УИД 24RS0026-01-2020-000649-21 Дело № 2-60/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с.Каратузское 11 марта 2021 года

Каратузский районный суд Красноярского края в составе:

председательствующего судьи Чугунникова Е.В.,

при секретаре судебного заседания Улеевой С.Г.,

с участием прокурора Рейнварт К.Р.,

истца ФИО1,

ответчиков ФИО2 и ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения и вселении в него, встречному исковому заявлению ФИО2 и ФИО3 к ФИО1 о признании договора найма незаключенным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 и ФИО3 о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из квартиры, расположенной по адресу: РФ, 

<

>, а также о своем вселении в указанное жилое помещение.

Требования мотивировала тем, что на основании договора аренды от 05.08.2020 года года, заключенного с ООО «Сагайское», она является нанимателем спорного жилого помещения. 16.08.2011 года спорная квартира на основании договора найма предоставлялась ответчикам прежним собственником квартиры – СХПА (колхоз) «Заветы Ильича», правопреемником которого является ООО «Сагайское». В качестве основания для расторжения указанного договора найма является прекращение трудовых отношений с нанимателями по любому основанию. При этом ответчики длительное время в трудовых отношениях с ООО «Сагайское» не состоят, добровольно не выселяются, своим проживанием в квартире препятствуют истцу вселиться в неё.

Руководствуясь ст.12 ГК РФ и ст.35 Жилищного кодекса РФ истица просила признать ФИО2 и ФИО3 утратившим право пользования спорным жилым помещением, выселить из него ответчиков без предоставления другого жилого помещения, вселить себя в указанную квартиру. 

В свою очередь ФИО2 и ФИО3 обратились в суд со встречными исковыми требованиями к ФИО1 о признании договора аренды квартиры от 05.08.2020 года незаключенным, мотивировав их тем, что проживают в спорной квартире на основании договора найма от 16.08.2011 года, который фактически заключен на неопределённый срок. СХПА (колхоз) «Заветы Ильича» и его правопреемник – ООО «Сагайское» не требовали расторжения договора найма и не заявляли соответствующие требования в суд. Поскольку договор найма жилого помещения от 26.08.2011 год не расторгнут, то договор аренды между ФИО1 и ООО «Сагайское» является незаключенным, а требование об их выселении не подлежит удовлетворению.

В судебном заседании истец ФИО1 требования поддержала по основаниям, указанным в исковом заявлении, встречные исковые требования не признала. Дополнительно пояснила, что договором от 16.08.2011 года прямо предусмотрено его расторжении в случае прекращения трудовых отношений с ответчиками, после чего они обязаны в семидневный срок освободить жилое помещение. Считает, что данном случае не требуется какого-либо иного порядка расторжения договора найма. Ответчики длительное время – примерно в 2015 года не работают в ООО «Сагайское», не вносят арендную плату. Так же она в августе 2020 года направляла в адрес ответчиков приказ ООО «Сагайское» о выселении. На момент заключение договора аренды с ООО «Сагайское» 05.08.2020 года ей было известно о фактическом проживании в квартире ответчиков, но она полагала, что они подлежат выселению. В спорную квартиру она не вселялась по причине проживания в ней ответчиков, квартира по акту приема – передачи ей передавалось, но данный акт находиться у генерального директора общества. Однако, она зарегистрировалась по месту жительства в спорной квартире по месту жительства. Полагает, что она имеет больше прав на спорное помещение, чем ответчики, так как имеет задолженность по заработной плате в ООО «Сагайское» на сумму более 190000 руб. Кроме этого, на основании договора от 03.03.2020 года ООО «Сагайское» передало в её собственность спорную квартиру в счет имущественного пая, равного сумме задолженности по заработной плате. Право собственности на основании данного договора ей не регистрировалось.

Ответчики ФИО2 и ФИО3 исковые требования не признали, поддержали заявленный встречный иск по изложенным в нем доводам. Ответчик ФИО2 суду дополнительно пояснила, что на основании договора от 16.08.2011 года, заключенного с СХПА (колхозом) «Заветы Ильича», проживает в фактических брачных отношениях с ФИО3 в спорном жилом помещении без регистрации по месту жительства. Не оспаривает, что на момент заключения договора она и Усов состояли в трудовых отношения с СХПА (колхозом) «Заветы Ильича», и квартира предоставлялась им на период работы. Во время работы из их заработной платы удерживалась плата за найм, после увольнения плату они не вносили, и внесения данной платы от них никто не требовал. Примерно с 2015 года она и Усов в трудовых отношениях с СХПА (колхозом) «Заветы Ильича» и его правопреемником не состоят. Однако им никто не предлагал расторгнуть договор найма и выселиться из квартиры. Такое требование пришло только в виде приказа ООО «Сагайское» в августе 2020 года, данное требование они посчитали незаконным. Также 24.06.2015 года между ФИО3 и ООО «Сагайское» повторно заключался договор найма в отношении спорной квартиры, причины по которым данный договор заключался на три месяца пояснить не может. 

