№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 ноября 2023 г. Владивосток

Ленинский районный суд г.Владивостока Приморского края в составе:

председательствующего: судьи Ящук С.В. 

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на жилое помещение и выплате денежных средств,

третьи лица: ФИО4, ФИО5, Управление Росреестра по ПК, Отделение фонда пенсионного и социального страхования РФ по Приморскому краю, ПАО СК "Росгосстрах", ПАО Банк ВТБ, ФИО6, ФИО7

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 обратился с иском к настоящим иском к ответчику, указав в обоснование, что между ФИО2 и ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ был заключен Предварительный договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, в соответствии с которым (п.2.1) основной договор купли-продажи должен быть заключен между сторонами в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ. 

Пунктом 1.3 Предварительного Договора купли-продажи предусмотрено, что квартира оценивается сторонами в 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей. 

Пунктом 1.1 Предварительного договора предусмотрено, что Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи жилого помещения - квартиры, общей площадью 50,7 кв.м., этаж 9й, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Также Предварительным договором предусмотрен порядок и сроки подписания Основного договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ 

В соответствии с п.2.2 Предварительного Договора купли-продажи, ФИО2 передал ответчику денежные средства в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в качестве задатка за приобретаемое жилое помещение. Между истцом и ответчиком было заключено Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. на данную денежную сумму, а так же Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. 

ДД.ММ.ГГГГ истец передал ответчику дополнительно 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в качестве задатка за приобретаемую квартиру и в счет оплаты цены за квартиру, о чем стороны подписали Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. и Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ. 

Таким образом, общая сумма переданных ФИО3 денежных средств в счет оплаты цены за указанное жилое помещение составила 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.

По условиям Предварительного договора купли-продажи (п.2.2.2), расчет между сторонами будет производиться наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи квартиры.

В соответствии с п.2.3.3 Предварительного договора купли-продажи ФИО3 был обязан сняться с регистрационного учета из жилого помещения и предоставить истцу выписку из Формы №. 

Однако, в установленные сроки обязательства по заключению договору купли-продажи квартиры ответчиком не были исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 направил ответчику уведомление о том, что предлагает ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса ВНО ФИО8 заключить основной договор купли-продажи, а так же проект договора купли-продажи, уведомление было направленно посредством «Почты России» ценным письмом с описью. Ответчик уклонился от получения данного письма, что подтверждается отчетом об отслеживании почтового отправления.

В обозначенную дату – ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 на связь не вышел и в указанное время не явился для подписания основного договора купли-продажи. 

Таким образом, основной договор купли-продажи между ФИО3 и ФИО2 не заключен, так как ответчик уклоняется от заключения договора. Так как ФИО3 не выполнил свои обязательства по Предварительному договору купли-продажи и Соглашениям о задатке, истец лишен возможности реализовать свое право на оформление жилого помещения в собственность.

Просит суд признать предварительный договор купли–продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, основным договором купли-продажи, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 денежные средства в качестве окончательного расчета за жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, и признать за ФИО2 право собственности на жилое помещение – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. 

Истец и его представитель, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, не сообщив сведений об уважительности причин неявки.

Представители ответчика в судебном заседании настаивали на отказе в удовлетворении исковых требований. Суду пояснили, что ФИО3 не мог руководить своими действиями и понимать их значение в силу своей алкогольной зависимости.

Третье лицо ФИО6 просил суд отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Суду пояснил, что данную квартиру он приобрел у сестры ФИО3 за счет ипотечного кредитования с привлечением средств материнского капитала. О том, что квартира была ранее продана Кирносу он не знал, так как при проверке квартиры прав истца на ней зарегистрировано не было, сестра информации о продажи квартиры не сообщила. 

В соответствии с п.1 ст. 35 и п.1 ст. 167 ГПК РФ на лиц, участвующих в деле, возложена обязанность добросовестно пользоваться всеми, принадлежащими им процессуальными правами.

Третьи лица ФИО4, ФИО5, Управление Росреестра по ПК, Отделение фонда пенсионного и социального страхования РФ по Приморскому краю, ПАО СК "Росгосстрах", ПАО Банк ВТБ, ФИО7 извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявляли.

Выслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела в их совокупности, суд полагает представленные и исследованные судом доказательства достаточными, и находит исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено, ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен Предварительный договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, в соответствии с которым (п.2.1) основной договор купли-продажи должен быть заключен между сторонами не позднее ДД.ММ.ГГГГ 

Пунктом 1.3 Предварительного Договора купли-продажи предусмотрено, что жилое помещение оценивается сторонами в 4 500 000 (четыре миллиона пятьсот тысяч) рублей.

Пунктом 1.1 Предварительного договора предусмотрено, что Стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартиры, общей площадью 50,7 кв.м., этаж 9й, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Также Предварительным договором предусмотрен порядок и сроки подписания Основного договора - не позднее ДД.ММ.ГГГГ 

В соответствии с п.2.2 Предварительного Договора купли-продажи, ФИО2 передал ответчику в качестве задатка за приобретаемое жилое помещение денежные средства в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей. Между истцом и ответчиком было заключено Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ на данную денежную сумму, а так же Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ. истец передал ответчику дополнительно 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в качестве задатка за приобретаемую квартиру, и в счет оплаты цены по основному договору купли-продажи, о чем стороны подписали Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ. и Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ 

Таким образом, общая сумма переданных ФИО3 денежных средств в счет оплаты цены за указанную квартиру составила 4 000 000 (четыре миллиона) рублей.

По условиям Предварительного договора купли-продажи (п.2.2.2), расчет между сторонами будет производиться наличными денежными средствами в день подписания основного договора купли-продажи квартиры. 

Однако, в установленные сроки обязательства по заключению договору купли-продажи квартиры ответчиком исполнены не были.

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 направил ФИО3 уведомление о том, что предлагает ДД.ММ.ГГГГ у нотариуса ВНО ФИО8 заключить основной договор купли-продажи, а так же проект договора купли-продажи, уведомление было направленно посредством «Почты России» ценным письмом с описью вложения. Ответчик уклонился от получения данного письма, что подтверждается соответствующим отчетом об отслеживании почтового отправления.

В обозначенную дату – ДД.ММ.ГГГГ. ФИО3 на связь не вышел и в указанное время к нотариусу для подписания договора купли-продажи не явился.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 июня 2008 г. N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" предусмотрено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Таким образом, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен, исходя из его предмета и основания, возражений ответчика относительно иска.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с пунктом 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Таким образом, предварительный договор купли-продажи представляет собой организационный договор, его цель состоит в организации заключения какого-либо договора в будущем.

В пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" также разъяснено, что исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно пункту 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Из приведенных норм права следует, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В силу пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.

При таких обстоятельствах, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 предварительный договор купли-продажи жилого помещения – квартиры, общей площадью 50,7 кв.м., расположенной на 9м этаже по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, является договором купли-продажи недвижимого имущества, поскольку Истцом внесена в качестве задатка значительная часть стоимости жилого помещения.

Из материалов дела следует, что стоимость жилого помещения в размере 4 000 000 (четыре миллиона) рублей оплачена истцом в следующем порядке: 

ДД.ММ.ГГГГ. ФИО2 передал ответчику денежные средства в сумме 1 500 000 (один миллион пятьсот тысяч) рублей в качестве задатка, о чем имеется Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ на данную денежную сумму, а так же Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ 

ДД.ММ.ГГГГ. истец передал ответчику дополнительно 2 500 000 (два миллиона пятьсот тысяч) рублей в качестве задатка, о чем стороны подписали Соглашение о задатке от ДД.ММ.ГГГГ и Акт приема-передачи денежных средств от ДД.ММ.ГГГГ 

В зале судебного заседания представитель ФИО2 подтвердил наличие у истца денежных средств и пояснил, что 500 000 (пятьсот тысяч) рублей будут переведены ответчику после вступления решения суда в законную силу, и таким образом произведет окончательный расчет по условиям Предварительного договора купли-продажи жилого помещения.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу ч. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

С учетом вышеизложенного, суд полагает, что права ФИО2 исполнившего все обязательства по предварительному договору купли-продажи жилого помещения, нарушены неисполнением договорных обязательств ФИО3 

Судом отклоняются доводы о недействительности сделки в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

При этом неспособность гражданина понимать значение своих действий и руководить ими является юридическим критерием недействительности сделки. В отличие от признания гражданина недееспособным (статья 29 Гражданского кодекса Российской Федерации) наличие психического расстройства (медицинский критерий) в качестве обязательного условия для признания сделки недействительной приведенной выше нормой закона не предусмотрено.

Пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе (пункт 2).

Таким образом, для признания данной сделки недействительной ответчиком должно быть представлено вступившее в законную силу решение суда о признании недействительной данной сделки.

Однако в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлено такого доказательства. Встречные исковые требования о признании данной сделки недействительной судом были отклонены в силу не соответствия встречного искового заявления ст.ст. 131, 132, 138 ГПК РФ.

Наличие алкогольной зависимости само себе не свидетельствует, что ответчик не мог руководствовать своими действиями и понимать их значения, так как установить данный факт, что в момент подписания договора истец находился в настолько сильном алкогольном опьянении, что не мог руководствовать своими действиями и понимать их значения суду не представляется возможным.

Между тем, признавая данный договор заключенным, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований в силу следующего.

Как установлено судом, что ДД.ММ.ГГГГ спорная квартира продан ФИО6 с использованием кредитных средств ПАО Банк ВТБ и страхованием данной сделки ПАО СК Россгострах.

Согласно п. 2.1.1. договора купли-продажи объекта недвижимости с использованием кредитных средств, часть денежных средств была внесена за счет средств материнского капитала.

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно положениям п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса Российской Федерации недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии с частью 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно пункту 6 статьи 8.1 ГК РФ зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

При возникновении спора в отношении зарегистрированного права лицо, которое знало или должно было знать о недостоверности данных государственного реестра, не вправе ссылаться на соответствующие данные.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302 ГК РФ), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него (абзац 3 пункта 6 статьи 8.1 ГК РФ).

Важную роль, связанную с укреплением гражданских прав и обязанностей, придание им открытого характера, выполняет институт государственной регистрации. Регистрация в ряде случае является одним из элементов возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, конституционные принципы свободы экономической деятельности и свободного перемещения товаров, услуг и финансовых средств предполагают наличие надлежащих гарантий стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота, которые не противоречили бы индивидуальным, коллективным и публичным правам и законным интересам его участников. Поэтому, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Учитывая, что право собственности на ФИО2 в ЕГРН зарегистрировано не было, продавец, недобросовестно исполняя свои обязанности по договору, не сообщил информацию о ранее заключенном договоре купли-продажи, суд не может признать недобросовестным приобретателем ФИО6

При таких обстоятельств, суд признавая требования истца правомерными, не может удовлетворить исковые требования, так как это повлечет нарушение прав добросовестного приобретателя ФИО6, чье право зарегистрировано в ЕГРН, сторонами не оспорена, недобросовестность приобретателя суду не доказана.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи основным, признании права собственности на жилое помещение и выплате денежных средств – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Ленинский районный суд г. Владивостока в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме с ДД.ММ.ГГГГ.

Судья С.В. Ящук