УИД 03RS0003-01-2020-003816-24

Дело № 2-3393/20

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июля 2020 года г. Уфа

Кировский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Шакирова А.С.

при секретаре Галикеевой А.Р., 

при участии представителя истца ФИО1-адвоката Минигазимовой Л.И., действующей по ордеру от 21.05.2020 г., представителя ответчика Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан ФИО2, действующего по доверенности от 09.01.2020 г., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан о признании незаконным одностороннее расторжение договора № 17-10-5406 участия в долевом строительстве, о признании договора № 17-10-5406 участия в долевом строительстве действующим, обязании восстановить запись о регистрации, прекращении записи о регистрации 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с указанным иском прося, с учетом уточнения, признать незаконным одностороннее расторжение со стороны Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан (далее НО ФРЖС РБ) договора № 17-10-5406 участия в долевом строительстве жилого дома от 30.04.2019 г., заключенного между НО ФРЖС РБ и ФИО1; признать договор № 17-10-5406 участия в долевом строительстве жилого дома от 30.04.2019 г. между НО ФРЖС РБ и ФИО1 действующим (не расторгнутым); обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан восстановить запись 02:55:011106:220-02/101/2019-112 в ЕГРН; прекратить в ЕГРН запись о регистрации № от 27.05.2020 г. в отношении жилого помещения с кадастровым номером №.

Требования мотивированы тем, что 30 апреля 2019 г. между ФИО1 и НО ФРЖС РБ был заключен договор участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес>, в соответствии с которым Фонд обязался построить (создать) 2-х комнатную 

<

адрес> общей проектной площадью 60,92 кв.м. на 4 этаже многоквартирного жилого дома по адресу: Группа жилых домов (литеры 1,2,3) на участке 56/1, 56/2, 56/3 в квартале 56 микрорайона «Кузнецовский затон» Кировского района городского округа г

<

адрес> 

<

адрес> а ФИО1 обязался уплатить обусловленную договором цену в размере 2 513 254,60 коп. и принять объект долевого строительства.

02.12.2019 г. за № 10-14235 ответчиком составлено Уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве.

Истец считает, что вышеуказанное уведомление нарушает права и законные интересы истца.

В соответствии с п.11.3 Договора в случае неисполнения Участником долевого строительства принятых на себя обязательств в установленные настоящим договором сроки, застройщик вправе требовать расторжения договора в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе, в случае, если Участником долевого строительства допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушения срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем на месяц.

Из указанного следует, что стороны Договора установили порядок и условия расторжения, в частности осуществление которого осуществляется исключительно в судебном порядке.

В соответствии с п.14.9 стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые сторонами, так и обмен письменными сообщениями.

Ответчик не предпринял меры направленные на урегулирование разногласия, без обоснований направил уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве от 02.12.2019 г., не указав период задолженности и др.

Истец с целью урегулирования возникшей ситуации обратилась к ответчику с обращением 02.03.2020 г. по вопросу оплаты задолженности по предложенному графику.

Истцом получен ответ в котором ответчик указал, что НО ФРЖС РБ согласовывает предложенный срок оплаты задолженности при условии полной одновременной оплаты начисленных к этому моменту штрафных санкций в соответствии с п.12.2 Договора участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес> от 30.04.2019 г. В случае поступления денежных средств на счет НО ФЖСРБ в предложенные сроки НО ФЖС РБ прекратит процедуру расторжения договора.

Однако, указанным ответом ответчик не установил срок оплаты штрафных санкций. Истец, исходя из добросовестного поведения, оплатила штрафные санкции в разумные сроки, что подтверждается чеком от 30.04.2020 г.

Истец, оценивая действия ответчика как добросовестные, предполагал, что после оплаты штрафных санкций, условия и порядок и сроки оплаты задолженности согласованы, более того считал, из принципа разумности, что ответчик прекратил процедуру расторжения Договора.

Более того, истец в соответствии с п.3.1 Договора исполнял обязанность по уплате. 

30.04.2020 г. истцу стало известно, что ответчиком подано в регистрационный орган заявление о расторжении договора в одностороннем порядке.

Однако после вышеуказанного письменного обращения, в том числе многочисленных устных переговоров, истец не получал предупреждение по уплате цены договора, уведомления о возникшем намерении расторгнуть договор. 

