Дело № 2-972/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 мая 2018 года

Московский районный суд г. Калининграда в составе:

председательствующего судьи Нагаевой Т.В.,

при секретаре Минаковой Ю.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании суммы задатка в двойном размере,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском, мотивируя свои требования тем, что 05 ноября 2017 года, он, ФИО1, обратился в агентство «ИП ФИО6.», 

<

данные изъяты> с намерением купить трехкомнатную квартиру, находящуюся по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 64,6 кв.м. Для приобретения указанного выше объекта, со ФИО3, в лице ее представителя по доверенности ФИО7, а также с ФИО4 (именуемые «Продавцы») и им, ФИО1, был составлен предварительный Договор купли - продажи с соглашением о задатке от 05.11.2017 года, сроки по заключению основного договора купли - продажи указаны в п. 1.3 настоящего Договора. В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному предварительному Договору купли-продажи, согласно п. 2.2, им был передан задаток в размере 

<

данные изъяты> руб., каждой из сторон по 

<

данные изъяты> рублей, а именно: ФИО8 - 

<

данные изъяты> рублей; ФИО4 - 

<

данные изъяты> рублей, в счет предоплаты за приобретаемую квартиру. Впоследствии, еще до истечения указанного в предварительном договоре (п.п. 1.3) срока для заключения основного договора, выяснилось, что еще 24 ноября 2017 года произошло отчуждение 3/4 доли в праве в вышеуказанном объекте некой ФИО2 (меняется «продавец» указанной доли), а также меняется стоимость объекта недвижимости с 

<

данные изъяты> рублей на 

<

данные изъяты> рублей, соответственно, документы на государственную регистрацию в учреждение юстиции не были поданы по вине продавцов, в частности, (ФИО3 в лице ее представителя ФИО8), а также не был подписан основной договор купли-продажи.

После вышеперечисленных событий, он пошел на компромисс и перезаключил новый предварительный договор по приобретению вышеуказанного объекта находящегося по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 64,6 кв. м., а именно 05 декабря 2017 года, где был указан новый собственник ФИО2, новая стоимость объекта - 

<

данные изъяты> рублей, также новые сроки для полписания основного договора купли-продажи (п. 1.3. указанного договора), однако и эти сроки были нарушены «продавцами».

Поскольку сделка была ипотечная, по приходу им в банк для подписания основного договора купли-продажи и подачи документов в учреждение юстиции, оказалось, что «продавцы» на сделку не явились, сославшись на то, что в силу «свежего» права возникает налог, который они не готовы оплачивать, и их об том никто не уведомил, соответственно, сделка опять не состоялась.

Сделка купли-продажи не состоялась вследствие умышленных противоправных действий со стороны «продавцов». На сделку в банк продавцы не явились. Агентство ИП «Новиков» сняло с себя всю ответственность по какой-либо организации всей сделки, удалив все внутренние документы на оказание услуг. 

Просил взыскать в свою пользу 200 000 руб., а именно: со ФИО3 100 000 рублей, с ФИО4 100000 рублей, переданных в качестве задатка в счетпредоплаты за вышеуказанную квартиру, а также расходы по уплате госпошлины 5 200 руб. 

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал, пояснил, что хотел купить квартиру. По первому предварительному договору в последний день перед сделкой ФИО8 продал 1/4 доли квартиры ФИО2, о чем он (истец) узнал перед сделкой. ФИО8 позвонил риэлтору и сказал, что сделка не состоится, поскольку доля оформлена на другого человека. Не подписал в банке кредитный договор, поскольку ФИО8 продал 1/4 доли квартиры ФИО2 Он 9 ФИО1) не возражал перезаключить договор с ФИО2 Поскольку ФИО2 денежные средства не получала, предъявил требования к ФИО3 У него был разговор с ФИО8 в предпоследний день перед сделкой, когда тот представлял интересы ФИО2, ФИО8 сказал ему, что квартира подорожала до 

<

данные изъяты> руб., в ответ он сообщил, что сделка не состоится, поскольку его не устраивает новая цена. От сделки не отказывался, отказался от ее условий. Первая сделка была назначена у нотариуса, но произошло переоформление собственности на ФИО2, во второй раз - цена договора изменилась. Не пришел в банк, не подписал кредитный договор на 

