Егорлыкский районный суд Ростовской области.

Дело № 2-1332/2025 УИД 61RS0031-01-2025-001587-74

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2025 года ст. Егорлыкская Ростовской области

Егорлыкский районный суд Ростовской области в составе: 

председательствующего судьи Гвоздикова В.А., 

при секретаре Ковалевской Е.А.,

с участием представителя истца ФИО1 – адвоката Стародубцева И.М., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и Администрации Егорлыкского района Ростовской области о признании жилого дома домом блокированной застройки, разделе данного дома на блок № 1 и блок № 2, признании за истцом права собственности на блок № 1, прекращении права общей долевой собственности на земельный участок, разделе земельного участка, с утверждением границ в соответствии с межевым планом, разрешении Управлению Росреестра произвести учет и внести изменения в ЕГРН в отношении блоков и земельных участков и о прекращении права собственности ФИО2 на квартиру, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Егорлыкский районный суд Ростовской области с исковым заявлением к ФИО2 и Администрации Егорлыкского района Ростовской области, в обоснование которого указано, что истец является собственником квартиры № 1, ответчик квартиры № 2, расположенных в доме по адресу: 

<

адрес>, в настоящее время жилой дом имеет 2 этажа, состоит из 2 блоков, каждый из которых предназначен для проживания отдельной семьи, имеет общую стену (стены) без проемов с соседними блоками, все блоки расположены на земельном участке, принадлежащем истцу и ответчику на праве собственности, имеют вид разрешенного использования земли населенных пунктов – блокированная жилая застройка, что соответствует требованиям ПЗЗ Егорлыкского района и не имеют выход на территорию общего пользования, что соответствует характеристикам дома блокированной застройки. Более того, каждый из блоков имеет собственные инженерные коммуникации (автономное отопление, водоснабжение, канализацию), а дом не имеет общего имущества, выход из помещений осуществляется на земельный участок, а не в помещения общего пользования, что следует из заключения эксперта. Самостоятельно произвести постановку блоков жилого дома на государственный кадастровый учет и произвести регистрацию права собственности на них в настоящее время невозможно в силу ч. 7 ст. 41 Закона № 218-ФЗ, а также из-за невозможности раздела земельного участка под домом в административном порядке в связи с запретом регистрации от 28 июня 2022 года.

На основании изложенного, с учетом окончательного уточнения и дополнения исковых требований, истцом заявлено:

- признать жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> жилым домом блокированной застройки;

- произвести раздел жилого дома блокированной застройки, расположенного по адресу: 

<

адрес>

- признать за ФИО1 право собственности на блок № 1, общей площадью 201,8 м?, в том числе жилой 65,6 м?, число этажей 2 в надземной части, 1 этаж подземной части;

- прекратить право общедолевой собственности на земельный участок, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>;

- разделить земельный участок, с кадастровым номером № на земельный участок № (ФИО1), площадью 1330 м? и № (ФИО2), площадью 1336 м?, утвердив границы земельных участков в координатах, представленных в межевом плане от 28 июля 2025 года;

- в решении суда указать, что оно является основанием для внесении вышеуказанных сведений о блоках жилого дома и земельных участках в ЕГРН;

- в связи с наличием ограничений по совершению регистрационных действий от 28 июня 2022 года разрешить Управлению Росреестра произвести учет и внести изменения в ЕГРН в отношении блоков и земельных участков;

- прекратить право собственности на квартиру № 2, принадлежащую ответчику.

Истец о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в суд не явился, обеспечив участие своего представителя, который заявленные исковые требования, с учетом окончательного уточнения поддержал, настаивал на их полном удовлетворении.

Ответчик и третье лицо, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в суд не явились (явка представителей в суд не обеспечена), ходатайство об отложении судебного заседания не заявлено.