В судебном заседании представитель истца ФИО1- адвоката Минигазимова Л.И., действующая по ордеру от 21.05.2020 г., исковые требования поддержала, просила удовлетворить.

Представитель ответчика НО ФРЖС РБ ФИО2, действующий по доверенности от 09.01.2020 г., в удовлетворении исковых требований просил отказать.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, повестка направленная по адресу указанному в иске адресу возвращена за истечением срока хранения. Как пояснила представитель истца, ФИО1 о месте и времени рассмотрения дела извещен. 

В соответствии с ч.1 ст. 165.1. ГК РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с п.68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" ст. 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Таким образом, суд считает, что повестка суда о рассмотрении дела доставлена истцу и, считая его надлежаще извещенным о времени и месте судебного заседания полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие ФИО1 

Представитель Управления федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан, извещенного о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. 

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя управления.

Выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд считает иск не подлежащим удовлетворению.

В силу ч. 5 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" ( далее Федеральный закон от 30.12.2004 г.) В случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно частям 3, 4 ст. 9 указанного Федерального закона от 30.12.2004 г. в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.(ч.3) В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.( ч. 4) 

Как установлено судом, 30 апреля 2019 г. между ФИО1 и НО ФРЖС РБ был заключен договор участия в долевом строительстве жилого 

<

адрес>.

Согласно п. 4.1 Договора стоимость квартиры составляет 2 513 254,60 руб. В соответствии с п.5.1. Договора, графика платежей, денежная сумма в размере 502650,92 руб. оплачивается участником долевого строительства не позднее двух рабочих дней со дня государственной регистрации договора. Оставшаяся часть стоимости квартиры, что составляет 2 010 603,68 руб. оплачивается Участником долевого строительства ежемесячно равными долями по 287 229,10 руб. начиная с 30.06.2019 г. и до 31.12.2019 г. согласно Графика платежей, который является приложением к Договору. Государственная регистрация договора долевого участия произведена 30.05.2019 г., номер регистрации № 

Как следует из представленного акта сверки по состоянию на 12.05.2020 г. оплаты произведены :

27.08.2019 г. в сумме 100 000 руб.

24.09.2019 г. в сумме 80 000 руб.

30.04.2020 г. в сумме 116 293,95 руб. 

Так же истцом представлен чек ордер от 15.10.2020 г. об оплате договора на сумму 50 000 руб. 

В ходе рассмотрения дела, истцом так же представлен чек ордер от 23.06.2020 г. об оплате на сумму 2 216 960,80 руб. 

Исходя из дат и сумм оплаты судом установлено, что ФИО1 нарушены условия договора, допущена просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, что является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

Ввиду отсутствия надлежащей оплаты, НО ФРЖС РБ в адрес ФИО1 было направлено предупреждение исх. № от 29.10.2019 о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве и о последствиях неисполнения данного требования. Предупреждение содержит указании на необходимость погашения задолженности в размере 1 471 567, 32 руб. в срок до 07. 11.2019 г., указание на последствия неисполнение требование в виде права застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. Данное предупреждение было вручено ФИО1 02.11.2019 г., что подтверждается уведомлением о вручении в котором в графе «дополнительные отметки отправителя указан исходящий номер документа 10-12484, а так же отчетом об отслеживании отправлений Почты России с почтовым идентификатором № 

Как указано в ч. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г., сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

В силу ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Направление ФИО1 предупреждений заказным письмом с уведомлением без описи вложения не может рассматриваться как ненадлежащее уведомление адресата, поскольку вручение предупреждения подтверждено списком внутренних почтовых отправлений, уведомлением о вручении в котором в графе «дополнительные отметки отправителя» указан исходящий номер документов, отчетом об отслеживании отправлений Почты России. Оснований сомневаться в том, что ФИО1 направлено и получено им именно предупреждения у суда не имеется, сведений о злоупотреблении своими обязанностями со стороны НО ФРЖС суду не представлено.

03.12.2019 г. то есть с соблюдением установленного срока, ФИО1 было направлено уведомление от 02.12.2019 г. об одностороннем отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве исх. № 10-14235, по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, что подтверждается приложенными почтовыми документами, получение данного уведомления истом не отрицается и подтверждено почтовыми документами. Истцу также было направлено письмо исх. № 10-52 от 13.01.2020 г. с просьбой предоставить реквизиты лицевого счета для перечисления (возврата) денежных средств, уплаченных им в счет цены договора.

