Решение

Именем Российской федерации

29 ноября 2017 года

Раменский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Сидорова П.А.,

при секретаре Трефиловой Е.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-5587/17 по иску ФИО3 к ФИО4, ООО «Малиновка 2» о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

Истица обратилась в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора № 

<

номер> от 

<

дата> года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, заключенного между ООО «Малиновка-2» и ФИО1, записи в Росреестре о регистрации сделки 

<

номер>, а также обязании ответчика ФИО4 восстановить 

<

адрес> в первоначальное положение - убрав возведенные им ограждение, высотой 2,7 метров и хозблок, расположенный вдоль границы земельного участка 

<

адрес>.

В обосновании иска указала, что она является собственником земельного участка 

<

адрес>, размером 659 кв.м. Ее дом одной стороной проходит по внешней границе участка по 

<

адрес> напротив, располагался на другой стороне улицы на расстоянии от 7 до 10 метров от границы ее участка и жилого дома. В последующем ответчик перекрыл 

<

адрес> и вдоль ее забора возвел из бетонных блоков сплошную стену, высотой 2,7 м., закрыв ей выезд и выход на нее. Возведенной стеной вдоль нашего участка ответчик заслонил и затенил часть ее земельного участка, значительно ухудшив его освещенность и проветриваемость, что отрицательно сказалось на условиях произрастания садовых культур и кустарников на ее земельном участке № 

<

номер>. Ответчик испортил весь вид из окна, существовавший ранее и значительно ухудшил условия использования ее дома. Земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, предназначенный для проезда к 15 земельных участков, являющийся улицей по своему первоначальному статусу и назначению, не мог быть передан в частную собственность без ограничений: невозможности ее перегораживания и строительства на ней зданий и сооружений, препятствующих проезду по ней, поскольку улица, являющаяся узкой полоской земли и по сути проезжей частью, была предназначена для подьезда к земельным участкам и обеспечения возможности подвоза стройматериалов, а также проезда строительной техники. Продажа земельного участка, с кадастровым номером 

<

номер> - являющегося 

<

адрес>, не должна была осуществлена без предварительного перевода ее в категорию земли общего пользования, а также без указания в договоре ее купли-продажи ограничений в ее использовании. При межевании земельных участков и определении общих границах соседних участков, предусмотрено обязательное согласование границ с соседями и получение от них письменного подтверждения об отсутствии спора о границах соседних участков с подписями. При строительстве ограждений между земельными участками необходимо руководствоваться СНИП, предусмотренными для дачных и садовых товариществ, где предусмотрено возведение продуваемых ограждений не выше 1,8 метров между сопредельными земельными участками, и возведений сплошных заборов - только по согласию соседей, которого не было. Кроме этого, весной 

<

дата> года ответчик построил очередное нежилое строение (хозблок) на своем участке, ранее являющемся частью 

<

адрес>, пристроив его в нарушение всех разумных и реально существующих строительных и противопожарных норм и правил вплотную к бетонному ограждению - на расстоянии примерно 1,7 метра. Изъятие из общего пользования 

<

адрес>, на которой расположен и зарегистрирован ее участок и жилой дом, через несколько лет после полного освоения ею земельного участка и постройки на нем жилого дома, нарушило ее права и законные интересы землепользователя, поскольку ответчик полностью закрыл ей ранее существовавший выход и выезд на 

<

адрес>. Действия ответчика значительно ухудшили условия проживания в доме и эксплуатации земельного участка 

<

номер> по 

<

адрес>, резко снизив его удобства и потребительские свойства. Действия ответчиков по продаже и приобретению земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, фактически являющегося улицей, обеспечивающей возможность подъезда к земельными участками, без предварительного перевода его в категорию земель общего пользования и ограничений застраивать его, является злоупотреблением правом и она была вынуждена обратиться в суд.

В судебном заседании истица ФИО3 и ее представитель ФИО2, подущенный к участию в деле на основании протокольного определения, исковые требования поддержали в полном объеме, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО4 и его представитель по доверенности ФО3 исковые требования не признали, пояснив, что спорный земельный участок улицей не является, вместе с тем истица построила дом вплотную к границе его земельного участка, тем самым нарушив строительные нормы и правила.

В судебное заседание ответчик ООО «Малиновка-2» представителя не выделили, извещались надлежащим образом. По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве. Учитывая, что судом были созданы всем участникам процесса условия для реализации их прав, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие ответчика ООО «Малиновка-2».

Третье лицо Управление Росреестра по МО в судебное заседание представителя не выделили, извещались надлежащим образом.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы данного гражданского дела, приобщенного гражданского дела 2-4043/17, считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

Согласно ст. 60 ЗК РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случаях самовольного занятия земельного участка. Действия, нарушающие права на землю граждан и юридических лиц или создающие угрозу их нарушения, могут быть пресечены путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Судом установлено, что на основании договора №

<

номер> купли-продажи земельных участков от 

<

дата> ФИО3 является собственником земельного участка площадью 659 кв.м. с кадастровым номером 

<

номер>, относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, разрешенный вид использования- для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нем, расположенного по адресу: 

<

адрес> (дело 2-4043/17 л.д. 9, 162 том 1). 

