БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) 31OS0000-01-2025-001350-02

Производство № 3а-15/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 октября 2025 г. г. Белгород 

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова, 

при секретаре Ю.В. Карлиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании посредством видеоконференц-связи при содействии Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 (далее также административный истец) 24.03.2025 обратился в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит: 

- признать незаконным решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости;

- установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

***> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> по состоянию на 01.01.2022 в размере 4392000 руб.

В обоснование заявленных требований административным истцом указано, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установленная в размере 18039450, 78 руб. значительно превышает его рыночную стоимость. Данное обстоятельство затрагивает права административного истца, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости земельного участка, в завышенном размере.

Оспариваемым решением ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» незаконно отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, поскольку изложенные в решении доводы о несоответствии отчета об оценке от 23.12.2024 № 150-24 требованиям законодательства об оценочной деятельности повлиявшими на итоговый результат рыночной стоимости являются необоснованными.

Административный истец ФИО1, будучи извещенным о месте и времени судебного заседания надлежащим образом путем направления извещения заказными письмами с уведомлением (РПО 80406512781615 вручено 03.10.2025, РПО 80406512799085 вручено 03.10.2025, а также по эл. почте 23.09.2025, ГЭПС отказ в приеме сообщения) в суд не явился, обеспечил явку представителя ФИО2

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, считала, что экспертами при составлении как первоначального так и повторного экспертных заключений допущены нарушения Федеральных стандартов оценки и Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ввиду чего названные экспертные заключения не могут быть положены в основу решения суда. Единственным доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, по мнению представителя, является отчет об оценке, подготовленный частнопрактикующим экспертом Т.Ю.Ю.

Представители административных ответчиков ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» и министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области, ФИО3, и заинтересованного лица администрации Дубовского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области ФИО4 напротив возражали против признания решения бюджетного учреждения незаконным, считали возможным в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка принять экспертное заключение выполненное экспертом по результатам проведенной повторной судебной экспертизы.

Административный ответчик Управление Росреестра по Белгородской области о месте и времени судебного заседания извещено своевременно и надлежащим образом, в порядке части 8 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (извещение о возобновлении производства по делу получено Управлением 29.07.2025) явку своего представителя в суд не обеспечил.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие административного истца и представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В целях правильного, полного и всестороннего рассмотрения дела, с учетом мнения представителей лиц, участвующих в административном деле, в судебное заседание для дачи пояснений связанных с проведенным исследованием и данным экспертным заключением была вызвана эксперт ФИО5

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, заслушав пояснения эксперта ФИО5, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Как установлено судом и следует из представленной в материалы административного дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объекты недвижимости, ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером № (выписка от 09.12.2024 № №).

Приказом министерства имущественных и земельных отношений Белгородской области от 27.10.2022 № 131 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков на территории Белгородской области на 01.01.2022 с датой применения, - с 2023 года.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № на 01.01.2022 утверждена в размере 18039450, 78 руб.

Указанное выше свидетельствует о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка затрагивает права административного истца, что дает ему право на обращение в суд с административным иском об оспаривании результатов ее определения.

Правительством Белгородской области, являющимся постоянно действующим высшим исполнительным органом Белгородской области (статья 30 Устава Белгородской области) 20.06.2022 принято постановление № 360-пп «О дате перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», установлена дата перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ – 01.07.2022.

Согласно части 1 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц.

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации и наделенное полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости. Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Административный истец 27.12.2024 обратился в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером 31:15:1202005:831 в размере равном его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 26.12.2024 № 150-24, составленный частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю.

Решением бюджетного учреждения от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391 административному истцу отказано в установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка в размере его рыночной стоимости. Основанием к отказу послужили допущенные оценщиком при составлении отчета следующие нарушения:

1) нарушение статьи 11 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 11 «б, в, д» ФСО № – на странице 21 отчета оценщик верно указывает: «В практике оценки рыночной стоимости участки делятся на следующие классы: 1) земельные участки под индустриальную застройку; 2) земельные участки под коммерческую застройку; 3) земельные участки под размещение специализированной сельскохозяйственной недвижимости; 4.1) земельные участки под многоквартирное жилищное строительство (МЖС); 4.2) земельные участки под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС); 5) земельные участки под объекты рекреации. Источник информации: Справочник оценщика недвижимости – 2024 «Земельные участки» (Часть 1). Территориальные / Под ред. ФИО6 – Нижний Новгород, 2024, табл. 5, стр. 52-61».

Также верно указывает: «Представленная классификация позволяет объединить земельные участки различных категорий и видов разрешенного использования по общности признаков со схожими принципами ценообразования». Так, класс «земельные участки под коммерческую застройку» включает в себя земли двух категорий – земли населенных пунктов и земли промышленности, относящиеся к видам разрешенного использования 4.0 (предпринимательство), 3.0 (общественное использование объектов капитального строительства) и 7.2 (автомобильный транспорт)».

Следуя тексту приведенного оценщиком из источника, который выступает обоснованием в расчетах рыночной стоимости объекта оценки в отчете, сегментом рынка оцениваемого участка является – «земельные участки под коммерческую застройку» согласно деления принятого в практике оценки рыночной стоимости земельных участков, а не «земельные участки под коммерческую застройку для обслуживания автотранспорта».

В качестве обоснования введенных корректировок по тексту отчета по основным ценообразующим факторам, используются значения для «земельных участков под коммерческую застройку». Основные ценообразующие факторы приняты оценщиком для «земельных участков под коммерческую застройку» на основании Справочника оценщика недвижимости – 2024 «Земельные участки» (Часть 1) / Под ред. ФИО6. – Нижний Новгород, 2024, табл. 9, стр. 94.