<

данные изъяты> руб., поскольку ФИО8 поднял сделку до 

<

данные изъяты> руб., со стороны риэлторов не были представлены документы, долги за ЖКУ составляли - 

<

данные изъяты> руб., что его не устраивало. Для нотариуса не было справки об отсутствии задолженности. Не явился к назначенному времени к нотариусу, поскольку его не проинформировали об этом в риэлтерском агентстве. 22.11.17г, 15.12.17г. 20.12.17г. и 23.01.18г. к нотариусу для оформления документов не приходил. Все, что требовалось банку для предоставления ипотеки, он предоставил. Никаких документов касаемо квартиры, не должен был представлять в банк. Без подписания кредитного договора сделка купли-продажи не могла быть совершена. Виновные действия ФИО3 в лице ФИО8 выражены в том, что им не были представлены документы по квартире, а именно сведения об отсутствии задолженности (газ и свет отключены), также ФИО8 было озвучено, что цена квартиры составила 

<

данные изъяты> и он (истец) должен оплатить долги по квартире. Вины ФИО4, что не состоялась сделка, нет. ФИО3 и ФИО4 задаток не получали. Задаток в размере 

<

данные изъяты> рублей был передан ФИО8 По второму предварительному договору задаток не платил.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, надлежаще извещена о месте и времени судебного заседания. 

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания. Ранее в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что у него в собственности 1/4 доля квартиры, он желал продать свою долю. 05.11.17. по документам собственником 3/4 доли квартиры являлась ФИО3, но фактически за нее по сделке выступал ФИО8 Подписал предварительный договор от 05.11.17., но деньги в размере 

<

данные изъяты> руб. не получал, их передали ФИО8, который должен был погасить долги за ЖКУ. ФИО8 дал расписку, что взял эти деньги. ФИО3 за ЖКУ не платила, у ФИО8 была от нее ген.доверенность, решили, что он должен на себя оформить 3/4 доли, но он оформил на тещу. Последний раз, в декабре 2017 года ФИО8 сказал ему, чтобы не платить налог, поскольку вторая доля была только оформлена, он (ФИО4) должен взять на себя по договору 

<

данные изъяты> руб., но он не согласился. Покупатель ФИО8 в этом поддержал. ФИО8 предложил покупателю напрямую заключить договор, на что тот согласился, в связи с чем, ФИО8 расторг договор с риэлторами. Почему повысилась стоимость квартиры, не знает. У нотариуса назначили время для оформления сделки, но истец не явился. По договоренности истец должен был прийти в банк, а потом к нотариусу. По вине ФИО8 и покупателя не совершилась сделка. Он (Носиков) все справки собрал, выписался из своей доли квартиры, хотел и хочет продать свою долю. 

Представил возражения в письменном виде (л.д. 68-70), 

Представитель ответчика ФИО9 по ордеру от 19.04.18. (л.д. 47) в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, пояснил, что ФИО4 хотел и желает продать свою долю в 2 раза ниже рыночной цены, ФИО4 приходил к нотариусу для совершения сделки, собрал все документы. В декабре 2017 года, когда все было собрано, ФИО8 и истец договорились изменить сумму в договоре, но сумма 

<

данные изъяты> руб. возмутила ФИО4, поскольку в случае расторжения договора с него взыщут эту сумму. Истец все решал совместно с ФИО8. 20 декабря 2017 года ФИО4 не отказывался от сделки, все сделал, чтобы сделка совершилась. ФИО4 не получал деньги в размере 

<

данные изъяты> руб., они должны были пойти на оплату долгов по квартире, деньги были отданы ФИО8 ФИО4 честно выполнил все свои обязательства перед покупателем. 

