Судья Новикова Ю.В. Дело № 2-3681/2025

№ 33-2620/2025

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Курганского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шарыповой Н.В.,

судей Буториной Т.А., Коуровой В.Е.

с участием прокурора Утенковой Е.А.

при секретаре судебного заседания Кычевой Е.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Кургане 23 декабря 2025 г. гражданское дело по исковому заявлению Администрации г. Кургана к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого дома с компенсацией выкупной цены, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности,

по апелляционной жалобе Администрации г. Кургана на решение Курганского городского суда Курганской области от 25 августа 2025 г.

Заслушав доклад судьи областного суда Буториной Т.А. об обстоятельствах дела, объяснения ответчиков, заключение прокурора, судебная коллегия

установила:

Администрация г. Кургана обратилась в суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого дома с компенсацией выкупной цены, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности.

В обоснование исковых требований, измененных в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, указала, что ответчики являются собственниками земельного участка с кадастровым номером № площадью 788 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания 27/40 доли жилого дома и жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 83,2 кв. м, расположенных по адресу: 

<

адрес>. В целях размещения линейного объекта местного значения «Автомобильная дорога с элементами благоустройства по улицам Карельцева и Пушкина (на участке от 

<

адрес> парка) в городе Кургане» Администрацией г. Кургана принято постановление от 

<

...> № «Об изъятии земельных участков и жилых домов по ул. Карельцева, 35, 37, 37-а, 39, 41, 41-а, 43, 45, 47, 49, 51, 53, 55, 57, 59, 61, 63, 65, 67, 69, 34, 36, 38, 44, ул. 9 Января, 1, 2, 3, ул. Пушкина, 50, 52, 54, 42, 44, 46, 48 в городе Кургане для муниципальных нужд». Земельный участок, принадлежащий ответчикам, включен в указанное постановление. В целях подготовки соглашения об изъятии земельного участка для муниципальных нужд Департаментом финансов и имущества Администрации г. Кургана заключен муниципальный контракт от 

<

...> № с оценщиком ФИО14 на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельных участков для определения размера возмещения (с учетом расчета убытков, включая реальный ущерб и упущенную выгоду) в связи с изъятием земельных участков для муниципальных нужд. Согласно отчету об оценке от 

<

...> № размер возмещения за изымаемый земельный участок с кадастровым номером № составил 2743500 руб. 

<

...> Администрацией г. Кургана ответчикам был направлен проект соглашения об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд. В установленный срок ответчиками не представлено подписанное соглашение об изъятии. Предложений об изменении условий соглашения или изменении размера возмещения ответчиками также не направлено.

Просила суд изъять для муниципальных нужд у ФИО1 13/40 доли, у ФИО2 1/120 доли, у ФИО3 3/20 доли, у ФИО3 1/5 доли, у ФИО4 11/120 доли, у ФИО5 11/120, у ФИО6 11/120 доли земельного участка с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с выплатой выкупной цены за изымаемые объекты недвижимости в размере 2743500 руб., в том числе: ФИО1 - 891637 руб. 50 коп., ФИО2 - 137175 руб., ФИО3 - 411525 руб., ФИО3 - 548700 руб., ФИО4 - 251487 руб. 50 коп., ФИО5 - 251487 руб. 50 коп., ФИО6 - 251487 руб. 50 коп., прекратить право собственности ответчиков на принадлежащие им доли в праве общей долевой собственности на указанные земельный участок и жилой дом, признав право муниципальной собственности на данные объекты недвижимости.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Администрации г. Кургана по доверенности ФИО15 исковые требования поддержала, выразила несогласие с выводами судебной экспертизы в части определения выкупной стоимости за изымаемые объекты оценки.

Ответчик ФИО1, ее представитель по ордеру адвокат ФИО7 в судебном заседании суда первой инстанции с исковыми требованиями в части выкупной стоимости, предложенной Администрацией г. Кургана, не согласились, просили определить рыночную стоимость спорных жилого дома и земельного участка, а также убытков в соответствии с судебной экспертизой.

Ответчики ФИО3, ФИО6 в судебном заседании суда первой инстанции с иском не согласились, не возражали против выплаты выкупной стоимости на основании судебной экспертизы.

