2 – 615 \ 2019 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

21 февраля 2019 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Михина Б.А.

при секретаре Калианиди К.К. 

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, представителя ответчика АО « Санаторий « Маяк « -ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу « Санаторий « Маяк « о признании договора купли- продажи частично недействительным и взыскании упущенной выгода,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Акционерному обществу Санаторий « Маяк « о признании договора купли- продажи частично недействительным и взыскании упущенной выгода.

В обоснование своих требований указала, что 26 сентября 2045г. между АО «Санаторий «Маяк» с одной стороны и ею с другой стороны был заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: нежилого здания - спальный корпус № 6, общей площадью 370,6 кв.м., с кадастровым номером № земельного участка под ним, общей площадью 194 кв.м., с кадастровым номером №. находящихся по адресу: 

<

адрес>.

11 ноября 2015г. между АО «Санаторий «Маяк» с одной стороны и ею с другой стороны был заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: здания административного корпуса, лит. Г, площадью 470,9 кв.м., кадастровый №; здания клуба, лит. Е, площадью 689,3 кв.м., кадастровый № здания спального корпуса, лит. Б, Б1, площадью 565 кв.м.. кадастровый №, склада, лит. П, площадью 209,6 кв.м., кадастровый №, склада, лит. Ж. площадью 68,9 кв.м.. кадастровый № склада, лит. У, площадью 45 кв.м.. кадастровый №, здания гаража, лит. К, площадью 53 кв.м., кадастровый №, склада, лит. Н, площадью 30.3 кв.м., кадастровый №, здания склада, лит. Д, площадью 203 кв.м., кадастровый №, здания склада, лит. И, площадью 77,5 кв.м., кадастровый №, и земельного участка под ними, общей площадью 6116 кв.м., с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2.1. Договоров Продавец обязан передать Покупателю, а Покупатель обязан принять недвижимое имущество в течении 3 (трех) рабочих дней с даты подписания договора.

При подаче договоров купли-продажи объектов недвижимости на государственную регистрацию сторонами были подписаны одновременно с договором купли-продажи акты приема-передачи соответственно 26.09.2015г. и 11.11.2015г., однако фактически объекты, являющиеся предметом договоров купли-продажи ей в момент подписания актов не передавались. Составление акта приема-передачи имело сугубо формальный характер (они были составлены для пакета документов на регистрацию права) по существу содержание документов - акт приема передачи от 25 сентября 2015г. и акт приема-передачи от 11 ноября 2015г. не соответствует действительной воле сторон. Стороны стремились правильно оформить все документы, не намереваясь при этом создать реальных правовых последствий по передаче имущества в день подписания акта приема-передачи.

Объект сделок представляет собой 2 земельных участка и 11 зданий и сооружений, различной этажностью от 1 до 3, оснащенных оборудованием, используемым в хозяйственной деятельности, средствами учета, системой коммунального хозяйства, резервными источниками водоснабжения и электроэнергии по каждому объекту и прочее, таким образом осуществить прием-передачу имущественного комплекса и оформить выбытие объектов основных средств в момент подписания договора купли-продажи Стороны физически не могли и не осуществили.

Весь период с 25 сентября 2015г. по корпусу №6 расположенному по адресу г.

<

адрес>. и с 11.11.2015г. по остальным объектам расположенным по адресу: 

<

адрес>, до 1.04.2016г. АО «Санаторий «Маяк» эксплуатировал имущество являющееся предметом сделок и извлекал доходы, оплачивал коммунальные услуги, нес расходы на ремонт и уборку помещений, то есть фактически владел и пользовался имуществом вплоть до 1.04.2016г.

Таким образом, при подписании акта приема-передачи от 25 сентября 2015г. и от 11 ноября 2015г. подлинная воля сторон не была направлена на передачу имущества, то есть на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

Акты приема-передачи от 25 сентября 2015г. и 11 ноября 2015г. носят мнимый характер и не действительны с момента их подписания, фактически имущество было вручено Продавцом Покупателю 1.04.2016г., что оформлено актами приема-передачи подписанными Сторонами 1 апреля 2016г. 

