РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 февраля 2019 года Свердловский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Петуховой Т.Э., при секретаре Урусовой С.Э., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7/2019 по иску исковому заявлению А,В к ФИО1 о понуждении к исполнению обязательств по договору аренды, передаче новых ключей от арендуемой квартиры, по встречному иску ФИО1 к А,В о признании незаключенным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд г. Иркутска обратился ФИО2 с иском к ФИО1 о понуждении арендодателя к надлежащему исполнению обязательств по договору аренды, в части права пользования арендатором арендуемой квартирой по договору, без изъятий из условий договора, с требованием арендодателю передать новые ключи от арендуемой квартиры, не препятствовать в любом виде проживанию в ней и исполнить условия договора в полном объеме.

В обоснование иска указано, что между истцом (арендатором) и ответчиком (арендодателем) 

<

Дата обезличена> был заключен договор аренды квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен> двух парковочных мест для автомобилей. По условиям договорапредусматривалась автоматическая пролонгация договора в случае, если не менее чем за три месяца до окончания действия договора арендодатель не изъявит желание не продлевать договор. Также п. 5.2 договора предусмотрено, что арендодатель не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. На текущий момент дата окончания очередной пролонгации договора 

<

Дата обезличена>. 

Однако 

<

Дата обезличена> ФИО1 в отсутствие истца взломал замок двери квартиры, проник в арендуемую квартиру и позвонил истцу, предложив немедленно забрать свои вещи. Пользоваться квартирой согласно договору и проживать в ней ответчик препятствует физически. Направить истцу письменное уведомление с изложением требований ФИО1 отказался. По факту незаконных действий ФИО1 истцом подано заявление в правоохранительные органы.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО2 в порядке ст. 39 ГПК РФ неоднократно уточнял исковые требования и с учетом уточнения в окончательном варианте просил суд понудить ФИО1 исполнить обязательства по договору аренды квартиры от 

<

Дата обезличена> по адресу: 

<

адрес обезличен> кадастровый 

<

Номер обезличен> в части условий аренды квартиры, без парковочных мест, понудить ФИО1 передать новые ключи от арендуемой квартиры.

Представителем ответчика ФИО2 ФИО3, действующим на основании доверенности, подано встречное исковое заявлениеФИО2 к ФИО1 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды от 

<

Дата обезличена> квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен>, нежилых помещений по адресу: 

<

адрес обезличен>, парковочное место кадастровый 

<

Номер обезличен>, и парковочное место 2, кадастровый 

<

Номер обезличен>. В обоснование встречного искового заявления указано следующее.

ФИО1 является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

Номер обезличен>, нежилых помещений: 

<

адрес обезличен>, парковочное место, кадастровый 

<

Номер обезличен>, и парковочное место 2, кадастровый 

<

Номер обезличен>. Указанные объекты недвижимости собственник фактически не использует в силу проживания не в г. Иркутске.

<

Дата обезличена> при обращении в ТСЖ «Южный» ФИО1 стало известно о том, что в отношении указанных объектов недвижимости существует договор аренды, заключенный якобы от его имени. Замок в квартиру был, очевидно, поменян, поскольку ключ не подходил. Представитель ТСЖ «Южный» передал собственнику указанный договор аренды, датированный 

<

Дата обезличена>. На самом деле истец указанные объекты в аренду не передавал, договор не подписывал. Подпись, поставленная в договоре, ФИО1 не принадлежит, хотя визуально и похожа. ФИО1 заявляет, что договор между сторонами спора в письменной форме не заключался, имущество не передавалось (акт приема-передачи отсутствует). Кроме того, в договоре имеется ссылка на кадастровые номера объектов. Данные кадастровые номера не могли быть указаны в договоре от 

<

Дата обезличена>, поскольку были присвоены только 

<

Дата обезличена> и 

<

Дата обезличена>, что подтверждается выпиской Росреестра по объектам недвижимости.

Представителем ответчика ФИО1 ФИО3, действующим на основании доверенности, в порядке ст. 39 ГПК РФ в ходе судебного разбирательства были уточнены исковые требовании и с учетом уточнения заявлены следующие требования: признать незаключенным договор аренды от 

<

Дата обезличена> квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен>, кадастровый 

<

Номер обезличен>, нежилых помещений по адресу: 

<

адрес обезличен>, парковочное место, кадастровый 

<

Номер обезличен>, и парковочного место 2, кадастровый 

<

Номер обезличен>.

