Дело № 2-4296/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 ноября 2017 года г. Барнаул

Центральный районный суд г. Барнаула Алтайского края в составе:

председательствующего Шипунова И.В.

при секретаре Рейнгардт С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 ФИО8 к ФИО4 ФИО9 о взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, встречному иску ФИО4 ФИО10 к ФИО3 ФИО11 о признании сделок недействительными, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 ФИО12 обратился в суд с иском к ФИО4 ФИО13, в уточненном варианте заявленных требований просит взыскать задолженность по договору купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ (назначение нежилое, Литеры Х, Х1, общей площадью 357,4 кв.м., расположенного по адресу ....), в размере 4 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ – как указано в уточенном иске – по день вынесения решения суда (исходя из позиции истца в судебном заседании, расчет размера процентов он оставляет на усмотрение суда, ограничивая требования периодом взыскания и ключевыми ставками банковского процента, действовавшими в соответствующие периоды, а не указанной в уточненном иске суммой), также просит взыскать расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 рублей.

В обоснование иска ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договор купли-продажи указанного недвижимого имущества, в пункте 1.2 которого прямо предусмотрено, что право собственности на отчуждаемый объект не зарегистрировано, право аренды земельного участка, на котором расположено здание, передается покупателю по соглашению о передаче прав и обязанностей по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ, продавец обязуется оформить правоустанавливающие документы на объект, а покупатель – зарегистрировать свое право собственности.

Стоимость объекта недвижимости определена в 8 000 000 рублей, исходя из дополнительного соглашения к договору от ДД.ММ.ГГГГ, денежные средства в размере 2 350 000 рублей переданы покупателем после подписания договора, деньги в сумме 1 650 000 рублей переданы ДД.ММ.ГГГГ, оставшиеся денежные средства в размере 4 000 000 рублей будут переданы до ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик обязательство по передаче 4 000 000 рублей не исполнил, в связи с чем их следует взыскать с ответчика с процентами за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ со ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда.

Указывает, что до заключения договора, на котором основан иск, между сторонами существовали также иные правоотношения.

Между ФИО3 ФИО14 и ООО «Сибирская Компания «Строй-Инвест» в лице директора ФИО4 ФИО15 ДД.ММ.ГГГГ заключен предварительный договор купли-продажи указанного здания с ценой 8 000 000 рублей, однако основной договор заключен не был, 100 000 рублей, переданные в качеств задатка по предварительного договору, зачтены при оплате ФИО4 ФИО16 торгового оборудования и не относятся к спорному договору. 

ДД.ММ.ГГГГ заключался договор здания гаража под ФИО6 со складом (ФИО61) по указанному адресу, однако ФИО4 ФИО17. отказалась от этой сделки, в связи с чем из 7 650 000 рублей, поступивших от ФИО4 ФИО20 (с учетом переданного ранее истцу задатка в 350 000 рублей – цена сделки 8 000 000 рублей) на счет ФИО4 ФИО18 было возвращено 5 650 000 рублей, остальные 2 000 000 рублей были сняты истцом и размещены в сейфовой ячейке ПАО «Сбербанк РФ», которую стороны арендовали совместно и посещали также вместе. Эти 2 000 000 рублей были переданы ФИО3 ФИО21. в счет исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ со стороны ФИО4 ФИО19., о чем истец выдал расписку от ДД.ММ.ГГГГ о получении 2 350 000 рублей, из которых 350 000 рублей им получены ранее по расписке от ДД.ММ.ГГГГ по указанному выше предварительному договору и зачтены в счет исполнения сделки от ДД.ММ.ГГГГ.

Сама ФИО4 ФИО22 выдала истцу расписку о том, что оставшийся долг по договору от ДД.ММ.ГГГГ составил 5 650 000 рублей, подтвердив верность расчетов, справки банка и выписки со счетов подтверждают указанные обстоятельства. После этого по распискам от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ им получено от ответчика 250 000 рублей и 1 400 000 рублей, соответственно, а значит задолженность составляет 4 000 000 рублей.

Полагает, что ответчик недобросовестно затягивал исполнение обязательства по договору, получив право аренды земельного участка, не выдал истцу доверенность в целях оформления документов, а сам обратился в суд за признанием права на объект недвижимости как самовольную постройку, решением Октябрьского районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ иск ФИО4 ФИО23. удовлетворен, за нею признано право на спорный объект недвижимости, при этом ФИО2 не уведомила истца о подаче указанного иска.

