Дело № 2-1493/2025

УИД: 23RS0058-01-2025-001088-23

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 августа 2025 г. г. Сочи 

Хостинский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Ткаченко С.С., 

при ведении протокола помощником судьи Михайловой А.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хаус Комфорт» к ФИО1 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Хаус Комфорт» обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просит взыскать с ответчика денежные средства в размере 149 850 руб. за незаконное использование общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а именно части коридора 23-го этажа МЖК «Идеал House», общей площадью 7,7 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>; взыскать с ответчика расходы по оплаченной государственной пошлине в размере 5 496 руб. 

Исковые требования мотивированы тем, что ООО «Хаус Комфорт» является управляющей организацией многофункционального жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями социального назначения с подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес> (МЖК «Идеал House), в котором расположено жилое помещение № №, принадлежащее ответчику на праве собственности. ООО «Хаус Комфорт» (до смены наименования ООО «Альянс») избрано управляющей организацией МЖК «Идеал House» в соответствии с общим собранием собственников помещений МЖК «Идеал House» от 07 октября 2011 г. 30 ноября 2018 г. на общем собрании собственников МЖК «Идеал House» утвержден договор на управление, содержание и текущий ремонт МЖК «Идеал House». Вступившими в законную силу судебными постановлениями по гражданским делам №№, №№ установлено, что ФИО1 в отсутствие разрешительных документов и без согласования с собственниками помещений МЖК «Идеал House» выполнил работы по реконструкции, увеличив при этом площадь квартиры № на 7,7 кв.м за счет имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МЖК «Идеал House» (коридора), а именно демонтировал ненесущую стену, разделяющую места общего пользования и квартиру № и перенес входную дверь в начало лестничного марша. Согласно сведениям из ЕГРН с 08 февраля 2024 г. ФИО1 вновь стал собственником квартиры №. В 2024 году ФИО1 обратился в Хостинский районный суд г. Сочи с исковым заявлением к ООО «Хаус Комфорт» о признании права собственности на общее имущество, коридор, площадью 7,7 кв.м. отсутствующим. Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 30 октября 2024 г. по делу № № в удовлетворении заявленных требований ФИО1 отказано. До настоящего времени самовольная перепланировка, переустройство, реконструкция жилого помещения не приведена в первоначальное состояние, что подтверждается актами осмотра от 17 апреля 2024 г., от 07 февраля 2025 г. и представленными в материалы дела фотографиями, согласие всех собственников помещений на уменьшение общего имущества дома в материалы настоящего дела не представлено. Ответчик ФИО1 продолжает незаконно владеть и пользоваться общим имуществом собственников помещений МЖК «Идеал House». 07 ноября 2024 г. ООО «Хаус Комфорт» почтой России, заказным с уведомлением направило в адрес ФИО1 договор аренды коридора площадью 7,7 кв.м (исх. № 144 от 05 ноября 2024). Однако, на текущую дату подписанный договор аренды со стороны ФИО1 не возвращен в адрес ООО «Хаус Комфорт». В заключении специалиста ООО «Сочинская городская экспертно-исследовательская лаборатория» № 093/24 от 20 января 2025 г. об определении среднерыночной стоимости недвижимого имущества, специалист оценщик указал, что рыночная стоимость арендной платы части нежилого помещения коридора 22 этажа, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 2 032 руб. за 1 кв.м в месяц. 06 декабря 2024 г. ООО «Хаус Комфорт» направило в адрес ФИО1 досудебную претензию исх. № 153 от 06 декабря 2024 г. о взыскании задолженности за незаконное использование коридора, являющегося местом общего пользования, в размере 149 850 руб. Сумма задолженности сложилась из предложенной в договоре аренды стоимости арендной платы в размере 14 985 руб./кв.м и количества расчетных периодов незаконного использования общего имущества (10 месяцев). 

В письменных возражениях на исковое заявление ответчик ФИО1 выражает несогласие с исковыми требованиями. Полагает, что полномочиями по распоряжению общим имуществом собственников помещений в МЖК «Идеал House» истец не наделен. Указывает, что коридор не может являться предметом договора аренды. Считает, что данные доводы подтверждены вступившими в законную силу судебными актами. 

В судебном заседании представитель истца ООО «Хаус Комфорт» ФИО2, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежаще, об отложении рассмотрения дела не просил, обеспечил явку представителя.

Представитель ответчика ФИО1 – ФИО3, действующая на основании доверенности, в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

ООО «Хаус Комфорт» является управляющей организацией многофункционального жилого комплекса со встроено-пристроенными помещениями социального назначения с подземной автостоянкой по адресу: 

<

адрес> (МЖК «Идеал House»). 

ООО «Хаус Комфорт» (до смены наименования ООО «Альянс») избрано управляющей организацией МЖК «Идеал House» в соответствии с общим собранием собственников помещений МЖК «Идеал House» от 07 октября 2011 г. 

30 ноября 2018 г. на общем собрании собственников МЖК «Идеал House» утвержден договор на управление, содержание и текущий ремонт МЖК «Идеал House». 