На данном земельном участке ею возведен жилой дом общей площадью 120 кв.м., право собственности, на который было зарегистрировано в ЕГРН 

<

дата> на основании декларации об объекте недвижимого имущества (дело 2-4043/17 л.д.10, 162 том 1). 

Ответчик ФИО4 является собственником смежного земельного участка площадью 2021 кв.м. с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, и расположенного на нем жилого дома площадью 275, 7 кв.м., что подтверждается выписками из ЕГРН (л.д.26-31 том 1).

Так же ФИО4 является собственником участка с кадастровым номером 

<

номер>, площадь 1 833 кв.м, на основании решения собственника о перераспределении земельных участков от 

<

дата>, подтверждённое свидетельством о государственной регистрации права от 

<

дата>., выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>.

Земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> является участком сельскохозяйственным назначением и разрешённым использованием для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нём, имеет вытянутый продольный вид. Какие-либо красные линии между смежными участками ответчика с иными соседями отсутствуют.

Решением ФГУ «Кадастровая палата по Московской области» Раменского отдела спорный земельный участок был поставлен на кадастровый учёт и 

<

дата>. участку был присвоен новый кадастровый номер 

<

номер>, площадь 2 183 кв.м, категория земли и разрешённое использование осталось прежним - земли сельхозназначения для дачного строительства с правом возведения жилого дома с правом регистрации проживания в нём.

<

дата>. право собственности на участок с кадастровым номером 

<

номер> по договору купли-продажи земельных участков перешло от ООО «РИГОР» к ООО «Раменские земли».

<

дата>. право собственности на участок с кадастровым номером 

<

номер> по договору купли-продажи земельных участков перешло от ООО «Раменские земли» к ООО «Земли Московии».

<

дата>. право собственности на участок с кадастровым номером 

<

номер> по договору купли-продажи земельных участков перешло от ООО «Земли Московии» к ООО «Малиновка-2».

<

дата>. право собственности на участок с кадастровым номером 

<

номер> по договору купли-продажи земельных участков перешло от ООО «Малиновка-2» к ФИО4

<

дата>. решением собственника о перераспределении земельных участков и был получен участок с новым кадастровым номером 

<

номер> с новыми границами, в рамках которых он и существует в настоящее время.

Таким образом, из представленных документов не усматривается, что участок с кадастровым номером 

<

номер>, а в последствии выделенный участок с новым кадастровым номером 

<

номер> никогда не был улицей и местами общего пользования.

В силу ст. 35 Конституции РФ каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно ч.2 ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор купли-продажи земельного участка между ФИО4 и ООО «Малиновка 2» был заключен с соблюдением требований ст.ст. 554, 555, 556 ГК РФ. В установленном законом порядке указанный договор был зарегистрирован в Управлении Росреестра по Московской области.

Стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора на момент его заключения.

В настоящее время ООО «Малиновка 2» находится в стадии ликвидации, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ.

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ закреплено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (двусторонняя реституция).В случае признания договора купли-продажи имущества недействительным покупатель возвращает продавцу имущество, а продавец покупателю - денежные средства.В случае, если продавец признан банкротом и как ликвидированная организация исключен из ЕГРЮЛ, вернуть денежные средства за имущество он не сможет, поэтому невозможно применить двустороннюю реституцию.

Согласно ст. 168 ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии со ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Поскольку законом не установлено иное, оспоримая сделка, совершенная без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, может быть признана недействительной, если доказано, что другая сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии на момент совершения сделки необходимого согласия такого лица или такого органа (п. 2 ст. 173.1 ГК РФ).

Согласно п.90 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ» сделка может быть признана недействительной по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 173.1 ГК РФ, только тогда, когда получение согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления (далее в этом пункте - третье лицо) на ее совершение необходимо в силу указания закона (пункт 2 статьи 3 ГК РФ).

Статья 157.1 ГК РФ предусматривает общие требования к даче согласия на совершение сделки, ст. 173.1 ГК РФ - последствия отсутствия такого согласия. 

Таким образом требования о признании недействительным договора 

<

номер> от 

<

дата> года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, заключенного между ООО «Малиновка-2» и ФИО1, не могут быть удовлетворены, т.к. стороны договора не обязаны были согласовывать данную сделку с ФИО3

Поскольку требования о признании недействительной записи в Росреестре являются производными от требований о признании сделки недействительной, они так же не подлежат удовлетворению.

Земельные участки сторон находятся на территории городского поселения, имеют следующие адреса: 

<

адрес> (дело № 2-4043/17 л.д. 9, 162 том 1), 

<

адрес> (дело № 2-4043/17 л.д.26-31 том 1). 

Спорные постройки истца возведены с нарушением указанных требований п. 5.3.4. СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства" и п. 5.19 ТСН 30-303-2000 (ТСН ПЗП-99 МО) "Планировка и застройка городских и сельских поселений". Однако, указанные нормы СП (ТСН) носят рекомендательный характер, так как не входят в Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", в связи с чем, их нарушение не создает угрозу жизни и здоровью граждан, что было установлено экспертами в ходе проведенной экспертизы.

