Дело (УИД) № Производство № №

(№)

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 января 2025 г. город Белгород

Свердловский районный суд г. Белгорода в составе

судьи Пашковой Е.О.,

при секретаре Жуненко В.А.

с участием представителя административного истца ФИО1 – ФИО2, представителя административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области ФИО3, 

в отсутствие административного истца ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО9 к Управлению Росреестра по Белгородской области о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, возложении обязанности,

установил:

ФИО1 предъявлен административный иск, в котором заявлены требования о 

признании незаконным решения Управления Росреестра по Белгородской области № № о приостановлении, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, осуществления действий по государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адерсу: 

<

адрес>,

возложении на Управление Росреестра по Белгородской области обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на помещение с кадастровым номером №, расположенное по адресу: 

<

адрес>, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В обоснование заявленных требований указано, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ № № супруг истца ФИО4 приобрел у ООО АПО «Прайм» квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу. Покупатель свою обязанность по оплате стоимости квартиры исполнил, продавец передал покупателю квартиру по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился в Управление Росреестра по Белгородской области с заявлением об осуществлении государственной регистрации прав на указанную квартиру.ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация прав была приостановлена ввиду того, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет прав на указанный объект недвижимости, заявление подано в отношении объекта, не принадлежащего согласно записям в ЕГРН лицу, указанному в представленных документах, в качестве правообладателя.

Указывая о необоснованности оспариваемого решения, административный истец ссылается на следующие обстоятельства. Поименованная квартира изначально была приобретена ЗАО СП «Прайм-Холдинг» по договору от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенному с ОАО «Белгороэнерго». Впоследствии ЗАО СП «Прайм-Холдинг» было реорганизовано в ООО АПО «Прайм», которым спорная квартиры была продана ФИО4 по договору от ДД.ММ.ГГГГ № №. В настоящее время ЗАО СП «Прайм-Холдинг», ООО АПО «Прайм» деятельность прекратили, в ЕГРЮЛ отсутствуют сведения о ЗАО СП «Прайм-Холдинг», поскольку в период функционирования данной организации ведение ЕГРЮЛ не осуществлялось. Переход права собственности на указанную квартиру от ЗАО СП «Прайм-Холдинг» к ООО АПО «Прайм» подтверждается, по мнению административного истца, выпиской из ЕГРЮЛ в отношении ООО АПО «Прайм», копией трудовой книжки ФИО4, градостроительным заключением от ДД.ММ.ГГГГ, в котором в качестве собственника квартиры обозначено ООО АПО «Прайм». Административный истец полагает, что указанные обстоятельства в достаточной степени подтверждают право продавца, указанного в договоре купли-продажи квартиры, на данный объект недвижимости, в связи с чем у административного ответчика отсутствовали основания для приостановления государственной регистрации прав.

Изначально ДД.ММ.ГГГГ административный иск был предъявлен ФИО4 и принят к производству суда. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 умер, в связи с чем определением суда от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было приостановлено, до определения правопреемников умершего ФИО4 Согласно материалам наследственного дела № №, наследником к имуществу умершего ФИО4 является его супруга ФИО1; после возобновления производства по делу определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена административного истца ФИО4 его правопреемником ФИО1 

В судебное заседание административный истец ФИО1, будучи своевременно и надлежащим образом извещенной (РПО №№), не явилась, обеспечив участие представителя ФИО2, которая заявленные требования поддержала по доводам, приведенным в административном иске и письменных пояснениях.

Представитель административного ответчика Управления Росреестра по Белгородской области ФИО3 заявленные требования не признала, указав, что оспариваемое решение принято Управлением в пределах предоставленных полномочий, в соответствии с требованиями действующего законодательства, не нарушает прав и законных интересов административного истца, просила отказать в удовлетворении заявленных требований. 

Выслушав объяснения представителей административного истца и административного ответчика, явившихся в судебное заседание, исследовав представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему. 

Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС Российской Федерации, решение, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

Порядок государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав с 01.01.2017 регламентированы положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В предшествующий период порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество устанавливался в соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что ДД.ММ.ГГГГ представителем ФИО4 – ФИО1 в отделение № № в городском округе «Город Белгород» ГАУ «МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг» подано заявление о государственной регистрации права собственности ФИО4 в отношении жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>

Одновременно с данным заявлением представлены, копия доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, технический паспорт жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, выписка из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ № №, чек от ДД.ММ.ГГГГ № №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Белгородской области принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, о чем в адрес заявителя направлено уведомление № №, о признании незаконным которого предъявлен настоящий административный иск.

Из содержания данного уведомления следует, что при проведении правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию прав документов было установлено, что в соответствии с договором продавец ООО АПО «Прайм» продает ФИО4 квартиру № № по адресу: 

<

адрес>. Однако, указанный в правоустанавливающем документе продавец (ООО АПО «Прайм») по сведениям ЕГРН не имеет права на отчуждаемое помещение. А согласно сведениям ЕГРЮЛ продавец прекратил деятельность ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем осуществить государственную регистрацию права собственности, перехода права собственности невозможно. 

На основании пунктов 1 и 7 части 1 статьи 26 Закона о государственной регистрации недвижимости осуществление действий по государственной регистрации прав приостановлено до ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости, по форме и содержанию – заявление подано в отношении объекта, не принадлежащего согласно записям ЕГРН, лицу, указанному в представленных документах, в качестве его правообладателя.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1, в качестве представителя ФИО4, подано заявление о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и возвращении ранее представленных для их проведения документов от ДД.ММ.ГГГГ № №. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уведомлена о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Осуществляя проверку оспариваемого решения Управления Росреестра по Белгородской области от ДД.ММ.ГГГГ № № в соответствии с положениями пункта 3 (подпункты а и б) части 9 статьи 226 КАС Российской Федерации, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 3 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами. 

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2009 № 457 утверждено Положение о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии, согласно которому именно на данный орган возлагается осуществление государственного кадастрового учета недвижимого имущества, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. 

Порядок осуществления государственного кадастрового учета регламентирован статьей 29 Закона о государственной регистрации недвижимости. Основания и сроки приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав закреплены законодателем в статье 26 Закона о государственной регистрации недвижимости.

Соотнеся установленные по делу обстоятельства, хронологию действий Управления с положениями вышеприведенных статей, суд приходит к выводу, что оспариваемое решение принято уполномоченным на то органом, в пределах предоставленных ему полномочий, в установленные сроки. 

Рассматривая оспариваемое решение на предмет соответствия его содержания нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, суд приходит к следующему.

Необходимо отметить, что в силу части 2 статьи 1 Закона о государственной регистрации недвижимости Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с данным федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с данным федеральным законом сведений. Следовательно внесение в него каких-либо сведений должно осуществляться в строгом соответствии с требованиями закона, в целях чего приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 утвержден Порядок ведения ЕГРН. 

В силу части 1 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным Федеральным законом порядке.

К такому заявлению прилагаются, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав (пункт 2 части 4 статьи 18 Закона о государственной регистрации недвижимости). Таким основанием, в частности, могут быть договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (пункт 2 части 2 статьи 14).

В силу подпункта 6 пункта 223 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278, государственный регистратор при проведении правовой экспертизы поступивших документов, в случае если правоустанавливающим документом является договор или односторонняя сделка, помимо прочего, устанавливает принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лица, не являющегося собственником имущества, в случаях, когда закон допускает распоряжение объектом недвижимого имущества не его собственником.

При проверке данного обстоятельства государственным регистратором было установлено, что в ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Это же усматривается и из исследованной в ходе судебного разбирательства выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № №.

Обращаясь с заявлением о государственной регистрации прав на данный объект, документов, в установленном законом порядке подтверждающих право продавца на данный объект недвижимости, заявитель не представил, как и не было представлено соответствующее заявление продавца о регистрации его права на данный объект и о государственной регистрации перехода права собственности.

Из представленных заявителем при подаче заявления о государственной регистрации прав документов, перечень которых приведен судом ранее, лишь усматривалось, что ФИО4 приобрел у ООО АПО «Прайм» поименованную ранее квартиру, что следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ № № и акта приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ.