При этом в остальном сделки не содержат положений, нарушающих законодательство, либо права и законные интересы сторон, и могут быть исполнены.

Как следует из письма АО «Санаторий «Маяк» от 15 ноября 2015г. в реализованных ей корпусах вплоть до 1 февраля 2016г. проживали граждане получающее санаторно- курортные услуги. Даже из расчета 500 руб. в сутки за номер только по 6 корпусу (12 номеров) за два месяца санаторий должен был получить доход в сумме 360 000 рублей. 

Истец полагает, что в случае передачи ей имущества при заключении договора, эти доходы поступили бы ей.

Ссылаясь на приведенное истец просила: 

Признать недействительной сделку купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 26 сентября 2015 года заключенную между АО «Санаторий «Маяк» и ФИО1 в части передачи имущества по акту приема-передачи 26 сентября 2015 года, применить последствия недействительности оспоримой сделки признав действующим акт фактического приема-передачи от 01 апреля 2016 года. 

Признать недействительной сделку купли-продажи недвижимого имущества от 11 ноября 2015 года заключенную между АО «Санаторий «Маяк» и ФИО1 в части передачи имущества по акту приема-передачи 11 ноября 2015 года, применить последствия недействительности оспоримой сделки признав действующим акт фактического приема-передачи от 01 апреля 2016 года. 

Взыскать с ответчика 360 000 рублей, составляющих упущенную выгоду и расходы по уплате госпошлины в размере 7 100 руб.

В судебном заседании представитель истца требования поддержала, приведя те же доводы.

В судебном заседании представитель ответчика требования не признала, сославшись на то, что действительно объекты недвижимого имущества были переданы ФИО1 фактически 01 апреля 2016 года, а не в момент заключения договоров купли- продажи. Однако с условиями передачи имущества более поздним сроком, чем это указано ФИО1 была согласна. Более того, передать объекты указанные в договоре в момент подписания договора они не имели возможности, поскольку в корпусах Санатория проживали отдыхающие, также возникла необходимость в восстановлении теплоснабжения корпусов Санатория. Поскольку не передача объектов была вызвана уважительными причинами, представитель полагала, что оснований для взыскания упущенной выгоды не имеется. 

Проверив материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению в части.

Из материалов дела следует, что 26 сентября 2045г. между АО «Санаторий «Маяк» с одной стороны и ФИО1 с другой стороны был заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимости : нежилого здания - спальный корпус № 6, общей площадью 370,6 кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка под ним, общей площадью 194 кв.м., с кадастровым номером № находящихся по адресу: 

<

адрес>.

11 ноября 2015г. между АО «Санаторий «Маяк» с одной стороны и ФИО1 с другой стороны был заключен договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: здания административного корпуса, лит. Г, площадью 470,9 кв.м., кадастровый №; здания клуба, лит. Е, площадью 689,3 кв.м., кадастровый № здания спального корпуса, лит. Б, Б1, площадью 565 кв.м.. кадастровый №, склада, лит. П, площадью 209,6 кв.м., кадастровый №, склада, лит. Ж. площадью 68,9 кв.м.. кадастровый № склада, лит. У, площадью 45 кв.м.. кадастровый №, здания гаража, лит. К, площадью 53 кв.м., кадастровый №.№ склада, лит. Н, площадью 30.3 кв.м., кадастровый №, здания склада, лит. Д, площадью 203 кв.м., кадастровый №, здания склада, лит. И, площадью 77,5 кв.м., кадастровый №, и земельного участка под ними, общей площадью 6116 кв.м., с кадастровым номером №, находящихся по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 2.1. Договоров Продавец обязан передать Покупателю, а Покупатель обязан принять недвижимое имущество в течении 3 (трех) рабочих дней с даты подписания договора.

При подаче договоров купли-продажи объектов недвижимости на государственную регистрацию сторонами были подписаны одновременно с договором купли-продажи акты приема-передачи соответственно 26.09.2015г. и 11.11.2015г., 

Суд полагает, что истец представила доказательства того, что фактически объекты, являющиеся предметом договоров купли-продажи покупателю в момент подписания актов не передавались. 