Истец ФИО2 в судебном заседании доводы, изложенные в исковом заявлении, повторил и просил суд свои исковые требования с учетом их уточнения удовлетворить в полном объеме, против удовлетворения встречных исковых требований возражал, дополнительно пояснил, что в настоящее время ключей у истца от арендованной квартиры нет, пользоваться квартирой ФИО2 не может, ответчик ФИО1 поменял замки в квартире. В спорной квартиреФИО2 проживает с 2007 года, данная квартира шла в счет оплаты ему ответчиком по другой сделке, истец производил в квартире ремонт. Поскольку ФИО1 затягивал вопрос об оформлении перехода права собственности на квартиру, истец настоял заключить с ответчиком договор аренды. Изначально истцом арендная плата вносилась регулярно, после того как ФИО1 сообщил, что хочет продать квартиру, истец перестал оплачивать за квартиру до решения этого вопроса, договором аренды предусмотрена возможность не оплаты.В заключении дополнительной экспертизы выводы эксперта носят вероятностный характер, данное заключение не является надлежащим доказательством по делу.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил, о рассмотрении дела в его отсутствие не просил.

Представитель ответчика ФИО1, а также представитель третьего лица ФИО4, ФИО3 действующий на основании доверенностей, в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований ФИО2, просил об удовлетворении исковых требований ФИО1, повторив доводы встречного искового заявления.

Дополнительно пояснил суду, что ФИО1 спорный договор аренды никогда не подписывал, что подтверждается проведенной дополнительной экспертизой. Истец воспользовался отсутствием ответчика в России.В данном случае ФИО2 злоупотребляет правами, в договоре аренды отсутствует размер арендной платы. Спорный договор носит для ФИО1 кабальный характер,учитывает только интересы истца, в договоре отсутствует условие об арендной плате, ответчик никогда не подписал бы договор на условиях, которые не приносят прибыли. Кто будет подписывать такой договор, если его расторжение повлечет штрафные санкции.ФИО1 передал чистые листы с подписями истцу, и уже под подпись ФИО1 был составлен спорный договор аренды. ФИО1 не было известно, что истец проживает в квартире, об этом ответчику стало известно в мае 2018 года. Между истцом и ответчиком ранее были дружеские отношения, они являются соучредителями ООО «Байкальская сельскохозяйственная компания», руководителем которой является ФИО2 В мае 2018 года ФИО1 стало известно, что ФИО2 были проданы все активы компании без согласия ФИО1 Это стало началом разлада в отношениях. ФИО1 передал истцу сам ключи от спорной квартиры в связи с дружескими отношениями, чтобы истец смотрел за квартирой, ответчик не уполномочивал истца оплачивать за квартиру.ФИО1 сам платил за квартиру. ФИО1 не оспаривает, что ФИО2 мог пользоваться спорной квартирой, сделать в ней ремонт, но пользование квартирой и ремонт были самовольными в отсутствие заключенного договора аренды. ФИО1 всегда сам платил за квартиру. Договор аренды является незаключенным, так как ответчик его не подписывал, что подтверждено заключением дополнительной судебной экспертизы.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просил о рассмотрении в свое отсутствие.

Представитель третьего лица ФИО4 ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований ФИО2, просила об удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 Дополнительно пояснила, что в тексте договора аренды от 

<

Дата обезличена> указаны кадастровые номера, которые присвоены объектам недвижимости в 2013 году.Данный факт свидетельствует о том, что договор аренды не заключался в 2009 году.Дополнительная экспертиза проведена в соответствии со всеми методиками проведения экспертизы, нарушений со стороны эксперта нет при проведении экспертизы.

Суд с учетом мнения лиц, участвующих в деле, и в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле- ответчика ФИО1, третьего лица ФИО4

Заслушав истца В.А.ИБ., представителя ответчика ФИО1 и представителя третьего лица ФИО4 ФИО3, представителя третьего лица ФИО4 ФИО5, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

В материалы дела представлен оригинал договора квартиры и парковочных мест автомобиля от 

<

Дата обезличена>, в соответствии с которым ФИО1 (далее – Арендодатель) и ФИО2 (далее-Арендатор) заключили настоящий договор о нижеследующем (далее – Договор аренды).

Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает во временное пользование (аренду) квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес обезличен> кадастровый 

<

Номер обезличен> и парковочные места для автомобилей, расположенных по адресу: 

<

адрес обезличен>, парковочное место 

<

Номер обезличен> кадастровый 

<

Номер обезличен> и парковочное место 

<

Номер обезличен>, кадастровый 

<

Номер обезличен>. Квартира и парковочные места принадлежат Арендодателю на праве собственности (п. 1.1 Договора аренды) 

Квартира и парковочные места передаются с ремонтом, произведенным ранее Арендатором за свой счет (п. 1.2 Договора аренды).

Срок аренды: с 

<

Дата обезличена> по 

<

Дата обезличена> включительно (п. 1.3 Договора аренды).

Из п. 3.2 Договора аренды следует, что Арендатор обязан о предстоящем освобождении снимаемой в аренду квартиры известить Арендодателя не менее чем за 3 месяца.

Согласно п. 3.3 Договора аренды Арендатор от имени Арендодателя оплачивает: эксплуатационные расходы, центральное отопление, коммунальные услуги.

В соответствии с п. 3.4 Договора аренды Арендатор вправе по своему усмотрению в период действия договора провести вторичный косметический или капитальный ремонт в арендуемой квартире. Условия п. 4.2. сохраняются вне зависимости от этапа и состояния вторичного ремонта на момент окончания действия договора.

Платежи за эксплуатационные расходы, центральное отопление, коммунальные услуги согласно п.п. 3.3. являются стоимостью аренды квартиры и парковочных мест. При уведомлении об окончании действия договора Арендодатель за месяц до окончания действия договора выплачивает Арендатору стоимость ремонта квартиры, произведенную Арендатором в период с 

<

Дата обезличена> по дату заключения настоящего договора и составляющую 200 000 руб. Размер и условия арендной платы остаётся неизменным в течение действия договора (п.п. 4.1-4.3 Договора аренды).

Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, и действует в течение всего срока аренды квартиры и парковочных мест. Подписание настоящего договора является актом приема-передачи в аренду квартиры и парковочных мест. Арендодатель не вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке до окончания действия договора. О намерении не продлевать договор Арендодатель уведомляет письменно Арендатора не позднее, чем за три месяца до окончания действия договора. Если до срока, указанного в п. 5.3., Арендодатель не изъявил желание не продлевать договор, настоящий договор аренды считается перезаключенным (пролонгируется) на следующие одиннадцать месяцев с сохранением всех условий. Количество пролонгации не ограниченно. Наличие задолженностей по оплате по п.3.3. в период действия договора не является причиной для досрочного расторжения договора. Невыполнение Арендодателем п.п. 4.2. настоящего договора влечет за собой пролонгацию действия договора на следующий срок на условиях п.5.4. (п.п. 5.1-5.6 Договора аренды).

Из доводов истца ФИО2 следует, что на текущий момент дата окончания очередной пролонгации Договора аренды 

<

Дата обезличена>. Однако 

<

Дата обезличена> ФИО1 в отсутствие истца взломал замок двери спорной квартиры, проник в нее и позвонил истцу, предложив немедленно забрать свои вещи. Пользоваться квартирой согласно Договору аренды и проживать в ней ответчик препятствует истцу физически, у истца нет ключей от спорной квартиры. При этом каких-либо уведомлений о расторжении Договора аренды в оговоренный договором срок истец не получал.

Из доводов ответчика ФИО1 следует, что он спорный Договор аренды никогда не подписывал, увидел его впервые в 2018 году и узнал о том, что ФИО2 проживает в спорной квартире, только в мае 2018 года.

Согласно п. 1 ст. 432Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 3 ст.154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГКРФ).

В силу п.3 ст.432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Согласно статьей 421ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 607ГК РФв аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. 

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п.п.1,2 ст. 609 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 1,2 ст. 610 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статья 619 ГК РФ закрепляет, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;2) существенно ухудшает имущество;3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно п.1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (п.1 ст.674 ГК РФ).