Таким образом, определение сегмента рынка объекта оценки – «земельные участки под коммерческую застройку для обслуживания транспорта» вводит в заблуждение, и не соответствует принятой в практике оценки рыночной стоимости земельных участков классификации.

Некорректное определение сегмента рынка объекта оценки, привело к неверному выводу об отсутствии на рынке Белгородского района и Белгородской области в целом, предложений рынка по продаже участков, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка.

На рынке недвижимости Белгородского района представлено достаточно предложений о продаже земельных участков под коммерческую застройку; 

2) нарушение пункта 13 ФСО VI. На страницах отчета 35-36 в разделе «7.2. Обоснование отказа от применения сравнительного подхода в результате» оценщик отказался от применения сравнительного подхода по причине: «Рыночные данные о ценах сделок и (или) предложений на рынке купли-продажи земельных участков под коммерческую застройку для обслуживания автотранспорта явлены. Поэтому сравнительный подход не применялся». Как уже было указано, такое утверждение не соответствует действительности, т.к. на рынке недвижимости представлено множество предложений о продаже земельных участков под коммерческую застройку. Приведенные данные позволяют провести анализ предложений, которые соответствуют объекту оценки и могут быть приняты в качестве аналогов, а следовательно, возможно применение сравнительного подхода. Таким образом, оценщиком не обоснован, и не подтвержден отказ от применения сравнительного подхода; 

3) нарушение пункта 10 ФСО III – на странице 55 отчета об оценке итоговое значение рыночной стоимости объекта оценки – 4392000 руб., рассчитанного в рамках только доходного подхода, не соответствует рыночным показателям. Полученный УПС объекта оценки составляет 691, 22 руб./кв. м, что существенно ниже нижней границы диапазона предложений на земельные участки под коммерческую застройку в Белгородском районе: 1155, 85 руб./кв. м – 5200 руб./кв. м, при этом участки расположенные в границах Дубовского сельского поселения имеют диапазон: 2600 руб./кв. м – 5200 руб./кв. м. Кроме того, полученная стоимость не отвечает ожиданиям собственника оцениваемого земельного участка представленного к продаже по цене в 15 млн. рублей, т.е. по 2343, 75 руб./кв. м.

Разрешая административные исковые требования о признании незаконным решения бюджетного учреждения, суд исходит из следующего.

В соответствии с распоряжением Правительства Белгородской области от 26.12.2016 № 648-р создано ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» уставными целями и видами деятельности которого является: проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Белгородской области (пункт 2.1 Устава); рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (пункта 2.2 Устава).

Таким образом, на основании решения высшего исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (статья 30 Устава Белгородской области) о переходе к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ с 01.07.2022 на территории Белгородской области полномочиями по принятию решений о пересмотре кадастровой стоимости обладает ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», решение которого может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства и одновременно с оспариванием которого может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно пункту 5.2 Устава ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» к полномочиям Учредителя в области управления учреждением относится, в том числе назначение руководителя Учреждения по согласованию с Администрацией Губернатора Белгородской области.

На должность руководителя ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» распоряжением департамента имущественных и земельных отношений Белгородской области от 10.07.2023 № 584-р назначена ФИО7

В соответствии с пунктом 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ к полномочиям бюджетного учреждения относится рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной и принятие решений по ним.

Формы решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 указанного выше закона).

Оспариваемое административным истцом решение от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391 соответствует форме и требованиям, установленным приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. Подписано решение заместителем директора ФИО8 в соответствии с предоставленным ему правом подписи решений об установлении/об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (приказ директора ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 15.07.2022 № 11-А-ОД «О праве подписи»).

Решение принято бюджетным учреждением в течение тридцати календарных дней со дня поступления заявления от административного истца, как это установлено частью 10 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

Таким образом, суд приходит к выводу, что решение ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391 принято в установленной форме и виде, с соблюдением сроков, подписано уполномоченным лицом.

Административным истцом порядок принятия решения бюджетного учреждения не оспаривается.

С учетом предмета и оснований заявленных требований, юридически значимым обстоятельством при проверке законности оспариваемого решения, помимо компетенции, сроков, порядка его принятия, является обоснованность замечаний к отчету об оценке, отраженных в решении и послуживших основанием к отказу в установлении кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Как следует из подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ бюджетное учреждение вправе принять решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

В пункте 15 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ указано, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Принимая во внимание, что наряду с оспариванием решения бюджетного учреждения ФИО1 заявлено требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости, которое по своей правовой природе носит дополнительный (акцессорный) характер по отношению к основному требованию, - об оспаривании решения, определением Белгородского областного суда от 22.04.2025 было удовлетворено ходатайство представителя заинтересованного лица администрации Дубовского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области о назначении по делу судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «

<

***>» М.А.И.

Перед экспертом были поставлены два вопроса, - первый – допущены ли частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. при составлении отчета об оценке от 26.12.2024 № 150-24 нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности? и второй – какова по состоянию на 23.12.2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

***> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>?

Согласно представленному в суд экспертному заключению от 30.05.2025 № В-250511/С, эксперт М.А.И. отвечая на первый вопрос, пришел к выводу о том, что при составлении отчета об оценке от 26.12.2024 № 150-24, подготовленного частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю., допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:15:1202005:831, нарушения требований законодательства об оценочной деятельности. 

По второму поставленному судом вопросу эксперт пришел к выводу, что по состоянию на 23.12.2024 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

***> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес> составляет 14785 758 руб.

Установив основания, предусмотренные частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определением Белгородского областного суда от 13.07.2023 удовлетворены ходатайства представителя административного истца ФИО1 – ФИО2 и заинтересованного лица администрации Дубовского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области о назначении по делу повторной судебной экспертизы, производство которой поручено эксперту ООО «

<

***>» К.В.М. (город Воронеж). Перед экспертом поставлены те же вопросы, что и при назначении первичной экспертизы. Основанием к назначению по делу повторной экспертизы послужило возникновение у суда сомнений в вопросе необходимости применения корректировки на наличие обременений и ограничений. В определении суда о назначении повторной экспертизы изложены мотивы несогласия суда с ранее данным заключением эксперта.

