Дело № 3а-538/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

25 сентября 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола секретарем Нигоевым В.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО1 обратилась в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит с учетом уточнения установить кадастровую стоимость здания с кадастровым номером ........, местоположение: ............, в размере его рыночной стоимости 100 000 рублей по состоянию на 01.01.2018 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ по состоянию на 01.01.2018 года составляла 11 147 518,64 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке № 175/22 от 25.11.2022 года, выполненному оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО2, рыночная стоимость нежилого здания по состоянию на 01.01.2018 года составляет 100 000 рублей. 

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного истца ФИО1 по доверенности ФИО3 направлено письменное пояснение, согласно которому просит установить кадастровую стоимость здания в размере его рыночной стоимости 100 000 рублей, и рассмотреть дело в отсутствие административного истца и его представителя.

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв по делу, в котором указывает, что заключение эксперта не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства. 

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 направлено возражение, в котором указывает, что экспертное заключение не может считаться допустимым доказательством по делу.

Представителем заинтересованного лица филиала Публично-Правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО6 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, в части удовлетворения заявленных требований полагается на усмотрение суда.

Главой администрации Бесстрашненского сельского поселения Отрадненского района ФИО7 направлено ходатайство о рассмотрении административного дела в его отсутствие и возражение на административное исковое заявление, в котором просит отказать в требованиях в полном объеме.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив доводы уточненного административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В силу разъяснений, изложенных в абзаце 4 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре его кадастровой стоимости, если результатами кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подано заявление.

Согласно представленным по запросу суда информационным письмам Филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 10.05.2023 года № 27-09521-ГС/23, от 29.05.2023 года № 27-10938-ГС/23 и выпискам из ЕГРН, административный истец ФИО1 с 18.03.2020 года до 22.09.2021 года являлась собственником нежилого здания ........, площадью ................ кв.м, местоположение: .............

Таким образом, ФИО1 наделена правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Оспариваемая кадастровая стоимость в размере 11 147 518,64 рублей утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 года № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2018 года.

Вместе с тем, приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 года № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» утверждена кадастровая стоимость нежилого здания в размере 10 457 222,57 рубля и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ с 01.01.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала публично-правовой компании «Роскадастр» по Краснодарскому краю от 10.05.2023 года № 27-09521-ГС/23.

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела оспариваемая кадастровая стоимость нежилого здания является архивной.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются

В соответствии с требованиями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2018 года верной датой определения кадастровой стоимости.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 175/22 от 25.11.2022 года, выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО2, из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2018 года нежилого здания с кадастровым номером ........ составляет 100 000 рублей.

Предоставленный административным истцом отчет об оценке, выполнен по заказу и исключительно в интересах административного истца, его составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанное исследование, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенного исследования.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения об оценщике; цель оценки; точное описание объекта оценки; стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 14.06.2023 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство эксперту ООО «Граунд» ФИО8 Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанного отчета о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № Г27-538/2023, подготовленному экспертом ООО «Граунд» ФИО8, отчет об оценке № 175/22 от 25.11.2022 года, выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО2, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, так как в нем допущены нарушения в ФСО и методики оценки. Математических ошибок в отчете не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л.д. 14-16 заключения № Г27-538/2023). 

Так, эксперт указывает, что на странице 27 отчета при определении физического износа экспертным методом, оценщик не произвел расчет физического износа объекта по конструктивным элементам, а только лишь указал выбранное им значение износа в размере 80% (диапазон 80-100%).

На странице 28 отчета оценщиком указано, что функциональный износ объекта составляет 0%, то есть отсутствует, что неверно. Учитывая современные стандарты (01.01.2018 года), объект оценки, с точки зрения его функциональной полезности, по объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, уступает аналогам.

На странице 30 отчета оценщик при определении возвратной стоимости материалов, получаемых при разборке здания, использует некорректный коэффициент выхода материалов в размере 1,85%. Данный коэффициент учитывается при сносе зданий, объем которых меньше 200 куб.м, строительный объем объекта экспертизы, согласно технической документации, составляет 6623 куб.м.

На странице 30 отчета отсутствует описание расчета возвратной стоимости материалов, получаемых при разборке здания. Рыночная стоимость здания, полученная оценщиком в рамках затратного подхода, составляет 5 260 000,00 рублей, коэффициент выхода материалов принят оценщиком в размере 1,85%, следовательно, 5 260 000,00 х 0,0185 = 97 310,00 рублей. Однако оценщиком указана стоимость в размере 100 000,00 рублей.