В представленном техническом паспорте жилого помещения (квартиры) 

<

адрес> (инв. № №), составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в разделе «сведения о принадлежности» указано, что субъектом права является иное юридическое лицо - ЗАО СП «Прайм-Холдинг» на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. При этом копия данного договора одновременно с подачей заявления в Управление Росреестра по Белгородской области представлена не была. 

В приложенной заявителем выписке из ЕГРЮЛ в отношении ООО АПО «Прайм» (то есть продавца по договору от ДД.ММ.ГГГГ), указано, что правопредшественником данной организации является ООО «Праймоптторг» (ИНН №, ОГРН №), что также не позволяло установить связь (преемственность) между продавцом по договору от ДД.ММ.ГГГГ ООО АПО «Прайм» и лицом, указанным в техническом паспорте в качестве субъекта права, ЗАО СП «Прайм-Холдинг».

Таким образом, представленными на государственную регистрацию прав документами право продавца ООО АПО «Прайм» по договору от ДД.ММ.ГГГГ на объект недвижимости не подтверждалось, у государственного регистратора даже путем сопоставления представленных одновременно с подачей заявления документов не имелось оснований для вывода о том, что ООО АПО «Прайм» и ЗАО СП «Прайм-Холдинг» являются одним юридическим лицом, либо реорганизованным юридическим лицом.

При обращении с настоящим административным иском административный истец представил копию договора от ДД.ММ.ГГГГ № №, заключенного между ОАО «Белгородэнерго» (продавец) и ЗАО СП «Прайм-Холдинг» (покупатель) в отношении квартиры № № в д. 

<

адрес>. Согласно ему, квартира, являющаяся предметом договора, зарегистрирована Белгородским БТИ по реестру от ДД.ММ.ГГГГ № №; отметка о регистрации по данному реестру (№) с оттиском печати Белгородского городского БТИ проставлена на оборотной стороне договора.

В подтверждение регистрации договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на его оборотной стороне проставлена отметка о регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ, которая впоследствии упоминается в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ «Квартира, являющаяся предметом настоящего договора, зарегистрирована Белгородским БТИ по реестру № от ДД.ММ.ГГГГ».

Представитель административного истца обоснованно указывала в ходе судебного разбирательства, что право собственности ЗАО СП «Прайм-Холдинг» - покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ № №, на данную квартиру возникло в переходный период с момента вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.2007 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», но до полного перехода на осуществление регистрации в соответствии с его положениями, то есть в период, когда регистрацию еще продолжали производить местные администрации или БТИ в соответствии с ранее действовавшими нормами.

Права на ранее учтенные объекты недвижимости, возникшие до вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в ЕГРН. Государственная регистрация таких прав в ЕГРН проводится по желанию их правообладателей (часть 1 статьи 69 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон о государственной регистрации недвижимости также определил, что государственная регистрация такого права в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено ГК Российской Федерации и настоящим Федеральным законом (часть 3 статьи 69).

Соответственно регистрация перехода права собственности на квартиру к ФИО4 не могла быть осуществлена без предшествующей ей обязательной регистрации права собственности продавца на данную квартиру, что не могло быть осуществлено административным ответчиком на основании представленных заявителем документов в силу вышепоименованных причин.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК Российской Федерации или главы 24 АПК Российской Федерации.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Ссылаясь на вышеприведенные разъяснения, административный истец к административному иску в подтверждение исполнения обязанности покупателя по договору от ДД.ММ.ГГГГ приложил копии квитанций к приходному кассовому ордеру.

В рассматриваемом случае основанием для приостановления государственной регистрации прав явилось отсутствие в ЕГРН сведений о государственной регистрации права собственности ООО АПО «Прайм» на заявленный к регистрации объект недвижимости и непредставление заявителем, документов необходимых для осуществления государственной регистрации прав – документов, бесспорно подтверждающих право собственности продавца ООО АПО «Прайм» на заявленный к регистрации объект.

Судом в ходе судебного разбирательства установлено, что представленных заявителем для государственной регистрации прав документов (технический паспорт жилого помещения (квартиры) от ДД.ММ.ГГГГ, акт приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, выписка из ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ № №) очевидно было недостаточно для регистрации права собственности продавца и перехода права собственности к покупателю. На регистрацию не были представлены документы, подтверждающие возникновение права на спорное имущество в установленном законом порядке у правопредшественника заявителя.