Согласно заключению от 19.08.2025 № 01/08/25, подготовленного экспертом К.В.М. по результатам проведения повторной судебной экспертизы, частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю. при составлении отчета об оценке от 26.12.2024 № 150-24 допущены нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391, связанные с использованием неполных и/или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № нарушения требований законодательства об оценочной деятельности.

Рыночная стоимость земельного участка на дату оценки определена экспертом К.В.М.. в размере 15118700 руб.

Положения подпункта 2 пункта 11 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ сами по себе не содержат разграничения нарушений его норм на существенные и малозначительные. Между тем, в пункте 17 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2022 № 21 «О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации» разъяснено, что законность оспариваемых решений, действий (бездействия) нельзя рассматривать лишь как формальное соответствие требованиям правовых норм. Из принципов приоритета прав и свобод человека и гражданина, недопустимости злоупотребления правами (части 1 и 3 статьи 17 и статья 18 Конституции Российской Федерации) следует, что органам публичной власти, их должностным лицам запрещается обременять физических или юридических лиц обязанностями, отказывать в предоставлении им какого-либо права лишь с целью удовлетворения формальных требований, если соответствующее решение, действие может быть принято, совершено без их соблюдения, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. В связи с этим судам необходимо проверять, исполнена ли органом или лицом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, поддержанию доверия граждан и их объединений к закону и действиям государства, учету требований соразмерности (пропорциональности) (пункт 1 части 9 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, часть 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). В частности, проверяя законность решения, действия (бездействия) по основанию, связанному с несоблюдением требования пропорциональности (соразмерности) и обусловленным этим нарушением прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, судам с учетом всех значимых обстоятельств дела надлежит выяснять, являются ли оспариваемые меры обоснованными, разумными и необходимыми для достижения законной цели, не приводит ли их применение к чрезмерному обременению граждан и организаций.

Таким образом, вопрос о законности оспариваемого решения от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391, и, соответственно, о возможности признания его незаконным, неизбежно требует оценки оснований для его принятия предписываемым мерам, с учетом требований пропорциональности (соразмерности), и, в итоге, исходя из необходимости соблюдения конституционных принципов справедливости и законности.

Обратившись к исследовательской части экспертного заключения от 19.08.2025 № 01/08/25 можно увидеть, что экспертом были детально изучены описанные в решениях бюджетного учреждения нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, проанализированы, и нашли свое подтверждение, а именно:

- на странице 20-21 отчета оценщик действительно верно относит оцениваемый земельный участок к виду разрешенного использования «предпринимательство» и указывает: «Объект оценки относится к виду разрешенного использования, предусмотренного кодом 4.9 – «обслуживание автотранспорта». Земельные участки данного вида предназначены для «размещения постоянных и временных гаражей с несколькими стояночными местами, стоянок, автозаправочных станций (бензиновых, газовых); размещения магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве придорожного сервиса, размещение автомобильных моек и прачечных для автомобильных принадлежностей, мастерских, предназначенных для ремонта и обслуживания автомобилей». Однако далее, при подборе аналогов и в расчетах, оценщик ошибочно ограничивается только земельными участками с видом разрешенного использования «стоянка транспортных средств», тогда как сам в своих выводах указывает, что вид разрешенного использования с кодом 4.9 не ограничивается только видом разрешенного использования «стоянка транспортных средств». Оценщик, верно определив сегмент рынка объекта оценки, некорректно ограничил выбор аналогов только земельными участками с видом разрешенного использования «стоянка транспортных средств» и пришел к неверному выводу об отсутствии на рынке Белгородского района, и Белгородской области в целом, предложений рынка по продаже участков, которые относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка. Таким образом, по мнению эксперта, допущены нарушения, указанные в пункте 1 решения бюджетного учреждения – положения статьи 11 федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», пункта 11 «б», «в», «д» ФСО № 7.

- утверждение оценщика, что «Рыночные данные о ценах сделок и (или) предложений на рынке купли-продажи земельных участков под коммерческую застройку для обслуживания автотранспорта явлены. Поэтому сравнительный подход не применялся», является необоснованным и вводящим в заблуждение, так как не соответствует действительности. Такое обоснование выбора используемого подхода, а в данном случае отказ от применения сравнительного подхода, при достаточном количестве предложений о продаже земельных участков в соответствующем объекту оценки сегменте рынка, не является корректным. Следовательно, допущены нарушения указанные в пункте 2 решения бюджетного учреждения – положения пункта 13 ФСО VI.

- в отчете об оценке отсутствует анализ информации о стоимости, которую оценщик применяет в расчетах, а также анализ итогового значения на соответствие рыночным данным. В качестве аналогов в отчете об оценке в рамках доходного подхода оценщик применяет 3 объекта, проданных на электронном аукционе (на торгах). В рамках отчета об оценке должна была быть определена рыночная стоимость объекта для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Согласно пункту 13 ФСО II – Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Аналоги, используемые оценщиком – это состоявшиеся сделки на торгах РФ. Торги – это процедура конкурентной продажи, где участники предлагают свои цены для определения стоимости товара или услуги. Торги не всегда являются открытым рынком. 