Как следует из материалов дела, объект сделок представляет собой 2 земельных участка и 11 зданий и сооружений, различной этажностью от 1 до 3, оснащенных оборудованием, используемым в хозяйственной деятельности, средствами учета, системой коммунального хозяйства, резервными источниками водоснабжения и электроэнергии по каждому объекту и прочее, таким образом осуществить прием-передачу имущественного комплекса и оформить выбытие объектов основных средств в момент подписания договора купли-продажи стороны договора физически не могли и не осуществили.

Указанные выше обстоятельства подтверждаются перепиской между сторонами, свидетельствующей о наличии несогласованности по вопросу приемки-передачи объектов недвижимости от Продавца Покупателю, актами фактического приема-передачи объектов от 1.04.2016г., а так же первичными учетными документами, которым оформляется выбытие основных средств - актами о приеме-передаче объекта основных средств по форме N ОС-la на каждый объект недвижимости от 01.04.2016г. подписанными комиссионно.

Как следует из представленных истцов доказательств весь период с 25 сентября 2015г. по корпусу №6 расположенному по адресу г.

<

адрес>. и с 11.11.2015г. по остальным объектам расположенным по адресу: 

<

адрес>, до 1.04.2016г. АО «Санаторий «Маяк» эксплуатировал имущество являющееся предметом сделок и извлекал доходы, оплачивал коммунальные услуги, нес расходы на ремонт и уборку помещений, то есть фактически владел и пользовался имуществом вплоть до 1.04.2016г.

Таким образом, при подписании акта приема-передачи от 25 сентября 2015г. и от 11 ноября 2015г. подлинная воля сторон не была направлена на передачу имущества, то есть на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Акты приема-передачи от 25 сентября 2015г. и 11 ноября 2015г. носят мнимый характер и не действительны с момента их подписания, фактически имущество было вручено Продавцом Покупателю 1.04.2016г., что оформлено актами приема-передачи подписанными Сторонами 1 апреля 2016г. При этом в остальном сделки не содержат положений, нарушающих законодательство, либо права и законные интересы сторон, и могут быть исполнены.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.)

В соответствии со ст. 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

При изложенных обстоятельствах, требования истца в части признания сделок частично недействительными, основаны на требованиях закона и представленных суду доказательств.

В тоже время, суд не находит оснований для удовлетворения требований о взыскании упущенной выгоды.

Согласно п.1. ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2 ст. 15 ГК РФ).

Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п.3 ст. 15 ГК РФ)

Обосновывая заявленные требования в части взыскания упущенной выгода, истец сослалась на то, что могла бы получить выгоду, если бы объекты ей были бы пережданы вовремя, так как в этом случае она смогла бы осуществлять деятельность по оздоровлению граждан.

Однако, как следует из приведенных выше требований закона взыскание упущенной выгоды возможности лишь в случае если лиц, представить доказательства возможности получения данной выгоды.

Из объяснений представителя истца в судебном заседании следует, что на момент заключения указанных выше договоров, у нее не имелось договорных отношений с кем- либо на прием и оздоровление граждан, следовательно, она не имела возможности получить выгоду при обычных условиях гражданского оборота. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

Иск ФИО1 к Акционерному обществу « Маяк « о признании договора купли- продажи частично недействительным и взыскании упущенной выгода удовлетворить в части.

Признать недействительной сделку купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от 26 сентября 2015 года, заключенную между Акционерным обществом «Санаторий «Маяк» и ФИО1 в части передачи имущества по акту приема-передачи 26 сентября 2015 года, применить последствия недействительности оспоримой сделки, признав действующим акт фактического приема-передачи имущества от 01 апреля 2016 года. 

Признать недействительной сделку купли-продажи недвижимого имущества от 11 ноября 2015 года, заключенную между АО «Санаторий «Маяк» и ФИО1 в части передачи имущества по акту приема-передачи 11 ноября 2015 года, применить последствия недействительности оспоримой сделки, признав действующим акт фактического приема-передачи имущества от 01 апреля 2016 года. 

В остальной части исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд. 

Мотивированное решение изготовлено 22 февраля 2019 года.

Председательствующий: