№2-1893/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 августа 2025 год г.Аксай 

Аксайский районный суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Чимидова М.В., 

при помощнике судьи Олейниковой М.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, в лице ФИО2, ФИО4, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, указав в обоснование на то, что 08.10.2021 года между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: .... Стоимость недвижимого имущества согласно договору в размере 900000 рублей. Часть денежных средств по договору в размере 446118,17 рублей должна была быть внесена за счет материнского капитала, оставшаяся сумма в размере 453881,83 рублей должна была быть оплачена не позднее 08.11.2021 года. Воспользовавшись доверием и родственными чувствами, ответчик уговорила пописать истца договор купли-продажи домовладения, а полученный материнский капитал передать истцу, при этом передать всю сумму в полном объеме до окончания срока, указанного в договоре купли-продажи, до 08.11.2021 года. Однако, до настоящего времени денежные средства не переданы. Полученные от сделки денежные средства планировали потратить на приобретение иного жилья, меду тем в настоящее время рынок цен на недвижимость изменился. Другой недвижимости у ФИО5 не имеется, в настоящее время она проживает на съёмной квартире. 

Истец полагает, что заключая договор купли-продажи, ответчик не намеревался уплачивать денежные средства за приобретенное недвижимое имущество, стоимость недвижимого имущества существенно ниже рыночной, а также ниже стоимости, которую она оплатила при покупке домовладения. 

Поскольку ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи квартиры, ФИО2 до настоящего времени оплату по договору купли-продажи не произвела. Истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием расторгнуть договор купли-продажи, прекратить право собственности ответчика, возвратить спорное имущество в собственность истца. В ответ на претензию истца, ответчик ответила отказом. 

На основании изложенного истец просила суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ..., площадью 770 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером ..., площадью 165 кв.м., расположенного по адресу: ..., заключенный 08.10.2021 между ФИО5 и ФИО2. 

Прекратить право собственности ФИО2, ... года рождения, на земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 770 кв.м. и жилого дома с кадастровым номером ..., площадью 165 кв.м., расположенного по адресу: ....

Возвратить в собственность ФИО5, ... года рождения, земельный участок с кадастровым номером ..., площадью 165 кв.м., расположенного по адресу: ... участок 295. 

Истец ФИО5 и ее представитель ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала, просила удовлетворить, дала аналогичные пояснения доводам, изложенным в исковом заявлении. 

Ответчики ФИО2, ФИО3, в лице ФИО2, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте слушания дела, представили заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель ответчика ФИО7, действующий на основании доверенности в судебном заседании просил отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, поддержал доводы письменного отзыва на исковое заявление. 

Представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области в судебное заседание не явились, о причинах неявки суд в известность не поставили, об отложении судебного разбирательства не просили. 

При указанных обстоятельствах суд посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. 

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Статьей 3 ГПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут, но решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны па предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

На основании части 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями статей 550 - 551 ГК РФ определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

Согласно п. 1 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Пунктом 3 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

В соответствии со статьей 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено следующее. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 08.10.2021 года между ФИО5 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенного по адресу: .... 

Указанный договор купли-продажи зарегистрирован в установленном законом порядке в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрирована 18.10.2021 года.

Согласно выписки из ЕГРН на основании договора об оформлении жилого дома и земельного участка в общую долевую собственность в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» от 29.09.2022 года, зарегистрирована общая долевая собственность, 1/3 доля в праве общей долевой собственности зарегистрирована за ФИО3, 1/3 доля – за ФИО4, 1/3 доля – ФИО2

В соответствии с условиями договора купли-продажи стоимость недвижимого имущества составила 900000 рублей, в том числе отчуждаемый жилой дом в размере 453881,83 рублей, отчуждаемый земельный участок в размере 446118,17 рублей. Стороны подтвердили, что не заблуждаются в отношении оценки недвижимого имущества, являющегося предметом настоящего договора (пункт 3 договора купли-продажи). 

Согласно пункту 4 договора купли-продажи расчет между сторонами за недвижимое имущество, указанное в пункте 1 настоящего договора будет осуществлен в следующем порядке: деньги за земельный участок в сумме 446118,17 рублей уплачены продавцу покупателем за счет собственных средств при подписании настоящего договора, деньги за жилой дом в сумме 453881,83 рублей будут уплачены продавцу покупателем путем безналичного расчета за счет заемных средств, предоставленных покупателю – ФИО2 в соответствии с договором целевого денежного займа ЗЖ-10-224/2021 от 07.10.2021 года, заключенному с СКПК «Содействие», в срок до 08.11.2021 года. 

