Дело № 2-253/2024

УИД 58RS0008-01-2024-004709-37

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 февраля 2025 года г. Пенза

Железнодорожный районный суд г. Пензы в составе:

председательствующего судьи Федулаевой Н.К.,

при секретаре Атюшовой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки, в обоснование требований указав, что в сентябре 2020 г. в результате банкротства истца было продано единственное пригодное для проживания жилое помещение, расположенное по адресу: г.

<

адрес>, в котором зарегистрирован и проживает ФИО3, отказавшийся от участия в приватизации данного жилого помещения. Указывает, что у нее с ответчиком ФИО2 была договоренность о том, что за приобретенную комнату денежные средства в размере 180000 руб. внесет она сама, но распоряжаться данной недвижимостью ответчик сможет после смерти ФИО1 и ФИО3 Указывает, что договор купли-продажи от 2 сентября 2020 г. составлен с нарушениями, поскольку в пункте 1.3 договора указано, что комната освобождена от третьих лиц, однако в данном жилом помещении зарегистрирован и проживает ФИО3, который оплачивает коммунальные услуги в полном объеме. При этом ответчик не вносит плату за жилищно-коммунальные услуги, также как и не возвращает истцу денежные средства за приобретенную с торгов квартиру.

Ссылаясь на положения статей 166 (пункт 1), 167 (пункт 1), 10, 168 ГК РФ, полагает, что ФИО2 не является добросовестным приобретателем спорной недвижимости, поскольку ответчиком денежные средства в счет оплаты комнаты не вносились.

Просит с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 39 ГПК РФ признать недействительным договор купли-продажи комнаты от 2 сентября 2020 г., заключенный между финансовым управляющим ФИО4 и ФИО2, применить последствия недействительности сделки, признав недействительной запись в ЕГРН о государственной регистрации права собственности ФИО2 на комнату №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, восстановить регистрацию ФИО3 в данном жилом помещении и признать за ФИО1 право собственности на указанное жилое помещение.

Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 13 января 2025 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен финансовый управляющий ФИО4

Протокольным определением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 22 января 2025 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Банк ВТБ (ПАО), ПАО «Совкомбанк», ПАО Сбербанк.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО5, допущенный к участию в деле на основании части 6 статьи 53 ГПК РФ, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке, ранее в судебных заседания ФИО1 участвовала, суду дала пояснения, аналогичные содержанию искового заявления, дополнительно пояснила, что об оспариваемом договоре купли-продажи узнала в сентябре 2020 г., однако ФИО2 является недобросовестным покупателем, в связи с чем срок исковой давности составляет 10 лет, а потому не является пропущенным. Также просила исключить из числа доказательств по делу расписку от 2 сентября 2020 г., согласно которой финансовый управляющий ФИО4 получил от ФИО2 денежные средства в размере 180000 руб., поскольку данные денежные средства она сама передала ФИО4 для включения в конкурсную массу, документов о передаче денежных средств не оформлялось. Решение Арбитражного суда Пензенской области о признании ее банкротом она не оспаривала. Несмотря на то, что ФИО3 зарегистрирован в спорном жилом помещении, требования о восстановлении его регистрации по месту жительства поддерживает, просила исковые требования удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признала, пояснив, что на основании договора купли-продажи от 2 сентября 2020 г. является собственником комнаты № адресу: 

<

адрес> договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке, обязательства по данному договору ей были выполнены, денежные средства в размере 180000 руб. переданы финансовому управляющему ФИО4 2 сентября 2020 г. в помещении МФЦ, до этого с ним она не была знакома. В этот же день ФИО4 передал ей договор купли-продажи. Спорной комнатой она не пользуется, в ней проживает ФИО3, который по договоренности между ней и ФИО1 оплачивает коммунальные услуги.

Представитель ответчика ФИО2 адвокат Степанов С.И., действующий на основании ордера от 13 января 2025 г. №2, в судебном заседании с иском не согласился, просил применить срок исковой давности к заявленным требованиям, который истек 2 сентября 2023 г. Также пояснил, что договор купли-продажи от 2 сентября 2020 г. составлен в соответствии с законом, денежные средства в размере 180000 руб. поступили в конкурсную массу, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 не имеется.

Третье лицо финансовый управляющий ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен в установленном законом порядке, суду предоставил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что решением Арбитражного суда Пензенской области от 28 мая 2020 г. ФИО1 была признана банкротом и введена процедура реализации имущества гражданина. Финансовым управляющим был утвержден ФИО4, которым было выявлено имущество, на которое может быть обращено взыскание: комната площадью 12,7 кв.м, по адресу: 

<

данные изъяты> года выпуска. В ходе процедуры реализовано имущество: комната по адресу: 

<

данные изъяты>. Денежные средства от продажи данного имущества были включены в конкурсную массу и распределены между кредиторами. Указывает, что спорная комната была реализована в соответствии с Законом о банкротстве, оплата покупателем произведена в полном объеме: задаток 18000 руб. перечислены на счет ФИО1 в ПАО Банк ВТБ, остальная часть наличными в день сдачи договора купли-продажи в МФЦ 2 сентября 2020 г. Просит отказать в удовлетворении исковых требований, применив пропуск срока исковой давности.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Банк ВТБ (ПАО), ПАО «Совкомбанк», ПАО Сбербанк, прокуратуры Железнодорожного района г.Пензы, третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены в установленном законом порядке. От представителя ПАО Сбербанк поступил отзыв на исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в его отсутствие. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд считает, что в удовлетворении иска ФИО1 следует отказать.

Статьей 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебной защите подлежат нарушенные права, свободы или законные интересы граждан.

Судом установлено, что 4 мая 20210 г. между МУ «Департамент жилищно-коммунального хозяйства г.Пензы» и ФИО1 заключен договор социального найма жилого помещения №, по условиям которого ФИО1 предано в бессрочное владение и пользование жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>. Совместно с нанимателем в жилое помещение вселяются ФИО3 и ФИО6

Решением Железнодорожного районного суда г.Пензы от 24 марта 2011 г. иск ФИО1 к администрации г.Пензы, МУП «БТИ г.Пензы» о признании права на приватизацию комнаты и понуждении к заключению договора о приватизации комнаты удовлетворен; за ФИО1 признано право на приватизацию жилого помещения – комнаты №, жилой площадью 12,7 кв.м, 

<

адрес>, на администрацию г.Пензы возложена обязанность заключить с ФИО1 договор на передачу в собственность указанного жилого помещения.

13 мая 2011 г. администрацией г.Пензы и ФИО1 заключен договор № на передачу комнаты в собственность, по условиям которого ФИО1 приобрела в личную собственность жилое помещение, площадью 12,7 кв.м, по адресу: 

<

адрес>

При этом, 15 ноября 2010 г. ФИО6 и ФИО3 оформили нотариально удостоверенный отказ от участия в приватизации указанного выше жилого помещения.

Право собственности ФИО1 на жилое помещение – комнату 

<

адрес> зарегистрировано 5 июля 2011 г.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 28 мая 2020 г. по заявлению ФИО1 она признана несостоятельным (банкротом); в отношении нее введена процедура реализации имущества должника сроком на 6 месяцев; финансовым управляющим с 28 мая 2020 г. утвержден ФИО4, член Союза «Саморегулируемая организация «Гильдия арбитражных управляющих».

Как следует из протокола № от 31 августа 2020 г. о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества (лот №3) – жилого помещения – комнаты 

<

адрес>. В соответствии с протоколом о допуске к участию в открытых торгах № от 31 августа 2020 г. участником торгов является ФИО2, заявка принята 30 августа 2020 г. В связи с тем, что на участие в торгах допущен только один участник организатором торгов примято решение о признании торгов несостоявшимися.

2 сентября 2020 г. между ФИО4, действующим как финансовый управляющий ФИО1 (Продавец), и ФИО2 (Покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты площадью 12,7 кв.м, по адресу

<

адрес>

Как следует из пункта 1.1. договора в указанном жилом помещении зарегистрированы ФИО3, отказавшийся от участия в приватизации жилой площади, и ФИО1

Цена приобретаемого покупателем имущества составляет 180000 руб. (пункт 2.1 договора), которую покупатель обязан уплатить с учетом внесенного задатка не позднее 30 дней с момента подписания настоящего договора на счет продавца (пункт 2.2 договора).

Право собственности ФИО2 зарегистрировано в Управлении Росреестра по Пензенской области 15 сентября 2020 г. (номер государственной регистрации права №), что подтверждается выпиской из ЕГРН от 20 декабря 2024 г.

Обращаясь в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения по адресу: 

<

адрес>, от 2 сентября 2020 г., ФИО1, ссылаясь на положения статей 166 (пункт 1), 167 (пункт 1), 10, 168 ГК РФ, считает данный договор ничтожной сделкой, поскольку денежные средства ФИО2 финансовому управляющему не передавались, при этом ответчик не несет бремя содержания принадлежащего ей имущества.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Под заинтересованным лицом понимается лицо, имеющее юридически значимый интерес в соответствующем деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Пунктом 1 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

В пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно абзаца 1 пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Статьей 14 (части 1 и 2) Федерального закона от 13 июля 2015 г. №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи), предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Как следует из материалов дела, ФИО2 и финансовым управляющим ФИО4, действующим в интересах ФИО1, в целях регистрации договора купли-продажи комнаты от 2 сентября 2020 г. в Управление Росреестра по Пензенской области через МФЦ были представлены документы, подтверждающие, что ФИО1 признана банкротом (решение Арбитражного суда Пензенской области от 28 мая 2020 г.), договор купли-продажи комнаты, из которого следовало, что расчет между сторонами произведен до сдачи документов на регистрацию, а также протокол о результатах торгов в форме аукциона, из которого усматривается, что единственным участником торгов является ФИО2

Таким образом, с учетом положений приведенной выше нормы Закона все необходимые условия для государственной регистрации договора купли-продажи его сторонами – финансовым управляющим ФИО4 и ФИО2 были выполнены, что подтверждается описью документов, сдаваемых для оказания государственной услуги от 4 сентября 2020 г.

