№ 3а-186/2019 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации 

г. Астрахань 19 декабря 2019 года 

Астраханский областной суд в составе:

председательствующего судьи Хаировой Д.Р.,

при секретаре Шнейдмиллер Л.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-186/2019 по административному иску Закрытого акционерного общества «Кнауф Гипс Баскунчак» к агентству по управлению государственным имуществом Астраханской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Астраханской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Кнауф Гипс Баскунчак» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования – недропользование, с целью изыскания геологических изысканий добычи недр открытым способом, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 года №18 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области» утверждена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 22384943,8 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельного участка, считает ее завышенной и не соответствующей рыночной стоимости земельного участка, чем нарушаются его права как плательщика арендной платы, исчисляемой исходя из кадастровой стоимости земельного участка. 

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 20 июля 2019 года №04/ОК/3-01-19, подготовленному ИП ФИО1, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года составляет 6304000 рублей. 

30 июля 2019 года истец обратился в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области, заявление комиссией отклонено. 

С учетом изложенного административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., с видом разрешенного использования – недропользование, с целью изыскания геологических изысканий добычи недр открытым способом, расположенного по адресу: 

<

адрес> равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 6304000 рублей.

В судебном заседании представитель ЗАО «Кнауф Гипс Баскунчак» ФИО2 административные исковые требования поддержала, с учетом уточнений в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной в размере 8976390 рублей, определенной в результате судебной оценочной экспертизы. 

Представитель агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области ФИО3 не возражал против удовлетворения административных исковых требований.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования «Поселок Нижний Баскунчак» Ахтубинского района Астраханской области адвокат Нестеренко Н.В. не возражала против удовлетворения административных исковых требований.

Представители ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра», управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, администрации муниципального образования «Ахтубинский район» в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении не представили, в связи с чем суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав стороны, свидетеля ФИО1, эксперта ФИО4, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации регламентировано, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 10 февраля 2011 года №2-04-11, дополнительного соглашения к нему от 01 февраля 2012 года ЗАО «Кнауф Гипс Баскунчак» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес> (л.д.21-25).

Согласно пункту 3.2 договора аренды земельного участка расчет арендной платы земельного участка производится исходя из его кадастровой стоимости.

По сведениям Единого государственного реестра недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена 01 января 2015 года исходя из расчета удельного показателя кадастровой стоимости, утвержденного постановлением агентства по управлению государственным имуществом Астраханской области от 07 декабря 2015 года №18 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, расположенных на территории Астраханской области» и составила 22384943,8 рублей.

Учитывая, что для спорного земельного участка установлена кадастровая стоимость, административный истец, чьи права и обязанности она затрагивает как арендатора земельного участка, вправе требовать ее пересмотра при определении рыночной стоимости объекта недвижимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии с абзацем первым статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В целях соблюдения досудебного порядка административный истец обратился 30 июля 2019 года в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Астраханской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. Решением от 21 августа 2019 года комиссия отклонила заявление в связи с тем, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, досудебный порядок истцом соблюден.

В обоснование заявленных требований истцом представлен отчет об оценке, подготовленный ИП ФИО1, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка определена в размере 6304000 рублей.

Общие требования к содержанию отчета установлены статьей 11 Федерального закона от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которой отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть 3 статьи 11).

Проверяя соответствие отчета об оценке, выполненного оценщиком ИП ФИО1, законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки, суд приходит к выводу о том, что указанный отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости не соответствует требованиям федерального законодательства.

Из представленного отчета об оценке от 17 июля 2019 года судом установлено, что отсутствие в отчете вывода оценщика об отнесении объекта оценки к определенному сегменту рынка, отсутствие полных пояснений к полученным размерам корректировки ставит под сомнение обоснованность и достоверность сделанных выводов в рамках проведенной оценки, поскольку не позволяет однозначно определить стоимость объекта оценки.

В рамках рассмотрения дела определением суда от 07 октября 2019 года назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Зумберг» ФИО4 

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы №Э-271119 от 27 ноября 2019 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 8976390 рублей.