ФИО1 является собственником жилого помещения № № с кадастровым номером №, расположенного в МЖК «Идеал House». Право собственности ответчика зарегистрировано 08 февраля 2024 года.

Согласно выписке о переходе прав на помещение с кадастровым номером № ранее с 18 ноября 2013 г. до 19 апреля 2016 г. квартира принадлежала на праве собственности ФИО1, затем с 19 апреля 2016 г. до 08 февраля 2024 г. – ЗАО «Юридическая Группа Поддержки».

Также установлено, что в производстве Хостинского районного суда г. Сочи находилось гражданское дело №№ по иску ООО «Хаус Комфорт» к ФИО1 и 

<

данные изъяты> об устранении последствий самовольной перепланировки и взыскании неосновательного обогащения, а также по встречному иску 

<

данные изъяты> к администрации Хостинского района г. Сочи и ООО «Хаус Комфорт» о сохранении квартиры в перепланированном состоянии.

Решением суда от 08 августа 2018 г. иск ООО «Хаус Комфорт» к ФИО1 и 

<

данные изъяты> об устранении последствий самовольной перепланировки и взыскании неосновательного обогащения – удовлетворен частично.

Судом постановлено возложить на ФИО1 и 

<

данные изъяты> обязанность в солидарном порядке устранить последствия самовольных перепланировки, переустройства, реконструкции и привести в первоначальное состояние объект недвижимости - квартиру № № с кадастровым номером №, а также общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме МЖК «Идеал House».

В удовлетворении остальной части исковых требований основного иска – отказано.

В удовлетворении встречного иска 

<

данные изъяты> к администрации Хостинского района г. Сочи и ООО «Хаус Комфорт» о сохранении квартиры в перепланированном состоянии – отказано.

Решение от 08 августа 2018 г. отменено в части апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 29 ноября 2018 г., а постановлением суда Кассационной инстанции от 11 декабря 2019 г. гражданское дело направлено на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении делу присвоен №№. 

Решением Хостинского районного суда г. Сочи от 10 августа 2020 г. по гражданскому делу №№ в удовлетворении исковых требований ООО «Хаус Комфорт» к 

<

данные изъяты> и ФИО1 об устранении последствий самовольной перепланировки и взыскании неосновательного обогащения за использование общего имущества ЖКУ «Идеал Хаус», процентов за пользование и взыскании судебных расходов – отказано.

В удовлетворении исковых требований 

<

данные изъяты> о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии, признании коридора, ведущего от лестничной площадки к квартире №№ не входящим в состав общего имущества многоквартирного жилого дома – отказано.

Также исковые требования 

<

данные изъяты> и аналогичные исковые требования ФИО1 о признании протокола заочного голосования по вопросам повестки дня собственников помещений многоквартирного жилого комплекса 

<

адрес> от 07 декабря 2011 г. удовлетворены.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 января 2021 г. решение Хостинского районного суда г. Сочи от 10 августа 2020 г. по гражданскому делу №№ отменено в части. В отмененной части принято новое решение об удовлетворении требований ООО «Хаус Комфорт» к ФИО1, 

<

данные изъяты> об устранении последствий самовольной перепланировки, на 

<

данные изъяты>» возложена обязанность устранить последствия самовольной перепланировки квартиры №№ путем ее приведения в первоначальное состояние. 

Также отменено решение в части восстановления срока 

<

данные изъяты> на обжалование протокола общего собрания от 07 октября 2011 г. и признании данного протокола недействительным. Принято новое решение, которым в удовлетворении требований отказано. 

В остальной части решение Хостинского районного суда г. Сочи от 10 августа 2020 г. оставлено без изменения. 

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 09 сентября 2021 г. решение Хостинского районного суда от 10 августа 2020 г. в неизмененной части и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 19 января 2020 г. оставлены без изменения. 

В силу статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Часть 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающая, что обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, конкретизирует общие положения процессуального законодательства об обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений судов общей юрисдикции и направлена на обеспечение законности выносимых судом постановлений, а также на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении» исходя из смысла части 4 статьи 13, частей 2 и 3 статьи 61, части 2 статьи 209 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

Из приведенных норм процессуального права и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации по их применению следует, что преюдиция обстоятельств, установленных вступившим в законную силу судебным актом, возможна только для дел с участием тех же лиц. Опровергать факты и обстоятельства, установленные судом по ранее вынесенному решению, вступившему в законную силу, могут лишь лица, не привлеченные к участию в ранее рассмотренном деле, поскольку только для них факты и обстоятельства, установленные предыдущим судебным актом, не имеют преюдициального значения.

Принимая во внимание субъектный состав по настоящему гражданскому делу и гражданскому делу №№, суд полагает, что обстоятельства, установленные по гражданскому делу № № имеют преюдициальное значение и могут быть положены в основу принятия решения по настоящему делу.

Так, из вступивших в законную силу судебных актов по гражданскому делу №№ следует, что ФИО1 в отсутствие разрешительных документов и без согласия собственников помещений в МЖК «Идеал Хаус» выполнил работы по реконструкции, увеличив при этом площадь квартиры №№ на 7,7 кв.м за счет имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений в МЖК «Идеал Хаус», а именно, демонтировал несущую стену, разделяющую места общего пользования и квартиру №2301 и перенес входную дверь в начало лестничного марша.