Ответчик ФИО3 поддержал пояснения ФИО2 и дополнительно пояснил, что договор от 24.06.2015 года с ним заключался на тот период, когда он временно был трудоустроен в ООО «Сагайское» сторожем.

ООО «Сагайское» своего представителя в суд не направило, в письменном отзыве генеральный директор указанного общества ФИО4. Просил дело рассмотреть в свое отсутствие, поддерживая исковые требования ФИО1 В качестве ответчика по встречным требованиям ФИО2 и ФИО3 представитель общества мнения не выразил. 

Привлеченный к участию в деле временный управляющий ООО «Сагайское» ФИО5 в судебное заседание не явился, мнения по существу требований сторон не выразила.

Суд полагает учетом мнения участвующих лиц в силу ст.167 ГПК РФ возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников, а материалы дела достаточными для принятия решения. 

Выслушав истца и ответчиков, заключение прокурора Рейнварт К.Р., полагавшей исковые требования ФИО1 о выселении подлежащими оставлению без рассмотрения по причине принадлежности спорного жилого помещения ООО «Сагайское», исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В силу ч. 1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Статьёй 675 ГК РФ определено, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В силу п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Согласно п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В соответствии п. 1 ст.676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

На основании ст.679 ГК РФ с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется.

Нормой ч. 1 ст. 683 ГК РФ определено, что договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

В соответствии с требованиями ст. 684 ГК РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок (пункт 1).

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (пункт 2).

Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (пункт 4).

Положениями ст. 687 ГК РФ регламентирован порядок расторжения договора найма жилого помещения, согласно которому наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (часть 1).

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2).

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (часть3).

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи (часть 4).

Из материалов дела следует, что согласно сведениям регистрирующих органов сведения о зарегистрированных правах на квартиру расположенную по адресу: РФ, 

<

> отсутствуют.

Согласно данным балансового учета, предоставленным ООО «Сагайское» квартира по адресу 

<

> состоит на балансовом учете данного предприятия.

Из имеющихся архивных копий актов государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию, колхоз «Заветы Ильича» в период с 1986 г. по 1993 г. являлся заказчиком строительства жилых домов в с. Сагайское Каратузского района.

При этом, в соответствии с Уставом ООО «Сагайское», данное общество создано дата 28.10.2014 года путем реорганизации СХПА (колхоза) «Заветы Ильича» в форме преобразования и является его правопреемником. 

В свою очередь, СХПА (колхоз) «Заветы Ильича» является правопреемником колхоза «Заветы Ильича» и создано в результате реорганизации последнего.

Согласно информации, предоставленной администрацией Сагайского сельсовета Каратузского района, квартира по адресу 

<

> не является муниципальной собственностью сельсовета. С 2011 г. в данной квартире проживают ФИО2 и ФИО3 без регистрации по месту жительства.

16.08.2011 г. между СХПА (колхозом) «Заветы Ильича» и ФИО2, ФИО3 заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым квартира, расположенная в 

<

> края предоставлена в пользование истцу, а также члену ее семьи- ФИО3 Срок, на который заключен указанный договор, не определен. В качестве основания к расторжению договора найма предусмотрено увольнение нанимателей из СХПА (колхоза) «Заветы Ильича» по любому основанию (инициатива работника либо работодателя) (п. 13,14 Договора).

Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Каратузского районного суда от 24.12.2020 и в соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего гражданского дела. 

Сторонами по делу так же не оспаривается, что с 2015 года ответчики ФИО2 и ФИО3 не состоят в трудовых отношениях в ООО «Сагайское».

Заявляя иск о признании ФИО2 и ФИО3 утратившими право пользования квартирой и выселении из спорного жилого помещения, истец ссылается на заключение между ней и ООО «Сагайское» 05.08.2020 года договора найма в отношении спорного жилого помещения, а также на то, что договор найма от 16.08.2011 года является фактически расторгнутым, поскольку ответчики не состоят в трудовых отношениях в ООО «Сагайское».

Рассматривая указанные доводы и полагая, что в силу договоров от 05.08.2020 и 03.03.2020 года ФИО1 правомочна на заявление требований о выселении из предоставленного ей на условиях найма жилого помещения иных граждан, суд приходит к следующим выводам. 

