дело № 3а-751/2017

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе: председательствующего судьи Луневой С.П., 

при секретаре судебного заседания Габриеляне М.Г.,

с участием представителя административного истца ООО « Группа компаний «СБСВ-Ключавто» по доверенности ФИО1, представителя комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Группа компаний «СБСВ-КЛЮЧАВТО» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Группа компаний «СБСВ-КЛЮЧАВТО» обратилось в суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, в обоснование которого указало, что является арендатором земельного участка площадью 9882 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, разрешенное использование: под нежилым зданием (литер «А» - автосалон и центр технического обслуживания автомобилей).

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 №1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае. 

С учетом утвержденных результатов государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка составила 55373885,82 рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости от 11.04.2017.

Административный истец является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды предусмотрен порядок расчета арендной платы, в соответствии с которым в формуле определения арендной платы учитывается кадастровая стоимость земельного участка.

Указывает, что обратился к независимому оценщику, который произвел оценку рыночной стоимости земельного участка на дату определения кадастровой стоимости и представил соответствующий отчет по ее итогам №55/05-17 от 05.05.2017. Полученные данные свидетельствуют о том, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2015 составляет 11057958 рублей.

Экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» №508/06-17 от 30.06.2017, составленным по результатам экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подтверждено его соответствие требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности. 

Административным истцом был соблюден досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости земельного участка, что подтверждается решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости №1785 от 08.06.2017.

Уточнив заявленные требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9882 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием (литер «А» - автосалон и центр технического обслуживания автомобилей), расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости, составляющей 28118 000 рублей по состоянию на 01.01.2015.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 на административном и уточненном исковом заявлении настаивал, просил установить кадастровую стоимость объекта недвижимости на основании заключения эксперта ФИО11 № 90/17-Э от 23.11.2017 года. 

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя по доверенности ФИО2 просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли. 

На основании части 2 статьи 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) суд, с учетом мнения явившихся лиц, участвующих в деле, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частями 1 и 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ), пункта 1 статьи 390, пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным, формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Статьей 388 НК РФ предусмотрено, что налогоплательщиками налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 данного Кодекса, на праве собственности.

Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговым периодом признается календарный год (статья 390, пункт 1 статьи 393 этого же Кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, указанных в пункте 3 данной статьи.

Пункт 3 статьи 66 ЗК РФ предусматривает, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

Таким образом, действующее законодательство допускает возможность пересмотра кадастровой стоимости земельного участка, установленной в результате государственной кадастровой оценки, в случае определения рыночной стоимости данного земельного участка.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (с последующими изменениями) (далее - Закон об оценочной деятельности).

В соответствии с положениями статьи 24.18 данного Федерального закона результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 2).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4).

Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки (абзац 2 статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности, пункт 8 ФСО № 4).

Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель», в соответствии с которыми государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (пункт 4).

Согласно пункту 10 указанных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9882 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием (литер «А» - автосалон и центр технического обслуживания автомобилей), по адресу: 

<

адрес> на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополь от 05.02.2010 №№ от 28.06.2016, зарегистрированного 28.07.2016, номер регистрации №; акта приема-передачи объектов недвижимости от 31.10.2016; договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополь №№ от 05.02.2010; договора купли-продажи недвижимого имущества от 31.10.2016, договора уступки прав (цессии) №№ от 08.02.2011, зарегистрированных в установленном законом порядке.

В Ставропольском крае государственная кадастровая оценка земель населенных пунктов была проведена по состоянию на 1 января 2015 года, её результаты утверждены приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края № 1380 от 27 ноября 2015.

С учетом утвержденных результатов, государственная кадастровая стоимости земельного участка составляет 55 373 885,82 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27.03.2017, №26/ИСХ/17-193525.

Административным истцом в подтверждение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2015 года был представлен отчет об оценке № 55/-5-17 от 05.05.2017, выполненный оценщиком ООО «Аркон» ФИО12

Экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков Межрегиональный союз оценщиков» № 508/06-17 от 30.06.2017, составленным по результатам отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, подтверждено его соответствие требованиями законодательства РФ об оценочной деятельности.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной на основании приказа Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 №П/485, в Ставропольском крае при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю отклонено заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В соответствии с положениями статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В процессе рассмотрения дела в целях подтверждения достоверности заявленной величины рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя административного истца определением Ставропольского краевого суда от 12.10.2017 года по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «ПРОФЭКСПЕРТ» ФИО11

В соответствии с заключением эксперта № 90/17-Э от 23.11.2017 рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 01.01.2015 год составила 28118000 рублей.