Также вызывает сомнение и достоверность методологии проведения расчетов ставки арендной платы, в части применения корректировок. Оценщик для определения поправок при расчете годовой арендной ставки, использует данные Справочника оценщика недвижимости – 2024 «Земельные участки» (часть 1 и 2) под ред. ФИО6, при этом не учитывает, и никак не поясняет тот факт, что данные в Справочнике были получены на основании информации из объявлений о продаже земельных участков (права собственности или права аренды) и не имеют отношения к арендной плате. Отсутствие анализа на соответствие поправок (корректировок) применяемых при продаже корректировкам, применяемым к арендной плате, не позволяет применять при расчете арендной платы корректировки, приведенные в вышеупомянутом Справочнике для продажи земельных участков. Кроме того, при анализе «поправки на передаваемые имущественные права, наличие ограничений», оценщик, рассчитывая годовую арендную ставку за пользование объектом оценки, необоснованно утверждает: «… объекты аналоги не имеют существенных отличий от объекта оценки по виду имущественных прав (собственность)». При этом сделки, которые оценщик применяет в качестве аналогов – это продажа права на заключение договора аренды, а анализируемое в рамках доходного подхода право при определении рыночной ставки арендной платы – право пользования. В поправке на передаваемые имущественные права оценщиком никак не учтен срок аренды, не проанализирована возможность пролонгировать договор, что в дальнейшем в рамках доходного подхода влияет на величину ожидаемых будущих денежных потоков. То есть по истечении срока аренды применяемых к расчетам аналогов, действующие арендаторы не смогут пролонгировать договор без участия в новых торгах. В рамках доходного подхода при определении будущих денежных потоков оценщик должен был это учесть или отказаться от применения в расчетах таких аналогов. 

В части определения операционных расходов оценщик указывает, что «расходы отсутствуют», оперируя тем, что аналоги находятся в государственной собственности, однако, если бы в таблице на странице 49-51 отчета об оценке оценщиком был корректно учтен объем передаваемых прав, то итогом должна была быть рассчитана годовая арендная ставка именно для оцениваемого земельного участка. Полученный доход от сдачи в аренду оцениваемого земельного участка, рассчитанный на основании расчетной годовой арендной ставки, должен был быть скорректирован на величину операционных расходов, так как арендодатель нес бы эти соответствующие расходы (налог физического лица). Значимость данного подхода тем ниже, чем выше неопределенность, связанная с суммами и сроками поступления будущих доходов от использования объекта. Будущие доходы от оцениваемого земельного участка, рассчитанные оценщиком на основании данных об аренде государственного или муниципального имущества нельзя назвать достоверными, так как возможные условия аренды оцениваемого земельного участка и земельного участка в государственной собственности значительно разнятся, начиная от способа заключения договора (аукцион) и заканчивая особыми условиями аренды государственного имущества. Таким образом, допущены нарушения указанные в пункте 3 решения бюджетного учреждения – положения пункта 10 ФСО III.

Выявленные экспертом аналогичные нарушения, описанные в решении ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391 также им подтверждены.

Таким образом, суд приходит к выводу, что выявленные и описанные государственным бюджетным учреждением нарушения, допущенные оценщиком при составлении отчета об оценке, не носят формального характера, и влияют на итоговый результат рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Указанных нарушений было достаточно для принятия ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области», в соответствии с подпунктом 2 пункта 11 статьей 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ, решения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что оснований к признанию незаконным решения государственного бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391 не имеется.

Производным от основного требования о признании решения незаконным, является административное требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:15:1202005:831 в размере его рыночной стоимости.

Такое требование заявлено административным истцом.

Из материалов дела следует, что в подтверждение доказательств размера рыночной стоимости спорного земельного участка на 23.12.2024 судом собраны следующие доказательства:

- отчет об оценке от 26.12.2024 № 150-24 составленный частнопрактикующим оценщиком Т.Ю.Ю.; 

- заключение по результатам первичной экспертизы от 30.05.2025 № В-250511/С составленное экспертом М.А.И.;

- заключение по результатам повторной судебной экспертизы от 19.08.2025 № 01/08/25, составленное экспертом К.В.М.

Оценка доказательств, в том числе заключений экспертов, должна производиться судом не произвольно, а по правилам, установленным законом; заключения экспертов подлежат оценке в совокупности с другими доказательствами по делу. При этом закон обязывает суд дать оценку каждому представленному доказательству, включая отчет об оценке, заключениям экспертиз, указать обстоятельства, которые он считает установленными по делу, а также обосновать это мнение, поскольку заключение экспертизы не является исключительным средством доказывания и должно оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (часть 8 статьи 82, статья 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Что касается представленных административным истцом отчета об оценке от 26.12.2024 № 150-24, то в нем были выявлены нарушения требований законодательства об оценочной детальности, которые, безусловно, повлияли на итоговый результат рыночной стоимости оцениваемого (спорного) земельного участка. 

Таким образом, несмотря на наличие у частнопрактикующего оценщика Т.Ю.Ю. необходимой квалификации на составление отчетов об оценке, с учетом выявленных в ходе производства судебной экспертизы нарушений требований законодательства об оценочной деятельности, допущенных при составлении отчета об оценке № 150-24, суд отвергает его в качестве доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу.

Мотивы несогласия суда с первичным заключением эксперта от 30.05.2025 № В-250511/С изложены в определении суда от 17.07.2025 о назначении по делу повторной судебной экспертизы (часть 3 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации). Кроме того, отвергая заключение эксперта от 30.05.2025 № В-250511/С в качестве доказательства рыночной стоимости спорного нежилого помещения суд учитывает следующее.

В определении о назначении по делу повторной экспертизы суд указал, что в исследовательской части экспертного заключения необходимо указать причины расхождения выводов с выводами первичной экспертизы, если такие имеют место.

