Дело №3а-497/2021 

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 мая 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-497/2021 по административному исковому заявлению ООО «НАМ-Подольск» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «НАМ-Подольск» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на даты оценки.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явился, требования административного иска поддержал с учетом уточнений, просил установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности ФИО3 в судебное заседание явился, не согласился с выводами эксперта, просил назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав участников процесса, допросив эксперта, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами:

- 

<

данные изъяты> площадью 144 960 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>/

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости; 

- 

<

данные изъяты> площадью 168 969 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объектов недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объектов недвижимости по состоянию на даты оценки. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №ОО2020А-168, составленный оценщиком ООО «Оптимал Групп». В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорных земельных участков составляет: 155 040 518 рублей (к/н 

<

данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года) и 180 719 104 рублей (к/н 

<

данные изъяты> по состоянию на 11.12.2018 года).

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 8 февраля 2021 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ИнвестТорги» ФИО4

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости составляет 326 683 000 рублей (к/н 

<

данные изъяты> по состоянию на 01.01.2018 года) и 482 099 000 рублей (к/н 

<

данные изъяты> по состоянию на 11.12.2018 года).

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненному экспертом ФИО4 заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объектов недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении, согласились представитель административного истца и представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки». Представитель административного истца просил установить кадастровую стоимость в размере рыночной в соответствии с выводами эксперта.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области с выводами эксперта не согласился, просил назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу, представил письменные замечания.

Для дачи пояснений по замечаниям административного ответчика в судебное заседание был вызван эксперт ФИО4

В судебном заседании эксперт пояснил, что в рамках сравнительного подхода к оценке им были использованы корректировки для сегмента рынка земельных участков под МЖС (многоэтажную жилую застройку), поскольку оцениваемые земельные участки (объекты судебной оценочной экспертизы) представляют собой земельные участки под многоэтажное жилищное строительство (МЖС).

Объекты-аналоги представляют собой земельные участки под малоэтажное жилищное строительство и ИЖС. При этом на странице 92 заключения эксперта, перед корректировкой на торг, вводится корректировка на вид разрешенного использования объектов-аналогов.

Таким образом, в расчетах уже учтен тот факт, что все объекты-аналоги имеют иной вид разрешенного использования, введена соответствующая корректировка.

Применение корректировок для сегмента рынка земельных участков под МЖС, в том числе корректировки на торг, обоснованно, поскольку объекты судебной оценочной экспертизы относятся к сегменту рынка земельных участков под жилищное строительство, а различия по фактору вида разрешенного использования (многоэтажное/малоэтажное и ИЖС) учтены при применении корректировки на вид разрешенного использования к объектам-аналогам на странице 92 заключения эксперта.

При данных обстоятельствах, применение корректировки на торг, актуальной для земельных участков под МЖС обоснованно, поскольку экспертом применяется корректировка на вид разрешенного использования к объектам-аналогам.

Кроме того, эксперт отметил, что совершенно не ясно, почему указанные в замечаниях критерии расположения, являются критериями, не проанализировав которые эксперт нарушает Федеральные стандарты оценки (не ясен источник информации, которым пользуется рецензент).

По мнению эксперта, если обратиться к официальным справочникам, то в «Справочнике оценщика недвижимости-2017. Земельные участки», Нижний Новгород, 2017 г. под научным руководством ФИО5, который используется в заключении эксперта, на странице 57 указаны ценообразующие факторы, влияющие на стоимость участков под МЖС.

При этом экспертом были учтены следующие ценообразующие факторы: местоположение, общая площадь, передаваемые имущественные права, наличие электроэнергии на участке, наличие водоснабжения и канализации на участке, наличие газоснабжения на участке.

В рамках применения сравнительного подхода экспертом были проанализированы характеристики, указанные в замечании.

Оцениваемые земельные участки, как и объекты-аналоги расположены за МКАД, рядом с небольшими населенными пунктами, и все они находятся на незначительном удалении от лесных массивов.

Таким образом, оцениваемые земельные участки и объекты-аналоги сопоставимы по местоположению.

Дополнительно эксперт пояснил, что ТЦ и свалки в непосредственной близости от земельных участков отсутствуют, все объекты расположены на незначительном удалении от автодорог.

Школы являются объектами социальной инфраструктуры, и имеются в каждом муниципальном образовании. Более того, непосредственно на оцениваемых земельных участках планируется возведение школы и детского сада, что указано на странице 112 заключения эксперта.

С учетом изложенного, эксперт не усматривает нарушений, объекты судебной оценочной экспертизы и объекты-аналоги сопоставимы по стратегическому и локальному местоположению, введение дополнительных корректировок не требуется.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объектов недвижимости, принадлежащих административному истцу на праве собственности, на дату установления их кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 12 января 2021 года.

Руководствуясь статьями 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «НАМ-Подольск» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, поданное в Московский областной суд 12 января 2021 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 144 960 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2018 года, в размере 326 099 000 (трехсот двадцати шести миллионов девяноста девяти тысяч) рублей;

- земельного участка с кадастровым номером 

<

данные изъяты> площадью 168 969 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: 

<

данные изъяты>, 

<

данные изъяты> равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 11 декабря 2018 года, в размере 482 099 000 (четырехсот восьмидесяти двух миллионов девяноста девяти тысяч) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 1 июня 2021 года.