Судом из свидетельства о государственной регистрации права от 

<

Дата обезличена> установлено, что спорная квартира по адресу: 

<

адрес обезличен>, принадлежит на праве собственности ответчику ФИО1 с 

<

Дата обезличена> на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, акта приема-передачи от 

<

Дата обезличена>, договора долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного дома от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен>.

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 

<

Дата обезличена> ФИО1 на основании договора долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, договора уступки права требования от 

<

Дата обезличена>, акта приема-передачи от 

<

Дата обезличена>, на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу: 

<

адрес обезличен>, парковочное место 

<

Номер обезличен>.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 

<

Дата обезличена> ФИО1 на основании договора долевого участия физического лица в строительстве многоквартирного 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, договора уступки права требования от 

<

Дата обезличена>, акта приема-передачи от 

<

Дата обезличена>, на праве собственности принадлежит нежилое помещение по адресу: 

<

адрес обезличен>, парковочное место 

<

Номер обезличен>.

Из ответа ТСЖ «Южный» от 

<

Дата обезличена> следует, что имеются данные о поступлении платежей за 

<

Номер обезличен> по адресу 

<

адрес обезличен>, с сентября 2012 года по июль 2018 года. Так, в сентябре 2012 года, был получен платеж в размере 25 000,00 руб. Документов, подтверждающих плательщика данного платежа, в ТСЖ «Южный» нет, поскольку все финансовые документы до 

<

Дата обезличена> были похищены прежним руководством ТСЖ «Южный». По факту хищения чужого имущества вверенного виновному лицу (часть 1 ст. 160 УК РФ), следственным комитетом по Иркутской области, было возбуждено уголовное дело 

<

Номер обезличен>. Часть документов и денежные средства, в ходе следствия и судебного разбирательства, были возвращены в ТСЖ «Южный». Но данные до октября 2012 года о ранее производимых платежах найдены не были. В приходных кассовых ордерах за оплату, принятую ТСЖ «Южный», указан плательщиком ФИО2. В платежах, за указанную выше квартиру, проводимых через банковскую платежную систему, деньги поступают в оплату, без указания плательщика, на лицевой счет квартиры ФИО1

Из приходного кассового ордера от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> следует, что от ФИО2 принято 16500 руб. в счет оплаты коммунальных услуг и содержание с июля 2012 по июнь 2013 (проставлено- кв. 

<

Номер обезличен>3).

Согласно приходному кассовому ордеру от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> ТСЖ «Южный» от ФИО2 было принято 20000 руб. в счет оплаты коммунальных услуг и содержание с февраля по июль 2015 года (проставлено – 

<

адрес обезличен>).

Из представленной карточки лицевого счета 

<

Номер обезличен> следует, что по состоянию на июль 2018 года за жилое помещение по адресу: 

<

адрес обезличен> имеется задолженность в размере 73274,87 руб.

При исследовании отказного материала, зарегистрированного в КУСП 

<

Номер обезличен> от 

<

Дата обезличена>, КУСП 6140 от 

<

Дата обезличена>, судом усматривается следующее.

<

Дата обезличена> ФИО2 обратился во ОП-2 Управления МВД России по г. Иркутску с просьбой привлечь к уголовной ответственности лиц, совершивших незаконное проникновение в квартиру по адресу: 

<

адрес обезличен>, указав, что проживает в данной квартире на основании договора аренды от 

<

Дата обезличена> с 2007 года.

Постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела от 

<

Дата обезличена> было отказано в возбуждении уголовного дела по сообщению о совершенном преступлении, предусмотренном ст. 330, ч.1, ст. 158 ч.1 УК РФ, по основаниям п.2 ч.1 ст. 24 УПК РФ отсутствие состава преступления в действиях Хмелевских.

Из указанного постановления следует, что 

<

Дата обезличена> в ОП-2 МУ МВД России "Иркутское" поступило сообщение от гр. В.А.ИБ., о том, что собственник квартиры проник со взломом в квартиру.

В ходе проверки из объяснения ФИО2 было установлено, что проживает по адресу: 

<

адрес обезличен>, с 2007 года. Данная квартира принадлежит на праве собственности ФИО1 С 2007года по 2009 годФИО2 проживал в данной квартире по устной договоренности с ФИО1 Далее 

<

Дата обезличена> был составлен договор аренды. Данный договор был составлен на период 

<

Дата обезличена> по 

<

Дата обезличена>. При этом одним из условий договора было то, что если до истечения срока договора арендодатель не изъявил желание не продлевать договор, то он считается перезаключенным на следующие 11 месяцев с сохранением всех условий. 