Материалы гражданского дела №№ (№№) и принятые судебные акты содержат выводы судебной комиссионной строительно-технической экспертизы от 02 июля 2018 г., проведенной ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – краевое БТИ», согласно которым общая площадь жилых помещений в квартире №№- 213,3 кв.м увеличилась с 207,5 кв.м за счет присоединения части мест общего пользования (3,40*2,26=7,70) и части балкона помещения №5.

Общее имущество многоквартирного жилого дома, при спорных строительных работах было затронуто, а именно была увеличена площадь обследуемой квартиры за счет присоединения к квартире части мест общего пользования (коридора) путем переноса части стены и дверного блока в один уровень с несущей стеной коридора (мест общего пользования) до начала лестничного марша) в размере 3,40*2,26=7,70 кв.м.

Кроме того, спорная часть общего коридора 23 этажа в соответствии с проектной документацией является местом общего пользования и составной частью единого коридора, площадью 72,5 кв.м, обслуживающего более одного помещения в МЖК «Идеал Хаус». 

В настоящее время ООО «Хаус Комфорт» просит взыскать с ФИО1 неосновательное обогащение за пользование 1,7 кв.м общедомового коридора за 10 месяцев, исходя из стоимости арендной платы в 1 946,10 руб. за 1 кв.м, то есть 14 985 руб. за 1 мес., а всего 149 850 руб.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что многофункциональный жилой комплекс «Идеал House» со встроено-пристроенными помещениями социального назначения с подземной автостоянкой, в котором расположена спорная квартира, возведен по индивидуальному проекту как сложный градостроительный объект, включающий в себя жилые и нежилые помещения, объединенные единым композиционно-планировочным замыслом.

В МЖК «Идеал House» расположены нежилые и жилые помещения, в том числе жилое помещение квартира № №, принадлежащая в настоящее время на праве собственности ФИО1

На основании ст. 198 Жилищного кодекса РФ сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом в системе.

Как усматривается из материалов дела и не оспаривается сторонами, ООО «Хаус Комфорт» осуществляет деятельность по многоквартирным домом МЖК «Идеал House» на основании выданной управлению Государственной Жилищной инспекции Краснодарского края лицензии № 195 от 12 мая 2015 г.

Кроме того, сведения об МЖК «Идеал House», как о многоквартирном доме с кадастровым номером №, размещены департаментом городского хозяйства администрации г. Сочи на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства в сети Интернет, согласно которым по состоянию на июнь 2020 г. количестве жилых помещений в МЖК «Идеал House» составляет 295, а количество нежилых - 385.

Таким образом, МЖК «Идеал House» фактически является многоквартирным домом со встроено-пристроенными помещениями.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 4 Жилищного кодекса РФ жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 19 декабря 2008 г., выданным администрацией МО г. Сочи, МЖК «Идеал House» состоит из жилых и нежилых помещений, а также помещений, относящихся к цветам общего пользования, предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним.

В силу статьи 290 Гражданского кодекса РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

По смыслу статьи 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Подпункт 1 пункта 4 статьи 37 Жилищного кодекса РФ регламентирует, что собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В соответствии с частью 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

Согласно части 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ если реконструкция, переустройство (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 1 статьи 44 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство перепланировка помещений невозможны без использования части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). и (или)

Следовательно, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и многоквартирном (или) перепланировки помещения B реконструированным доме, влекущей занятие (перепланированным) помещением части общего имущества многоквартирного дома.

ООО «Хаус Комфорт», как у управляющая компания, имеются полномочия действовать в интересах собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, полномочия по обращению в суд с иском.

Вместе с тем, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика суммы неосновательного обогащения в качестве неполученной арендной платы, поскольку в судебном заседании установлено, что спорный реконструируемый коридор, площадью 7,7 кв.м являлся частью единого коридора, обслуживающего более одного помещения, а также осуществлял доступ в помещения квартир, в том числе квартиру № №.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статья 607 Гражданского кодекса РФ закрепляет, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Между тем, коридор, являющийся частью единого коридора, обеспечивающего единственный проход в помещение, не может являться предметом договора аренды, соответственно неосновательное обогащение на стороне ответчиков не возникло.

При указанных обстоятельствах оснований для взыскания неосновательного обогащения в виде неоплаченной арендной платы и судебных издержек в виде государственной пошлины, оплаченной при подаче искового заявления, не имеется 

Одновременно суд обращает внимание, что истец не лишен права обращения в суд с требованиями о взыскание судебной неустойки в случае неисполнения решения суда о приведении перепланированного помещения в первоначальное состояние. 

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Хаус Комфорт» (ИНН 

<

***>) к ФИО1 (паспорт РФ серии №) о взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд с подачей апелляционной жалобы через Хостинский районный суд города Сочи в течение месяца с момента принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 27 августа 2025 г.

Председательствующий: С.С. Ткаченко

На момент публикации решение суда в законную силу не вступило.