Принятое оценщиком значение прибыли предпринимателя в размере 12% не соответствует рыночным ожиданиям, сложившимся на рынке недвижимости в районе расположения объекта оценки.

Таким образом, указанные действия оценщика приводят к искажению итогового результата.

Учитывая, что содержащиеся в отчете об оценке выводы о рыночной стоимости объекта недвижимого имущества опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчет об оценке не может быть признан допустимым доказательством, объективно подтверждающим размер рыночной стоимости нежилого здания.

Таким образом, оценивая отчет об оценке № 175/22 от 25.11.2022 года, выполненный оценщиком ООО «Центр оценки и консалтинга» ФИО2, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что он составлен с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражает действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не может служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........, площадью ................ кв.м, расположенного по адресу: ............, по состоянию на 01.01.2018 года составляет 1 362 600, 00 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края направлен отзыв, согласно которому считает, что заключение эксперта № Г27-538/2023 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку выполнено с нарушением законодательства в области оценочной деятельности.

Так, представитель административного ответчика указывает, что значение совокупного износа, рассчитанное для исследуемого объекта в размере 90,89%, экспертом не подтверждено. В экспертизе отсутствует деффектовочная ведомость (акт обследования), либо техническая документация, подтверждающая состояние оцениваемого здания.

Также экспертом не обосновано и не подтверждено отсутствие в расчете прибыли предпринимателя.

Кроме того, представитель административного ответчика указывает, что при расчете стоимости объекта экспертизы эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС (20%), что методологически неверно. Указанный в заключении эксперта источник учитывает нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС.

Из представленных представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО5 письменных возражений на экспертное заключение следует, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная экспертом, не может быть признана достоверной.

В обоснование своих возражений ссылается на то, что при определении стоимости замещения объекта экспертизы в затратном подходе (таблица 4, лист 38 заключения), эксперт использовал устаревшие справочные данные сборника УПВС 1969 года, которые допустимы при условии введения поправочных коэффициентов. Вместе с тем, при использовании указанного справочника экспертом не учтены дополнительные косвенные затраты: на изменение структуры накладных расходов в строительстве, возможных отчислений, связанных со страхованием строительных рисков, и поправок, отражающих изменение в сметном нормировании в строительстве, по отношению к году издания справочника.

Определяя стоимость строительства объекта оценки (таблица 4, лист 38 заключения), эксперт не учитывает значение прибыли предпринимателя, мотивируя тем, что в справочных данных «Сборник рыночных корректировок» (СРК), 2017 год, под редакцией ФИО9, на рынке недвижимости в целом не усматривается наличие признаков прибыли предпринимателя по исследуемому объекту, что ошибочно и не обоснованно. По мнению представителя ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», на рынке недвижимости в целом усматривается наличие признаков прибыли предпринимателя, которая составляет 12%, и которая экспертом не учтена.

Также эксперт применяет в расчетах функциональный износ в размере 55%, ссылаясь на статью, которая является работой магистрантов 1 курса строительного факультета Пермского национального исследовательского политехнического университета. Приведенная в статье шкала функционального износа является частным случаем методологии и руководства по проведению оценки бизнеса и/или активов ОАО РАО «ЕЭС России» и ДЗО ОАО РАО «ЕЭС России», разработанная компанией «Делойт и Туш» в марте 2005 года, и не учитывает определенный сегмент объектов недвижимости. Кроме того, применение её в качестве нормативного документа ошибочно, данные поправки рассчитаны для бизнеса ОАО РАО «ЕЭС России» и не имеют ничего общего к объекту экспертизы - картофелехранилищу.

При определении физического износа эксперт ссылается на данные обследования объекта экспертизы. Осмотр проведен при дневном освещении органолептическим методом (метод определения значений показателей качества с помощью органов чувств) с элементами фотографирования. Однако осмотр объекта был проведен 12.07.2023 года, то есть спустя 5,5 лет после даты оценки. Такая разница не позволяет достоверно утверждать о тождественном техническом состоянии объекта оценки на 01.01.2018 года и на 12.07.2023 года, объект мог быть разрушен когда угодно, и при каких угодно обстоятельствах. По мнению представителя ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», выводы эксперта о техническом состоянии объекта оценки на 01.01.2018 года не обоснованы и не могут быть признаны достоверными, экспертом должен быть применен иной метод определения физического износа, например, метод эффективного возраста. Согласно расчету физического износа методом эффективного возраста, физический износ объекта экспертизы на дату оценки равен 19,8%, что значительно отличается от 79,75%.

