями объектов исследования, но и материалами фотофиксации, приложенными к заключению, о наличии дефектов строительных работ.

Представители ответчика на осмотре отсутствовали, были уведомлены о проведении осмотра надлежащим образом, каких-либо возражений относительно методики экспертного исследования жилого помещения, несогласия с имеющимися дефектами и выводами об их возникновении не заявляли.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, установив, что квартира истцу застройщиком передана с отступлениями от условий договора и принята истцом по акту приема-передачи с недостатками, от устранения которых ответчик отказался, учитывая, что экспертом установлена причинно-следственная связь между возникшими дефектами и действиями ответчика (выявленные дефекты являются производственными), а также предусмотренное законом право истца требовать возмещения расходов на устранение недостатков, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика стоимости полного комплекса работ и материалов, необходимых для устранения дефектов и приведения в соответствие с договором участия в долевом строительстве.

Суд первой инстанции, указав, что стоимость работ и материалов, необходимых для устранения признанных гарантийными недостатков качества объекта долевого строительства, согласно экспертному заключению ООО «Департамент оценочной деятельности» № 2108/1/24 от 21.08.2024, составила 359 520 руб. 28 коп., пришел к выводу, что данная сумма подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Разрешая заявленные требования о взыскании неустойки, суд первой инстанции указал, что, поскольку ответчик в установленный законом десятидневный срок со дня подачи претензии добровольно не удовлетворил законное требование истца о возврате стоимости устранения недостатков, неустойка должна быть начислена за период с 01.09.2025, в связи с чем, исходя из положений ч. 8 ст. 7 ФЗ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», полагал возможным взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за период с 01.09.2024 по 31.12.2024 в размере 58 314 руб. 19 коп. = 6 471 руб. 37 коп. (359 520 руб. 28 коп. х 15 х 1/150 х 18 %) + 19 126 руб. 48 коп. (359 520 руб. 28 коп. х 42 х1/150 х 19 %) + 32 716 руб. 34 коп. (359 520 руб. 28 коп. х 65 х 1/150 х 21 %).

Также суд первой инстанции не усмотрел оснований для снижения размера неустойки применительно к ст. 333 ГК РФ ввиду непредставления ответчиком доказательств наличия исключительности случая.

Разрешая спор в части взыскания с ответчика неустойки до момента фактического исполнения обязательств, суд первой инстанции полагал, что с 01.07.2025 с ответчика подлежит взысканию неустойка за каждый день просрочки в размере 1/150 ставки рефинансирования - Центрального банка Российской Федерации, действующей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (359 520 руб. 28 коп.), но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов) до даты фактического исполнения обязательств.

Разрешая требования истца о компенсации морального вреда, суд первой инстанции, принимая во внимание, что факт нарушения прав истца как участников долевого строительства на передачу объекта долевого строительства надлежащего качества подтвержден собранными по делу доказательствами, учитывая фактические обстоятельства дела, степень нравственных страданий истца, а также требования разумности и справедливости, приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца денежной компенсации морального вреда в сумме 10 000 руб.

Разрешая требования истца о взыскании штрафа, суд первой инстанции, учитывая положения ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, в редакции от 08.08.2024 года, учитывая, что досудебная претензия истцом направлена 21.12.2023, пришел к выводу, что требования истца о взыскании штрафа подлежат удовлетворению, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф в размере 21 391 руб. 72 коп. (359 520 руб. 28 коп. + 58 314 руб. 19 коп. + 10 000 руб.) х 5%).

Руководствуясь ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, расходы истца на проведение досудебной экспертизы в размере 32 000 руб. судом первой инстанции признаны необходимыми для обоснования заявленных требований и подлежащими взысканию с ответчика в пользу истца.

Также учитывая, что заявленные требования истца о взыскании почтовых расходов в связи с направлением в адрес ответчика досудебной претензии связаны с рассмотрением настоящего спора, подтверждены материалами дела, суд первой инстанции полагал возможным взыскать с ответчика в пользу истца почтовые расходы в размере 658 руб. 92 коп.

