Дело № 2а-3522/17

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 августа 2017 года

Приволжский районный суд города Казани в составе

председательствующего судьи Миннегалиевой Р.М.,

при секретаре Яруллиной М.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственному регистратору ФИО2 об оспаривании действий, обязании устранить нарушения,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Росреестра по Республике Татарстан о возложении обязанности прекратить регистрационную запись об ипотеке на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между административным истцом и ФИО5 был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, влекущий возникновение ипотеки. В соответствии с п. 2.1 данного договора кредитные средства на ипотеку квартиры предоставляет ПАО «ИнтехБанк» на основании кредитного договора № от ДД.ММ.ГГГГ. Также ДД.ММ.ГГГГ была оформлена закладная, по которой залогодержателем является ПАО «ИнтехБанк». В соответствии с п. 6.2.4.4 залогодержатель вправе уступить права по закладной третьим лицам. Право собственности на квартиру было зарегистрировано за административным истцом ДД.ММ.ГГГГ. Лицом, в пользу которого установлено обременение объекта недвижимости, является ПАО «ИнтехБанк». Первоначальный кредитор уступил свои права по закладной ЗАО «Мультиоригинаторный ипотечный агент 1», передача закладной зарегистрирована в Спецдепозитарии Сбербанка за №. Задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ выплачена в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается справкой ВТБ 24 (ПАО) от ДД.ММ.ГГГГ. Депозитарный учет прекращен ДД.ММ.ГГГГ, на обороте закладной сделана надпись «обязательство исполнено полностью ДД.ММ.ГГГГ». Административный истец обратилась в Управление Росреестра по Республике Татарстан с заявлением о прекращении ипотеки. Однако ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получила уведомление №, согласно которому ей отказано в прекращении ипотеки, так как в Едином государственном реестре недвижимости содержится актуальная запись о воздействии в виде запрета в связи с поступившим письмом представителя ГК «Агентство по страхованию вкладов», согласно которому ДД.ММ.ГГГГ в банке введена временная администрация, функции которой возложены на ГК «Агентство по страхованию вкладов». Все доверенности на представление интересов ПАО «ИнтехБанк» отменены ДД.ММ.ГГГГ. Банк заявляет о невозможности государственной регистрации сделок, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, принадлежащее банку на праве собственности или находящееся у него в залоге, включая изменение или прекращение обременений в виде ипотеки на объекты недвижимого имущества, залогодержателем по которым является банк. С данным отказом административный истец не согласна, так как обязательства по выплате ипотечного кредита ею полностью исполнены. 

В судебном заседании административный истец и ее представитель заявленные требования уточнили, указав, что оспаривают отказ в прекращении ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ. В остальной части требования поддержали.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Республике Татарстан с административным иском не согласился.

Административный ответчик – государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2 в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 99, 104).

Представитель заинтересованного лица – конкурсного управляющего ПАО «ИнтехБанк» – государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов», привлеченного к участию в деле судом, в суд не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена, что подтверждается распиской (л.д. 97).

Представитель заинтересованного лица – Банка ВТБ 24 (ПАО), привлеченного к участию в деле судом, в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен (л.д. 98).

Представитель заинтересованного лица – ЗАО «Мультиоригинаторный ипотечный агент 1» в суд не явился, о времени и месте судебного заседания извещен (л.д. 101).

Суд, выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующему. 

Согласно ч. 1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО3 (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому покупатель приобретает в собственность у продавца, а продавец продает покупателю квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес> (п. 1.1).

Согласно п. 1.4 квартира продается по цене 

<

данные изъяты> рублей.

Из п. 2.1 следует, что продавец проинформирован покупателем о том, что квартира, указанная в п.п. 1.1 и 1.2 договора, приобретается за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО «ИнтехБанк» (кредитор) по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному в г. Казани между покупателем и кредитором. 

В соответствии с п. 2.2 кредит предоставляется покупателю в размере 

<

данные изъяты> для приобретения в собственность квартиры, указанной в п. 1.1 договора, со сроком возврата – 

<

данные изъяты> месяцев, считая с даты фактического предоставления кредита.