<

Дата обезличена> до истечения срока договора аренды, ни ФИО2, ни ФИО1 не изъявили желание расторгнуть заключенный между ними договор.Таким образом, договор аренды продлевался до 

<

Дата обезличена>. 

<

Дата обезличена> около 16:00 ФИО2 позвонил мужчина, представился работником ТСЖ «Южное», и сообщил, что к ним пришел мужчина, принес документы о праве собственности на квартиру по вышеуказанному адресу и, что ему необходимо вскрыть квартиру. 

<

Дата обезличена> В.А.ИВ. позвонил ФИО1 и сообщил, что находится в квартире.После получения данной информации ФИО2 домой к себе не заходил, наличие сохранности вещей не проверял. Также в ходе проверки был опрошен ФИО1, который пояснил, что у него в собственности имеется квартира по адресу: т. Иркутск, 

<

адрес обезличен>. 28/3-44. ФИО1 попросил знакомого ФИО2 посмотреть за квартирой, т.к. находился в другом городе. В начале июня ФИО1 вернулся в т. Иркутск, с целью обсуждения дел по бизнесу с ФИО2 

<

Дата обезличена> ФИО1 приехал в ТСЖ «Южный» и узнал там, что сумма долга за коммунальные услуги составляет 68000 руб., в связи с этим попросил ФИО2 приехать на квартиру, но так и не дождавшисьФИО2, ФИО1 в присутствии понятых вызвал специалиста по замкам, показав ему документы на квартиру, ее вскрыли. В замке входной двери поменяли личинку. В квартиру никто не заходил. В ходе проверки было установлено, со слов свидетелей и очевидцев, что в квартиру по адресу: 

<

адрес обезличен>. 28/3-44 никто не заходил. Анализ собранного материала позволяет сделать вывод, что ФИО1 не выполняет условия договора, который был заключен в письменной форме, в связи с чем между ФИО1 и ФИО2 сложились гражданско-правовые отношения, которые рассматриваются в суде в частном порядке.

В объяснении от 

<

Дата обезличена> ФИО1 по существу заданных вопросов пояснил, что у него в собственности имеется квартира по адресу: 

<

адрес обезличен>. Попросил своего знакомого ФИО2, чтобы он присмотрел за квартирой в 2016 году. ФИО2 сам заехал и вселился в квартиру. В Иркутск вернулся для обсуждения дальнейшего ведения бизнеса. ФИО2 Хмелевсикх В.А. сообщил, что квартира должна быть передана ему в счет вознаграждения. ЗатемФИО1 14.06.2018 узнал в ТСЖ «Южный» о задолженности за коммунальные услуги в размере 68000 руб., ФИО1 позвонил ФИО2 и попросил его приехать в квартиру. Впоследствии, так как ФИО2 не пришел в квартиру, дверь была вскрыта в присутствии понятых. Договор аренды квартиры с ФИО2 не заключал, деньги не брал.

В объяснении от 

<

Дата обезличена> ФИО6, проживающая по адресу: 

<

адрес обезличен>, по существу заданных вопросов пояснила, что ФИО1 сдавал квартиру в аренду, кому она не знает.

В объяснении от 

<

Дата обезличена> ФИО7, главный энергетик ТСЖ «Южный» пояснил. Что 

<

Дата обезличена> ФИО1 обратился с заявлением, что просит отключить электроэнергию и поприсутствовать при вскрытии замка входной двери его квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен>. 

<

Дата обезличена> ФИО7 оказался возле квартиры ФИО1, который вызвал фирму по вскрытию замков, после чего личинка замка была заменена. ФИО1 в квартиру не заходил, ключи от квартиры остались у него.