Представитель 3-го лица АН «ИП ФИО6» в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания. Ранее в судебном заседании пояснил, что в агентство обратился ФИО8, по доверенности от ФИО3 о продаже 3/4 доли квартиры. ФИО8 сказал, что с оставшимся собственником договорился. Выставили квартиру на продажу, позвонил истец, посмотрел квартиру, его она устроила. Заключили предварительный договор купли-продажи квартиры. Когда пришел ФИО10 с мамой, то выяснилось, что ФИО3 ведет асоциальный образ жизни. Было принято решение, что ФИО8 оформит долю ФИО3 на себя, он согласился, сказал, что запишет долю на себя, или привезет ФИО3 Две недели прошло, собственником стала ФИО2, о чем покупателя поставили в известность. Покупатель согласился. Первый предварительный договор со ФИО3 расторгли на словах, перезаключили договор с ФИО2 По второму предварительному договору продавец повторно задаток не давал, сумма с первого предварительного договора, возвращена покупателю не была. ФИО2 расписалась, что получила деньги, но фактически деньги не получала. Состоялось устное соглашение, что после совершения сделки от ФИО2 продавец должен был вернуть покупателю 

<

данные изъяты> руб., чтобы тот мог сделать ремонт, что было в интересах покупателя. В банк документы были отправлены, кредит был одобрен, их пригласили на сделку, но они не явились, т. к. ФИО8 поменял стоимость квартиры, сказав покупателю о том, что 200 000 руб. покупателю не останутся, он оставит их у себя в качестве компенсации за налог, коммунальные платежи, покупатель согласился. Были переданы документы нотариусу, сделка 6 и 20 декабря 2017 года должна была быть оформлена у нотариуса. Ситуацию не контролировали, поскольку истец и ФИО8 фактически вели сами сделку. Они договорились, пришли в агентство, чтобы составить договор, по которому либо на счет, либо на ячейку должны были поступить деньги, ФИО8 хотел на ячейку, предложение перевести деньги на счет им не понравилось, они отказались. Когда они пришли в офис составить договор, сломали стол, напали на юриста, вызвали полицию, в связи с чем, агентство от сделки отказалось. Задаток в размере 

<

данные изъяты> руб. был передан ФИО8 в присутствии ФИО10, тот должен был погасить долг за квартиру, ФИО10 не жил в квартире. Из-за покупателя и ФИО8 не состоялась сделка. Нотариус к сделке была готова, банк одобрил кредит, но истец не пришел в банк. Сумма кредита и номер кредитного договор должны были быть прописаны нотариусом в основном договоре. Первый раз пришли к нотариусу, но из-за сумм истец не пришел, потом пришел отказ клиента от сделки из Ипотечного центра, о чем он узнал из программы, поскольку у него имеется соглашение с банком. ФИО10 добросовестный продавец.

Третье лицо ФИО8 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что ФИО3 и ФИО10 являлись собственниками спорной квартиры. После развода, ФИО5 захотела продать свою долю и уехать жить в 

<

адрес>. 27.06.2017 года они пришли к нотариусу со ФИО3, он предложил им заключить предварительный договор купли-продажи, для того чтобы ФИО3 могла предоставить все бумаги, выписаться из квартиры, съездить в 

<

адрес> к подруге и по возвращению в Калининград, заключить основной договор купли-продажи. При заключении этого договора, ФИО3 получила полный расчет в 

<

данные изъяты> рублей. Возвращаться на заключение основной сделки она отказалась. Таким образом, он не мог оформить долю квартиры на себя, а только продать её. Он заключил договор купли-продажи на свою тещу ФИО2, для того чтобы оформить 3/4 доли квартиры. ФИО1 знал о замене продавца, и по его просьбе была увеличена стоимость квартиры. Второй предварительный договор был заключен между ФИО2, ФИО10 и ФИО1 Задаток в 

<

данные изъяты> рублей он (ФИО11) получил от ФИО10, который тот получил от ФИО1 по предварительному договору, так как было решено оплатить долги по квартире. Часть суммы денег он отправил ФИО3, часть ушли на долги. Задолженность по квартире составила около 