Также, по мнению представителя ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», назначенная экспертом величина физического износа конструктивных элементов не соответствует действительности. Физический износ, определенный экспертом для стен, составил 85%, что не соответствует действительности, так как согласно методике определения физического износа гражданских зданий, утвержденной Приказом по Министерству коммунального хозяйства РСФСР от 27.10.1970 года № 404, максимальный физический износ ограничен 70%, при таком износе требует полную перекладку стен. По фотоматериалам № 27-62 и № 75-77, имеющимся в деле, видно, что на площади 815,7 кв.м (неразрушенная часть равна 1328,7-513=815,7кв.м) объекта исследования, физический износ конструкций стен соответствует следующем признакам износа: отпадение штукатурки местами, выветривание швов до 4 см на площади до 50%, выпадение отдельных кирпичей на плоскости стен и перемычках, высолы и сырые пятна, что соответствует до 40% износа конструкций.

Таким образом, представители административных ответчиков ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки. 

В судебное заседание эксперт ООО «Граунд» ФИО8 не явился, направил письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных письменных пояснений следует, что определение значения совокупного износа объекта экспертизы проводилось путем сопоставления информации, содержащейся в материалах дела, а также по фотоматериалам, полученным по результатам осмотра. Фотоматериалы и определение совокупного износа представлены в экспертном заключении. 

Относительно отсутствия в расчетах прибыли предпринимателя, эксперт пояснил, что в таблице 1.1.2 справочника приводятся данные о прибыли предпринимателя в Краснодаре (следовательно и в Краснодарском крае) только для торговых и офисных помещений и типового жилья. Что касается производственной недвижимости, то прибыль предпринимателя для этого сегмента отмечена только в Москве (не далее чем на 70-90 км от МКАД) и Калуге, Ярославле и Твери, территориально расположенных близко к Москве, в других городах, где проводился мониторинг именно по этому сегменту (Архангельск, Владивосток, ФИО10, Курск, Новосибирск, Новокузнецк, Новочебоксарск), прибыли не выявлено. Учитывая, что для сегмента недвижимости с/х назначения не наблюдается массовое новое строительство, имеющиеся в данном районе построенные площади не полностью востребованы, что является отсутствием признаков прибыли предпринимателя в новое строительство идентичного объекта, а также низкую активность и покупательскую способность рынка недвижимости в районе расположения объекта экспертизы, статус населенного пункта, локальные характеристики (окраина населенного пункта, состояние подъездных путей, ближайшее окружение), в рамках данного экспертного заключения прибыль предпринимателя не учитывалась.

Относительно того, что к стоимости строительных материалов и работ не добавлен корректирующий коэффициент в размере НДС (20%), эксперт пояснил, что кадастровая стоимость определяет налоговую базу по налогу на имущество организаций, и, если она будет включать в себя НДС, то собственник уплачивает налог с налога. Из правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации следует, что в случае, если не предполагается реализация недвижимого имущества (т.е. сделка купли-продажи), и рыночная стоимость определяется не для целей его отчуждения, то рыночная стоимость НДС включать не должна, так как этот налог возникает лишь в случае реализации. Рыночная стоимость объекта экспертизы определяется для целей внесения в государственный кадастр недвижимости, а не для сделки купли-продажи, НДС в нее включать неверно.

Относительно того, что при использовании устаревших справочных данных сборника УПВС не учтены дополнительные косвенные затраты, эксперт указал, что дополнительные косвенные издержки (отчисления на инфраструктуру, платежи за экспертизы, согласования, разрешительные процедуры и т.п.), неучтенные соответствующими сборниками УПВС, характерны для крупных городов (Москва, Санкт-Петербург и др.), где процедуры согласования с властями и поставщиками коммунальных услуг носят значительный временной характер и сопровождаются существенными материальными затратами. Учитывая цели и задачи экспертизы, а также вопросы, поставленные на разрешение эксперта, внесение данных корректирующих коэффициентов не требуется, так как их внесение приведет к искажению итогового результата рыночной стоимости объекта экспертизы.