ФИО4 ФИО24 не согласилась с иском, предъявив встречные требования о признании договора от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ссылаясь на то, что объект недвижимости, который выступает предметом договора, является самовольной постройкой, право на него не были зарегистрированы за ФИО3 ФИО25., а значит в силу статей 168, 222 ГК РФ этот объект не мог быть предметом сделки купли-продажи, договор является ничтожным в силу закона, как и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ. На этот объект решением Октябрьского районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ признано право собственности за ФИО4 ФИО26., то есть подтвержден факт самовольного возведения объекта.

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ФИО3 ФИО28. к ФИО4 ФИО27. можно квалифицировать как косвенную сделку, совершенную с самовольной постройкой, так как ее судьба следует судьбе земельного участка, а значит ФИО4 ФИО29 является законным владельцем самовольной постройки.

Фактически ФИО4 ФИО30 приобрела у ФИО3 ФИО31. строительные материалы, оплатив ему 7 030 000 рублей:

ДД.ММ.ГГГГ – 100 000 рублей по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ;

ДД.ММ.ГГГГ – 350 000 рублей по тому же предварительному договору;

ДД.ММ.ГГГГ год – 7 650 000 рублей, из которых ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 ФИО32 возвратил 5 650 000 рублей;

ДД.ММ.ГГГГ – 2 350 000 рублей по расписке;

ДД.ММ.ГГГГ – 250 000 рублей по расписке;

ДД.ММ.ГГГГ – 1 650 000 рублей по расписке;

в феврале 2017 года – 330 000 рублей по расписке.

В дальнейшем ФИО4 ФИО33. за счет собственных средств произвела реконструкцию и капитальный ремонт здания, вложив более 5 000 000 собственных средств.

В судебном заседании ФИО3 ФИО34 на иске настаивал, представив письменные возражения на встречный иск и полагая, что он не может быть удовлетворен, так как сделка между сторонами исполнялась.

Представитель ФИО3 ФИО36 поддержал позицию доверителя, полагая, что ФИО4 ФИО35. действует недобросовестно. В части процентов за пользование чужими денежными средствами просит начислить их со ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения суда, ограничивая требования периодом взыскания и ключевыми ставками банковского процента, действовавшими в соответствующие периоды, а не указанной в уточненном иске суммой. 

ФИО4 ФИО37. и ее представитель поддержали доводы встречного иска, возражая против первоначального, утверждая, что ответчик не обязан выплачивать денежные средства по ничтожной сделке, фактически в пользу ФИО3 ФИО38. были уплачены денежные средства за строительные материалы в указанном во встречном иске размере. 

Выслушав участвующих в деле лиц, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, как того требует статья 67 ГПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 ФИО39 и ФИО4 ФИО40 заключен договор купли-продажи, предметом которого выступило отчуждение объекта недвижимости – здания, назначение нежилое (Литеры Х, Х1) общей площадью 357,4 кв.м., расположенного по адресу ...., согласно техническому паспорту ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

В данном договоре в пункте 1.2 прямо указано на то, что право собственности на отчуждаемый объект недвижимости не зарегистрировано. Покупатель до заключения договора ознакомился с состоянием имущества и претензий к нему не имеет (пункт 1.3 договора).

Стоимость объекта определена сторонами в пункте 2.1 договора – 8 000 000 рублей, порядок расчетов регламентирован дополнительным соглашением к договору от ДД.ММ.ГГГГ (стороны признали, что ими допущена описка в годе – указан 2014 год), которым пункт 2.2 изложен в новой редакции, согласно которой денежные средства в размере 2 350 000 рублей переданы покупателем продавцу после подписания договора, что подтверждается распиской; денежные средства в размере 1 650 000 рублей переданы покупателем продавцу по расписке ДД.ММ.ГГГГ, оставшиеся 4 000 000 рублей будут переданы после выполнения обязательств, указанных в пункте 1.2 договора, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Требования ФИО3 ФИО42 о взыскании денежных средств основаны на указанном договоре, ФИО4 ФИО41 не отрицая факт заключения и подписания указанного договора, предъявила встречные требования о признании сделки недействительной по причине ее противоречия требованиям закона (статьи 168, 222 ГК РФ).

Поскольку удовлетворение встречного иска в данном случае исключает удовлетворение первоначального, в первую очередь суд оценивает соответствие сделки требованиям закона.

