УИД 55RS0014-01-2024-000578-62

Дело 2-491/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 сентября 2024 года г. Калачинск

Калачинский городской суд Омской области в составе председательствующего судьи Шестаковой О.Н., при секретаре Ющенко О.Н., помощнике судьи Сотниковой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению администрации Калачинского муниципального района 

<

адрес> к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Калачинского муниципального района 

<

адрес> обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО1, в обоснование требований указав, что между истцом и ФИО1 заключен договор аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земли - земли населенных пунктов, целевое использование под жилую застройку индивидуальную, площадь № кв.м., расположен по адресу: 

<

адрес>Б. Указанный договор аренды заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» для целей завершения строительства объекта незавершенного строительства. Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ заключено дополнительное соглашение на основании п. 6 ст. 19 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», о продлении срока действия договора аренды до ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора аренды № № истек ДД.ММ.ГГГГ. На земельном участке, предоставленном в аренду, расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, степень готовности составляет №%, право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ответчиком ДД.ММ.ГГГГ. Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет № № рублей, что подтверждается отчетом о рыночной стоимости № от ДД.ММ.ГГГГ. Просил изъять объект незавершенного строительства - с кадастровым номером №, находящийся на земельном участке, расположенном по адресу: 

<

адрес>Б, кадастровый №, категория земли населенных пунктов, целевое использование под жилую застройку индивидуальную, площадь № кв.м., путем продажи с публичных торгов; определить начальную цену объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости - № рублей.

В судебном заседании представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования оставила на усмотрение суда, с заключением эксперта №Э/24 ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» от ДД.ММ.ГГГГ года согласилась.

Ответчик ФИО1 надлежащим образом уведомлена о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика – ФИО5, действующий на основании доверенности, в судебном заседании возражал против заявленных требований, пояснил, чтоу ответчика имеются денежные средства для завершения строительства. Совокупность обстоятельств не позволила завершить в срок строительство. Ответчик намерена продлить срок аренды и продолжить строительство. Главной причиной того, что долгое время не было строительства, является отсутствие финансов. В настоящее время у ответчика имеются денежные средства на счете и она готова завершить строительство. Расчет, представленный истцом, полагали недопустимым доказательством, согласились с заключением эксперта №Э/24 ООО «Городской юридический центр недвижимости «Эталон» от № года, так как содержащаяся в заключении оценка является наиболее достоверной и соответствует тем затратам, которые были вложены в строительство.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Как установлено материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района 

<

адрес> (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) составлен договор аренды № № находящегося в государственной собственности земельного участка, расположенного в 

<

адрес>, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, с разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: 

<

адрес>-

<

адрес> (т. 1 л.д. 114-124).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО5 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды №

<

адрес> земельного участка ФИО5 (т. 1 л.д. 125-127), о чем ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 уведомлена администрация Калачинского муниципального района 

<

адрес> (т. 1 л.д. 124). 

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Калачинского муниципального района 

<

адрес> и ФИО5 составлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока действия договор аренды № 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 128). 

ДД.ММ.ГГГГ составлен Акт о степени готовности незавершенного строительством здания жилого дома индивидуального по адресу: 

<

адрес>-Б, в соответствии с которым общая строительная готовность объекта исследования составляет 25% (т. 1 л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ объект незавершенного строительства, площадью № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>-Б, поставлен на кадастровый учет с кадастровым номером № в соответствии с выпиской из ГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 43).

ДД.ММ.ГГГГ кадастровым инженером ФИО7 подготовлен Технической план объекта незавершенного строительства в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу:

<

адрес>-Б (т. 1 л.д. 96).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 обратился в администрацию Калачинского муниципального района 

<

адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, без проведения торгов - в отношении земельного участка с кадастровым номером № (т.1 л.д. 132-134).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО8 составлен Договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № № ФИО5 (т. 1 л.д. 130-131), о чем ДД.ММ.ГГГГ уведомлена администрация Калачинского муниципального района 

<

адрес> (т. 1 л.д. 123).