Согласно п. 2.6 права кредитора по кредитному договору (право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой в силу закона, без предоставления других доказательств существования этого обязательства) и право на квартиру, обременяемую ипотекой в силу закона, удостоверяются закладной, составляемой покупателем в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Пунктом 3.1.1 установлен порядок расчета между продавцом и покупателем, согласно которому денежная сумма в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет уплаты за приобретаемую квартиру выплачивается покупателем за счет средств предоставляемого ипотечного кредита по кредитному договору – в безналичном порядке путем перечисления суммы кредита в размере 

<

данные изъяты> рублей с текущего счета покупателя в ОАО «ИнтехБанк» на рублевый счет в ОАО «ИнтехБанк». Подтверждением оплаты денежных средств будет предоставление финансовых документов, подтверждающих факт получения данных средств продавцом, за исключением случаев, когда кредитор является банком, обслуживающим продавца. 

В соответствии с п. 5.2 настоящий договор действует до даты полного исполнения продавцом и покупателем обязательств в соответствии с п.п. 4.3.1 и 4.3.2 договора. Обязательства покупателя в части ипотеки квартиры в силу закона действуют до даты полного исполнения покупателем обеспеченных ипотекой в силу закона денежных обязательств, права по которым удостоверены закладной.

Право собственности ФИО1 на квартиру 

<

адрес> зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости ДД.ММ.ГГГГ, с обременением в виде ипотеки в силу закона в пользу ПАО «ИнтехБанк».

ДД.ММ.ГГГГ административный истец обратилась в Управление Росреестра по РТ с заявлением о прекращении ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером №, общей площадью 42,50 кв. м, расположенной по адресу: 

<

адрес>

В качестве основания для прекращения обременения представлена закладная от ДД.ММ.ГГГГ в отношении квартиры 

<

адрес>, в которой содержится отметка о смене владельца закладной на ЗАО «Мультиоригинаторный ипотечный агент 1», и отметка сотрудника Банка ВТБ 24 (ПАО) о том, что обязательства по закладной полностью исполнены ДД.ММ.ГГГГ. Приложена доверенность № от ДД.ММ.ГГГГ ЗАО «Мультиоригинаторный ипотечный агент 1», представленного ООО «Тревеч Корпоративный Сервис – Управление», осуществляющим функции единоличного исполнительного органа Общества на основании договора о передаче полномочий единоличного исполнительного органа от ДД.ММ.ГГГГ в лице генерального директора Управляющей организации ФИО7, в соответствии с которой уполномочивает Банк ВТБ 24 (ПАО) в лице, в том числе, начальника отдела клиентского сопровождения ипотечных кредитов ФИО8, удостоверенная временно исполняющей обязанности нотариуса г. Москвы ФИО9 – ФИО10, реестровый №, на представление интересов по вопросам погашения записи об ипотеке по закладным, владельцем которых выступает доверитель, с правом подписания от имени доверителя писем об исполнении заемщиками обязательств, удостоверенных такими закладными; внесение в закладные, владельцем которых является доверитель, сведений о полном исполнении заемщиками денежных обязательств, удостоверенных такими закладными.

Также представлена справка о размерах остатка основного долга и задолженности по выплате процентов за пользование ипотечным кредитом от ДД.ММ.ГГГГ, выданная начальником отдела клиентского сопровождения ипотечных кредитов ВТБ 24 (ПАО) в Татарстане ФИО8 Согласно данной справке ЗАО «Мультиоригинаторный ипотечный агент 1», являющийся владельцем оформленной ФИО1 закладной, в лице Банк ВТБ 24 (ПАО), действующего на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ, сообщает, что по ипотечному жилищному кредиту, обеспеченному залогом приобретаемого жилого помещения (кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ №), остаток основного долга и задолженность по выплате процентов составляют 0 рублей. Кредитный договор от ДД.ММ.ГГГГ № закрыт ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с уведомлением государственного регистратора Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ № административному истцу отказано в прекращении ипотеки на квартиру 

<

адрес>. Мотивирован отказ тем, что в отношении ПАО «ИнтехБанк» введена временная администрация, и какие-либо процессуально значимые действия могут быть осуществлены только после окончания срока деятельности временной администрации. 

Из письма, на которое ссылается государственный регистратор Управления Росреестра по Республике Татарстан в оспариваемом решении, следует, что согласно Приказу Банка России от ДД.ММ.ГГГГ № в ПАО «ИнтехБанк» с ДД.ММ.ГГГГ введена временная администрация, функции которой возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов». На период деятельности временной администрации полномочия акционеров, связанные с участием в уставном капитале, а также полномочия органов управления банка приостановлены. Все доверенности на представление интересов банка отменены ДД.ММ.ГГГГ. В связи с осуществлением полномочий временной администрации, установленных федеральными законами, с целью защиты прав и интересов кредиторов и вкладчиков, банк заявляет о невозможности государственной регистрации сделок, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, принадлежащее банку на праве собственности, ином вещном праве, или находящееся у него в залоге, включая изменение и (или) прекращение обременений в виде ипотеки на объекты недвижимого имущества, залогодержателем которых является банк (л.д. 58 с оборотом).

Согласно части 4 статьи 189.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в случае приостановления полномочий исполнительных органов кредитной организации со дня назначения временной администрации и до дня вынесения решения арбитражного суда о признании кредитной организации несостоятельной (банкротом), или вступления в законную силу решения арбитражного суда о ее ликвидации, или прекращения деятельности временной администрации приостанавливается государственная регистрация сделок, перехода, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, принадлежащее кредитной организации на праве собственности, ином вещном праве или находящееся у нее в залоге.

Вместе с тем, в силу части 12 статьи 53 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» погашение регистрационной записи об ипотеке и внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о прекращении ипотеки не являются действиями, признаваемыми государственной регистрацией прав. 

Согласно части 1 статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В силу вышеприведенных норм закона, введение в ПАО «ИнтехБанк» временной администрации, функции которой возложены на государственную корпорацию «Агентство по страхованию вкладов», не может служить основанием для отказа во внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении ипотеки, так как прекращение ипотеки государственной регистрацией прав по смыслу закона не является.

Учитывая изложенное, суд считает необоснованным вывод государственного регистратора ФИО2 о том, что действия по прекращению ипотеки могут быть осуществлены только после окончания деятельности временной администрации банка.

Следовательно, отказ государственного регистратора ФИО2 в прекращении ипотеки в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, изложенный в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ №, подлежит признанию незаконным.

В соответствии с частью 1 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету депо приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.

Согласно части 3 статьи 48 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на последней отметке на закладной, сделанной предыдущим владельцем, если иное не установлено настоящим пунктом. Он не считается законным владельцем закладной, если доказано, что закладная выбыла из владения кого-либо из лиц, сделавших передаточные надписи, помимо их воли в результате хищения или иным преступным путем, о чем новый владелец закладной, приобретая ее, знал или должен был знать.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, владелец закладной считается законным, если его права на закладную удостоверены записью по счету депо. В случае прекращения депозитарного учета закладной депозитарий делает на закладной отметку о владельце закладной, который является таковым согласно записи по счету депо на момент поступления в депозитарий указания владельца закладной относительно прекращения учета закладной в данном депозитарии.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости залогодержателем объекта недвижимости является ПАО «ИнтехБанк». 

В соответствии с отметкой, проставленной в закладной представителем ООО «Спецдепозитарий Сбербанка» ФИО11, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №, новым владельцем закладной является ЗАО «Мультиоригинаторный ипотечный агент 1» согласно записи по акту дело №. Также проставлена отметка о том, что депозитарный учет прекращен ДД.ММ.ГГГГ. 

Однако в графах «сделка по передаче прав на закладную» и «дата передачи» не указаны реквизиты сделки и дата перехода прав по закладной в пользу ЗАО «Мультиоригинаторный ипотечный агент 1». 

Вместе с тем, вышеуказанные обстоятельства не были исследованы государственным регистратором при рассмотрении заявления о прекращении ипотеки, правовая экспертиза не проведена, соответствующие запросы не направлены.

С учетом изложенного, суд считает, что требование о возложении обязанности прекратить регистрационную запись об ипотеке удовлетворению не подлежит. 

В данном случае у суда отсутствует возможность проверить все обстоятельства для осуществления регистрации, и для восстановления и защиты нарушенных прав административного истца суд считает необходимым возложить на орган регистрации обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Таким образом, административное исковое заявление подлежит удовлетворению частично. 

Руководствуясь ст. ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

Р Е Ш И Л :

Административное исковое удовлетворить частично.

Признать незаконным отказ государственного регистратора Управления Росреестра по Республике Татарстан ФИО2 в прекращении ипотеки в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, изложенный в уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ №.

Обязать Управление Росреестра по Республике Татарстан повторно рассмотреть заявление ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ о прекращении ипотеки в силу закона в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В удовлетворении административных исковых требований ФИО1 к Управлению Росреестра по Республике Татарстан, государственному регистратору ФИО2 о возложении обязанности прекратить регистрационную запись об ипотеке отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд РТ в течение месяца через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского 

районного суда г. Казани Миннегалиева Р.М.