<

данные изъяты> рублей, оплатил задолженность не более 

<

данные изъяты> рублей. Представил документы из УК об отсутствии задолженности, оплате долгов за ФИО10 Считает, что сделка не состоялась по вине покупателя. Поскольку квартира разделена на доли, необходимо сначала идти к нотариусу для оформления документов. ФИО1 обращался с просьбой вернуть деньги в начале февраля, но он ему отказал, поскольку ФИО3 не виновата в данной ситуации, вина лежит на покупателе. ФИО1 предложил ему заключить сделку не по доверенности, а исключительно с собственниками квартиры, т.е. с ФИО2 и ФИО12. ФИО13 сказал, что банк не хочет рассматривать документы по доверенности, пришел отказ, банк пойдет на уступки, если объект будет переоформлен на собственника. У ФИО1 с риэлтерской компанией был заключен агентский договор на покупку объекта недвижимости и на сопровождение сделки. По первому договору продавцы должны были представить расчетные счета в банке по запросу покупателя, но ни разу у них не спрашивали счета, а уговаривали на открытие ячейки на троих. Как представитель ФИО3, чтобы договор был заключен 30 ноября 2017 года, он представил документы в риэлтерскую контору 16 октября 2017 года, отправлял все документы на «Вайбер». ФИО10 был заинтересован в продаже своей доли, все обязательства выполнил. Когда ФИО1 было предложено указать сумму в договоре 

<

данные изъяты> рублей, собственник 1/4 доли поднял свою цену до 

<

данные изъяты>. Сейчас квартира продана.

Представитель 3-го лица Ипотечный центр ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, надлежаще извещен о месте и времени судебного заседания.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с требованиями п. 2 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из предусмотренных указанным Кодексом оснований, в частности, из договора.

В силу п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из смысла данных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную, обеспечительную и доказательственную. Платежная функция задатка выражается в том, что его выдача совершается во исполнение денежного обязательства, обеспечительная функция задатка заключается в побуждении сторон договора исполнить свои обязательства под страхом наступления неблагоприятных последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 ГК РФ, а доказательственная функция задатка состоит в том, что его выдача свидетельствует о заключении договора, порождающего обеспечиваемые задатком обязательства.

Таким образом, исходя из того, что задатком является денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с неё по договору платежей в обеспечение исполнения обязательства по внесению этих платежей, в правоотношениях по купле-продаже задатком может обеспечиваться только денежное обязательство покупателя по уплате цены приобретаемого им имущества.

В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Из материалов дела следует, что 05 ноября 2017 года между ФИО3 в лице представителя по доверенности, 

<

данные изъяты> ФИО8; ФИО4 (продавцы) и ФИО1 (покупателем) заключен Предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке (л.д. 9-15), по условиям которого продавцы обязуются продать, а покупатель обязуется купить в собственность трехкомнатную квартиру, общей площадью 64,6 кв.м., расположенную на № этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. 

Отчуждаемый объект принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности: 1/4 доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО4; 3/4 доли в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО14 (п. 1.2 Договора). 

Подписанный сторонами основной договор купли-продажи объекта и все необходимые документы должны быть поданы на государственную регистрацию в срок не позднее 30 ноября 2017 года. Указанный срок является предварительным и в случае возникновения обстоятельств, исключающих возможность его соблюдения и возникших по объективным причинам, данный срок может быть продлен по инициативе заинтересованной стороны на 5 рабочих дней (п. 1.3 Договора). 

Цена объекта согласована сторонами в размере 

<

данные изъяты> руб. Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Стороны берут на себя ответственность по цене самостоятельно. Объект приобретается с привлечением кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» (п. 2.1 Договора).

При подписании настоящего договора покупатель передает продавцам деньги в сумме 

<

данные изъяты> руб. в качестве задатка, каждой из сторон по 

<

данные изъяты> руб. Задаток передан продавцу в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором. Внесенная сумма засчитывается в счет оплаты за объект (п. 2.2 Договора).

В дальнейшем расчет производится в следующем порядке: основная часть стоимости объекта в размере 

<

данные изъяты> руб. оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств, предоставленных покупателю ФИО1 в соответствии с кредитным договором. Расчеты заемных средств производятся в безналичном порядке путем перевода денежных средств от покупателя по соглашению сторон на расчетные счета продавцов ФИО3 – денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб., и ФИО4 денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб. 

