Дело № 3а-1034/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«28» августа 2019 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего Булата А.В.,

при секретаре Миронове В.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску администрации муниципального образования город Армавир об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 11 апреля 2019 года 

<

...>, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город Армавир обратилась в суд с административным иском об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в обосновании которого указано, что объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, расположенный по адресу: 

<

...>, принадлежит на праве аренды ФИО1 

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка по состоянию на 4 июля 2018 года была определена уполномоченным органом в размере 

<

...> рубля. 15 марта 2019 года ФИО1 обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости определенной по состоянию на 4 июля 2018 года в размере 

<

...> рублей.

Решением Комиссии от 11 апреля 2019 года заявление ФИО1 удовлетворено.

Администрация считает решение Комиссии от 11 апреля 2019 года в части установления кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка, с кадастровым номером 

<

...>, расположенный по адресу: 

<

...> в размере рыночной стоимости, равной 

<

...> рублей, установленной в отчете, незаконным и необоснованным.

В судебном заседании представитель административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости ФИО2, действующая на основании доверенностей, административный иск администрации муниципального образования город Армавир не признала, просила в его удовлетворении отказать, пояснив, что оспариваемое решение Комиссии законно и обоснованно, отчет об оценке № 

<

...> от 8 февраля 2019 года, в соответствии с которым принято решение, подготовлен согласно требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие, а также заявлений, содержащих указания на причины неявки, суду не представили.

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства РФ суд считает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.5 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса.

Согласно ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.

В силу ч. 2 ст. 47 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных ст. 64 данного Кодекса.

Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, расположенный по адресу: 

<

...>, находится в собственности Краснодарского края, что подтверждается соответствующей выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта.

Указанный земельный участок находится в аренде у ФИО1, что подтверждается договором аренды от 14 мая 2018 года № 

<

...>. Как следует из материалов дела, арендные платежи за пользование земельным участком с кадастровым номером 

<

...> для арендатора (ФИО1) рассчитываются исходя из кадастровой стоимости данного земельного участка.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки земель кадастровая стоимость спорного земельного участка определена уполномоченным органом по состоянию на 4 июля 2018 года и составляет 

<

...> рубля.

В силу статьи 24.18 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно абзацу 1 пункта 4 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28, «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в силу абзаца тридцать шестого статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности решения Комиссии могут быть оспорены в суде.

Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 4 мая 2012 года № 263 утвержден Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – Порядок № 263).

15 марта 2019 года ФИО1 обратилась в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, представив, среди прочих документов, отчет об оценке от 8 февраля 2019 года № 

<

...>, подготовленный 

<

...>., согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 

<

...> рублей.

Оспариваемым решением Комиссии от 11 апреля 2019 года № 7/5 соответствующее заявление ФИО1 удовлетворено, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> установлена в размере его рыночной стоимости (

<

...> рублей).

Административным ответчиком, в соответствии с требованиями Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, представлена совокупность письменных доказательств, подтверждающих соблюдение требований нормативных правовых актов, устанавливающих полномочия Комиссии на принятие оспариваемого решения; форму и вид решения; процедуру принятия этого решения. 

Вместе с тем, решение от 11 апреля 2019 года 

<

...> нельзя признать законным и обоснованным в силу следующих обстоятельств.

В соответствии с пунктом 20 Порядка № 263, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, содержание и оформление которого соответствуют требованиям, установленным статьей 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и такая рыночная стоимость отличается от его кадастровой стоимости не более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

В случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

В ходе судебного разбирательства, с целью проверки доводов административного иска и обеспечения необходимого объема доказательств, определением суда по делу была назначена судебная экспертиза по установлению соответствия отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности.

Согласно заключению эксперта от 5 августа 2019 года № 

<

...>, выполненному ООО 

<

...>», отчет об оценке от 8 февраля 2019 года № 

<

...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

В том числе, судебным экспертом указано на следующие нарушения, допущенные при составлении указанного отчета об оценке.

Информация, использованная в таблицах на стр. 24, 37, 38 отчета, при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" не обеспечена свободным доступом, копии соответствующих материалов к отчету об оценке не приложены. Нарушен п. 11, р. IV ФСО № 3.

Отказ от использования доходного подхода в расчете стоимости объекта оценки нарушает положения п. 23, р. VII ФСО № 7 и ст. 14 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 года, поскольку земельный участок застроен.

Анализ фактических предложений к продаже объектов, относящихся к тому сегменту, что и объект оценки, отсутствует. Нарушен п. 11, р. V ФСО № 7. 

Оценщик использовал в отчете корректировки и поправки, основанные на экспертном мнении. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка. Нарушен п. 13, р. IV ФСО № 3.

При определении величины коэффициента торможения, объекты-аналоги не являются аналогами по основным ценообразующим параметрам: месторасположение. Нарушен п. 22 б, р. VII ФСО-7.

Отсутствует вывод о влиянии общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Нарушен п. 11а ФСО-7.

Отобранные для расчета объекты-аналоги не соответствуют принципу сопоставимости по ценообразующим факторам, при этом стоимость исходного удельного показателя (в данном случае кв.м) отличается более чем в 3 раза. Нарушен п. 22б ФСО-7.

Некорректно применена корректировка на коммуникации, поскольку при определении кадастровой стоимости земельный участок рассчитывается как условно свободный от всех видов улучшений.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства лицами, участвующими в деле, выводы эксперта, изложенные в судебной экспертизы, не опровергнуты. Ошибки при производстве арифметических расчетов не выявлены.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными.

При указанных обстоятельствах, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, отраженная в отчете об оценке от 8 февраля 2019 года № 

<

...>, подготовленным 

<

...>., не может быть признана достоверной.

Таким образом, оспариваемое решение Комиссии нарушает права и законные интересы административного истца – администрации муниципального образования город Армавир, как арендодателя земельного участка, арендные платежи за пользование которым исчисляются из его кадастровой стоимости.

При указанных обстоятельствах, административный иск администрации муниципального образования город Армавир подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 218-228 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление администрации муниципального образования город Армавир об оспаривании решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю от 11 апреля 2019 года 

<

...> – удовлетворить.

Признать решение комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 11 апреля 2019 года 

<

...> не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы администрации муниципального образования город Армавир.

Заявление ФИО1 об определении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 

<

...> в размере его рыночной стоимости направить на новое рассмотрение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Исключить из сведений Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю от 11 апреля 2019 года 

<

...> кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, площадью 23 180 кв.м, расположенного по адресу: 

<

...> 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 2 сентября 2019 года.

Судья А.В. Булат

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...> 

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...>

<

...> 

<

...>

<

...>