Дело рассмотрено в соответствии со ст. 167 ГПК РФ, с участием представителя истца, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав имеющиеся в деле доказательства и оценив их в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Из материалов дела: выписок из ЕГРН (т. 1 л.д. 8-13, 110-121), паспорта объекта капитального строительства (т. 1 л.д. 14-23), межевого плана (т. 1 л.д. 24-33), акта согласования границ земельного участка (т. 1 л.д. 34-38), справки (т. 1 л.д. 39), заключения эксперта (т. 1 л.д. 39-95), следует, что на земельном участке, с кадастровым номером №, общей площадью 2636+/- 18 м?, расположенном по адресу: 

<

адрес>, принадлежащем на праве общей долевой собственности по ? доли в праве общей долевой собственности ФИО1 и ФИО2 находится 2 квартирный 2 этажный многоквартирный дом, общей площадью 408,6 м?, в данном многоквартирном доме расположены квартира № 1, обшей площадью 201,8 м?, принадлежащая на праве собственности ФИО1 и квартира № 2, общей площадью 138,7 м?, принадлежащая на праве собственности ФИО2 

Согласно выводам, отраженным в заключении эксперта от 23 сентября 2025 года № 394-09/25 квартира № 1, общей площадью 201,8 м? соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, и иным нормам и правилам; не создает угрозу жизни и здоровью граждан; находится в границах земельного участка, с кадастровым номером №; соответствует условиям санитарным правилам и нормам СанПиН 2.1.3684-21; жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> имеет признаки дома блокированной застройки и возможно выделить помещения квартиры № 1 в блок № 1, а помещение квартиры № 2 в блок № 2.В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно п. 40 ст. 1 ГрК РФ дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

Согласно п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ экспертиза не проводится в отношении проектной документации дома блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации;

Согласно ч. 6 ст. 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

К выводам, отраженным в представленном суду в качестве доказательства заключении эксперта от 23 сентября 2025 года № 394-09/25 суд относится критически по тем основаниям, что выводы эксперта основаны по результатам обследования только квартиры № 1 спорного многоквартирного дома, в условиях наличия сведений об общей площади дома, составляющей 408,6 м?, не дана оценка помещениям дома, выходящим за пределы квартир № 1 и № 2.

Не смотря на указанные обстоятельства, экспертом сделан вывод, что фактически по результатам обследования жилой дом уже разделен между сторонами, части имеют отдельные входы и коммуникации, однако о необходимости разделения чердачного помещения кирпичной стеной на две изолированные части в заключении эксперта не отмечено. Земельный участок по фактически сложившемуся порядку пользования имеет отдельные входы. Для раздела жилого дома в соответствии с требованиями Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», необходимо разделить чердак спорного жилого дома кирпичной стеной на всю высоту, при этом материалы дела не содержат доказательств обследования чердака, его разделения кирпичной стеной, наличия технической возможности осуществления такого раздела.

Разрешая требования ФИО1 по существу суд руководствуясь положениями ст. 289, п. 2 ст. 290 ГК РФ, п. 40 ст. 1, п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ, части 6 ст. 15, ст. 36, п. 1 ч. 2 ст. 137 ЖК РФ, Федерального закона № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходит из того, что многоквартирный жилой дом признакам блокированной постройки не отвечает, поскольку для его соответствия дому блокированной постройки необходимо произвести дополнительные строительные работы и раздел земельного участка, часть которого находится в общем пользовании собственников двух квартир, при этом, наличие у каждой квартиры самостоятельных инженерных коммуникаций, в отсутствие иных признаков, необходимых для блокированной постройки, не влечет за собой наличие безусловного основания для признания многоквартирного жилого дома (квартиры в нем) домом блокированной застройки. 

Более того, из материалов гражданского дела не усматривается наличие между сторонами спора и невозможности достижения во внесудебном порядке желаемого истцом результата.

Как следует из искового заявления и материалов гражданского дела единственным препятствием в изменении назначения многоквартирного жилого дома на жилой дом блокированной застройки, с признанием права собственности истца на блок № 1 и разделом земельного участка является ограничение установленное в отношение земельного участка, с кадастровым номером № в виде запрета регистрации от 28 июня 2022 года, а потому истец не лишен возможности принять необходимые и достаточные меры, направленные на отмену установленного ограничения, после чего, при наличии оснований во внесудебном порядке осуществить изменение вида, принадлежащего истцу жилого помещения и раздела земельного участка. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО1 к ФИО2 и Администрации Егорлыкского района Ростовской области о признании жилого дома домом блокированной застройки, разделе данного дома на блок № 1 и блок № 2, признании за истцом права собственности на блок № 1, прекращении права общей долевой собственности на земельный участок, разделе земельного участка, с утверждением границ в соответствии с межевым планом, разрешении Управлению Росреестра произвести учет и внести изменения в ЕГРН в отношении блоков и земельных участков и о прекращении права собственности ФИО2 на квартиру, оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Егорлыкский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья В.А. Гвоздиков 

Решение принято в окончательной форме 1 декабря 2025 года.