В объяснении от 

<

Дата обезличена> ФИО2 по существу заданных вопросов пояснил, что квартира по адресу: 

<

адрес обезличен> принадлежит на праве собственности ФИО1 С 2007 года по 2009 год ФИО2 проживал в данной квартире по устной договоренности с ФИО1 В этот периодон платил арендную плату вразмере 2000-2500 рублей за 1 месяц. Далее 

<

Дата обезличена> ФИО2 с ФИО1 заключил договор аренды. Данный договор аренды был заключен на период с 

<

Дата обезличена> по 

<

Дата обезличена>. При этом одним из условий договора было то, что если до истечения срока договора Арендодатель не изъявил желание не продлевать договор, то он считается перезаключенным на следующие 11 месяцев с сохранением всех условий. Платежи за эксплуатационные расходы, центральное отопление, коммунальные услуги являются стоимостью аренды квартиры и парковочных мест. 

<

Дата обезличена> до истечения срока договора аренды ни ФИО2, ни ФИО1 не изъявляли желание расторгнуть заключенный между ними договор аренды. Таким образом, договор аренды продлевался до 

<

Дата обезличена>. 

<

Дата обезличена> приблизительно в 16:00 часов ФИО2 позвонил мужчина, который представился работником ТСЖ «Южное» и сообщил, что к ним в ТСЖ пришел человек, принес документы о праве собственности на 

<

адрес обезличен> по адресу: 

<

адрес обезличен> сообщил им, что ему необходимо вскрыть и попасть в свою квартиру. ФИО2 спросил у работника ТСЖ, есть ли у них такие полномочия по вскрытию квартиры. Также пояснил, что у него имеется договор аренды на указанную квартиру, который действителен до настоящего времени и что он против того, чтобы они вскрывали арендуемую им квартиру. Работник ТСЖ попросил его отправить ему на рабочую электронную почту договор аренды, ФИО2 согласился и сказал, что на следующий день он отправит ему договор. После этого на следующий день, то есть 

<

Дата обезличена> истец отправил договор аренды на электронную почту ТСЖ.

Согласно акту вскрытия жилой квартиры от 

<

Дата обезличена> было произведено вскрытие квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен> по просьбе собственника в связи с незаконным самовольным заселением указанной квартиры.

Ранее в судебном заседании свидетель ЗММ показала суду, что знакома с ФИО2 и с ФИО1 с 2009 года. У ФИО1 свидетель арендовала около года парковочное место. Свидетель знала, что ФИО2 проживал в квартире по адресу: 

<

адрес обезличен>, так как приносила ему в эту квартиру денежные средства за парковочное место для передачи в счет аренды ФИО1 ФИО1 сам сказал свидетелю, чтобы она передавала деньги за парковочное место ФИО2 Свидетель показала, что полагала, что квартира по адресу: 

<

адрес обезличен>принадлежит ФИО2, так как он показывал ей, какой он сделал там ремонт, в квартире действительно выполнен красивый дизайнерский ремонт. Описываемые свидетелем события происходили в период 2009-2010 годов. Свидетель знает точно, что в 2011 году ФИО2 жил в квартире по адресу: 

<

адрес обезличен>.

Свидетель МВА показал суду, что знаком с ФИО2 и ФИО1, так как работали вместе. ФИО1 говорил, что передал ФИО2 квартиру в оплату какой-то сделки между ними. Свидетель думал, что квартира по адресу: 

<

адрес обезличен>принадлежит ФИО2, свидетель был в этой квартире, в квартире делал ремонт ФИО2, он жил в этой квартире, все вещи в квартире были его. В этой квартире ФИО2 проживал с 2007-2008 годов. Сейчас ФИО2 снимает где-то квартиру, потому что ФИО1 замки поменял в квартире.

Истцом ФИО2 в материалы дела представлен диск CD-RW 700 МВ с произведенной им видеозаписью ремонта спорной квартиры, видеозапись со слов истца выполнена в октябре 2008 года.

Со стороны ответчика не оспаривалось, что видеозапись выполнена в отношении спорной квартиры.

По ходатайству представителя ответчика ФИО1 была проведена судебная почерковедческая экспертиза.

В заключении эксперта от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> эксперт ФБУ Иркутская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФОМВ пришла к выводу, что подпись от имени ФИО1, расположенная в договоре аренды квартиры и парковочных мест автомобиля заключенном между ФИО1 и ФИО2 от 

<

Дата обезличена> в графе: «Арендодатель:» строке: «Подпись», выполнена самим ФИО1 под действием «сбивающих» факторов, установить конкретный сбивающий фактор не представляется возможным по причине указанной в исследовательской части заключении.