Ответчики ФИО2, ФИО4, ФИО5, представители третьих лиц Департамента финансов и имущества Администрации г. Кургана, Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации г. Кургана в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Курганским городским судом Курганской области 25 августа 2025 г. поставлено решение, которым исковые требования Администрации г. Кургана удовлетворены частично.

У ФИО1 изъяты 13/40 доли земельного участка с кадастровым номером № и 13/40 доли жилого дома с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с выплатой выкупной стоимости за изымаемые объекты в размере 1915784 руб.

У ФИО2 изъяты 1/20 доля земельного участка с кадастровым номером № и 1/20 доля жилой дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с выплатой выкупной стоимости за изымаемые объекты в размере 320230 руб.

У ФИО3 изъяты 7/20 доли земельного участка с кадастровым номером № и 7/20 доли жилого дома с кадастровым номером №, расположенные по адресу: 

<

адрес>, с выплатой выкупной стоимости за изымаемые объекты в размере 2126100 руб.

У ФИО4 изъяты 11/120 доли земельного участка с кадастровым номером № и 11/120 доли жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: 

<

адрес>, с выплатой выкупной стоимости за изымаемые объекты в размере 566652 руб.

У ФИО5 изъяты 11/120 доли земельного участка с кадастровым № и 11/120 доли жилого дома с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>, с выплатой выкупной стоимости за изымаемые объекты в размере 566652 руб.

У ФИО6 изъяты 11/120 доли земельного участка с кадастровым номером № и 11/120 доли жилого дома с кадастровым номером № расположенных по адресу: 

<

адрес>, с выплатой выкупной стоимости за изымаемые объекты в размере 566 652 руб.

После уплаты выкупной стоимости прекращено право собственности ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 на принадлежащие им доли в земельном участке и жилом доме по адресу: 

<

адрес>, и признано право собственности за муниципальным образованием г. Курган.

В пользу ФИО1 взысканы расходы по оплате экспертизы с Администрации г. Кургана в размере 17500 руб., с ФИО2 в размере 2917 руб., с ФИО3 в размере 2917 руб., с ФИО4 в размере 2917 руб., с ФИО5 в размере 2917 руб., с ФИО6 в размере 2917 руб.

В апелляционной жалобе Администрация г. Кургана просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных Администрацией г. Кургана требований.

В обоснование апелляционной жалобы указывает на несоответствие выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а также на неправильное применение судом норм материального права. Отмечает, что согласно отчету об оценке, подготовленному в целях заключения соглашения об изъятии земельного участка и жилого дома для муниципальных нужд, рыночная стоимость размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости составила 2743 500 руб., тогда как согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 

<

...> № Э04-07/2025 рыночная стоимость размера возмещения за изымаемые объекты недвижимости составляет 6062070 руб. Полагает, что стоимость объектов, подлежащих изъятию, с момента проведения оценки в рамках муниципального контракта не могла измениться более чем в два раза. Выражая несогласие с выводами судебной оценочной экспертизы, указывает на ее несоответствие требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», поскольку экспертом в рамках сравнительного подхода некорректно идентифицировано состояние ремонта объекта оценки. Полагает, что оценщик некорректно отнес состояние ремонта жилого дома к косметическому, поскольку объективное состояние объекта - требует капитального ремонта, что привело к некорректному применению поправки в размере 8%. Считает, что при вынесении корректного значения поправки на состояние отделки помещений составит 0,81 для всех ОА, в связи с чем итоговая стоимость объекта оценки должна снизиться еще на 7%. Считает, что оценщик искусственно завысил итоговую стоимость объекта, чем нарушил положения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и подпункт «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости». Обращает внимание на то, что суд не дал надлежащей оценки доводам Администрации г. Кургана. Отмечает, что установленный размер компенсации за изымаемые объекты недвижимости должен быть соразмерным применяемому ограничению конституционных прав в виде лишения имущества в интересах общества (государства), соответствующим принципу справедливости, не нарушающим баланса прав и законных интересов гражданина – собственника имущества и истца-участника бюджетного процесса.

Возражений на апелляционную жалобу не поступило.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представитель истца Администрации г. Кургана не явился, о времени месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не сообщил.

Ответчики ФИО1, ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, полагали решение суда законным и обоснованным.

