ВЕРХОВНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Судья Созонов А.А. УИД: 18RS0002-01-2025-002834-12

Апел. производство: № 33-309/2026

1-я инстанция: № 2-3128/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 января 2026 года г. Ижевск

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе судьи судебной коллегии по гражданским делам Фроловой Ю.В. ( единолично),

рассмотрев в открытом судебном заседании частную жалобу ФИО1 на определение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 30 сентября 2025 года об отмене обеспечительных мер по гражданскому делу по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ( далее- истец) обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» (далее – ответчик, Общество, ООО СЗ «АИР-СТРОЙ») о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости. Просила обязать ответчика заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером №, площадью 4687 +/- 24 кв.м., по рыночной стоимости.

Определением суда от 26.05.2025 года по ходатайству истца судом приняты меры по обеспечению иска в виде:

- наложения ареста на земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес> с кадастровым номером №

- запрета Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» осуществлять любые сделки, связанные с земельным участком с адресным ориентиром: 

<

адрес>, кадастровый №;

- запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии совершать любые регистрационные действия в отношении земельного участка с адресным ориентиром: 

<

адрес>, кадастровый №.

Ответчик обратился в суд с заявлением об отмене мер обеспечения иска мотивируя тем, что принятые судом меры по обеспечению иска не связаны с предметом спора и являются чрезмерными. Заявление истца о принятии данных мер по обеспечению иска свидетельствует о злоупотреблении правом с его стороны. Собственником спорного земельного участка является ФИО1 (истец), Общество является арендатором спорного земельного участка, в соответствии с условиями заключенного с ФИО1 договора аренды земельного участка осуществляет его застройку (строительство многоквартирного дома) в рамках проектного финансирования с участием ПАО Сбербанк. Таким образом, арест спорного земельного участка не может быть направлен на сохранение существующего положения до разрешения спора.

Не соответствуют целям, предусмотренным п. 2 ст. 140 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ( далее - ГПК РФ) запрет совершения ответчиком ООО СЗ «АИР-СТРОЙ» сделок со спорным земельным участком. Так как, ООО СЗ «АИР-СТРОЙ» как арендатор земельного участка не обладает полномочиями на совершение сделок с ним.

Не могут препятствовать исполнению возможного решения суда регистрационные действия, которые могут быть произведены Управлением Росреестра по Удмуртской Республике в отношении спорного земельного участка.

Данный запрет, по сути, исключает возможность осуществления Обществом своих прав как застройщика выполнять обязательства по строительству многоквартирного дома на спорном земельном участке и формированию счетов эскроу.

Заявляя о принятии мер по обеспечению иска, в действиях истца имеет место недобросовестное поведение, выраженное в создании препятствий для ведения Обществу нормальной хозяйственной (предпринимательской) деятельности, направленной на достижение уставных целей деятельности и исполнение существующих договорных обязательств.

Также действия истца приводят к нарушению не только частных, но и публичных (государственных) интересов, свидетельствуют о вмешательстве в деятельность регулятора проектного финансирования - ПАО Сбербанк, застройщика, генерального подрядчика и юридических лиц, участвующих в проектном финансировании строительства многоквартирного дома в микрорайоне А-10 жилого района «Аэропорт» в Первомайском районе (ЖК Мюнхен), который располагается по адресу: 

<

адрес>.

18.09.2023 года между ФИО1 и ПАО Сбербанк заключен договор ипотеки спорного земельного участка в целях обеспечения обязательств ООО СЗ «АИР-СТРОЙ» по Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 420B00N7UMF от 15.09.2023 года. Сумма залога определена в размере 21 262 716 руб. Срок залога до 12.03.2030 года.

Одновременно 18.09.2023 года между ФИО1 и ПАО Сбербанк заключен договор поручительства № ДП04_420В00И7иМГ в целях обеспечения обязательств по указанному Договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 420B00N7UMF от 15.09.2023 года на сумму 863 480 000 руб. Сроком поручительства до 12.03.2027 года.

Полагают, что истец, обращаясь за судебной защитой с иском, противоречащим собственным конклюдентным действиям и status quo, преднамеренно вводит в заблуждение суд, необоснованно ходатайствуя об обеспечении исковых требований. В настоящее время определением суда по инициативе истца фактически приостановлена деятельность застройщика - ООО СЗ «АИР-СТРОЙ». В частности, на завершающей стадии строительства многоквартирного дома исключена возможность заключения с потенциальными контрагентами договоров долевого участия в строительстве дома на спорном земельном участке в виду невозможности регистрации остальных сделок в Россреестре Удмуртской Республики и, как следствие, - прекращение ответчиком обеспечения формирования (пополнения) открытых эскроу-счетов в ПАО Сбербанк в рамках исполнения им целевого договора об открытии невозобновляемой кредитной линии № 420B00N7UMF от 15.09.2023 года (далее - кредитный договор) на сумму 863 480 000 руб., что впоследствии приводит к увеличению согласно кредитному договору процентной ставки по нему, возникновению убытков и упущенной выгоды, нарушении деловой репутации, как компании - застройщика (ответчика), так и самого истца, поскольку ФИО1 является поручителем по кредитному договору, в банковской системе (кредитная история) и в деловом обществе в целом.