Продавцы обязуются: подписать договор купли-продажи в нотариальной форме и обеспечить отсутствие каких-либо препятствий к государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю; сняться с регистрационного учета; предоставить к сделке документы: копию поквартирной карточки, лицевой счет из управляющей компании, выписку из ЕГРН с полным ситуационным планом, технический паспорт, архивную карточку на квартиру с прописанными лицами на момент приватизации, реквизиты банка для перечисления ипотечных средств, ФИО3 заключить договор о расторжении предварительного договора в нотариальной форме либо оформить основной договор купли-продажи в нотариальной форме с ФИО8 и предоставить документы после их оформления покупателю для предоставления в банк; до передачи объекта предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам (либо передать денежные средства, необходимые для их погашения), передать покупателю имеющуюся документацию, касающуюся эксплуатации оборудования, в т.ч. паспорта на счетчики, сведения о проверке, гарантийные талоны, договоры на обслуживание и т.п.

Стороны не вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке (п. 6.1 Договора). В случае невозможности приобретения объекта по обстоятельствам, возникшим со стороны покупателя, задаток остается у продавцов (п. 6.3 Договора). В случае невозможности приобретения объекта по обстоятельствам, возникшим со стороны продавцов, продавцы выплачивают покупателю двойную сумму задатка в течение дня с момента наступления указанных обстоятельств (п.6.4). 

Данный договор содержит расписку в получении платежа по договору: 

<

данные изъяты> руб. получил полностью ФИО8, 

<

данные изъяты> руб. получил полностью ФИО4

Факт передачи ФИО1 суммы задатка в размере 

<

данные изъяты> руб. сторонами не оспаривался. 

Из текста расписки от 05 ноября 2017 года (л.д. 75) следует, что ФИО8 получил денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> руб. от ФИО4 в счет оплаты коммунальных услуг по отчуждаемому совместно с ним по доверенности от имени ФИО3 объекту недвижимости: 

<

адрес>. Денежные средства им получены по предварительному договору от 05.11.2017 года с ФИО1 

Передача суммы задатка в размере 

<

данные изъяты> руб. от ФИО4 ФИО16, и то обстоятельство, что эти деньги не возвращены ФИО1, сторонами не оспаривалось. 

Согласно Выписке из ЕГРН (л.д. 41-43) сособственниками 

<

адрес> являются: с 24.01.2007 года ФИО4 (1/4 доля) и с 30.11.2017 года ФИО2 (3/4 доля).

05 декабря 2017 года между ФИО2; ФИО4 (продавцы) и ФИО1 (покупателем) заключен Предварительный договор купли-продажи с соглашением о задатке (л.д. 16-23), по условиям которого продавцы обязуются продать, а покупатель обязуется купить в собственность трехкомнатную квартиру, общей площадью 64,6 кв.м., расположенную на № этаже многоквартирного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес> в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором. 

Отчуждаемый объект принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности: 1/4 доля в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО4; 3/4 доли в праве общей долевой собственности принадлежит ФИО2 (п. 1.2 Договора). 

Подписанный сторонами основной договор купли-продажи объекта и все необходимые документы должны быть поданы на государственную регистрацию в срок не позднее 20 декабря 2017 года. Указанный срок является предварительным и в случае возникновения обстоятельств, исключающих возможность его соблюдения и возникших по объективным причинам, данный срок может быть продлен по инициативе заинтересованной стороны на 5 рабочих дней (п. 1.3 Договора). 

Цена объекта согласована сторонами в размере 

<

данные изъяты> руб., из которых сумма 

<

данные изъяты> руб. предназначены ФИО4, и сумма 

<

данные изъяты> руб. предназначены ФИО2 Указанная цена является окончательной и изменению не подлежит. Стороны берут на себя ответственность по цене самостоятельно. Объект приобретается с привлечением кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» с использованием индивидуального сейфа банка (п. 2.1 Договора).

При подписании настоящего договора покупатель передает продавцам деньги в сумме 

<

данные изъяты> руб. в качестве задатка, каждой из сторон по 

<

данные изъяты> руб. Задаток передан продавцам в целях обеспечения исполнения обязательств, предусмотренных настоящим договором. Внесенная сумма засчитывается в счет оплаты за объект (п. 2.2 Договора).