Также судом по ходатайству представителя ответчика была назначена судебная экспертиза для ответа на вопрос: какова хронологическая последовательность нанесения подписи ФИО1 в графе «Подпись» и текста в договоре аренды квартиры и парковочных мест автомобиля от 

<

Дата обезличена>? 

В заключении от 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> эксперт Байкальского центра детекции лжи и судебных экспертиз КЕМ пришла к выводу о том, что в договоре аренды квартиры и парковочных мест автомобиля от 

<

Дата обезличена> вероятнее всего, первично была выполнена подпись от имени ФИО1, вторично нанесен печатный текст, способом электрофотографии.

В силу ч.3 ст.86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Согласно ч.ч.1-3 ст.67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 

<

Дата обезличена> N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86ГПК РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Оценивая указанное заключениеот 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> эксперта Байкальского центра детекции лжи и судебных экспертиз ФИО8 по правилам ст.67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Данное заключение носит вероятностный характер, при этом, как указано в самом заключении, в связи с тем, что в процессе эксплуатации документа возможно осыпание частиц тонера выявленный признак- наличие частиц тонера на поверхности штрихов подписи достаточен только для вероятного вывода о последовательности выполнения подписи и печатного документа.

Поскольку изложенный в заключенииот 

<

Дата обезличена> 

<

Номер обезличен> эксперта Байкальского центра детекции лжи и судебных экспертиз КЕМ вывод не является категоричным, носит вероятностный характер, то данное заключение эксперта не подтверждает достоверно факт выполнения в Договоре аренды первично подписи от имени ФИО1, и вторичного нанесения печатного текста.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представленными в материалы дела доказательствами подтверждены свободный доступ истца в спорную квартиру с 2007-2008 годов, владение и пользование истцомВалиулиымА.И. спорной квартирой для собственного проживания с 2007-2008 годов по июнь 2018 года, наличие в данной квартире вещей истца, выполнение истцом в спорной квартире ремонта в 2008 году, оплата истцом коммунальных услуг вотношении спорной квартиры за период: с июля 2012 года по июнь 2013 года, с февраля по июль 2015 года. 

Указанные обстоятельства свидетельствуют об исполнении истцом условий Договора аренды, фактической передаче ответчиком истцу спорной квартиры во временное пользование для проживания истца с выполнением обязанностей истцом по внесению платы за такое пользование.

Также в ходе судебного разбирательства подтверждено, что непроживание истца в спорной квартире с июня 2018 года обусловлено только действиями ответчика по вскрытию спорной квартиры 

<

Дата обезличена> в отсутствие истца, замене в этот же день ответчиком личинки замка на входной дери квартиры. 

Не были никак подтверждены доводы со стороны ответчика ФИО1 о том, что он только в 2016 году попросил А,В присмотреть за квартирой, напротив, данные доводы опровергнуты доказательствами, представленными истцом в подтверждение пользования им квартирой с 2007-2008 годов, выполнения в отношении данной квартиры ремонта в 2008 году, внесения платы за квартиру.

Ответчик ФИО1, давая объяснения в ходе проверки заявления ФИО2 ОП-2 Управления МВД России по г. Иркутску, указал, что узнав о задолженности за коммунальные услуги, позвонил ФИО2 и после этого вскрыл квартиру. Указанные объяснения ответчика свидетельствуют о том, что за квартиру должен был платить ФИО2

Реализация полномочий собственника в отношении его имущества в силу ст. ст.209, 210 ГК РФ подразумевает постоянное несение расходов по содержанию и ремонту данного имущества, совершение в отношении данного имущества различных действий, не противоречащих закону и не нарушающих прав других лиц. В то же время ответчиком не представлено доказательств того, что в период с 2007 года по июнь 2018 года он осуществлял контроль за содержанием и состоянием данной квартиры,ремонтировал ее, вносил за квартиру ежемесячную плату за коммунальные услуги, пресекал действия, связанные с пользованием истцом спорной квартирой,осуществлением им в отношении данной квартиры ремонта.