Положения статьей 168, 222 ГК в их системном единстве со статьей 10 ГК РФ, закрепляющей требования к добросовестности действий участников гражданского оборота, предполагают оценку поведения сторон сделки при ее заключении и исполнении не только с точки зрения формальной законности, но и на предмет разумности и добросовестности действий сторон, недопустимости злоупотребления правом в любых формах.

Суд полагает, что применительно к специфическим обстоятельствам данного конкретного дела, оснований для признания указанной сделки недействительной не имеется.

Анализ условий договора в контексте положений о согласовании его предмета, в том числе применительно к отчуждению недвижимого имущества (статьи 455, 554 ГК РФ) свидетельствуют о том, что предмет сделки был идентифицирован в соответствии с требованиями закона

ФИО4 ФИО43 заключая договор купли-продажи, была осведомлена о том, что на этот объект права в установленном законом порядке не зарегистрированы, то есть не могла не осознавать, что приобретает у ФИО1 вещь, для введения которой в гражданский оборот необходимо совершить установленные законом юридически значимые действия.

Более того, данный договор оформлен после заключения между сторонами соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому ФИО4 ФИО44 приняла на себя обязанности по договоры аренды №-з от ДД.ММ.ГГГГ, в том числе право выкупа, в отношении земельного участка по проспекту .... в ...., на котором расположено здание под литерами Х, Х1.

Соответственно, стороны по следке предполагали, что здание отчуждается не как объект недвижимости, прошедший процедуру государственной регистрации, а как комплекс строительных материалов.

При заключении сделки ФИО4 ФИО45. соглашалась с тем, что этот объект принадлежит ФИО3 ФИО46., при этом в договоре прямо указано, что претензии к состоянию объекта после ознакомления с ним у покупателя отсутствуют.

Более того, ФИО4 ФИО48. получила данный объект во владение, что ею не отрицалась, а также частично исполнила условия договора об оплате стоимости товара, передав ФИО3 ФИО47 4 000 000 рублей, о чем свидетельствуют условия дополнительного соглашения к договору и расписки со стороны ФИО3 ФИО49.

Таким образом, стороны по сделке приступили к исполнению сделки после ее совершения, поведение покупателя свидетельствовало о том, что он воспринимает сделку как заключенную, действительную и исполняет ее.

Суд не может не учесть, что уже после заключения договора от ДД.ММ.ГГГГ и после регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ФИО4 ФИО50. самостоятельно обратилась в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку, хотя в пункте 1.2 договора стороны предусмотрели, что обязанность по оформлению правоустанавливающих документов на имя покупателя лежит на продавце, ФИО3 ФИО51. суду пояснил, что ФИО4 ФИО52., вопреки договоренностям, не выдала доверенность на его имя для совершения таких действий.

Даже если исходить из того, что ФИО3 ФИО53 по своей воле не совершил действий по оформлению прав на объект в интересах ФИО4 ФИО54., в конечном итоге действия самой ФИО4 ФИО55. по обращению в суд за признанием права свидетельствуют о намерении оставить объект недвижимости за собой и оформить титул надлежащим образом.

Вступившим в законную силу решением Октябрьского районного суда .... от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 признано право собственности на нежилое здание, расположенное по адресу .... (Литеры Х, Х1) общей площадью 348,5 кв.м.

Таким образом, ФИО4 ФИО57. стала собственником объекта недвижимости, при этом в судебном заседании она не ссылалась на то, что этот объект возведен ее силами и средствами, напротив, даже во встречном иске она утверждает, что приобрела строительные материалы и уплатила ФИО3 ФИО56. денежные средства.

В таком случае суд с необходимостью исходит из того, что признание сделки недействительной по формальным соображениям со ссылкой на статью 222 ГК РФ не будет соответствовать требованиям справедливости и добросовестности сторон и приведет не необоснованному освобождению ФИО4 ФИО58. от обязанности выплатить в пользу ФИО3 ФИО59. денежные средства за отчужденную вещь на тех условиях и в том объеме, о которых стороны договорились при заключении договора купли-продажи.

Суд полагает, что к настоящему делу применимы положения части 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснения, содержащиеся в пункте 70 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно которым сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Суд приходит к выводу о том, что ФИО4 ФИО60 заявляет о недействительности сделки от ДД.ММ.ГГГГ исключительно с целью уменьшения обязательства по оплате денежных средств в пользу ФИО3 ФИО63. за приобретенный объект, так как двусторонняя реституция как последствие недействительности в данном случае не могла быть применена – за ФИО4 ФИО62 признано право собственности на объект недвижимости.