В соответствии с пунктом 5 договора покупатель обязуется перечислить заемные денежные средства, полученные от займодавца в соответствии с условиями договора займа, на лицевой счет продавца в день получения указанных денежных средств.

Как следует из договора купли-продажи от 08.10.2021 года продавец ФИО5 денежные средства в сумме 446118,17 рублей получила полностью, о чем в договоре имеется собственноручная подпись. Получение указанных денежных средств в счет оплаты указанного имущества не оспаривалось истцовой стороной в ходе слушания дела. 

При этом, ответной стороной представлена расписка от 06.10.2021 года о получении денежных средств размере 450000 рублей от ФИО8 в займ для оплаты стоимости жилого дома, расположенного по адресу: .... 

Обязанность по оплате оставшейся части суммы в размере 453882 рублей исполнена покупателем 22.10.2021 года, денежные средства перечислены на счет ФИО5, что подтверждается приходными кассовыми ордерами ... от 22.11.2021, ... от 22.10.2021, ... от 22.10.2021. 

При таких обстоятельствах, покупателем обязанность по оплате приобретенного недвижимого имущества в соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ исполнена в полном объеме и в сроки, установленные договором купли-продажи от 08.10.2021 года. 

Вместе с тем, доказательств того, что ФИО2 денежные средства по договору купли-продажи от 08.10.2021 года не передавала истцу ФИО5 не представлено. 

Оценив вышеуказанные доказательства, с учетом положений статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи в части оплаты покупателем имущества был исполнен в полном объеме, поскольку денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу переданы в установленном в договоре размере 900000 рублей, оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется. 

Вопреки доводам истцовой стороны, что стоимость недвижимого имущества существенно ниже рыночной, а также ниже той стоимости, которую истец оплатила при покупке домовладения, суд приходит к выводу, что при заключении оспариваемой сделки воля сторонбылавыражена и направлена на достижение именно того результата, которыйбылдостигнут подписанием договоров купли-продажи. При этом договор купли-продажиподписан сторонами лично, название договора (договор купли-продажи) и его текст, не позволяют усомниться в том, что волеизъявление сторонбылонаправлено на заключение именнодоговоракупли-продажи. 

Оценив в совокупности, установленные по делу доказательства, суд считает, что ФИО5 в нарушение положений статьи56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представила суду допустимые доказательства, подтверждающие вынужденный характер заключения договора купли-продажи, а также кабальный характера заключенных сделок (по заниженной стоимости недвижимого имущества), в связи с чем, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований истца.

При этом, суд отмечает, что заключая договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором, предположительно занижена реальная стоимость данного имущества, истец, действуя разумно и добросовестно, должна была понимать риск возникновения связанных с данными обстоятельствами неблагоприятных последствий. 

Разрешая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, который истцом пропущен по заявленным требованиям, суд приходит к следующему. 

Согласно ст. 196 ГПК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. (ст. 200 ГК РФ) 

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. (ст. 199 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 204 ГК РФ срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 17 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», положение пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено, в том числе в связи с несоблюдением правил о форме и содержании заявления, об уплате государственной пошлины, а также других предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации и Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации требований.

Суд считает, что в данном случае трехлетний срок исковой давности по требованию о расторжении договора купли-продажи исчисляется с даты заключения сделки 08.10.2021 года. 

Как следует из материалов дела, истец ФИО5 ранее обращалась в суд с требованием к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи. Определением суда от 08 ноября 2024 года исковое заявление оставлено без движения, впоследствии исковое заявление возвращено, в связи с тем, что недостатки не были устранены истцом в установленный срок. Исковое заявление повторно подано в суд только лишь 17.03.2025 года. 

Таким образом, с учетом приведенных выше положений законодательства, поскольку о нарушении своего права истец узнал 08 октября 2021 года, а исковое заявление было направлено в суд 17 марта 2025 года, суды приходит к выводу о пропуске истцом срока давности для предъявления соответствующих требований, что в силу абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных исковых требований.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3, в лице ФИО2, ФИО4, третьи лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, Филиал ППК Роскадастр по Ростовской области о расторжении договора купли-продажи оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Аксайский районный суд Ростовской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 02 сентября 2025 года.

Председательствующий М.В.Чимидов