Довод истца о нарушении ответчиком условий договора участия в долевом строительства, поскольку условиями указанного договора предусмотрено его расторжение в судебном порядке, суд считает несостоятельным. 

Как указано в п. 11.3 договора участия в долевом строительстве, в случае неисполнения Участником долевого строительства принятых на себя обязательств в установленные настоящим Договором сроки, Застройщик вправе требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке в соответствии действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае, если Участником долевого строительства допущено систематическое нарушение сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем па два месяца.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующими в момент его заключения.

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ). 

С учетом изложенного, положение предусматривающее возможность расторжения договора лишь в судебном порядке, как противоречащее закону является ничтожным.

Кроме того, исходя из буквального толкования приведенного пункта договора, требовать расторжения настоящего Договора в судебном порядке является правом Застройщика, а не его обязанностью, и не ограничивает застройщика в праве на односторонний отказа от исполнения договора предусмотренного законом.

Так же суд обращает внимание на то обстоятельство, что истец уведомлялся застройщиком о последствиях неисполнение требования о погашении задолженности в виде права застройщика в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора. 

02.03.2020 г. в НО ФРЖС поступило заявление ФИО1 вх. №, с просьбой разрешить оплатить задолженность в сумме 2 333 254,60 руб. до 20 апреля 2020 г. по следующему графику: по 777 751,53 руб. в феврале, марте и до 20 апреля 2020 г. 

Ответом от 06.03.2020 исх. № №, НО ФРЖС РБ согласовала предложенные сроки оплаты задолженности при условии полной одновременной оплаты начисленных к этому моменту штрафных санкций, с прекращением НО ФРЖС РБ процедуры расторжения договора в случае поступления денежных средств в предложенные ФИО1 сроки. 

Согласно пунктов 4, 5 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случаях, если при наличии оснований для отказа от договора (исполнения договора) сторона, имеющая право на такой отказ, подтверждает действие договора, в том числе путем принятия от другой стороны предложенного последней исполнения обязательства, последующий отказ по тем же основаниям не допускается.

Согласно п.2 ст. 453 ГК РФ При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Исходя из приведенных норм, сторона должна подтвердить действие договора до его расторжения, тогда как в силу ч.4 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. В рассматриваемом случае договор расторгнут 03.12.2019 г. – день направления уведомления. 

Оплату задолженности по предложенному им же самим графику, истец не произвел.

29.04.2020 г. НО ФРЖС сданы в МФЦ документы по расторжению договора. 

Согласно выписке из ЕГРН от 27.05.2020 г. право собственности на квартиру по адресу 

<

...> 

<

адрес> кадастровым номером № зарегистрировано за НО ФРЖС РБ, номер регистрации №, дата регистрации 27.05.2020 г. 

Таким образом оснований полагать, что указанным Ответом от 06.03.2020 г. НО ФРЖС подтвердило действие договора - не имеется. Соответственно, довод истца о том, что после ответа от 06.03.2020 г. НО ФРЖС должно было вновь направить предупреждение по уплате цены договора является несостоятельным. 

Согласно ч.5 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Исходя из приведенной нормы, при расторжении договора у застройщика возникает обязанность по возврату денежных средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, вместе с тем невыполнение застройщиком данной обязанности не свидетельствует о недействительности расторжения договора, а влечет последствия предусмотренные ч.6 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. 

Тем самым, действия ответчика при одностороннем отказе от исполнения Договора являются законными и обоснованными. Оснований для удовлетворения требования о признании Договора действующим, восстановлении записи № ЕГРН, прекращении в ЕГРН записи о регистрации № от 27.05.2020г в отношении жилого помещения с кадастровым, номером №:№:№:№ не имеется.

При указанных обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении исковых требований. 

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении иска ФИО1 о признании незаконным одностороннее расторжение со стороны Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 30.04.2019г.. заключенного между Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и ФИО1; признании договора № участия в долевом строительстве жилого дома от 30.04.2019 г., между Некоммерческой организации Фонд развития жилищного строительства Республики Башкортостан и ФИО1 действующим (не расторгнутым); обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан восстановить запись 02№ в ЕГРН; прекращении в ЕГРН записи о регистрации № от 27.05.2020г в отношении жилого помещения с кадастровым, номером № – отказать. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение одного месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кировский районный суд г. Уфы. 

Судья: Шакиров А.С.