№ 3а-190/2020

(№ 3а-773/2019)

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Оренбург 19 февраля 2020 года

Оренбургский областной суд в составе:

председательствующего судьи Кудряшова В.К.

при секретаре Лексиковой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с административным исковым заявлением Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Правительству Оренбургской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), кадастровая стоимость которого по состоянию на 4 сентября 2015 года установлена в размере 8 296 747,68 рублей.

Установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 1 064 000 рублей.

Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет увеличение арендной платы. 

Административный истец просит суд установить кадастровую стоимость указанного выше земельного участка в размере его рыночной стоимости по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц. 

Изучив материалы дела, представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Закон об оценочной деятельности в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в части 1 статьи 245 КАС РФ.

Постановлением Правительства Оренбургской области от 24 декабря 2012 года № 1122-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, входящих в территорию Оренбургской области, по состоянию на 1 января 2012 года. 

Из материалов дела следует, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, кадастровая стоимость которого по состоянию на 4 сентября 2015 года установлена в размере 8 296 747,68 рублей.

Пунктом 2HYPERLINK consultantplus://offline/ref=2684303009419B77B6C06F7671237185E9832BDF09B40EEEE8D144FF9993F27C22EC2FC7D827D4E7c55EI статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об утверждении кадастровой стоимости предметом оспаривания в этом случае не являются.

Судом установлено, что 1 февраля 2016 года между администрацией муниципального образования г. Бугуруслан Оренбургской области и ФИО1 заключен договор № 5 аренды земельного участка с кадастровым номером № из земель населенных пунктов, в соответствии с которым срок аренды установлен до 31 января 2065 года.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что арендная плата земельного участка определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Как разъяснено в абзаце 6 пункта 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется, исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Следовательно, административный истец обладает правом обращения в суд с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости, поскольку определением кадастровой стоимости спорного земельного участка затрагиваются права и обязанности административного истца.

В подтверждение доводов об иной рыночной стоимости земельного участка административным истцом представлен отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № от 25 сентября 2019 года, выполненный оценщиком ИП ***

Согласно отчёту об оценке рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 4 сентября 2015 года определена в размере 1 064 000 рублей.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» содержится разъяснение о том, что согласно абзацу первому статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

В соответствии с правилами статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Из материалов дела усматривается, что сведения о кадастровой стоимости указанного в исковом заявлении земельного участка внесены в ЕГРН 4 сентября 2015 года.

Исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка существенно отличается от его рыночной стоимости. 

Оценив отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости по правилам, установленным в статье 84 КАС РФ, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Замечания к представленному административным истцом отчету, изложенные в отзыве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, не могут стать основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку не влияют на итоговую величину рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Согласно письменным пояснениям оценщика ФИО2 в отчете об оценке допущена техническая ошибка при указании категории земель земельного участка. В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: (адрес) относится к категории земель: земли населенных пунктов. Указывает, что допущенная техническая ошибка не повлияла на результат рыночной стоимости объекта оценки.

Суд, изучив представленный отчет об оценке, полагает, что существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, не установлено.

Суд приходит к выводу, что представленный отчет о рыночной стоимости земельного участка составлен лицом, обладающим правом на проведение экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, подробное описание проведенного исследования, приведены выводы. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности.

В отчете об оценке последовательно описан процесс оценки земельного участка, в части применения подходов к оценке с приведением расчетов и обоснованием применения сравнительного подхода, указанием причин отказа от применения затратного подхода и отказа от применения доходного подхода.

При определении рыночной стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в Оренбургской области, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Доказательств, опровергающих определенную в отчете об оценке рыночную стоимость земельного участка, и сведений об иной рыночной стоимости земельного участка лицами, участвующими в деле, не представлено.

Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью нарушает права административного истца, осуществляющего уплату арендных платежей, исчисленных исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку ФИО1 обратился в суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка 25 декабря 2019 года, датой подачи заявления следует считать 25 декабря 2019 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для внесения органом регистрации прав на недвижимое имущество рыночной стоимости в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 179, 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), категория земель: земли населенных пунктов, равной его рыночной стоимости по состоянию на 4 сентября 2015 года в размере 1 064 000 рублей.

Датой подачи заявления считать 25 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Оренбургский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Оренбургского

областного суда В.К. Кудряшов

Мотивированное решение изготовлено 21 февраля 2020 года.