Как уже указывалось выше договор найма жилого помещения 16.08.2011 г. между СХПА (колхозом) «Заветы Ильича» и ФИО2, ФИО3 заключен без определения срока его действия. В качестве основания к расторжению договора найма предусмотрено увольнение нанимателей из СХПА (колхоза) «Заветы Ильича» по любому основанию (инициатива работника либо работодателя) (п. 13,14 Договора). 

Вместе с тем, после прекращения трудовых отношений между ФИО2, ФИО3 и ООО «Сагайское» в 2015 году, ответчикам требования о выселении из жилого помещения вплоть до 2020 года не предъявлялись, соглашения о расторжении договора найма от 16.08.2011 года между его сторонами не заключалось.

При указанных обстоятельствах в силу положений ч. 1 ст.683 ГК РФ и ст. 684 ГК РФ договор найма от 16.08.2011 года суд признает заключенным на срок 5 лет до 16.08.2016 года (16.08.2011 + 5 лет), с последующим продлением срока его действия до 16.08.2021 года (16.08.2016 + 5 лет). Факт прекращения трудовых отношений с нанимателями в 2015 году в данном случае правового значения для рассматриваемого спора не имеет. 

То обстоятельство, что 08.09.2020 года ответчиками ФИО2 и ФИО3 получен приказ ООО «Сагайское» от 29.08.2020 года, по своей сути являющийся требованием о выселении из предоставленного жилого помещения в связи с невнесением платы за найм спорной квартиры, также не свидетельствует о достигнутом соглашении между сторонами о расторжении договора найма от 16.08.2011 года, поскольку ответчики из квартиры добровольное не выселились, а ООО «Сагайское» в последующем в суд с соответствующими исковыми требованиями не обратилось.

Так же, по мнению суда, не свидетельствует о прекращении действия договора найма жилого помещения от 16.08.2011 года, заключение между ФИО3 и ООО «Сагайское» 24.06.2015 года краткосрочного договора найма того же жилого помещения на срок с 24.06.2015 по 24.09.2015 года, поскольку он не содержит в себе каких-либо соглашений относительно ранее заключенного договора. 

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу, что ФИО2 и ФИО3 не утратили права пользования квартирой на условиях договора найма от 16.08.2011 года, расположенной в 

<

> и не подлежат выселению из неё по требованиям ФИО1 

Рассматривая требование ФИО1 о вселении в спорную квартиру, суд руководствуется ст.679 ГК РФ и признает его так же необоснованным, поскольку законные наниматели жилого помещения ФИО2 и ФИО3 возражают против этого. 

При этом доводы ФИО1 о фактической принадлежности ей спорного жилого помещения на основании договора от 03.03.2020г. о передаче ей квартиры ООО «Сагайское» в счет имущественного пая (задолженности по заработной плате) суд во внимание не принимает, поскольку переход права собственности на спорное недвижимое имущество не зарегистрирован в установленном законом порядке. Не признано за ФИО1 право собственности на спорную квартиру в судебном порядке. Вопреки мнению истца ФИО1 каких-либо преимущественных прав на вселение в спорное жилое помещение она не имеет. 

Основания для удовлетворения встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3 о признании договора найма жилого помещения между ООО «Сагайское» и ФИО1 от 05.08.2020г. суд также не усматривает в связи с нижеследующим.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статьей 431 ГК РФ предусмотрено, что буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Из обстоятельств дела следует, что 05.08.2020 между ФИО1 (Наниматель) и ООО «Сагайское» (Наймодатель) был заключен договор найма квартиры, по условиям которого наймодатель предоставляет нанимателю за плату во временное пользование для проживания квартиру, расположенную в 

<

> края. Договором предусмотрена плата за найм. ФИО1 передана домовая книга жилого помещения, последняя зарегистрировалась с нем по месту жительства. 

Таким образом, подтверждается материалами дела и не опровергнуто сторонами, что договор найма квартиры от 05.08.2020 исполнен сторонами, квартира фактически предоставлена нанимателю для проживания. Наниматель же не вселяется в квартиру по причине возникшего спора с иными нанимателями жилого помещения, а значит, истец вынужденно не проживает в спорной квартире.

Учитывая, что ФИО2 и ФИО3 было заявлено требование о признании договора незаключенным, суд полагает невозможным рассмотрение по собственной инициативе вопроса о недействительности данной сделки по основаниям, предусмотренным ст.ст.168-179 ГК РФ, поскольку данные обстоятельства не относятся к заявленным основаниям и предмету встречного иска (п. 3 ст. 196 ГПК РФ).

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-196 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований к ФИО2 и ФИО3, а также встречных исковых требований ФИО2 и ФИО3 заявленных к ФИО1 отказать в полном объеме. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в мотивированном виде через Каратузский районный суд. 

Председательствующий Е.В. Чугунников

Мотивированное решение изготовлено 15.03.2021г.