Допрошенный в судебном заседании эксперт К.В.М. пояснила, тем самым восполнив свое заключение (абз. 37, 39 Обзора судебной практики по применению законодательства, регулирующего назначение и проведение экспертизы по гражданским делам, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.12.2011), что эксперт, проводивший первичную экспертизу, не применял корректировку на дату предложения; не применял корректировку на вид разрешенного использования, и никак не учел в расчетах, что градостроительная зона, в которой расположен аналог № 1, отличается от градостроительной зоны, в которой расположен анализируемый объект. В части учета расхождения характеристик градостроительных зон аналога № 1 (зона ЖК) и объекта оценки (зона МБ) должна была быть введена положительная корректировка к аналогу № 1. Также эксперт, проводивший первичную экспертизу, не анализирует местоположение аналогов в пределах населенного пункта и не учитывает в расчетах, что оцениваемый объект и аналоги № 2 и 3 расположены в окружении индивидуальной жилой застройки, а аналог № 1 расположен на окраине населенного пункта и застройка в его ближайшем окружении отсутствует. После ввода корректировки на статус населенного пункта эксперту необходимо было проанализировать местоположение аналогов в переделах населенного пункта и внести соответствующие корректировки, в данном случае положительную корректировку к аналогу № 1. 

В части применения корректировки на расположение относительно красной линии и автомагистралей, эксперт М.А.И. принимает, что объект оценки и аналоги № 1, 2, 3 расположены на красной линии, соответственно корректировка на расположение относительно красной линии не требуется. Однако эксперт не учитывает, что аналог № 1, просматриваясь с красной линии, не имеет прямого подъезда (съезда с автодороги к территории), а аналог № 2 расположен на красной линии обычной проселочной дороги. Тем самым к аналогам № 1 и 2 должны были быть введены повышающие корректировки на расположение относительно красной линии. Однако вместо введения положительной корректировки на расположение относительно красной линии, эксперт, вводит ко всем аналогам две понижающих корректировки: на расположение относительно автомагистралей и на категорию автодорог. Эксперт М.А.И. не учитывает рекомендации используемого им Справочника оценщика недвижимости-2024 «Земельные участки. Часть 1», под ред. ФИО6 в части применения корректировки на расположение относительно автомагистралей, в котором указано, что корректировка на расположение относительно автомагистралей в большей степени относится к земельным участкам под индустриальную застройку или с кодом вида разрешенного использования 7.2 (7.2.1. Размещение автомобильных дорог, 7.2.2. Обслуживание перевозок пассажиров, 7.2.3. Стоянки транспорта общего пользования), что мало сопоставимо с оцениваемым земельным участком. С учетом характеристик оцениваемого земельного участка, эксперту, проводившему первичную экспертизу, необходимо было ввести корректировку на расположение относительно красной линии и корректировку на категорию автодороги. Расположение относительно крупных автомагистралей в рамках расчета стоимости оцениваемого земельного участка не должно было быть учтено и является двойным учетом. То есть в зависимости от назначения земельного участка должна быть введена корректировка или на расположение относительно красной линии или на расположение относительно автомагистралей, применение и той и той корректировки недопустимо. Не применение повышающей корректировки на расположение относительно красной линии к аналогам № 1, 2 и применение понижающей корректировки на расположение автомагистралей ко всем аналогам снижает результаты оценки первичной экспертизы.

В части применения корректировки на общую площадь эксперт, проводивший первичную экспертизу, пользуется данными исследования Ассоциации «СтатРиелт» и никак не обосновывает отказ от применения Справочника оценщика недвижимости под ред. ФИО6, который он использует для введения других корректировок, и в котором приведены данные для расчета корректировки на площадь. Данный факт также повлиял на расхождение итоговых результатов первичной и повторной экспертиз. 

Кроме того, эксперт, не вводит корректировку на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций, и не учитывает, что аналог № 1, согласно данным объявления о продаже, имеет подключенные коммуникации; не учитывает наличие ограждения у аналога № 3; не учитывает наличие ЗОУИТ в границах оцениваемого земельного участка и аналогов № 1, 3.

Приведенные обстоятельства были проверены судом, и нашли сове подтверждение. По этой причине экспертное заключение от 30.05.2025 № В-250511/С подготовленное экспертом М.А.И. также как отчет об оценке от 26.12.2024 № 150-24 отвергается судом в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка.

Как следует из экспертного заключения по результатам повторной судебной экспертизы от 19.08.2025 № 01/08/25, оценка стоимости земельного участка проведена экспертом К.В.М. сравнительным подходом, в рамках которого применен метод корректировок.

Проводя исследование, эксперт изучил качественные и количественные характеристики земельного участка являющегося объектом экспертизы. Экспертом выполнена, и проанализирована первичная выборка земельных участков под коммерческую застройку. При этом эксперт проанализировал объекты из отчета № 150-24, объекты из первичной экспертизы № В-250511/С и объекты подобранные самостоятельно (таблицы 10 и 11 заключения). Из названной выборки эксперт отобрал объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с исследуемым земельным участком. 

Объем доступных эксперту рыночных данных о продаже земельных участков под коммерческую застройку оценен как достаточный. В результате проведенного анализа рынка, диапазон стоимости земельных участков под коммерческую застройку, расположенных в Белгородском районе Белгородской области составляет: 978, 3 – 5701, 6 руб./ кв. м (без учета скидки на торг), или 862, 9 – 5028, 8 руб./кв. м (с учетом скидки на торг).

Экспертом для расчета стоимости земельного участка с кадастровым номером 31:15:1202005:831 подобрано в качестве объектов-аналогов три земельных участка.

Их описание приведено в таблице № 10 и 11 экспертного заключения соответственно. Расчет рыночной стоимости, размеры приименных корректировок приведены экспертом в таблице № 13 заключения.

Обоснование каждой введенной корректировки, источники используемой экспертом информации приведены экспертом на стр. 220-234 заключения.

В результате проведенных расчетов, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена экспертом в размере 15118708 руб.