Ответчики ФИО2, ФИО4, ФИО5, ФИО6, представители третьих лиц Департамента финансов и имущества Администрации г. Кургана, Департамента архитектуры, строительства и земельных отношений Администрации г. Кургана в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Заслушав явившихся лиц, изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда по изложенным в ней доводам.

Согласно статье 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В силу пункта 2 абзаца 1 статьи 49 Земельного кодекса Российской Федерации изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным со строительством, реконструкцией следующих объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов.

Согласно части 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных или муниципальных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

На основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу части 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Как следует из разъяснений, данных в подпункте «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

Судом установлено и из материалов дела следует, что собственниками земельного участка с кадастровым номером № площадью 788 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для эксплуатации и обслуживания 27/40 доли жилого дома и жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 83,2 кв. м, расположенных по адресу: 

<

адрес>, являются ФИО3 (7/20 доли), ФИО2 (1/20 доли), ФИО4 (11/120 доли), ФИО5 (11/120 доли), ФИО6 (11/120 доли), ФИО1 (13/40 доли), что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости, материалами наследственного дела № №, открытого после смерти ФИО16, умершего 

<

...>, в соответствии с которыми наследником, принявшим наследство, в том числе 1/5 доли земельного участка и 1/5 доли жилого дома по указанному адресу, является ФИО3

Постановлением Администрации г. Кургана 

<

...> № принято решение, в том числе об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>.

22 июля 2024 г. Администрация г. Кургана направила в адрес ответчиков для ознакомления и подписания проекты соглашений об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости для муниципальных нужд, подготовленных на основании вышеуказанного постановления, приложив отчет об оценке их рыночной стоимости.

Согласно отчету об оценке от 

<

...> №, подготовленному ИП ФИО14 по заказу Департамента финансов и имущества Администрации г. Кургана на основании муниципального контракта от 

<

...> №, по состоянию на 

<

...> размер возмещения собственникам стоимости земельного участка и расположенного на нем жилого 

<

адрес> в 

<

адрес>, включая убытки причиненные собственникам в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд, составляет 2743500 руб., в том числе: рыночная стоимость жилого дома – 2020000 руб., рыночная стоимость земельного участка – 670000 руб., убытки, причиненные в результате изъятия, – 53500 руб., среди которых: убытки, связанные с поиском другого жилого дома и земельного участка, - 30000 руб., убытки, связанные с государственной регистрацией права собственности на другой жилой дом и земельный участок, – 2350 руб., убытки, связанные с услугами нотариуса – 21150 руб.

В отчете об оценке указано, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Соглашения об изъятии объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд между сторонами не заключены ввиду несогласия ответчиков с предложенным Администрацией г. Кургана размером выкупной стоимости за изымаемые объекты недвижимости.

Определением Курганского городского суда Курганской области от 16 мая 2025 г. по ходатайству сторон по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования».

Согласно заключению ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» от 

<

...> № Э04-07/2025 выкупная стоимость земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: 

<

адрес>, 7/20 доли, принадлежащей ФИО3, составляет 2014950 руб., стоимость убытков, причиненных изъятием, - 111150 руб., 1/20 доли, принадлежащей ФИО2, составляет 295350 руб., стоимость убытков, причиненных изъятием, - 24880 руб., 11/120 доли, принадлежащей ФИО5, составляет 531725 руб., стоимость убытков, причиненных изъятием, - 34927 руб., 11/120 доли, принадлежащей ФИО4 (здесь в заключении эксперта описка в наименовании стороны), составляет 531725 руб., стоимость убытков, причиненных изъятием, - 34927 руб., 11/120 доли, принадлежащей ФИО6 (здесь в заключении эксперта описка в наименовании стороны), составляет 531725 руб., стоимость убытков, причиненных изъятием, - 34927 руб., 13/40 доли, принадлежащей ФИО1, составляет 1806025 руб., стоимость убытков, причиненных изъятием, - 109759 руб.

Руководствуясь вышеприведенными нормами материального права, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приняв во внимание экспертное заключение ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» от 11 июля 2025 г. № Э04-07/2025, признав его соответствующим критериям относимости, допустимости и достоверности, суд первой инстанции пришел к выводу об определении выкупной стоимости спорных объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес>, установленной в заключении судебной экспертизы, а также о взыскании с Администрации г. Кургана выкупной стоимости за изымаемые объекты недвижимости в пользу ФИО1 в размере 1915784 руб., в пользу ФИО2 – 320230 руб., в пользу ФИО3 – 2126100 руб., в пользу ФИО4 – 566652 руб., в пользу ФИО5 – 566652 руб., в пользу ФИО6 – 566652 руб.