В судебном заседании представители Общества - ФИО2, ФИО3, действовавшие на основании доверенностей, поддержали заявленное ходатайство, ссылаясь на доводы, изложенные в нем. Просили обратить определение к немедленному исполнению.

В судебном заседании представитель истца - ФИО4, действовавшая на основании доверенности, возражала против удовлетворения заявления ответчика по доводам, изложенным в письменных возражениях, согласно которых оснований для отмены принятых обеспечительных мер не имеется.

Дело рассмотрено в отсутствие истца, уведомленного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом.

Определением Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 30.09.2025 года заявление Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» об отмене мер обеспечения иска по гражданскому делу по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости удовлетворено.

Отменены обеспечительные меры, наложенные определением Первомайского районного суда г. Ижевска от 26.05.2025 года в обеспечение искового заявления ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи земельного участка по рыночной стоимости.

В частной жалобе ФИО1 выражает свое несогласие с вынесенным определением, считает его незаконным и необоснованным. Указывает, что ответчиком не доказана чрезмерность принятых обеспечительных мер, не доказано приостановление деятельности общества, полагает, что ответчик имеет возможность и право заключать с контрагентами предварительные договора ДДУ, считает, что ответчиком не приведены доказательства, свидетельствующие о злоупотреблении истцом правом. Кроме того, считает, что отмена обеспечительных мер лишает возможности в будущем истца заключить договор купли-продажи земельного участка и получить за него денежные средства, считает, что имеются основания полагать, что ответчик предпринимает действия для выхода имущества истца из собственности и не оплате за земельный участок после вынесения решения суда, что сделает затруднительными или невозможным получить денежные средства с ответчика.

Возражений на частную жалобу не поступило.

В соответствии с частью 3 статьи 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) частная жалоба рассмотрена без извещения лиц, участвующих в деле, и без проведения судебного заседания.

В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в частной жалобе, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

На основании ч. 1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению ответчика либо по инициативе судьи или суда.

Из материалов дела усматривается, что определением суда от 26.05.2025 года по ходатайству истца судом приняты меры по обеспечению иска в виде:

- наложения ареста на земельный участок, расположенный по 

<

адрес> с кадастровым номером №;

- запрета Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ» осуществлять любые сделки, связанные с земельным участком с адресным ориентиром: 

<

адрес>, кадастровый №;

- запрета Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии совершать любые регистрационные действия в отношении земельного участка с адресным ориентиром: 

<

адрес>, кадастровый №.

Принимая решение об отмене обеспечительных мер, судья исходил из того, что принятые обеспечительные меры являются чрезмерными, затрудняют хозяйственную деятельность общества и препятствуют исполнению им своих обязательств, как перед истцом, так и перед третьими лицами.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции правильным, исходя из следующего.

Обеспечение иска - это совокупность мер, гарантирующих реализацию решения суда в случае удовлетворения исковых требований. Данный институт защищает права истца на тот случай, когда ответчик будет действовать недобросовестно или когда вообще непринятие мер может повлечь невозможность исполнения судебного акта.

Исходя из смысла положений ст. ст. 139, 140 ГПК РФ суд оценивает разумность и обоснованность требования заявителя о применении обеспечительных мер; вероятность причинения заявителю значительного ущерба в случае непринятия обеспечительных мер; обеспечение баланса интересов заинтересованных сторон; предотвращение нарушения при принятии обеспечительных мер публичных интересов и интересов третьих лиц.

Кроме того, рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными ст. 139 ГПК РФ.

Таким образом, обеспечительные меры должны соответствовать заявленным требованиям, то есть быть непосредственно связанными с предметом спора, соразмерными заявленным требованиям, необходимыми и достаточными для обеспечения исполнения судебного акта или предотвращения ущерба.

Судом установлено, что собственником спорного земельного участка является ФИО1, Общество является арендатором спорного земельного участка, в соответствии с условиями заключенного с ФИО1 договора аренды земельного участка от 20.10.2021 года осуществляет его застройку (строительство многоквартирного дома) в рамках проектного финансирования с участием ПАО Сбербанк.