ДД.ММ.ГГГГ между администрациейКалачинского муниципального района 

<

адрес> и ФИО8, действующим в лице ФИО5, расторгнут договор аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером № (т. 1 л.д. 135-136).

В этот же день между администрацией Калачинского муниципального района 

<

адрес> и ФИО8, действующим в лице ФИО5, заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № № в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>-Б, общей площадью № кв.м. сроком, в соответствии с п. 8.1 Договора, на 3 года. В соответствии с п. 1.2 Договора, на участке расположен объект незавершенного строительства, назначение: жилой дом, степень готовности 25%, принадлежащий арендатору на праве собственности от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 8-14).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 в адрес администрации Калачинского муниципального района 

<

адрес> направлено письмо (зарегистрировано за № от ДД.ММ.ГГГГ), в котором уведомил о передаче своих прав и обязанностей Арендатора по договору в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>-Б, новому арендатору – ФИО1 (т. 1 л.д. 17).

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена регистрация договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 40).

ДД.ММ.ГГГГ за истцом ФИО1 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, со степенью готовности 25%, расположенный по адресу: 

<

адрес>-Б, в соответствии с выпиской из ГРН от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 43).

ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района 

<

адрес> в адрес ФИО1 направлено письмо, в которым сообщили об окончании срока договора аренды № № от ДД.ММ.ГГГГ и необходимости завершения строительства и получения права собственности на готовое строение до истечения срока действия договора, а также в случае не завершения строительства - об обращении в суд с требованиями о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов (т. 1 л.д. 16).

ДД.ММ.ГГГГ составлено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым действие договора аренды продлено до ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 19).

ДД.ММ.ГГГГ в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района 

<

адрес> поступило обращение ФИО1 о продлении срока действия договора аренды земельного участка № №-№ от ДД.ММ.ГГГГ на три года (т. 1 л.д. 20).

Ответом Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Калачинского муниципального района 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № отказано в заключении дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды и в заключении нового договора аренды в отношении земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>-Б, ввиду использования арендатором права на однократное заключение договора аренды для завершения строительства объекта незавершенного строительства без проведения торгов в порядке ст. 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1 л.д. 21-22).

В силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подпункту 3.1 пункта 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, введенной в действие с ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с Законом N 171-ФЗ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (до ДД.ММ.ГГГГ).

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

На основании статьи 35 Закона N 171-ФЗ закон вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Как установлено судами, ответчик пользовался земельным участком на основании договора аренды №АЗ-34-26/2017 от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ограничения в применении нормы статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствуют.

Судом принимаются во внимание обстоятельства о том, что, вступив в арендные правоотношения на основании договора, ответчик по настоящему делу принял на себя обязанности арендатора в полном объеме, в том числе по использованию земельного участка в соответствии с установленными договором сроками.

Между тем, в материалы дела не представлены доказательства того, что ответчик осуществляет какие-либо строительные работы, с 2017 года приступал к завершению объекта незавершенного строительства, в соответствии с требованиями статей 49, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Доказательств того, что строительство объекта завершено, либо нарушения сроков строительства спорного объекта по причине, связанной с действием (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления либо иных лиц ответчиком в материалы дела также не представлено.

Суд отмечает, что федеральный законодатель, предусматривая в Гражданском кодексе Российской Федерации возможность публичного собственника земельных участков принятия решения о продаже объекта незавершенного строительства, независимо от основания прекращения договора аренды земельного участка, предполагал стимулирование арендатора к своевременному осуществлению строительства объекта недвижимости, учитывал необходимость защиты общественных интересов, в частности, потребность в эффективном использовании указанных земельных участков, а также возможность реализации арендатором не только прав, но исполнения соответствующих обязанностей, предусмотренных нормами гражданского, земельного, градостроительного законодательства.