Однако и исследованные в ходе судебного разбирательства обстоятельства, документы не могут быть расценены в качестве устраняющих ранее выявленное несоответствие.

Отраженные в техническом паспорте жилого помещения (квартиры) 

<

адрес> (инв. № №), составленном по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, сведения о субъекте права ЗАО СП «Прайм-Холдинг», подтверждаются представленной суду копией договора от ДД.ММ.ГГГГ № № о покупке ЗАО СП «Прайм-Холдинг» у ОАО «Белгородэнерго» спорной квартиры; о регистрации в Белгородском БТИ ДД.ММ.ГГГГ проставлена соответствующая отметка №№

В тоже время каких-либо надлежащих доказательств передачи прав на данную квартиру ООО АПО «Прайм» не представлено, не удалось их установить и на основании сведений, предоставленных по запросу суда ОГАУ «Белоблтехинвентаризация»: в изготовленном уже в ДД.ММ.ГГГГ г. техническом паспорте проставлена отметка о принадлежности помещения только ЗАО СП «Прайм-Холдинг» иных сведений не предоставлено.

На основании сведений, отраженных в ЕГРН, не представляется возможным установить факт реорганизации ЗАО СП «Прайм-Холдинг» в ООО АПО «Прайм». Согласно сведениям ЕГРЮЛ правопредшественником ООО АПО «Прайм» являлось ООО «Праймоптторг» (ИНН №), которое до ДД.ММ.ГГГГ имело регистрационный номер №, было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

На запрос суда о предоставлении сведений о реорганизации ЗАО СП «Прайм-Холдинг» УФНС России по Белгородской области сообщено об отсутствии таковых.

А ссылки административного истца на информацию, отраженную в трудовой книжке ФИО4 (№) о реорганизации ЗАО СП «Прайм-Холдинг» в ДД.ММ.ГГГГ г. в ООО АПО «Прайм», и на градостроительное заключение Управления архитектуры и градостроительства от ДД.ММ.ГГГГ, имеющее указание о нахождении квартиры в собственности ООО АПО «Прайм», не могут быть расценены в качестве самостоятельного доказательства приобретения ООО АПО «Прайм» права собственности на данную квартиру.

Вышеописанные обстоятельства не соответствуют закрепленному в пункте 62 постановления от ДД.ММ.ГГГГ № № условию для возложения на государственного регистратора обязанности совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности в виде отсутствия продавца как единственного препятствия для регистрации перехода права собственности к покупателю.

Являются заслуживающими внимания и доводы стороны административного ответчика о том, что регистрация права собственности на квартиру за ФИО4, являющимся покупателем по договору от ДД.ММ.ГГГГ № №, невозможна ввиду его смерти. Регистрация права собственности за наследниками, коей является ФИО1, осуществляется на основании свидетельства о праве на наследство. 

Возложение же на регистрирующий орган обязанности по регистрации права собственности на квартиру за ФИО1 как за наследницей ФИО4, требует разрешения значительно более широкого круга вопросов, нежели представляется возможным в рамках рассмотрения административного спора в порядке главы 22 КАС Российской Федерации.

В настоящее время имеет место прекращение осуществления государственной регистрации прав (уведомление от ДД.ММ.ГГГГ), произведенное на основании поданного ФИО1 заявления от ДД.ММ.ГГГГ. Ссылка представителя административного истца на отсутствие оснований для принятия данного заявления, поданного ФИО1 как представителем ФИО4 уже после его смерти, не отменяет факта прекращения осуществления государственной регистрации прав по заявлению от ДД.ММ.ГГГГ № №. Решение о прекращении осуществления государственной регистрации прав не отменено и не оспорено в установленном законом порядке.

С учетом изложенного не имеется оснований считать, что требования административного истца обусловлены необходимостью защиты и восстановления ее нарушенных прав. Доказательства нарушения прав не представлены, совокупность условий для удовлетворения административного иска отсутствует.

Руководствуясь статьями 175 – 180, 227 КАС Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ФИО1 (паспорт №) к Управлению Росреестра по Белгородской области (ИНН №) о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, возложении обязанности отказать.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд города Белгорода.

Судья Е.О. Пашкова

Мотивированный текст решения составлен 06.02.2025