Согласно экспертного заключения, проведенного в рамках гражданского дела № 2-4043/17, что на земельном участке ответчика с кадастровым номером 

<

номер> имеется хозблок (сарай), который по своим параметрам соответствует строительно-техническим требованиям. Однако, расстояние от угла хозблока до угла жилого дома ФИО3 составляет 2.0м Расстояние между исследуемыми строениями в 2.0м является нарушением противопожарных требований. С учетом конструктивных элементов хозблока и жилого дома (истца) расстояние между ними должно составлять 10м. Допускается уменьшать расстояние до 6 м., если объекты имеют по отношению друг к другу глухие стены (без проемов) и между данными строениями будет возведена противопожарная стена. В данном случае противопожарной стеной может служить ограждение из бетонных блоков, возведенных между смежными участками 

<

номер> и 

<

номер>. Противопожарные требования являются обязательствами, так как несоблюдение данных норм угрожает жизни и здоровью граждан. Жилой дом истца возведен в 

<

дата> и право собственности на него зарегистрировано.

Ответчик, выкупил смежный земельный участок, который ранее не был огорожен и использовался всеми для прохода, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

В силу ст. 304 ГК РФ, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. 

Согласно ст. 305 ГК РФ, права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Пункт 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" определяет обстоятельства, имеющие значение по негаторному иску: 1) наличие у истца права собственности, иного вещного права или обязательственного права, наделяющего носителя полномочиями по пользованию и (или) владению индивидуально-определенным имуществом; 2) факт нахождения имущества во владении истца; 3) противоправность поведения ответчика, создающего препятствия к осуществлению полномочий пользования и распоряжения. 

Так же из экспертного заключения усматривается, что земельные участки с кадастровыми номерами 

<

номер>; 

<

номер> отнесены к зоне «индивидуальной жилой застройке и ее резервов». Сведения о планируемых для размещения в вышеуказанной зоне объектов: -этажность индивидуальной застройки не выше 3-х этажей, средняя площадь индивидуального земельного участка 0,06-0,25 га. 

Согласно Проекту генерального плана городского поселения Раменское (с изменениями) на стр. 76 Проекта генерального плана городского поселения Раменское указаны земельные участки с кадастровыми номерами 

<

номер>; 

<

номер>; 

<

номер>, входящие в состав городского поселения Раменское Раменского Муниципального района. Согласно «Карте» 

<

адрес> отсутствует.

Земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> был образован из земельных участков с кадастровыми номерами 

<

номер>; 

<

номер>, вместе с ним был образован земельный участок 

<

номер>, согласно кадастровому паспорту земельного участка №

<

номер> от 

<

дата>. В соответствии материалам межевого плана образования 2 земельных участков путем перераспределения земельных участков с кадастровыми номерами 

<

номер>; 

<

номер>.

На момент проведения кадастрового учета и выдаче кадастрового паспорта адрес объекта (описание местоположение) указанное в п. 9 кадастрового паспорта земельного участка №

<

номер> от 

<

дата> года указан следующий: 

<

адрес>.

В связи с чем, эксперт делает вывод о том, что определить, включена ли в границы земельных участков ответчика часть 

<

адрес> не представляется возможным.

Решением Раменского городского суда Московской области от 

<

дата> года суд обязал ФИО4 демонтировать крышу хозблока, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, уменьшить высоту хозблока, так чтобы его высота в законченном виде была не выше бетонного ограждения, крышу сделать односкатной. Таким образом, в данной части вопрос был фактически разрешен.

Так же экспертами были даны пояснения по смежному ограждению между земельными участками 

<

номер> и 

<

номер>. Высота и материал из которого выполнено ограждение между смежными земельными участками 

<

номер> и 

<

номер> не регламентируется нормативными требованиями.

Нормативными требованиями регламентируются лишь ограждения в садовых (дачных) объединений граждан СП 53.13330.201 «Планировка и застройка территорий садоводческих(дачных) объединений граждан, здания и сооружения»: п. 6.2. По периметру индивидуальных садовых, дачных участков рекомендуется устраивать сетчатое ограждение. По обоюдному письменному согласию владельцев соседних участков (согласованному правлением садоводческого, дачного объединения) возможно устройство ограждений других типов.

Однако, исследуемые земельные участки не относятся к территории садоводческих (дачных) объединений граждан и данные нормы не могут быть применены к данным правоотношениям.

В связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст.194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Требования ФИО3 к ФИО4, ООО «Малиновка 2» о признании недействительным договора 

<

номер> от 

<

дата> года купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, заключенного между ООО «Малиновка-2» и ФИО1, и запись в Росреестре о регистрации сделки 

<

номер>, а также обязании ответчика ФИО4 восстановить 

<

адрес> в первоначальное положение - убрав возведенные им ограждение, высотой 2,7 метров и хозблок, расположенный вдоль границы земельного участка № 

<

адрес> 

<

адрес> – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Московский областной суд через Раменский городской суд. 

Судья П.А. Сидоров

В окончательном виде решение изготовлено 01.12..2017 года