Исследовав экспертное заключение № 01/08/25, оснований для сомнений в обоснованности расчетов, выполненных экспертом К.В.М. у суда не имеется, а следовательно, при определении рыночной стоимости данного объекта недвижимости в основу решения может быть положено экспертное заключение выполненное по результатам повторной судебной экспертизы.

Определенная экспертом К.В.М. величина рыночной стоимости земельных участков не является произвольной, при оценке эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; экспертом произведена оценка рыночной стоимости с учетом количественных и качественных характеристик объекта экспертизы; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках использованного экспертом сравнительного подхода, позволяют определить рыночную стоимость спорного земельного участка по состоянию на дату оценки; заключение эксперта содержит ссылки на источники используемой информации; распечатки объявлений о продаже объектов, используемых в качестве аналогов, приложены экспертом к своему заключению, что позволяет проверить использованные им сведения.

Данное заключение составлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Закона № 135-ФЗ, в части, применяемой к спорным правоотношениям. Сделанные экспертом К.В.М. выводы основаны на подробном исследовании, мотивированы, позволяют установить рыночную стоимость объекта недвижимости.

Приведенные представителем административного истца доводы о допущенных экспертом К.В.М. нарушениях требований действующего законодательства в области оценочной деятельности при составлении экспертного заключения были проверены судом, и своего подтверждения не нашли.

Так не может суд согласиться с доводом представителя административного истца о том, в нарушение требования пункта 2 ФСО V, приведенный в заключении эксперта отказ от применения доходного подхода является необоснованным, поскольку экспертное заключение содержит обоснование к отказы от использования названного подхода к оценке. Более того как пояснил в судебном заседании эксперт К.В.М., применение информации, используемой оценщиком, о сдаче в аренду земельных участков «под стоянку транспортных средств» в данном случае является методологически неверным. В качестве варианта наиболее эффективного использования земельного участка наиболее правильно рассматривать коммерческое использование объекта с возможностью возведения на земельном участке объектов капитального строительства. Это в полной мере соответствует территориальной зоне, в которой находится рассматриваемый земельный участок. Тем самым именно оценщик не обеспечил полноты оценочного исследования, и нарушил общепринятую методологию оценки земельного участка.

Отвергается судом и довод представителя административного истца о некорректности вывода эксперта о нецелесообразности применения в исследовании доходного подхода. Так, представитель ФИО1 указывает, что «расчеты на основании сделок, используемых оценщиком, обладают самым высоким уровнем достоверности» и что «оценщик определил точную величину доходов», а это, по мнению представителя, является высоким уровнем достоверности результата оценки, однако представитель оставил без внимания, что для определения поправок при расчете годовой арендной ставки, оценщик использует данные Справочника оценщика недвижимости - 2024 «Земельные участки» (часть 1 и 2) под ред. ФИО6, применение которых распространяется на куплю-продажу прав (права собственности или права аренды) и не имеют отношения к арендной плате. Таким образом, справочные коэффициенты оценщиком при составлении отчета применены неправомерно. Кроме того, при анализе «поправки на передаваемые имущественные права, наличие ограничений», оценщик не учитывает: срок аренды, ограничения в застройке участков и условия пролонгации договора аренды. При этом, рассматривая 5-летнюю аренду, оценщик применяет метод капитализации, который основан на продолжительном (долгосрочном) периоде владения правом аренды. Примененные оценщиком данные об аренде не верифицированы с рынком аренды земельных участков. Не учтены ограничения в условиях предоставления участков в аренду с запретом на капитальное строительство. При этом у исследуемого участка запрета на капитальное строительство нет – есть только ЗОУИТ, которые незначительно влияет на использование участка в части размещения ЛЭП.

Кроме этого, оценщиком была проигнорирована информация о рынке купли-продажи сопоставимых участков, и отказался от применения сравнительного подхода.

Довод представителя административного истца о том, что экспертом в нарушение требований подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7 в качестве объектов-аналогов использовались объекты недвижимости, которые относятся к другому сегменту рынка – земельные участки, предназначенные для размещения магазинов и торговых комплексов, а также о том, что вывод эксперта об учете «градостроительного регламента» судом отвергаются, как не основанные на законе.

Законодательное регулирование Территориального планирования и градостроительного зонирования, и во взаимосвязи с ними – Правила землепользования и застройки муниципальных образований было введено в 2004 году, когда вступил в силу Гражданский кодекс Российской Федерации. Именно эти документы определяют юридическую допустимость использования различных земельных участков. Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, на которые ссылается представитель, были приняты в 06.03.2002 – то есть двумя годами раньше. Поэтому в них не могли упоминаться территориальные зоны и градостроительные регламенты. Любое использование земельного участка, выходящее за границы основных, условно разрешенных и вспомогательных видов использования участка, предусмотренных градостроительным регламентом территориальной зоны, в которую попадает участок, не допускается. А при отсутствии использования участка собственником, необходимо учитывать вариант наиболее эффективного использования, руководствуясь логикой, что любой рациональный собственник будет использовать участок наилучшим с точки зрения доходности и эффективности способом. Также согласно пункту 8.2 Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», индивидуальный расчет осуществляется исходя из вида фактического разрешенного использования оцениваемого объекта. В случае если имеются основанные на конкретных фактах и юридически разрешенных условиях использования территории основания полагать, что вид использования объекта недвижимости изменится (учет будущего развития за счет изменения вида использования) и это изменение приведет к более высоким доходам от использования данного объекта или его продажи (отчуждения), следует учитывать это при составлении моделей определения кадастровой стоимости такого объекта.

Методология определения рыночной стоимости земельного участка для целей оспаривания кадастровой стоимости должна быть сопоставимой с методологией индивидуального расчета в рамках государственной кадастровой оценки, так как согласно пункту 1.3 Приказа Министерства экономического развития РФ от 12.05.2017 № 226 «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке», под индивидуальной оценкой для целей государственной кадастровой оценки понимается процесс определения кадастровой стоимости индивидуально в отношении объекта недвижимости на основе подходов к оценке (сравнительный, и (или) затратный, и (или) доходный подходы к оценке). 