Суд первой инстанции не усмотрел оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по оформлению доверенности, поскольку нотариальная доверенность № №... от 

<

дата> выдана ФИО5 на представление интересов и ведения дела исключительно по вопросу взыскания денежных средств с ООО "Главстрой-СПб Специализированный застройщик" по договору участия в долевом строительстве №... от 21.05.2021 в отношении спорной квартиры, во всех судебных, административных и правоохранительных органах, в связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу, что выданная доверенность предоставляет широкий круг полномочий доверенному лицу, что свидетельствует о том, что данная доверенность может быть также использована для представления интересов истца по вопросам, не связанным с рассмотрением данного гражданского дела в суде.

Разрешая вопрос о взыскании государственной пошлины, руководствуясь ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей», пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к выводу о взыскании с ответчика государственной пошлины в доход бюджета в размере 7 678 руб.

При рассмотрении спора в суде первой инстанции представителем ответчика заявлено ходатайство об отсрочке исполнения решения суда до 31.12.2024, разрешая данное ходатайство, руководствуясь Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326, суд первой инстанции пришел к выводу, что решение суда не подлежит исполнению до 01.07.2025 в силу указанного постановления.

Судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции в части размера стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа подлежит изменению, а также отмене в части взыскания неустойки на будущий период.

В апелляционной жалобе ответчик ссылается на то, что сумма удовлетворенных требований в части взыскания стоимости устранения недостатков и неустойки не может превышать 3% от цены договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Положения статьи 10 названного Федерального закона дополнены частью 4 в соответствии с Федеральными законом от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

В соответствии с ч. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Исходя из изложенного, именно указанное решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Таким образом, по общему правилу, положения части 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до и после дня вступления в силу Федерального закона № 482-ФЗ, при разрешении судами дел после 1 января 2025 г., так как в соответствующих случаях удовлетворения исков устанавливаемые судом права и обязанности будут возникать после указанной даты (с момента вступления решения суда в законную силу).

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства, окончательная цена договора определена сторонами в размере 4 349 559 руб.

Учитывая вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца суммы на устранение недостатков, неустойки, штрафа в общем размере трех процентов от цены договора, что составляет 130 486 рублей 47 копейки из расчета: (4 349 559 (цена договора) х 3%).

На основании изложенного, учитывая, что истцу подлежит взысканию сумма в размере 3% от цены иска, то решение суда первой инстанции также подлежит отмене в части взыскания неустойки на будущий период.

Руководствуясь положениями ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом изменения решения суда первой инстанции в части взыскиваемого размера задолженности, судебная коллегия также приходит к выводу о наличии оснований для изменения размера государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с п.п. 1 и 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, учитывая, что истец обратился в суд первой инстанции с настоящим иском 30.01.2024, с ответчика в доход бюджета Санкт-Петербурга подлежит взысканию государственная пошлина в размере 4 109 рублей 73 копейки.

В остальной части решение суда первой инстанции сторонами не обжалуется.

При таком положении судебная коллегия полагает, что решение суда первой инстанции подлежит изменению в части взыскания стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа, расходов по уплате государственной пошлины, отменить в части взыскания неустойки на будущий период.

В остальной части решение является законным, обоснованным, оснований для его отмены или изменения не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2025 года изменить в части взыскания стоимости устранения недостатков, неустойки, штрафа, расходов по уплате государственной пошлины, отменить в части взыскания неустойки на будущий период.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в пользу ФИО5 стоимость расходов по устранению недостатков, неустойку и штраф в общем размере 130 486 рублей 47 копеек.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки на будущее время отказать.

Взыскать с ООО «Главстрой-СПб специализированный застройщик» в доход бюджета Санкт-Петербурга в размере 4 109 рублей 73 копейки.

В остальной части решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 10 февраля 2025 года - оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 13.02.2026