Судами также установлено, что ФИО1 реализовано право на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, в силу чего суд пришел к выводу об отсутствии оснований для заключения с ответчиком договора аренды земельных участка без проведения торгов.

Поскольку строительство объекта недвижимости не закончено, а срок договора аренды земельного участка истек, суд пришел к выводу о наличии у истца права на реализацию правомочий, предусмотренных статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с требованиями пунктом 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Отчетом № об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, выполненным ИП ФИО9, установлена рыночная стоимость оценки спорного объекта незавершенного строительства по адресу: 

<

адрес>Б, установлено, что рыночная стоимость объекта составит № рублей (т. 1 л.д. 64-102).

Из заключения эксперта ООО «Городской юридической центр недвижимости «Эталон» №Э/24 по судебной оценочной экспертизе, назначенной по определению Калачинского городского суда 

<

адрес> по делу № следует, что рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства на дату проведения экспертизы составит № № рублей (т. 2 л.д. 1-163).

Согласно пояснений опрошенного в судебном заседании эксперта ООО «Городской юридической центр недвижимости «Эталон» ФИО10 следует, что оценка проводилась ею, один квадратный метр жильяоценивался, исходя из технических характеристик, визуального осмотра. В качестве объектов – аналогов ими были подобраны кирпичные здания с соответствующей этажностью.Кадастровый инженер должен учитывать суммированную площадь застройки первого, второго и третьего этажа, что они и делали, поэтому при определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства исходили из площади объекта незавершенного строительства, равной № кв.м., тогда как Отчетом № об определении рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, выполненным ИП ФИО9, расчет стоимости объекта незавершенного строительства осуществлялся, исходя из площади только первого этажа, составляющего № кв.м.Они взяли все три этажа и сложили площадь по всему объекту. Отсюда и большая разница в результатах оценки. Полностью возведен первый этаж и второй этаж частично возведен. Далее была определена рыночная стоимость, применялись аналоги, обычные рыночные корректировки. 

Согласно Акту осмотра объекта исследования от ДД.ММ.ГГГГ (т. 2 л.д. 161), в объекте недвижимости возведен первый этаж, частично выполнена кладка первого этажа, имеется цоколь. 

В соответствии с экспертным заключением ООО «Городской юридической центр недвижимости «Эталон» №Э/24 общая площадь первого этажа составит № кв.м., общая площадь второго этажа составит № кв.м., общая площадь цокольного этажа - № кв.м., тем самым общая площадь дома составит №) (т. 2 л.д. 11). 

Тем самым, общая площадь спорного объектанезавершенного строительства составит № кв.м., тогда как ИП ФИО9 при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости исходил из его общей площади, равной № кв.м., что соответствует контуру объекта на земельном участке. Такой подход ИП ФИО9 судом расценивается как ошибочный.

С другой стороны, оценив экспертное заключениеООО «Городской юридической центр недвижимости «Эталон» №Э/24, суд установил, что оно составлено экспертом, имеющим необходимые специальные познания; в заключении отсутствуют противоречия, сделав вывод об его обоснованности и соответствии требованиям статьи 86Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд признает его надлежащим доказательством по делу.

Тем самым при определении рыночной стоимости суд полагает возможным исходить из заключения эксперта ООО «Городской юридической центр недвижимости «Эталон» №, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного объекта незавершенного строительства на дату проведения экспертизы составит № рублей (т. 2 л.д. 1-163).

Руководствуясь ст.ст.194-199ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Калачинского муниципального района 

<

адрес> к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворить частично.

Изъять объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, расположенный в пределах земельного участка с кадастровым номером №, находящегося по адресу: 

<

адрес>Б, категория - земли населенных пунктов, целевое использование – под жилую застройку индивидуальную, площадь 1133 кв.м. – путем продажи с публичных торгов с определением начальной продажной цены объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости – № рублей.

Исковые требования администрации Калачинского муниципального района 

<

адрес> к ФИО1 в остальной части оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Калачинский городской суд 

<

адрес> в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Шестакова О.Н.