Дело №2-1856/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 октября 2018 года г. Димитровград

Димитровградский городской суд Ульяновской области в составе председательствующего судьи Тудияровой С.В., при секретаре Нурдиновой Г.М., Еремеевой М.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ульяновской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Защита» в интересах ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Агентство недвижимости» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки за нарушение сроков выполнения отдельных требований потребителя, штрафа, компенсации морального вреда, 

У С Т А Н О В И Л:

Ульяновская региональная общественная организация по защите прав потребителей «Защита» обратилась в интересах ФИО1 с указанным иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к ЗАО «Агентство недвижимости», в обоснование указав, что 07.11.2014 ФИО1 заключил с ЗАО «Агентство недвижимости» договор №* участия в долевом строительстве жилого дома. Объектом долевого строительства с учетом дополнительного соглашения от 28.04.2016 к указанному договору является однокомнатная квартира с проектным номером №*, расположенная на 2 этаже в корпусе №* жилого дома по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 37,5 кв.м. Цена договора составила 1 054 000 руб. Квартира была передана ФИО1 20.10.2017. 

В соответствии с п.1.3.1 дополнительного соглашения остекление лоджии производится Застройщиком за свой счет. В нарушение указанного пункта договора остекление лоджии произведено не было. ФИО1 неоднократно обращался с устными требованиями об остеклении лоджии, однако, законные требования потребителя по остеклению лоджии ответчиком удовлетворены лишь после предъявления претензии. 

Кроме того, согласно техническому паспорту площадь квартиры с учетом лоджии составила 36,86 кв.м, что на 0,64 кв.м меньше проектной площади. Таким образом, потребитель имеет право требовать соразмерного уменьшения цены договора. 

14.05.2018 ответчиком была получена претензия, содержащая требование об остекление лоджии в 10-дневный срок с момента получения настоящей претензии, об уменьшении цены договора долевого участия на 17988 руб. и выплате указанной суммы ФИО1 в связи с несоответствием проектной площади квартиры ее фактической площади, о возмещении расходов по оплате юридических услуг в сумме 1500 руб. Требования об остеклении лоджии были исполнены ответчиком лишь после предъявления претензии, в остальной части требования, указанные в претензии не удовлетворены. 

Просили взыскать с ответчика в пользу ФИО1 денежные средства в размере 17988 руб. в счет уменьшения цены договора долевого участия в связи с несоответствием проектной площади квартиры ее фактической площади; компенсацию морального вреда в размере 20000 руб.; неустойку за нарушение выполнения отдельных требований потребителей, которая на 27.07.2018 составляет 685100 руб., остальную часть неустойки взыскать на день вынесения решения суда; штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, 50% от суммы взысканного штрафа взыскать в пользу Ульяновской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Защита». 

Согласно уточненному исковому заявлению истец указывает, что его требование об остеклении лоджии удовлетворено ответчиком 05.07.2018 (так в исковом заявлении). Кроме того, согласно техническому паспорту от 31.08.2018 площадь квартиры с учетом лоджии составила 34,91 кв.м, что на 2,59 кв.м меньше проектной площади. Считает, что п.3.8 договора от 07.11.2014 фактически направлены на освобождение Застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ст.7 ФЗ от 20.12.2004 №214-ФЗ, в том числе на соразмерное уменьшение цены объекта долевого строительства.

Просил признать пункт 3.8 договора №* участия в долевом строительстве жилого дома от 07.11.2014, заключенного между ФИО1 и ЗАО «Агентство недвижимости» недействительным, взыскать с ответчика денежные средства в размере 72794,54 руб. в счет уменьшения цены договора долевого участия в связи с несоответствием проектной площади квартиры ее фактической площади; компенсацию морального вреда в размере 20000 руб.; неустойку за нарушение сроков выполнения отдельных требований потребителей, которая на 13.09.2018 составляет 1 201 560 руб., остальную часть неустойки взыскать на день вынесения решения суда; штраф в размере 50% от суммы присужденной судом, 50% от суммы взысканного штрафа взыскать в пользу Ульяновской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Защита» (л.д.122-123). 