В судебном заседании представитель ЗАО «Кнауф Гипс Баскунчак» ФИО2 при определении рыночной стоимости земельного участка просила принять за основу заключение судебной оценочной экспертизы и установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере 8976390 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Из заключения судебной оценочной экспертизы следует, что объект исследования – земельный участок с кадастровым номером № относится к сегменту рынка земельных участков производственного (промышленного) назначения. На земельном участке расположен карьер по добыче полезных ископаемых (гипсового камня) открытым способом. Рыночная стоимость земельного участка экспертом определена сравнительным подходом на основе аналогов производственного (промышленного) назначения, поскольку данный метод является наиболее точным методом расчета рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом экспертом определены элементы, в рамках которых осуществляется сравнение объекта оценки с аналогами, установлены схожие и различные характеристики объекта оценки и аналогов, применены необходимые корректировки по цене, количественным и качественным характеристикам объекта оценки и аналогов.

Так, экспертом проанализирован рынок земельных участков, схожих по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки на дату продажи, в связи с чем при проведении экспертизы за основу приняты девять объектов – аналогов, относящихся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимых с ним по ценообразующим факторам. 

Экспертом обоснованно при проведении экспертизы не применены доходный и затратные подходы, поскольку из положений Федерального стандарта оценки №7, 

утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов (пункт 23); затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений; затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устаревания объектов капитального строительства (пункт 24).

При этом эксперт обоснованно отказался от результатов доходного подхода, поскольку оценка проводилась на 2015 год и объективных данных, необходимых для определения рыночной стоимости земельного участка доходным подходом не имелось. Использование результатов доходного подхода повлечет искажение фактической рыночной стоимости земельного участка.

Данные выводы эксперта соответствуют требованиям ФСО №7 и Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества Российской Федерации от 06 марта 2002 года №568-р (раздел 4).

Таким образом, определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, экспертом применен необходимый способ оценки, что отражает действительную стоимость объекта недвижимости на дату оценки. При этом экспертом мотивированы основания отказа в использовании при оценке объекта доходного и затратного подходов.

Согласно пункту 24 ФСО № 1, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 10 ФСО №1 объект-аналог – это объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

При проведении экспертизы экспертом принято девять объектов-аналогов, расположенные в райцентре и посёлках городского типа с развитой промышленностью, которые находятся в собственности и в аренде. Все земельные участки относятся к землям производственного (промышленного) назначения и по данному фактору не отличаются от оцениваемого участка. Объекты – аналоги по основным параметрам схожи по количественным и качественным характеристикам с объектом оценки.

Также при определении рыночной стоимости объекта оценки экспертом за основу приняты объекты-аналоги с датой оценки, максимально приближенной к дате оценки объекта оценки, что соответствует положениям ФСО №1 и ФСО №7.

Экспертом введены корректировки на имущественные права, условия финансирования, торг, условия рынка (дата продажи), местоположение, транспортную доступность и расположение относительно автомагистралей, площадь участка и коммуникации. При этом суд учитывает, что суммарный размер корректировок при определении рыночной стоимости земельного участка является допустимым.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству. Заключение отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов эксперта, поскольку заключение мотивированно, выводы ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

В судебном заседании эксперт ФИО4 поддержал выводы, содержащиеся в заключении судебной оценочной экспертизы.

Правильность заключения экспертизы, отвечающего требованиям процессуального законодательства, сторонами не опровергнута.

Суд, исследовав заключение эксперта и сопоставив его содержание с материалами дела, выслушав эксперта ФИО4, приходит к выводу о соответствии его действующему законодательству и считает возможным принять заключение оценочной судебной экспертизы от 27 ноября 2019 года №Э-271119 в качестве надлежащего доказательства и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанной оценочной судебной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Суд считает возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с результатами оценочной судебной экспертизы в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в сумме 8967390 рублей.

Положения статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно пункту 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» Законом об оценочной деятельности для 

юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в комиссию является 30 июля 2019 года. Следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость объекта недвижимости для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2019 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 175-181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

административное исковое заявление Закрытого акционерного общества «Кнауф Гипс Баскунчак» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., категория земель - земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, с видом разрешенного использования – недропользование, с целью изыскания геологических изысканий добычи недр открытым способом, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, по состоянию на 01 января 2015 года, в размере 8976390 (восемь миллионов девятьсот семьдесят шесть тысяч триста девяносто) рублей на период с 01 января 2019 года и до даты внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о кадастровой стоимости, определённой в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Датой подачи заявления считать 30 июля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 25 декабря 2019 года.

Судья Астраханского

областного суда Д.Р. Хаирова