Соответственно, судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что арест спорного земельного участка не может быть направлен на сохранение существующего положения до разрешения спора, поскольку Общество как арендатор земельного участка не обладает полномочиями на совершение сделок с ним.

Кроме того, истец в частной жалобе ссылается на то, что ответчик предпринимает действия для вывода имущества истца из собственности и не оплате за земельный участок. Данные доводы суд апелляционной инстанции отклоняет как несостоятельные, поскольку истцом в материалы дела не представлено доказательств того, что ответчик предпринимает какие – либо меры, направленные на вывод имущества истца из его собственности. В материалах дела имеется дополнительное соглашение № 3 к договору аренды земельного участка с правом выкупа от 20.10.2021 года, которым стороны пришли к соглашению об изменении условий договора и исключили п. 7 полностью ( относительно права выкупа земельного участка), при этом остальные условия оставлены без изменения. Иного в материалы дела не представлено, соответственно, делать выводы о том, что ответчик обязался выкупить спорный земельный участок, а теперь уклоняется, не представляется возможным.

Суд апелляционной инстанции также отмечает, что испрашиваемые заявителем обеспечительные меры могут привести к нарушению баланса интересов сторон, учитывая, что защита интересов одной стороны не может осуществляться за счет необоснованного ущемления прав и интересов другой стороны.

В своем заявлении ответчик указывает, что по инициативе истца фактически приостановлена деятельность застройщика - Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «АИР-СТРОЙ», у которого вследствие наложенных обеспечительных мер на завершающей стадии строительства многоквартирного дома исключена возможность заключения с потенциальными контрагентами договоров долевого участия в строительстве дома на спорном земельном участке, в виду невозможности регистрации сделок в Россреестре Удмуртской Республики, и, как следствие, - прекращение ответчиком обеспечения формирования (пополнения) открытых эскроу-счетов, что впоследствии приводит к увеличению согласно кредитному договору процентной ставки по нему, возникновению убытков и упущенной выгоды, нарушении деловой репутации, как компании - застройщика (ответчика), так и самого истца, поскольку ФИО1 является поручителем по кредитному договору, в банковской системе (кредитная история) и в деловом обществе в целом.

При вынесении определения об отмене обеспечительных мер судом первой инстанции данное обстоятельство было учтено, суд апелляционной инстанции данный вывод считает правомерным.

Довод частной жалобы о том, что ответчик при наличии обеспечительных мер имеет возможность продолжать свою хозяйственную деятельность посредством заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве подлежит отклонению.

В соответствии с ч. 1.1 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ( далее- Федеральный закон N 214-ФЗ) если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса осуществляется застройщиком за счет средств целевого кредита, участники долевого строительства вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке, который предоставил такой целевой кредит.

Согласно ч. 4.1 ст. 15.5 Федерального закона N 214-ФЗ денежные средства на счет эскроу, открытый в целях уплаты цены договора в отношении индивидуального жилого дома в границах территории малоэтажного жилого комплекса, вносятся после регистрации договора на срок условного депонирования денежных средств, который не может превышать более чем на шесть месяцев предусмотренный п. 2 ч. 4.2 ст. 4 настоящего Федерального закона срока.

Суд апелляционной инстанции отмечает, что не подлежит государственной регистрации предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации. К предварительному договору применяются только правила о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора долевого строительства не распространяется на предварительный договор, поскольку предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

При таких обстоятельствах, заключение предварительных договоров долевого строительства, которые не подлежат государственной регистрации, приведет к приостановлению пополнения эскроу счетов, что в свою очередь может привести ответчика к финансовым и репутационным потерям, а также к ухудшению положения как поручителя самого истца, что было положено судом первой инстанции в основу определения об отмене обеспечительных мер.

Доводы частной жалобы в своей совокупности основаны на неверном толковании норм действующего гражданского процессуального законодательства, не содержат оснований к отмене обжалуемого судебного постановления, поскольку не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о допущенной судебной ошибке с позиции правильного применения норм процессуального права, а потому отклоняются как несостоятельные, в связи с чем, не могут служить основанием для удовлетворения жалобы.

Частная жалоба ФИО1 удовлетворению не подлежит.

Нарушений, предусмотренных ч. 1 ст. 334 ГПК РФ судом не допущено.

На основании изложенного и, руководствуясь статьей 334 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции

О П Р Е Д Е Л И Л:

определение Первомайского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики от 30 сентября 2025 года оставить без изменения.

Частную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 15 января 2026 года.

Судья Ю.В. Фролова