Напротив, как следует из показаний свидетелей, ответчик знал о пользовании истцом спорной квартирой. Наличие дружеских отношений до июня 2018 года между истцом и ответчиком ими в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Таким образом, в ходе судебного разбирательства нашло подтверждение исполнение истцом ФИО2 условий Договора аренды в течение длительного времени, и принятие данного исполнения ответчиком без каких-либо возражений.

Соответственно, неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует, и в этом случае все существенные условия Договора аренды должны считаться согласованными сторонами, а Договор аренды - заключенным.

Выполнение подписи на Договоре аренды самим ответчиком подтверждено заключением судебной экспертизы, в то время как довод ответчика о выполнении текста Договора аренды после проставления подписи ответчика с достоверностью заключением судебной экспертизы подтвержден не был.

Таким образом, Договор аренды заключен в требуемой законом письменной форме и содержит все существенные условия, предусмотренные законом для таких договоров. 

Соответственно, исходя из указанных выше обстоятельств, установленных судом, ответчик на основании п.3 ст.432 ГК РФ не вправе требовать признания Договора аренды незаключенным, поскольку данное заявление противоречит принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Доводы ответчика о том, что условия Договора аренды являются кабальными для ответчика, он не мог подписать договор на таких невыгодных для себя условиях, не могут быть учтены судом, поскольку ответчик требование об оспаривании Договора аренды как совершенного на крайне невыгодных условиях не заявлял.

Довод со стороны ответчика о том, что Договор аренды не предусматривал арендной платы, не обоснован, поскольку п.п.3.3., 4.1. Договора аренды закрепляют, что эксплуатационные расходы, центральное отопление, коммунальные услуги являются арендной платой по договору.

Договор аренды с п.5.1. содержит условие о том, что подписание договора является актом приема-передачи в аренду квартиры, следовательно, довод ответчика о том, что не был подписан акт приема-передачи арендованного имущества, также нельзя признать обоснованным.

Не может суд принять во внимание и доводы со стороны ответчика, третьего лица о том, что в Договоре аренды указаны кадастровые номера спорной квартиры и парковочных мест, которые не существовали в 2009 году, поскольку данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о незаключенности Договора аренды по смыслу ст.ст.432, 433 ГК РФ. Истец в ходе судебного разбирательства давал объяснения, что условия Договора аренды несколько раз менялись, сам договор менялся 2-3 раза, Договор аренды был подписан чуть позднее указанной в нем даты, при этом пользование спорной квартирой истцом началось ранее заключения договора аренды.

В материалы дела не представлены доказательства того, что срок действия Договора аренды на момент рассмотрения настоящего гражданского дела истек исходя из условий данного договора, и действие Договора аренды прекращено.

То обстоятельство, что ответчик поменял личинку замка на входной двери спорной квартиры при ее вскрытии

<

Дата обезличена>, подтверждено самим ответчиком ФИО1 при даче объяснений 

<

Дата обезличена> в рамках проверки сотрудником ОП-2 МУ МВД России «Иркутское» заявления ФИО2

Следовательно, истец на момент рассмотрения дела, в результате действий ответчика не имеет доступа в спорную квартиру, переданную ему во временное пользование по Договору аренды, в связи с отсутствием у истца ключей от входной двери в квартиру. 

Обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310ГК РФ).

На основании ст.304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст.305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Защита гражданских прав осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, присуждения к исполнению обязанности в натуре ( ст.12 ГК РФ).

Истец просит суд о понуждении к исполнению Договора аренды только в отношении спорной квартиры.

Как следует из доводов представителя третьего лица ФИО4 ФИО5, основной договор купли-продажи спорной квартиры между ФИО1 и ФИО4 в связи с заключением предварительного договора от 

<

Дата обезличена> в итоге заключен не был.

Таким образом, исследовав представленные доказательств в отдельности и в их совокупности, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требованияВалиулина А,ВФИО1 удовлетворить.

Понудить ФИО1 исполнить обязательства по договору аренды от 

<

Дата обезличена> квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен> части условий аренды квартиры без парковочных мест.

Понудить ФИО1 передать А,В новые ключи от квартирыпо адресу: 

<

адрес обезличен>.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к А,В о признании незаключенным договора аренды от 

<

Дата обезличена> квартиры по адресу: 

<

адрес обезличен>,, нежилых помещений по адресу: : 

<

адрес обезличен>тказать.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд г.Иркутска в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья:

....