Такой вывод суд основывает также на объяснениях Маменко ФИО61. и ее представителя о том, что в действительности рыночная стоимость объекта существенно ниже той, которая определена в договоре, а также на их действиях по представлению в качестве доказательства по делу отчета об оценке №, выполненного ООО НОК «Недвижимость и инвестиции».

При таких обстоятельствах суд отказывает в удовлетворении встречного иска.

Первоначальные требования ФИО3 ФИО64 суд находит обоснованными в связи со следующим.

Дополнительным соглашением к указанному договору от ДД.ММ.ГГГГ, подписанному сторонами, прямо предусмотрено, что денежные средства в размере 2 350 000 рублей переданы покупателем продавцу после подписания договора, что подтверждается распиской; денежные средства в размере 1 650 000 рублей переданы покупателем продавцу по расписке ДД.ММ.ГГГГ.

Анализ собранных по делу письменных доказательств, в том числе исходя из буквального содержания слов и выражений, употребленных в представленных расписках, позволяет суду прийти к выводу о том, что в счет исполнения условий договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 ФИО65 в пользу ФИО3 ФИО66. передала 4 000 000 рублей.

Об этом свидетельствует, помимо указанного дополнительного соглашения, расписка от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ФИО3 ФИО67 получил от ФИО4 ФИО68. 2 350 000 рублей, расписка ФИО3 ФИО69 сделанная на том же листе ДД.ММ.ГГГГ о получении еще 250 000 рублей, а также расписка ФИО1 о получении 1 400 000 рублей ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 ФИО70. выдала ФИО3 ФИО71 расписку о том, что ее задолженность по договору от ДД.ММ.ГГГГ перед ФИО3 ФИО72 на эту дату составляет 5 650 000 рублей, что согласуется с позицией истца по делу.

Остальные письменные доказательства, в том числе сведения о зачислении и списании денежных средств со счета как ФИО4 ФИО73, так и ФИО3 ФИО74., не подтверждают исполнение ФИО4 ФИО75 обязанности по передаче денежных средств как покупателя именно в рамках правоотношений, возникших на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 ФИО76. не доказала по правилам статьи 56 ГПК РФ, что в пользу ФИО3 ФИО77 были переданы иные денежные средства именно в счет исполнения обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в пользу истца с ответчика следует взыскать 4 000 000 рублей.

Просрочка исполнения обязательства по передаче денежных средств, исходя из пункта 2.2. договора в редакции дополнительного соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, возникла с ДД.ММ.ГГГГ (учитывая правила статьи 193 ГК РФ), с этого дня подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке статьи 395 ГК РФ по действующим в соответствующие периоды ключевым ставкам банковского процента.

Расчет указанных процентов, представленный истцом, не соответствует требованиям закона, сторона истца применительно к части 3 статьи 196 ГПК РФ требования в судебном заседании скорректировала, просила взыскать проценты с ДД.ММ.ГГГГ по момент вынесения решения суда по действующим ключевым ставкам, не ограничиваясь указанной в уточенном иске суммой.

Суд производит следующий расчет процентов:

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 4 000 000 х 174 х 10%/360 = 193 333,33 руб.;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 4 000 000 х 36 х 9,75%/360 = 39 000 руб.;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 4 000 000 х 48 х 9,25%/360 = 49 333, 33 руб.;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 4 000 000 х 91 х 9%/360 = 91 000 руб.;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 4 000 000 х 42 х 8,50%/360 = 39 666, 67 руб.;

с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ: 4 000 000 х 11 х 8,25%/360 = 10 083,33 руб.

Общий размер процентов за пользование чужими денежными средствами, подлежащих взысканию с ответчика, составляет 422 416 руб. 66 коп.

Таким образом, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

На основании статьи 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика в пользу истца судебные расходы по уплате госпошлины в размере 3 000 рублей, в пользу ФИО2 судебные расходы в связи с отказом во встречном иске не присуждаются.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 ФИО78 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 ФИО79 в пользу ФИО3 ФИО80 денежные средства в размере 4 000 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 422 416 руб. 66 коп., а также судебные расходы по уплате госпошлины – 3 000 рублей.

В остальной части иска ФИО3 ФИО81 отказать.

Встречный иск ФИО4 ФИО82 к ФИО3 ФИО83 о признании сделок недействительными оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Алтайский краевой суд через Центральный районный суд г. Барнаула в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий И.В. Шипунов