к делу № 3а-303/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«05» марта 2021 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Краснодарского регионального филиала к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Краснодарского регионального филиала обратился в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 3497,3 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно отчету независимого оценщика ООО «Инвест Проект» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 61 268 644 рублей.

Однако, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...>44 определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2018г. в размере 187 239 108,34 рублей.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанного объекта недвижимости являются неверными и нарушают его права, в связи с чем, обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала доводы административного искового заявления и возражений на заключение судебной экспертизы.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства РФ.

При этом, в отзыве на административное исковое заявление заинтересованное лицо генеральный директор ООО «Управляющая компания Заря» ФИО2 поддержал заявленные административные исковые требования, а также ходатайство о назначении по делу повторной экспертизы.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником в праве общей долевой собственности на объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 3497,3 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также, принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:38:0110071:44 определена уполномоченным органом по состоянию на 01.01.2018г. в размере 187 239 108,34 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта.

Согласно данным отчета независимого оценщика ООО «Инвест Проект» рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 61 268 644 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 29 октября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 15.01.2021г., выполненному ООО «Южная независимая оценочная компания», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2018г. составляет 133 000 000 рублей.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Так, заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями органов государственной власти и местного самоуправления выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ.Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленный вопрос.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорного объекта недвижимости был применен доходный подход (невозможность применения сравнительного и затратного подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО3, предупрежденная об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, пояснила, что согласно классификации объектов, приведенной в справочнике Лейфера 2017г., объект оценки относится к современным торговым объектам после 2000 года постройки, в связи с чем, по вышеуказанной классификации экспертом определен класс объекта – высококлассные офисы. 

Отказ от применения сравнительного подхода к оценке обусловлен недостатком рыночной информации по аналогичным объектам, представленным к продаже. При этом информация о ставках аренды присутствует в необходимом объеме, в связи с чем возможно применение доходного подхода к оценке. Доходный подход экспертом применялся, соответствующая информация в заключении отражена. Заявленная «некорректность» (несопоставимость) объектов-аналогов в доходном подходе не мотивирована представителем административного истца, конкретных доводов не указано. 

Объект оценки представляет собой здание без отделки. Для высококлассных торговых объектов сдача в аренду помещений «без отделки» или с отделкой «под арендатора» полностью соответствует рыночной практике. Поправка на отсутствие отделки учтена при определении арендной ставки на стр. 23 заключения. Устройство отделки не относится к капитальному ремонту/реконструкции. Для арендатора целесообразно выполнить чистовую отделку помещения с учетом своего направления деятельности, фирменного стиля, соответствующей цветовой гаммы. В отношении наличия/отсутствия лифтов и системы кондиционирования в здании, эксперт пояснила, что информация по данному вопросу в материалах дела отсутствует. При этом расходы на устройство/замену лифтов, системы кондиционирования могут компенсироваться из операционных расходов, которые в рамках определения стоимости объекта доходным подходом учтены в размере 17% от потенциального валового дохода в год (стр. 30 заключения).

По сложившейся рыночной практике, торговые объекты сдаются в аренду по частям. Экспертом на стр. 26 приводится обоснование принятой модели расчета (из условий сдачи в аренду блоками/отдельными помещениями). Расчет произведен по аренднопригодной площади, и применение поправки на масштаб по принятой модели расчета не требуется.

Класс объекта определен экспертом верно, следовательно, заявленная «некорректность» объектов-аналогов не мотивирована представителем административного истца, конкретных доводов не указано.

На стр. 25 приведен расчет коэффициента вариации по скорректированным аналогам, который составил 14.85% (при допустимом значении 33%). Таким образом, отклонения цен скорректированных расчетных аналогов в экспертизе не является существенным. Заявление представителя административного истца о «недопустимости» разброса цен аналогов является заблуждением. Обоснование величины аренднопригодной площади приведено на стр. 28 заключения (0.87 от общей площади объекта).

Расчетные параметры в заключении эксперта обоснованы. На стр. 28 указано, что «Выбор коэффициентов в границах диапазона выбирается с учетом характеристик объекта исследования, спроса/предложения на рынке, влияния параметра на стоимость объекта».

Согласно рекомендациям применяемого справочника ФИО4 допустимо принимать к расчету коэффициенты (параметры) в границах установленного диапазона, с учетом характеристик объекта оценки.

Вместе с тем, суд полагает, что доводы представителя административного истца о допущенных экспертом грубейших нарушениях, которые привели к значительному искажению рыночной стоимости оцениваемого объекта, являются несостоятельными, не основаны на доказательствах. Иных оснований для возникновения сомнений в результатах проведенной судебной экспертизы, а также в примененной методике оценки, нарушений федеральных стандартов оценки, не представлено. 

Следовательно, доказательств того, что рыночная стоимость спорного объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Возражения представителя административного истца ФИО1 на заключение судебной экспертизы опровергнуты пояснениями эксперта ФИО3, выполнившей экспертное заключение и допрошенной в судебном заседании.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данного объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд находит административный иск АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Краснодарского регионального филиала об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежащим удовлетворению в части, согласно выводам судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 14 октября 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 14 октября 2020 года.

При таких обстоятельствах, административный иск АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Краснодарского регионального филиала об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере их рыночной стоимости, подлежит удовлетворению в части.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск АО «Российский сельскохозяйственный банк» в лице Краснодарского регионального филиала об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной – удовлетворить частично.

Установить в отношении объекта недвижимости – нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 3497,3 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 01 января 2018 года в размере 133 000 000 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:38:0110071:44.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 23:38:0110071:44 считать 14 октября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья В.В. Сидоров