Так как оцениваемый земельный участок на дату оценки свободен от застройки, имеются основания использовать этот участок не с учетом вида его разрешенного использования, а с учетом максимального дохода, который может быть получен от использования этого земельного участка, но с учетом юридических и законодательных условий использования территории. В данном случае как раз градостроительные регламенты позволяют определить наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка, как земельного участка под коммерческое использование, а именно под объекты придорожного сервиса.

Мнение представителя административного истца о противоречии эксперта своим же выводам своего подтверждения не нашло. Эксперт, сделав вывод о возможности использовать земельный участок под коммерческую застройку, принимает во внимание местоположение оцениваемого земельного участка, и определяет наиболее эффективное использование оцениваемого земельного участка – под объекты придорожного сервиса, что является одним из направления коммерческого использования земельных участков, согласно классификации земельных участков, представленной в Справочнике оценщика недвижимости-2024 «Земельные участки. Часть 2», под ред. ФИО6 (таблица 190, страница 266). В расчетной таблице на страницах 83-86 эксперт, учитывает вид разрешенного использования каждого земельного участка, и при необходимости вводит соответствующие корректировки. В качестве образцов для исследования эксперт использует земельные участки с видом разрешенного использования «для строительства многофункционального торгово-сервисного комплекса» и «магазин; обслуживание автотранспорта», а не тот вид разрешенного использования, который ошибочно указывает представитель административного истца: «земельные участки, предназначенные для размещения магазинов и торговых комплексов». Земельные участки, применяемые экспертом в качестве образцов для исследования, располагаются у основных транспортных артерий населенных пунктов, и предназначены для строительства сервиса с сопутствующими торговыми объектами, что сопоставимо с использованием земельных участков под придорожный сервис и несопоставимо с использованием данных земельных участков под универсальные магазины, торговые или развлекательные центры.

Отвергается судом как несостоятельный и довод административного истца о нарушении экспертом подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7, в части необоснованности примененных к объектам-аналогам незначительных по размеру корректировок на ограничения имущественных прав, так как не соответствуют степени ограничений правомочий собственника.

Как следует из экспертного заключения и пояснений эксперта К.В.М., сам вывод о том, что отсутствует запрет на строительство в Охранной зоне воздушной ЛЭП ВЛ-10кВ № 6 ПС Таврово, проходящей по территории исследуемого земельного участка, является достоверным. Запрет на строительство – означает запрет на любое строительство и реконструкцию капитальных объектов. Содержание ограничений режима использования объектов недвижимости в границах Охранной зоны воздушной ЛЭП ВЛ-10кВ № 6 ПС Таврово (часть 2) установлено пунктами 8, 9, 10 и 11 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (источник информации: https://nspd.gov.ru/).

Пункты 8, 9, 10 и 11 вышеуказанных Правил, предусматривают перечень запрещенных действий в зонах электрических сетей и перечень допустимых к размещению зданий и сооружений при соблюдении регламентируемых параметров. Таким образом, запрета на строительство в указанной зоне нет, данный достоверный факт эксперт и указывает в своем заключении. В пункте 10 вышеназванных Правил прописаны параметры размещения зданий и сооружений в охранной зоне объектов электросетевого хозяйства. Правилами землепользования и застройки устанавливается правовой режим использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории конкретного населенного пункта или муниципального образования, в том числе и максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Правилами землепользования и застройки Дубовского сельского поселения муниципального района «Белгородский район» Белгородской области, действующими на дату исследования, в градостроительной зоне МБ (в зоне, которой расположен исследуемый земельный участок) максимальный процент застройки в границах земельных участков не установлен. Отсутствие установленного процента застройки указывает на необходимость получения данных из других документов, таких как Градостроительный план земельного участка, и может означать, что предельный процент будет определяться местными нормативами или требованиями. В любом случае существуют ограничения, такие как минимальные отступы от границ участка и соседних зданий, минимальный процент площади, свободной от застройки, а также высота построек, которые в совокупности не позволят использовать всю площадь участка под капитальное строительство.

На территории земельного участка должны быть предусмотрены как минимум проезды и площадки, необходимые для эксплуатации возводимых объектов капитального строительства в границах земельного участка. Таким образом, территория земельного участка может быть спланирована так, что в охранной зоне электросетевого хозяйство, проходящей по территории земельного участка будут расположены объекты, строительство которых не запрещено, с соблюдением определенных параметров.

Согласно пункту 10 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» в охранных зонах электросетевого хозяйства при соблюдении параметров допускается размещение зданий и сооружений. Следует отметить, что в данном случае неважно будет ли размещен в зоне с особыми условиями объект, соответствующий наиболее эффективному использованию земельного участка или здание или сооружение вспомогательного назначения, необходимое для эксплуатации основных зданий на территории земельного участка, важен тот факт, что запрета на строительство в данной зоне нет. Именно этим и подтверждено минимальное значение корректировки на наличие ЗОУИТ – земельный участок в зоне ЗОУИТ может использоваться, но с соблюдением установленных параметров.