В связи с удовлетворением требований о взыскании выкупной стоимости жилого помещения и земельного участка суд пришел к выводу о прекращении права собственности ответчиков и признании за Администрацией г. Кургана права муниципальной собственности на доли в спорных объектах недвижимости после выплаты денежных средств, распределив в порядке статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате судебной экспертизы.

При этом судом отмечено, что доказательств, опровергающих выводы судебного эксперта, сторонами не представлено, ходатайств о назначении по делу повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Поскольку решение суда Администрацией г. Кургана обжалуется только в части установления размера выкупной стоимости, определенной судом к взысканию в пользу ответчиков в качестве компенсации за изымаемые объекты недвижимости, то в силу статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение проверяется судебной коллегией только в указанной части.

Рассматривая доводы апелляционной жалобы истца о несогласии с размером выкупной стоимости изымаемых объектов недвижимости, определенным судебной оценочной экспертизой, и некорректной идентификации состояния ремонта объекта оценки, судебная коллегия полагает их несостоятельными, а выводы суда в оспариваемой части решения законными и обоснованными ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно пункту 1 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

В соответствии с пунктом 2 статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из письменных пояснений эксперта, представленных в суд апелляционной инстанции, следует, что в рамках проведения экспертизы с целью обоснования степени изменения износа здания после последней инвентаризации им был проведен расчет степени износа здания, который определен в размере 66%, в связи с чем данное здание можно считать ветхим, аварийным, не пригодным к проживанию. Вместе с тем, согласно действующему законодательству эксперт должен рассматривать объект недвижимости для целей его изъятия в состоянии пригодном к эксплуатации. В случае определения стоимости помещения, учитывая его аварийное состояние, будут нарушены условия проживания, что противоречит части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации, поскольку в данном случае собственник сможет купить только такое же ветхое жилье. Определение рыночной цены жилого помещения, которое признано непригодным для проживания, по определению невозможно, так как данный объект не подлежит реализации в качестве жилого помещения на открытом рынке в условиях конкуренции, поскольку не подлежит использованию в качестве жилого помещения, так как в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, объектом жилищных прав не является. В данном случае выкупная цена аварийного жилого помещения не может определяться как рыночная цена жилого помещения в его реальном состоянии. Поскольку жилое помещение признано непригодным для проживания, то определение выкупной цены жилого помещения как рыночной цены с учетом аварийности жилого помещения влечет нарушение обеспечения жилищных прав гражданина и принципа равноценного возмещения за изымаемое имущество. Таким образом, равноценным возмещением является только такой размер выкупной цены, который позволяет приобрести жилое помещение в удовлетворительном состоянии, аналогичное тому, которым человек пользовался до расселения, разумеется, без учета аварийности старого жилья, равноценное по площади ранее занимаемому.

Применение поправки на техническое состояние объекта недвижимости приведен к заведомо заниженному результату величины выкупной стоимости объекта недвижимости и не равноценности выкупной стоимости, при этом принятые экспертом аналоги в рамках сравнительного подхода имеют сопоставимый набор характеристик объекту экспертизы, включая сопоставимый возраст зданий. При этом все объекты являются жилыми на дату проведения экспертизы и находящиеся в удовлетворительном состоянии объекта недвижимости. Поправки внесены только на объекты - аналоги в части состояния объектов - на уровень ремонта помещений, так как данный показатель варьируется между аналогами: объект экспертизы с простой отделкой, требующей косметического ремонта, аналоги № 1, 3 с ремонтом типа «стандарт»: отделка простая, уровень ремонта «уставший», но не требующий его проведения, аналог № 2 - повышенный уровень ремонта.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно при определении рыночной стоимости изымаемых объектов недвижимости для муниципальных нужд руководствовался заключением судебной экспертизы, проведенной ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования», поскольку при определении рыночной стоимости экспертом исследовано достаточное количество объектов-аналогов с сопоставимыми экономическими, материальными, техническими и другими характеристиками с объектами оценки. Данные обо всех объектах-аналогах исследованы и достоверны. Различия в объекте-оценке и объектах-аналогах нивелированы путем внесения соответствующих корректировок согласно Справочнику оценщика недвижимости – 2025 под ред. ФИО8 Данное заключение соответствует сложившимся рыночным ценам на изымаемое имущество, в нем наиболее полно отображена рыночная стоимость спорного недвижимого имущества, с учетом требований статьи 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Сведений о том, что экспертное заключение содержит ложные сведения, не имеется, как и сведений о личной заинтересованности эксперта в исходе дела.