В дальнейшем расчет производится в следующем порядке: основная часть стоимости объекта в размере 

<

данные изъяты> руб., из которых сумма 

<

данные изъяты> руб. ФИО17 и сумма 

<

данные изъяты> руб. ФИО2 оплачивается за счет целевых кредитных денежных средств на приобретение объекта с неотделимыми улучшениями, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк России».

Расчеты по сделке купли-продажи объекта недвижимости производятся с использованием индивидуального сейфа банка. 

Продавцы обязуются: подписать договор купли-продажи в нотариальной форме и обеспечить отсутствие каких-либо препятствий к государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю; сняться с регистрационного учета; предоставить к сделке документы: копию поквартирной карточки, лицевой счет из управляющей компании, выписку из ЕГРН с полным ситуационным планом, технический паспорт, архивную карточку на квартиру с прописанными лицами на момент приватизации, реквизиты банка для перечисления ипотечных средств, до передачи объекта предоставить документы, подтверждающие отсутствие задолженностей по коммунальным платежам (либо передать денежные средства, необходимые для их погашения), передать покупателю имеющуюся документацию, касающуюся эксплуатации оборудования, в т.ч. паспорта на счетчики, сведения о проверке, гарантийные талоны, договоры на обслуживание и т.п.

Стороны не вправе отказаться от исполнения настоящего договора в одностороннем порядке (п. 6.1 Договора). В случае невозможности приобретения объекта по обстоятельствам, возникшим со стороны покупателя задаток остается у продавцов (п. 6.3 Договора). В случае невозможности приобретения объекта по обстоятельствам, возникшим со стороны продавцов, продавцы выплачивают покупателю двойную сумму задатка в течение дня с момента наступления указанных обстоятельств (п.6.4). 

Данный договор содержит расписку в получении платежа по договору: 

<

данные изъяты> руб. получил полностью ФИО4, 

<

данные изъяты> руб. получила полностью ФИО2 

Вместе с тем, по указанному предварительному договору от 05.12.2017 года суммы задатка в размере 

<

данные изъяты> руб. и 

<

данные изъяты> руб. истцом ФИО1 не были переданы продавцам, что не оспаривалось последним в судебном заседании, следует из пояснений участников процесса. 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено.

До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием.

Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства.

Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно в частности в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

Судом установлено, что в дальнейшем сделка по купле-продаже вышеуказанной квартиры не состоялась, основной договор купли-продажи сторонами в установленный предварительным договором от 05.11.2017 года, а затем предварительным договором от 05.12.2017 года срок не заключался.

В соответствии с п. 1 ст. 314 ГК РФ, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Ссылки истца на то обстоятельство, что именно по вине ответчиков не состоялось заключение договора купли-продажи долей в квартире, являются несостоятельными, поскольку бесспорных доказательств того, что договор не был заключен по вине ответчиков ФИО3 и ФИО10 в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.

При рассмотрении настоящего дела, суд учитывает объем необходимых действий, совершенных сторонами, направленных на заключение основного договора в установленный срок, фактическое исполнение предварительного договора, создание соответствующих сделке правовых последствий. 

Согласно сообщению нотариуса ФИО18 от 15.05.18. (л.д. 71) в ноябре 2017 года в нотариальную контору нотариуса Калининградского нотариального округа ФИО18 обратились за удостоверением договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Какая из сторон договора обратилась за совершением нотариального действия, ввиду давности событий и большого потока клиентов, не представляется возможным сказать. Из пояснения сотрудника нотариальной конторы, принимавшего документы, все документы для совершения нотариального действия по сделке были представлены в ксерокопиях. Согласно данным раздела "Запросы в Росреестр" ЕИС ЕНОТ, запросы Выписок из ЕГРН в отношении указанной квартиры совершались 22.11.2017 г., 15.12.2017 г., 20.12.2017г., 23.01.2018г., из чего можно сделать вывод, что стороны по сделке были неоднократно записаны на удостоверение договора купли-продажи, но записи переносились. Причины переноса ей неизвестны. Никому из сотрудников нотариальной конторы также неизвестны обстоятельства, по которым сделка не совершилась.

