Дело № 2-1319/2023 25 октября 2023 года

47RS0014-01-2023-001425-33

Решение

Именем Российской Федерации

Приозерский городской суд Ленинградской области в составе:

Председательствующего судьи Матросовой О.Е.,

при секретаре Жидковой А.Э.,

с участием представителя истца адвоката Г.Л.Н., представителя ответчика М.И.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску В.В.С. к администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области о признании недействительным пункта 1.3 договора аренды земельного участка ** от 26.01.2023 года,

установил:

В.В.С. обратилсяь в суд с иском к администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области о признании недействительным пункта 1.3 договора аренды земельного участка ** от 26.01.2023 года, заключенного между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и Б.А.А. в части запрета выкупа земельного участка с кадастровым номером **.

В обоснование иска указал, что 26.01.2023 г. между истцом и ответчиком администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области заключен договор аренды земельного участка **, предметом которого является аренда земельного участка с кадастровым номером **, вид разрешенного использования: огороды, коллективные огородничества, расположенного по адресу: **, **. Указанный земельный участок отнесен к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Распоряжение указанным земельным участком осуществляется администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области в силу Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О ведении в действие земельного кодекса Российской Федерации». Согласно п. 1.3 договора аренды земельный участок надлежит использовать исключительно по целевому назначению, без права выкупа, возведения строений и многолетних насаждений. Истец полагает, что оспариваемы п. 1.3 договора аренды в части запрета выкупа арендуемого земельного участка не соответствует действующему законодательству и ограничивает его права как арендатора, в том числе право выкупа земельного участка в порядке, предусмотренном Постановлением Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 №629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в российской Федерации в 2022 и 2023 годах». Истец обратился к ответчику с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды ** от 26.01.2023 в части внесения изменений в п.1.3 Раздела 1 «Предмет договора» о снятии запрета выкупа земельного участка с кадастровым номером **. Администрация Приозерского муниципального района Ленинградской области решением от 21.04.2023 г. ** отказала истцу в заключении дополнительного соглашения. На основании указанного просит иск удовлетворить.

Истец В.В.С., надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, направил представителя.

Представитель истца адвокат Г.Л.Н. в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования, просила иск удовлетворить, на вопросы суда пояснила, что договор аренды заключен истцом добровольно, с условиями договора истец был ознакомлен. До настоящего времени обязанность по регистрации договора аренды истцом не исполнена, так как истец намерен был решить вопрос с оспариваемым пунктом, а затем зарегистрировать договор аренды в установленном порядке.

Представитель ответчика администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области М.И.Н. в судебном заседании иск не признала, просила отказать в иске, указала, что согласно Генеральному плану Приозерского городского поселения Приозерского муниципального района Ленинградской области, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области №922 от 15.12.2022 года испрашиваемый истцом земельный участок с кадастровым номером ** расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами ( Ж1). Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером ** относится к территориальной зоне: зона огородов ( СХ-3). В соответствии с Генеральным планом спорный земельный участок, как расположенный в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами не может быть предоставлен в собственность для целей, связанных с ведением огородничества, без проведения торгов.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие истца, извещенной надлежащим образом.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства считает заявленные исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 26.01.2023 г. между истцом В.В.С. и ответчиком администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области заключен договор аренды земельного участка **, предметом которого является аренда земельного участка площадью 1000 кв.м с кадастровым номером **, вид разрешенного использования: огороды, коллективные огородничества, категория земель – земли населенных пунктов, расположенного по адресу: ** ( л.д. 8-13).

Согласно п.1.3 договора аренды, земельный участок надлежит использовать исключительно по целевому назначению без права выкупа и. возведения строений.

Согласно п. 2.1. договора аренды, договор заключен сроком на три года и вступает в силу с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по **.

В силу п. 8.4 договора, договор аренды подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области.

Земельный участок с кадастровым номером ** передан истцу по Акту приема-передачи ** от **.( л.д. 14) и принят им без каких-либо возражений и замечаний.

Согласно выписке из ЕГРН на указанный земельный участок от 09.08.2023 года ( л.д. 18-27) сведения о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером ** от 26.01.2023 г. отсутствуют.

Истец обратился в администрацию Приозерского муниципального района Ленинградской области с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды ** от 26.01.2023 года в части внесения изменения в п. 1.3 Раздела 1 «Предмет договора» о снятии запрета выкупа земельного участка. 