Вопреки доводам жалобы, заключение эксперта в полной мере соответствует требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит ссылки на источники информации, методическую и нормативную литературу, объективные данные об исследованном оценщиком объекта недвижимости, которые послужили основанием для определения выкупной цены в указанном размере, в том числе оценщиком приняты во внимание ценообразующие факторы, общая политическая и социально-экономическая ситуация, местоположение объекта недвижимости, как обстоятельства, влияющее на формирование рыночной цены, стоимость объектов недвижимости, находящихся в аналогичном районе. Кроме того, по аналогам, соответствующим по качественным характеристикам спорному объекту недвижимости, экспертом обоснованно применены корректирующие коэффициенты.

Размеры примененных экспертом коэффициентов и поправок обоснованы, в связи с чем судебная коллегия полагает, что расчет с применением данных показателей исключает искажение рыночной стоимости объекта оценки. Примененная методика расчета стоимости замещения отражает индивидуальные характеристики объекта оценки, является подробной и объективной.

Более того, выводы эксперта в заключении истцом не оспорены и надлежащими доказательствами не опровергнуты, при рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель Администрации г. Кургана ходатайство о назначении по делу повторной судебной экспертизы не заявлял. Не было заявлено представителем истца такого ходатайства и в суде апелляционной инстанции.

Само по себе несогласие стороны истца с заключением судебной экспертизы основанием, влекущим отмену решения суда, не является.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно несогласия с размером выкупной стоимости и заключением оценочной экспертизы сводятся к несогласию с выводами суда и иной оценке доказательств, не опровергают выводы суда, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, а потому не могут быть приняты коллегией в качестве основания к отмене решения суда.

Доводы апелляционной жалобы о том, что с момента составления отчета об оценке до момента проведения судебной экспертизы стоимость изымаемых объектов недвижимости не могла увеличиться более чем в два раза, не принимаются во внимание судебной коллегией, поскольку доказательств завышенной стоимости изымаемых объектов недвижимости, определенной экспертом, в материалы дела не представлено.

Кроме того, как следует из отчета ФИО14 от 

<

...> № итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Экспертиза ООО «Бюро независимой экспертизы, оценки и бизнес-планирования» проводилась в период с 27 июня 2025 г. по 11 июля 2025 г., то есть по истечении шести месяцев со дня составления ФИО14 отчета об оценке (28 мая 2024 г.).

Таким образом, с момента составления отчета об оценке прошло более шести месяцев, что не позволяло суду первой инстанции принять отчет об оценке, представленный истцом, в качестве надлежащего и достоверного доказательства размера выкупной стоимости за изымаемые объекты недвижимости.

Выводы эксперта в заключении истцом не оспорены и надлежащими доказательствами не опровергнуты.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы относительно несогласия с размером компенсации и заключением оценочной экспертизы, являлись предметом оценки суда, сводятся к несогласию с выводами суда и переоценке доказательств, не опровергают выводы суда, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на иную оценку (переоценку) исследованных судом доказательств, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве основания к отмене решения суда.

По указанным выше обстоятельствам, вопреки доводам апелляционной жалобы, определенный судом первой инстанции на основании заключения судебной экспертизы размер выкупной стоимости является соразмерным применяемому ограничению конституционных прав ответчиков в виде лишения имущества в интересах общества (государства), соответствует принципам справедливости, не нарушает баланс прав и законных интересов граждан- собственников имущества и истца – участника бюджетного процесса.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда судебной коллегией не установлено, выводы суда мотивированы и подтверждены имеющимися в деле доказательствами. Решение суда сомнений в законности и обоснованности не вызывает, отмене по доводам жалобы не подлежит.

В соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в пределах доводов апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Курганского городского суда Курганской области от 25 августа 2025 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Кургана – без удовлетворения.

Судья-председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 декабря 2025 г.