Свидетель ФИО15 работающая риэлтором «ИП ФИО6.» в судебном заседании поясняла, что в начале в агентство обратился ФИО8, который предложил продать долю квартиры, заключил с агентством договор. Они выставили квартиру на продажу. ФИО8 сказал, что второй собственник также продает долю. Покупателю понравилась квартира, в связи с чем, сняли квартиру с продажи. Позвонили ФИО8, чтобы он принес подлинники документов и привел второго продавца. В агентство пришли: продавец ФИО10, ФИО8, покупатель ФИО1 с целью оформления договора купли-продажи с задатком. Составили предварительный договор, объяснили ситуацию, отправили документы в банк. Покупатель выдал задаток 

<

данные изъяты> руб. для продавца. ФИО10 в агентстве тогда не было, покупатель оставил деньги. Когда все собрались в полном составе, ФИО8 был представителем от ФИО3, обговорили, что покупатель отдал задаток и нужно собирать документы, поквартирную карту. Чтобы начать процесс продажи квартиры передали деньги ФИО8, но по договору было указано, что деньги берут оба собственника. ФИО10 деньгами не обладал. ФИО8 написал расписку лично, что получил весь задаток. ФИО1 было передано 

<

данные изъяты> руб., которые взял ФИО8 для оплаты долга по коммунальным услугам. Без их ведома ФИО8 оформил собственность на ФИО2, хотя она просила его оформить собственность на себя. Появилась ФИО2, со слов ФИО8, его родственница. Переделали договор на ФИО2 Истцу одобрили кредит на большую сумму, поэтому изменили цену на 

<

данные изъяты> руб., по желанию покупателя. Первый и второй предварительный договор остались у всех на руках. Истец не отказывался покупать квартиру, а ФИО10 продавать свою долю. ФИО8 не объяснял, почему оформил собственность на ФИО2 По второму предварительному договору истец никаких денег не давал. Было предложено расторгнуть первый предварительный договор, но истец и ФИО8 сказали, что и так сойдет. Истец и ФИО8 были заодно. 26 декабря 2017 года ФИО8 и истец не пришли к нотариусу, они придирались к договору банка, то на одну сумму идут, то на другую. У нотариуса стороны договора должны были быть три раза. Были направлены документы в банк, к нотариусу было назначено, но то поменяли собственника, то ФИО8 сумма не нравилась. 27 декабря 2017 года хотели в субботу в 3-й раз идти к нотариусу. Три раза на основной договор должны были выходить. Сделка не состоялась по вине покупателя и ФИО8 Истец сказал, что расторгает с ними договор, они разберутся с ФИО8 сами. Со стороны ФИО10 были осуществлены все действия, он снялся с учета, не был против совершения сделки. Когда начали выяснять про налоги, что ФИО10 собственник более 3 лет, под налог не подпадает, ФИО8 захотел, чтобы сумма в основном договоре фигурировала больше у ФИО10, покупатель был согласен с таким изменением. Сам покупатель виноват, что шел на поводу у ФИО8 Договор печатает нотариус, она вносит сумму кредитных средств в договор, а кредитный договор не был истцом подписан.

Согласно копии паспорта гражданина РФ ФИО4 (л.д. 48-49) 20.12.2017 года он снялся с регистрационного учета по адресу: 

<

адрес>, с 10.01.2018 года зарегистрирован по адресу: 

<

адрес>. 

ФИО8 представлена справка ООО «Уют-Сервис» от 12.09.2017 года (л.д. 74) о том, что ООО «Уют-Сервис» прекратил обслуживание 

<

адрес> с 1 октября 2016 года. Дом находится на непосредственном способе управления, также предоставлен чек от 22.11.17. (л.д. 73) об оплате ООО «Уют-Сервис» денежных средств в размере 

<

данные изъяты> руб. 

Материалы дела не содержат сведений о том, что ФИО4 по названным предварительным договорам купли-продажи от 05.11.17. и от 05.12.17. утратил интерес в заключении основного договора и отказался от намерений по его заключению, не совершив действий, направленных на заключение основного договора.

Напротив, как установлено судом в ходе рассмотрения дела, ФИО4 снялся с регистрационного учета, передал денежные средства (задаток) ФИО16 для оплаты задолженности по ЖКУ, от подписания основного договора не отказывался. 