Допрошенный судом в ходе судебного разбирательства эксперт ФИО11 выводы, изложенные в заключении эксперта поддержал, дал пояснения аналогичные выводам судебной экспертизы. Правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами по правилам статьи 84 КАС РФ, суд находит его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемых объектов и соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», противоречий которому не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные вопросы, в том числе описание объектов оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом в силу статьи 25 того же Закона в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта. 

Из содержания заключения эксперта ФИО11. № 90/17-Э от 23.11.2017 следует, что исследование проводилось с применением сравнительного подхода, с учетом результатов анализа соответствующего сегмента рынка. 

Согласно пунктам 12-14 ФСО № 1 сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, применяется, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. 

Объектом-аналогом для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Экспертное заключение полностью соответствует указанным требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. 

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения судебной оценочной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами суду представлено не было, эксперт был предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку; последняя представлена вместе с заключением по результатам оценочной экспертизы и приобщена к материалам дела; в заключении эксперт ответил на поставленные вопросы.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

Из заключения по результатам судебной оценочной экспертизы следует, что в распоряжении эксперта был предоставлен весь объем необходимой информации обо всех существенных для расчета рыночной стоимости факторах и параметрах объекта оценки, оснований полагать, что экспертом были неверно определены сегмент рынка, искажены ценообразующие характеристики, не имеется. 

Подобранные экспертом аналоги отвечают требованиям пункта 22 ФСО № 7. Отобранные аналоги схожи с объектом оценки по своим экономическим характеристикам, определенным экспертом ценообразующим факторам. 

В силу подпункта «д» пункта 22 ФСО № 7 удельный показатель стоимости скорректирован по выявленным различиям. 

Аналоги с нетипичными условиями продажи экспертом не использованы, факторы, свидетельствующие о существенном изменении цен за период между датами сделки (предложения) и оценки (условия рынка) не выявлены. 

При этом суд учитывает, что выбор аналогов - исключительная прерогатива эксперта-оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения.

В заключении проведено обоснование соответствия корректировок, введенных на основании экспертного мнения, рыночным условиям, обоснование в соответствии с федеральными стандартами оценки и принципами в рамках выбранного подхода (принцип существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности) в разделе «Описание применяемых корректировок». Подробное объяснение применения конкретных корректировок дано в заключении. Все корректировки, применяемые в расчетах, обоснованы в применении, расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными, приведенные в заключении сведения дают надлежащее представление о рынке объектов на дату оценки и обо всех ценообразующих факторах, влияющих на рыночную стоимость, экспертом произведен качественный анализ подобранных объектов-аналогов в целях их сопоставления. 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

С учетом фактических обстоятельств дела, предусмотренных законодательством обстоятельств, влекущих назначение дополнительной или повторной экспертизы, в том числе, комиссионной, суд по настоящему делу не усматривает.

Доказательств, опровергающих изложенные в заключении эксперта выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, административными ответчиками, заинтересованными лицами не представлено.

Ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы административные ответчики, заинтересованные лица суду не заявили. Вместе с тем, положения части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ возлагают на административных ответчиков бремя представления доказательств, подтверждающих недостоверность сведений о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, в случае возражения административных ответчиков против удовлетворения заявленных административных исковых требований.

Таким образом, оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

В таких обстоятельствах, само по себе отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости, определенной по результатам судебной экспертизы, не может свидетельствовать о недостоверности последней.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований и установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной согласно заключению эксперта №90/17-Э от 23.11.2017. 

При этом, согласно абзацу 4 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, пункту 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30.06.2015 года, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2015 года. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления следует считать дату обращения правообладателя в комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

решил:

административное исковое заявление ООО «Группа компаний «СБСВ-КЛЮЧАВТО» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Росреестра по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 9882 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под нежилым зданием (литер «А» - автосалон и центр технического обслуживания автомобилей), расположенного по адресу: 

<

адрес> в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2015 года в сумме 28118000 рублей.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда.

Судья С.П. Лунева