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал уточненные исковые требования по доводам, изложенным в уточненном иске. Дополнительно суду пояснил, что 07.11.2014 он заключил с ответчиком договор участия в долевом строительстве жилого дома, в котором ориентировочно площадь квартиры была 41,2 кв.м. При подписании дополнительного соглашения он обратил внимание на то, что ориентировочно площадь квартиры составляет 37,50 кв.м., в связи с чем застройщик обещал произвести остекление лоджии за свой счет и предоставить квартиру на 2 этаже. Лоджию должны были остеклить при передаче квартиры, но лоджию по факту не остеклили. По данному факту он в устном порядке неоднократно обращался к представителю ответчика, который пояснил, что они произведут остекление лоджии в ближайшее время. Не отрицал, что знакомился и подписывал договор долевого участия, дополнительное соглашение, акт приема – передачи. Впервые с претензией по остеклению лоджии обратился 14 мая 2018 года. Ответчик произвел остекление лоджии 05.06.2018, в иске указано неверно 05.07.2018. К остеклению лоджии у него претензий нет, у него имеются претензии по срокам остекления. Просил уточненные исковые требования удовлетворить.

Представитель Ульяновской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Защита» ФИО2, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал исковые требования по доводам, изложенным в уточненном исковом заявлении, считает их законными и обоснованными, подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Представитель ответчика ЗАО «Агентство недвижимости» ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление. Дополнительно суду пояснил, что между истцом и ответчиком был подписан акт приема – передачи квартиры, никаких претензий у ФИО1 по квартире не имеется. Изменение общей площади квартиры не может ухудшить качество квартиры или является иным недостатком, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования. Остекление лоджии проектом предусмотрено не было, эта услуга была оказана тем покупателям, которые согласились купить квартиру в кирпичном доме, а не в панельном доме. Срок остекления договором не предусматривались. После получения претензии от ФИО1 ему была установлена лоджия в 10-дневный срок – 19 мая 2018 года. Претензии по остеклению лоджии от ФИО1 не поступали. Просил в удовлетворении уточненных исковых требований отказать. 

Представитель третьего лица ООО «Строй-Полимер-2» ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения уточненных исковых требований. Суду пояснил, что он является директором ООО «Строй-Полимер-2». Между данной организацией и ЗАО «Агентство недвижимости» 01.03.2018 был заключен договор подряда, по которому они должны были выполнить работы по изготовлению, доставке и установке оконных конструкций на лоджиях в корпусе №* и корпусе №* жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Их организация небольшая, имеется только одна бригада работников. Остекление лоджии в квартире №* было произведено 18 или 20 мая 2018 года, точной даты он не помнит. После выполнения работ 22.05.2018 между ООО «Строй-Полимер-2» и ЗАО «Агентство недвижимости» был подписан акт о приемке выполненных работ. Поскольку они работают по договору подряда, обязанности подписывать акт выполненных работ с ФИО1 у них не имелось, поскольку заказчиком является ЗАО «Агентство недвижимости», они оплачивали им работу. Бригада работников, выполняющие работы в мае 2018 года, в настоящее время уволились. В июне 2018 года они остекление лоджии на спорном объекте не производили, поскольку с 01 июня по 12 июня 2018 года находились на другом объекте в г.Самаре, в связи с проведением чемпионата мира по футболу. 

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена, представила отзыв на иск, просила рассмотреть дело в ее отсутствие. 

Руководствуясь положениями ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело по существу в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав лиц, участвующих в деле, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит уточненные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. 

В силу положений ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Регулирование отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства осуществляется Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации об участии в долевом строительстве" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

В соответствии со ст.10 указанного Закона в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

Согласно ст.7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации об участии в долевом строительстве" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Из материалов дела следует, что 07.11.2014 между ЗАО «Агентство недвижимости» и ФИО1 был заключен договор №* участия в долевом строительстве жилого дома.

Объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №*, проектной общей площадью ориентировочно 41,2 кв.м, расположенная на 9 этаже, в корпусе №* жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

Общая проектная площадь квартиры включает в себя проектную площадь лоджии с коэффициентом 0,5. Расчет стоимости квартиры производится с учетом проектной площади лоджии с коэффициентом 0,5. 

Расчет вышеуказанной общей площади квартиры произведен на основании проектных данных в соответствии с требованиями СНиП 31-01-2003 (п.1.1 договора). 

Остекление лоджии осуществляется Участником долевого строительства строго по единому согласованному проекту. Застройщик по желанию Участника долевого строительства и за его счет производит остекление лоджии в соответствии с архитектурно- строительными требованиями. В этом случае, цена и сроки остекления лоджии оговариваются Сторонами в отдельном договоре, который не является дополнительным соглашением к настоящему договору и заключается Сторонами на добровольной основе до сдачи Жилого дома в эксплуатацию. В случае остекления лоджии без участия Застройщика, Застройщик не несет ответственности за несоответствие остекления лоджии единому согласованному проекту и архитектурно – строительным требованиям (п.1.3.1 договора). 

28.04.2016 между ЗАО «Агентство недвижимости» и ФИО1 было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве жилого дома №* от 07.11.2014, согласно которому пункт 1.1 был изложен в новой редакции, а именно объектом долевого строительства является однокомнатная квартира №* (строительный номер), проектной общей площадью ориентировочно 37,50 кв.м, расположенная на 2 этаже, в корпусе №* жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

Общая проектная площадь квартиры включает в себя проектную площадь лоджии.

Пункт 1.3.1 изложен в следующей редакции: Остекление лоджии производится Застройщиком за свой счет. 

Настоящее соглашение является неотъемлемой частью указанного договора от 07.11.2014. 

Цена договора составила 1 054 000 руб. Квартира была передана ФИО1 по акту приема – передачи 20.10.2017. 

Согласно п.5 акта приема – передачи квартиры в собственность от 20.10.2017 расчет по договору произведен полностью, никаких взаимных претензий в отношении расчета по договору, качества, технического состояния и площади передаваемого имущества стороны к друг к другу не имеют. Указанный акт подписан сторонами без замечаний. 

Согласно выписке из ЕГРН право собственности за ФИО1 на квартиру по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано 06.12.2017, указана площадь объекта 32,9 кв.м. 

Согласно кадастровому паспорту площадь помещения составляет 32,9 кв.м. 

Согласно техническому паспорту по состоянию на 31.08.2018 общая площадь квартиры 32,90 кв.м., лоджия (с коэф.) 2,01 кв.м. 

Согласно п.3.8 договора №* участия в долевом строительстве жилого дома от 07.11.2014 стороны установили, что любое отклонение величины проектной общей площади квартиры, указанной в п.1.1 Договора от общей площади Квартиры, определенной БТИ по окончанию строительства Жилого дома, являются выгодой либо убытком Застройщика или выгодой или убытком Участника долевого строительства. В указанном случае Стороны настоящего договора не производят каких – либо дополнительных платежей друг другу. 

В силу п.1 ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исходя из буквального толкования пункта 3.8 договора №* участия в долевом строительстве жилого дома от 07.11.2014 следует, что как застройщик, так и участник долевого строительства находятся в равном положении, содержание данного условия не ущемляет права ни одной из сторон.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. 

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст.425 ГК РФ). 

При заключении договора участия в долевом строительстве жилого дома ФИО1 не был лишен права подробно ознакомиться с его условиями, а также права отказаться от его заключения, обратившись к другому застройщику, однако он выразил согласие на заключение указанного договора на предложенных застройщиком условиях, следовательно, стороны достигли соглашения по всем существенным условиям договора, договор были заключен по волеизъявлению обеих сторон.