Довод ФИО1 о том, что представленная ФИО4 в материалы дела копия расписки от 2 сентября 2020 г., согласно которой ФИО4, действующий как финансовый управляющий ФИО1, подтвердил получение от ФИО2 полного расчета по договору купли-продажи от 2 сентября 2020 г. №, не подтверждает оплату цены договора ФИО2, поскольку денежные средства в размере 180000 руб. были внесены самими истцом, не свидетельствует о законности заявленных требований.

Как следует из отчета финансового управляющего ФИО4 от 21 ноября 2020 г. общий размер требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника ФИО1, составлял №. В конкурсную массу должника было направлено №., из которых: заработная плата 

<

данные изъяты>

При этом после распределения денежных средств требования кредиторов были удовлетворены в следующем размере: №

С учетом изложенного, суд полагает, что сделка по продаже принадлежащего ФИО1 жилого помещения – комнаты 

<

адрес>, сторонами была исполнена, переход права собственности на спорное жилое помещение зарегистрирован в установленном законом порядке, вырученные от продажи данного жилого помещения денежные средства включены в конкурсную массу должника и направлены на погашение задолженности ФИО1 перед кредиторами.

Утверждение ФИО1 о том, что договор купли-продажи жилого помещения от 2 сентября 2020 г. не соответствует требованиям закона, поскольку в нем указано, что жилое помещение свободно от любых прав третьих лиц, о которых продавец и покупатель не могли знать, в то время как в спорном жилом помещении зарегистрирован ФИО3 суд находит несостоятельным.

Как следует из сведений электронной торговой площадки «Профит» на торги выставлена комната общей площадью 12,7 кв.м, 3 этаж 3-хэтажного кирпичного дома, 1962 года постройки, по адресу: 

<

адрес> (в данном помещении зарегистрирован ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ., отказавшийся от участия в приватизации жилой площади).

Таким образом, до заключения сделки участники торгов в форме аукциона были поставлены в известно о том, что в жилом помещении зарегистрирован ФИО3, право пользования за которым сохраняется в силу закона.

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 26 ноября 2020 г. завершена процедура реализации имущества должника гражданки ФИО1 с 26 ноября 2020 г.; ФИО1 освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении реализации имущества должника. При этом судом установлено, что в ходе процедуры реализации имущества выявлено имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, подлежащее реализации; имущество должника реализовано; сумма, направленная на погашение реестра требований кредиторов составила 462485,48 (23,63%) руб. Расчет с кредиторами произведен 21 ноября 2020 г. 

Таким образом, все стороны договора, а также третьи лица (кредиторы) полагались на действительность договора купли-продажи жилого помещения, который сторонами был исполнен, определение Арбитражного суда Пензенской области от 26 ноября 2020 г., которым истец была освобождена от дальнейшего исполнения требований кредиторов, ФИО1 не обжаловалось.

Более того, в ходе судебного разбирательства ФИО1 не представлено и судом не добыто доказательств нарушения ее прав оспариваемым договором купли-продажи жилого помещения, который зарегистрирован в установленном законом порядке; сам договор финансовым управляющим ФИО4 и ответчиком ФИО2 не оспаривается. 

Ссылка истца ФИО1 на то обстоятельство, что имеется задолженность по оплате жилищно-коммунальных услуг за спорное жилое помещение не свидетельствует о нарушении прав истца, поскольку собственником комнаты 

<

адрес> является ФИО2, которая в силу положений Жилищного кодекса Российской Федерации несет бремя содержания принадлежащего ей жилого помещения, в том числе гражданско-правовую ответственность за ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Также являются необоснованными требования ФИО1 о восстановлении регистрации по месту жительства ФИО3, поскольку согласно сведениям МВД России ФИО3 с 20 мая 2010 г. по настоящее время зарегистрирован по адресу

<

адрес>.

Таким образом, обстоятельств, при наличии которых оспариваемый договор купли-продажи комнаты от 2 сентября 2020 г. мог быть признан недействительным в соответствии со статьями 166 (пункт 1), 167 (пункт1), 168 ГК РФ, судом не установлено, а потому в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки следует отказать.

Ответчиком ФИО2 заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным истцом требованиям.

В силу положений статьи 181 (пункт 1) ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В ходе судебного разбирательства ФИО1 пояснила, что о заключении договора купли-продажи комнаты ей стало известно в сентябре 2020 г., со 2 сентября 2020 г. началось и исполнении сделки, в суд с иском об оспаривании договора купли-продажи жилого помещения от 2 сентября 2020 г. ФИО1 обратилась 25 сентября 2024 г., а потому суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, что в силу положений пункта 2 статьи 199 ГК РФ является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения и применении последствий недействительности сделки отказать.

Решение может быть обжаловано в Пензенский областной суд через Железнодорожный районный суд г. Пензы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 5 марта 2025 г.

Судья - Н.К. Федулаева