Относительно применения в расчетах функционального износа в размере 55%, эксперт указал, что приведенная в статье, опубликованной в Международном научном журнале «Символ науки», шкала состояния показывает экспертное распределение и процентное соотношение величин функционального износа и применима для оценки бизнеса и/или активов (в свою очередь объекты недвижимости относятся к активам). По данной шкале можно сделать вывод о том, что здание не отвечает требованиям времени и значительно уступает лучшим объектам, а именно, современные картофелехранилища должны поддерживать заданный температурный режим, при котором все виды картофеля не будут прорастать, развитие вредоносных микроорганизмов замедлится, и клубни не будут подвергаться физическим повреждениям. Для этого внутри помещений обустраиваются вентиляционные системы, устанавливается климатическое оборудование, способное сохранять температуру на заданном уровне, а также отслеживать показатели микроклимата, чтобы вовремя регулировать влажность и уведомлять персонал об изменениях. Картофелехранилища должны быть изолированными от окружающей среды. Обязательно создается гидроизоляция, поскольку сырость негативней влияет на сохранность клубней. Чтобы поддержка температуры не приводила к серьезным энергетическим затратам, хранилища утепляются.

Согласно шкале в Справочнике экономиста №11 (2011 Profiz.ru), величина функционального износа будет также равняться 55% как середина диапазона 40-70%.

Согласно осмотру, проведенному оценщиком 21.11.2022 года, здание находилось в аварийном состоянии, величина физического износа, присвоенная оценщиком - 80%. Определение физического износа методом эффективного возраста не проводилось, так как метод не учитывает износ отдельных конструктивных элементов, а также физическое состояние здания, условия его эксплуатации. Стены здания имеют множество поперечных трещин, выпадений кирпичей, отслоения штукатурки, часть стен отсутствует (здание разрушено), следовательно, требуется возведение недостающей части здания. По фотоматериалам удается установить, что произошло расслоение кирпича из-за естественного старения кирпичной кладки, повреждения кирпича эрозией и влияния на него других природных факторов. Таким образом, здание имеет неустранимый физический износ, так как затраты на проведение ремонтно-восстановительных работ нецелесообразны по экономическим соображениям.

Проверив и сопоставив доводы возражений представителей административных ответчиков на заключение эксперта с письменными пояснениями эксперта ООО «Граунд» ФИО8, подготовившего заключение судебной экспертизы, суд полагает, что доводы представителей о допущенных экспертом нарушениях являются несостоятельными, не основаны на доказательствах.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы с применением сборников УПВС. Отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 21-38 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости не является произвольной, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителей административных ответчиков о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № Г27-538/2023, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО8, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2018 года. 

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 17.04.2023 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 17.04.2023 года. 

С учетом изложенного, заявленные уточненные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости подлежит установлению на период с 01.01.2019 года до 01.01.2022 года.

Кроме того, генеральным директором ООО «Граунд» ФИО11 заявлено ходатайство о взыскании с ФИО1 расходов за проведение судебной экспертизы в размере 90 000,00 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела». 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся, в том числе, суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам, другие признанные судом необходимыми расходы (статьи 103, 106 КАС РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 108 названного кодекса эксперты, специалисты и переводчики получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью объекта недвижимого имущества (11 147 518,64) и размером его рыночной стоимости (1 362 600, 00) по состоянию на оспариваемую дату (01.01.2018 года) составляет 87,7 %, что не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной оценки диапазон отклонений, и может свидетельствовать об ошибке, допущенной при проведении массовой кадастровой оценки, повлекшей нарушение конституционных прав и свобод административного истца. 

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания судебных расходов по проведению экспертизы с ФИО1 и о необходимости их возмещения с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости, которым в данном случае является Департамент имущественных отношений Краснодарского края.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающими требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании. Согласно калькуляции проведенных работ стоимость экспертизы составила 90 000 рублей (л.д. 94 том 2).

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

уточненное административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества - здания с кадастровым номером ........, местоположение: ............, в размере его рыночной стоимости 1 362 600,00,00 (один миллион триста шестьдесят две тысячи шестьсот) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 1 января 2022 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ считать 17.04.2023 г.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу ООО «Граунд» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 90 000,00 (девяносто тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 09 октября 2023 года.