Письмом от 21.04.2023 года ** ( л.д. 16) истцу отказано в заключении дополнительного соглашения к договору аренды ** от 26.01.2023 года в части внесения изменения в п. 1.3 Раздела 1 «Предмет договора» о снятии запрета выкупа земельного участка с кадастровым номером ** (л.д. 16), что послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Из выписки из Государственной информационной системы обеспечения градостроительной деятельности в отношении земельного участка с кадастровым номером **, расположенного по адресу: ** следует, что согласно Генерального плана Приозерского городского поселения Приозерского муниципального района Ленинградской области, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области №922 от 15.12.2022 года испрашиваемый истцом земельный участок с кадастровым номером ** расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами ( Ж1). Согласно Правилам землепользования и застройки на территории муниципального образования Приозерское городское поселение муниципального образования Приозерский муниципальный район Ленинградской области, испрашиваемый земельный участок с кадастровым номером ** относится к территориальной зоне: зона огородов ( СХ-3) (л.д. 54-55).

По сообщению ответчика, задолженности по оплате арендной платы за указанный земельный участок нет, земельный участок представляет собой местами каменистую территорию, поросшую древесно-кустарниковой и травянистой растительностью, не огорожен, строений и сооружений не имеется.

Согласно ч. 2 ст. 15 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Оборот земельных участков в силу ст. 27 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и названным кодексом.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

В соответствии с ч. 1 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Согласно подп. «а» п. 1 Постановления Правительства РФ от 9 апреля 2022 г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году» допускается наряду со случаями, предусмотренными Земельным кодексом Российской Федерации, продажа гражданину без проведения торгов земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и предоставленных в аренду этому гражданину, при условии отсутствия у уполномоченного органа, предусмотренного статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.

Пунктом 1 статьи 39.14 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрен порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов.

Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлены статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии следующего основания: разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Подпункт 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов (п. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

В п. 1 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается правилами землепользования и застройки.

В соответствии с ч. 3 и 9 ст. 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации подготовка проекта правил землепользования и застройки осуществляется с учетом документов территориального планирования, а проект правил землепользования и застройки проверяется на соответствие указанным документам.

Таким образом, функциональное зонирование, установленное Генеральным планом, является основанием для градостроительного зонирования, отраженного в правилах землепользования и застройки.

Согласно части 1 ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом муниципального округа, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района.

Систематическое толкование положений пунктов 2, 5, 6, 7 и 8 статьи 1, пунктов 1, 2 части 1 статьи 34, статьи 35 Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует, что установление территориальных зон конкретизирует положения документов территориального планирования в целях установления правового режима использования земельных участков, не изменяя при этом параметры планируемого развития территорий, предусмотренных для соответствующей функциональной зоны. Несоответствие правил землепользования и застройки муниципального образования Генеральному плану, в том числе в части картографического материала, которым устанавливаются территориальные зоны, является основанием для рассмотрения вопроса о приведении их в соответствие с указанным документом территориального планирования (часть 15 статьи 35 ГрК РФ).

Содержание приведенных федеральных норм во взаимосвязи с положениями части 3 статьи 9, частей 9 и 10 статьи 31, пункта 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации свидетельствует о том, что градостроительным законодательством закреплен принцип первичности Генерального плана поселения как основополагающего документа территориального планирования, определяющего стратегию градостроительного развития территорий и содержащего долгосрочные ориентиры их развития, перед правилами землепользования и застройки.

Данная позиция отражена в определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 06.04.2017 N 32-АПГ17-1.

Согласно пункту 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

На основании п. 4 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В силу п. 5 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения.

Согласно подп. «а» п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 9 апреля 2022 г. № 629 «Об особенностях регулирования земельных отношений в Российской Федерации в 2022 году» без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, предназначенных исключительно для ведения личного подсобного хозяйства за границами населенного пункта, ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, а спорный участок согласно Генерального плана Приозерского городского поселения Приозерского муниципального района Ленинградской области, утвержденного постановлением Правительства Ленинградской области №922 от 15.12.2022 года расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1), категория земель – земли населенных пунктов, для которой градостроительным регламентом не предусмотрено ведение огородничества.

Из пояснений представителя ответчика следует, что в связи с тем, что испрашиваемый истцом земельный участок расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж1) при заключении договора аренды ** от 26.01.2023 г. в указанный договор был включен п. 1.3.

В соответствии с пп. 1, 2 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров или иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По смыслу положений ст. 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 3 ГПК РФ предъявление иска должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица посредством использования предусмотренных действующим законодательством способов их защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Согласно ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости".

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Согласно ст. п. 2 ст. 26 ЗК РФ, п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Судом установлено, что договор аренды ** от 26.01.2023 г., заключенный между истцом и ответчиком сроком на три года не зарегистрирован в установленном законом порядке, условия, необходимые для договора купли-продажи такого имущества сторонами не согласовывались.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Договор аренды ** от 26.01.2023 г. подписан сторонами, истец со всеми условиями данного договора был ознакомлен и согласен, что подтверждается его подписью в договоре.

На момент подписания договора аренды ** от 26.01.2023 г. Генеральный план Приозерского городского поселения Приозерского муниципального района Ленинградской области, согласно которому испрашиваемый истцом земельный участок с кадастровым номером ** расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами ( Ж1) уже был утвержден и истец, проявляя должную осмотрительность имел возможность с ним ознакомиться.

Кроме того, из пояснений представителя истца следует, что подписывая договор аренды истец был не согласен с оспариваемым п. 1.3, но не представил своих возражений, поскольку, в таком случае договор не был бы заключен, а истец намерен был получить в аренду именно указанный земельный участок.

В силу пп. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка для огородничества без проведения торгов допускается только на праве аренды. 

Договор аренды земельного участка, нарушающий требования закона или иного правового акта, недействителен в силу оспоримости или ничтожен в силу прямого указания закона (ст. 166 ГК РФ). К таким договорам применяются общие нормы о недействительности сделок, указанные в гл. 9 ГК РФ, а также нормы ЗК РФ и иного федерального законодательства, нарушения которых также могут повлечь признание сделки недействительной и применение последствий недействительности или ничтожности сделки.

По общим основаниям оспоримости сделок договор аренды земельного участка может быть оспорен в соответствии со ст. ст. 173 ГК РФ (сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности), ст. 173.1 ГК РФ (сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления), ст. 176 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, ограниченным судом в дееспособности), ст. 177 ГК РФ (сделка, совершенная гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими), ст. 178 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения) либо по ст. 179 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств).

Не исключена возможность оспаривания договора аренды земельного участка и в связи с нарушением принципов добросовестности по ст. 10 ГК РФ (злоупотребление правом).

Разъяснения о порядке применения норм о недействительности сделок подробно изложены в п. п. 69 - 102 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно разъяснений, изложенных в пункте 100 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). 

При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. 

В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Представитель ответчика в судебном заседании пояснила, что в случае отсутствия в договоре аренды ** от 26.01.2023 г. п. 1.3, устанавливающего запрет на выкуп земельного участка с кадастровым номером **, указанный договор не был бы заключен, так как спорный участок расположен в функциональной зоне застройки индивидуальными жилыми домами ( Ж1), в связи с чем, в случае признания недействительным п. 1.3. договора аренды ** от 26.01.2023 г. следует признать весь договор аренды недействительным.

Таким образом, учитывая позицию ответчика, согласно которой в случае отсутствия в договоре аренды ** от 26.01.2023 г. п. 1.3, устанавливающего запрет на выкуп земельного участка с кадастровым номером **, указанный договор не был бы заключен, в случае признания п. 1.3. договора аренды земельного участка ** от 26.01.2023 г. недействительным, указанный договор подлежит признанию недействительным в полном объеме, что не восстановит нарушенного права истца, поскольку из пояснений представителя истца следует, что при подписании договора аренды истец был не согласен с п. 1.3, но подписал данный договор по причине того, что хотел получить на праве аренды именно этот земельный участок и заинтересован в его дальнейшем использовании.

Кроме того, требования о признании недействительным договора аренды ** от 26.01.2023 г. истцом не заявлялись, оснований для выхода за пределы заявленных исковых требований у суда не имеется, в связи с чем, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований В.В.С.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении иска В.В.С. к администрации Приозерского муниципального района Ленинградской области о признании недействительным пункта 1.3 договора аренды земельного участка ** от 26.01.2023 года, заключенного между администрацией Приозерского муниципального района Ленинградской области и В.В.С. в части запрета выкупа земельного участка с кадастровым номером ** – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Приозерский городской суд. 

Судья:

Мотивированное решение изготовлено 01 ноября 2023 года.