В связи с изложенным, учитывая последовательность, целенаправленность и сроки совершения действий, суд приходит к выводу об отсутствии вины ФИО4 в незаключении основного договора, доводы ФИО1 в этой части нельзя признать правильными.

Согласно ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям. 

Истцом ФИО1 заявлены также исковые требования к ФИО3 о взыскании денежных средств в качестве задатка в двойном размере, однако по состоянию на 30.11.2017 года, когда должен быть заключен основной договор согласно предварительному договору купли-продажи от 05 ноября 2017 года (л.д.9-15) ФИО3 уже не являлась сособственником жилого помещения, оно выбыло из владения и пользования ФИО3, а собственником 3/4 доли в праве общей долевой собственности на квартиру стала ФИО2 

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Из текста предварительного договора от 05.12.2017 года усматривается воля ФИО1 на заключение сделки купли-продажи с новым собственником ФИО2, в связи с чем, обязательства по предварительному договору от 05.11.2017 года, заключенные истцом со ФИО14 прекращены в силу закона, и соответственно на ней не лежала обязанность по заключению основного договора купли-продажи.

С учетом вышеизложенного виновных действий со стороны ФИО14 по незаключению основного договора не усматривается, так как она, не являясь собственником доли квартиры, и не могла быть стороной по сделке купли-продажи.

О том, что ФИО14 не будет являться обязанной стороной в совершении сделки по заключению основного договора купли-продажи, ФИО1 знал, что подтверждается материалами дела и пояснениями, как самого истца, так и участников процесса, свидетелей. Данное обстоятельство подтверждается и заключением предварительного договора купли-продажи ФИО1 05 декабря 2017 года, где уже продавец ФИО2 обязалась продать 3/4 доли в праве на объект недвижимости в срок не позднее 20 декабря 2017 года. 

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

На основании п. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Заключенный между сторонами предварительный договор от 05.12.17. содержит указание на продавца, конкретный объект недвижимости и его покупателя, в нем определена стоимость имущества, являющаяся окончательной, согласована дата заключения основного договора. Вместе с тем, данный предварительный договор купли-продажи объекта недвижимости содержит условия, которые влекут возникновение ипотеки в силу закона, в связи с оплатой покупателем 

<

данные изъяты> руб. за счет целевых кредитных средств, предоставляемых покупателю ПАО «Сбербанк России». Таким образом, исполнение истцом ФИО1 обязательств по предварительному договору от 05.12.17. находилось в зависимости от получения им кредитных средств. 

В целях проверки доводов истца, судом был направлен запрос в ПАО «Сбербанк России» для истребования сведений, в связи с чем, между банком и ФИО1 в декабре 2017 года не был заключен кредитный договор для приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Из ответа представителя Калининградского ОСБ № 8626 ПАО «Сбербанк России» следует, что документы ФИО1 отсутствуют у УЗИБ Калининградского отделения ПАО «Сбербанк России». 

В ходе рассмотрения дела истец пояснил, что кредитный договор с ПАО «Сбербанк России» не заключил, в банк не явился, денежные средства у банка не получал, пояснить причины не заключения им данного договора не смог. Ссылка ФИО1 на возникшие разногласия с ФИО11 правового значения не имеет, поскольку ФИО11 не являлся представителем ФИО2, на которой и лежала обязанность по заключению основного договора купли-продажи жилого помещения не позднее 20 декабря 2017 года, согласно предварительному договору от 05 12.2017 года.

Фактически основной договор купли-продажи недвижимого имущества по настоящему делу не был заключен по вине покупателя, поскольку покупатель не смог оплатить стоимость жилого помещения, так как в банк для подписания кредитного договора истец не явился, как не явился и к нотариусу для удостоверения сделки. 

Согласно ст. 381 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При таких обстоятельствах, так как за неисполнение предварительного договора купли-продажи от 05.12.17., заключенного между ФИО1, ФИО2и ФИО4 ответствен ФИО1, как сторона, давшая задаток, требования о взыскании двойной суммы задатка со ФИО3 и ФИО4 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о взыскании суммы задатка в двойном размере 200 000 рублей, по 100 000 руб. с каждого, отказать.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Московский районный суд г. Калининграда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 29 мая 2018 года.

Судья подпись