Относительно значения корректировки эксперт в судебном заседании пояснил, что согласно Федеральному закону от 31.05.2001 № 73-Ф3 «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности всесторонне и в полном объеме. Применяя к расчетам источник, разработанный самим экспертом и официально опубликованный в открытых источниках, эксперт опирается на свои специальные знания и опыт в соответствующей области для проведения исследования. Рекомендуемая представителем административного истца к использованию статья под редакцией ФИО9 «Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости» не указывает прямым образом на то, что стоимость земельного участка должна быть получена путем обесценения той части земельного участка, где расположена ЗОУИТ. Но именно это сделал оценщик, мотивируя данное решение ошибочным обоснованием невозможности использования данной территории. В отчете оценщик приводит доводы, сделанные на основании статьи ФИО9: «...стоимость части земельного участка, обремененной сервитутом, определяется степенью ограничений прав собственника. По сути, ее предельная величина определяется следующими границами: от нуля (когда установление сервитута полностью лишает собственника возможности осуществлять правомочия собственника) до рыночной стоимости земельного участка, занятого сервитутом (когда установление сервитута абсолютно не ограничивает правомочия собственника). В действительности на практике возможны оба крайних варианта». Из данного текста следует, что при возможности пользоваться земельным участком в зоне ЗОУИТ, с соблюдением установленных параметров. Тем самым именно оценщик, придя к суждению, что степень ограничений правомочий собственника составляет 21, 5 %, вводит пользователей отчета в заблуждение, поскольку фактически исключает эту часть земельного участка из расчетов, обнулив ее стоимость. 

На территории исследуемого земельного участка расположены: железобетонная угловая промежуточная опора и железобетонная анкерная угловая опора. Согласно Информационным и методическим материалам по проектированию, строительству и эксплуатации сельских электрических сетей (Письмо от 03.04.1996 № 07.09-96) укрупненная величина площади отвода земли в постоянное пользование для размещения железобетонной угловой промежуточной опоры ВЛ 6-10кВ составляет 12,5 кв. м или 13, 5 кв. м, при наличии заземления. Укрупненная величина площади отвода земли в постоянное пользование для размещения железобетонной анкерной угловой опоры ВЛ 6-10кВ составляет 27 кв. м или 27, 5 кв. м, при наличии заземления.

Таким образом, нормативная максимальная площадь земельного участка, которая может быть занята двумя столбами аналогичного типу имеющихся на участке столбов, расположенных на исследуемом земельном участке, составляет: 13, 5 кв. м + 27, 5 кв. м = 41 кв. м. Общая площадь исследуемого земельного участка равна 6 354 кв. м, соответственно площадь занимаемая столбами на территории исследуемого земельного участка составляет не более 0, 64 % от общей площади исследуемого земельного участка (41 кв. м/ 6354 кв. м) * 100 % = 0, 64 %. Или округленно – 1, 0 %. Корректировка на наличие ЗОУИТ, принятая экспертом, составила 1, 1 % от общей стоимости участка. Исходя из площади, занимаемой опорами ЛЭП и действительно не позволяющей каким-либо образом использовать участок, полученная величина корректировки на ЗОУИТ является обоснованной и достоверной.

Довод представителя ФИО1 относительно допущения экспертом ошибки при применении корректировки на вид разрешенного использования судом отвергается как несостоятельный.

На странице 34 в таблице 6 эксперт представляет данные Справочника, в котором объекты дорожного сервиса относятся к предпринимательской деятельности, и предназначены под коммерческую застройку. Современные объекты дорожного сервиса объединяют торговые помещения, сервисы и услуги. Принятые экспертом в качестве образцов для исследования объекты содержат в объявлениях прямое указание на вид разрешенного использования, в том числе: аналог № 1 (на странице 75 заключения) - «торговля, магазины, СТО, автосалон, обслуживание автомобилей, склады и т.д», аналог № 2 (на странице 78 заключения) - «строительство ТЦ, СТО», аналог № 3 (на странице 80 заключения) - «строительство ТЦ, СТО». Эксперт, проведя анализ наиболее эффективного использования земельного участка, определил, что исследуемый земельный участок должен рассматриваться, как земельный участок под объекты придорожного сервиса как разновидности коммерческого использования земельных участков, согласно классификации земельных участков, представленной в Справочнике оценщика недвижимости-2024 «Земельные участки. Часть 2», под ред. ФИО6 

В расчетной Таблице на страницах 83-86 экспертного заключения, эксперт учитывает вид разрешенного использования каждого земельного участка, и при необходимости вводит соответствующие корректировки. В качестве образцов для исследования № 2, № 3 эксперт использует земельные участки с видом разрешенного использования «для строительства многофункционального торгово-сервисного комплекса». Земельные участки с таким видом разрешенного использования располагаются у основных транспортных артерий населенных пунктов, и предназначены для строительства сервиса с сопутствующими торговыми объектами, что сопоставимо с использованием земельного участка под придорожный сервис и не сопоставимо с использованием данных земельных участков в чистом виде под магазины, торговые или развлекательные центры. Образец для исследования № 1 имеет вид разрешенного использования «магазин; обслуживание автотранспорта», а не тот который указывает представитель административного истца: «для размещения магазинов». По виду разрешенного использования образец для исследования № 1 сопоставим с исследуемым земельным участком, но имеются различия в градостроительных зонах, поэтому эксперт ввел положительную корректировку на вид разрешенного использования, ввиду того, что градостроительная зона, в которой расположен образец для исследования № 1 (ЖУ) значительно уступает по количеству видов использования, градостроительной зоне исследуемого земельного участка (МБ).

Все приведенные представителем административного истца ФИО2 доводы о допущенных экспертом К.В.М. нарушениях законодательства об оценочной деятельности при составлении экспертного заключения были проверены в судебном заседании, и своего подтверждения не нашли.

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, на основании которого принято решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судом установлено, что административный истец обратился с заявлением в ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области 27.12.2024.

Согласно пункту 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, к которым отнесены сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 2 статьи 14 указанного Федерального закона).

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить частично.

Установить на 23.12.2024 кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

***> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 15 118 700 руб.

Датой обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости является 27.12.2024.

В удовлетворении требования о признании незаконным решения ОГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Белгородской области» от 22.01.2025 № ОРС-31/2024/000391 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости, отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Белгородский областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Судья А.C. Квасов

Решение принято в окончательной форме 28.10.2025