Таким образом, доводы ФИО1 о том, что условия п.3.8 договора от 07.11.2014 фактически направлены на освобождение Застройщика от ответственности за ненадлежащее исполнение договора, что противоречит действующему законодательству и нарушает права участника долевого строительства, предусмотренные ст.7 ФЗ от 20.12.2004 №214-ФЗ, в том числе на соразмерное уменьшение цены объекта долевого строительства, являются несостоятельными. 

Несостоятельной является и ссылка представителя истца на решение суда по аналогичному делу ввиду отсутствия прецедентного права в Российской Федерации. Кроме того, оно вынесено в отношении иных лиц и по другим обстоятельствам дела в соответствии с представленными доказательствами.

С учетом изложенного, оснований для признания пункт 3.8 договора №* участия в долевом строительстве жилого дома от 07.11.2014, заключенного между ФИО1 и ЗАО «Агентство недвижимости» недействительным, взыскании с ответчика денежных средств в размере 72794,54 руб. в счет уменьшения цены договора долевого участия в связи с несоответствием проектной площади квартиры ее фактической площади не имеется. 

Разрешая требования о взыскании неустойку за нарушение сроков выполнения отдельных требований потребителей, а именно нарушение сроков остекления лоджии, суд приходит к следующему. 

Согласно дополнительному соглашению от 28.04.2016 к договору участия в долевом строительстве жилого дома №* от 07.11.2014, заключенному между ЗАО «Агентство недвижимости» и ФИО1, остекление лоджии производится Застройщиком за свой счет (п.1.3.1). 

Из указанного следует, что сроки остекления лоджии предусмотрены не были.

Истец обратился с претензией об остеклении лоджии к ответчику 14 мая 2018 года. 

Согласно договору подряда №* от 01.03.2018 между ЗАО «Агентство недвижимости» (Заказчик) и ООО «Строй-Полимер-2» (Подрядчик) подрядчик обязуется своими силами и средствами выполнить работы по изготовлению, доставке и установке оконных конструкций в корпусе №* и корпусе №* жилого дома по адресу: 

<

адрес>, а Заказчик принять работы и оплатить их в соответствии с условиями настоящего договора. Окончательный расчет производится Заказчиком в течение 60 календарных дней после подписания акта выполненных работ. 

Согласно справке, составленной 22.05.2018, стоимость выполненных работ и затрат в кв.№* корпус №* 

<

адрес> составляет 20737 руб. 60 коп. Данный акт подписан Заказчиком и Подрядчиком. 

Также имеется акт о приемке выполненных работ от 22.05.2018, объект корпус №* 

<

адрес>, подписанный ЗАО «Агентство недвижимости» и ООО «Строй-Полимер-2». Выполненные работы оплачены, что подтверждается платежными поручениями. 

Из сообщения ООО «Апм Градоплан» следует, что проектной документацией на многоэтажный многоквартирный жилой дом со встроенно – пристроенными помещениями офисов и социальных служб. Корректировка. Корпус №* по 

<

адрес> предусмотрено остекление оконных проемов помещений здания с заполнением блоками из пластикового профиля с двухкамерным стеклопакетом. Остекление лоджий проектом не предусмотрено. 

Указанное также подтверждается выкопировкой их технической документации на указанный многоквартирный дом. 

Согласно показаниям свидетеля Р* он является другом ФИО1, ему известно, что ФИО1 остеклили лоджию 05.06.2018, поскольку он при этом присутствовал вместе с ФИО1. Голубев попросил запомнить его эту дату, поскольку в последующем у него возможен конфликт. 

Указанные показания не могут быть приняты судом во внимание, поскольку опровергаются письменными материалами дела, а также пояснениями директора ООО «Строй-Полимер-2».

С учетом указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу, что остекление лоджии было выполнено ответчиком после получения ответчиком в 10-дневный срок, поскольку иные сроки договором предусмотрены не были, а потому они нарушены не были. 

Таким образом, оснований для удовлетворения уточненных исковых требований ФИО1 о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения отдельных требований потребителя, не имеется. 

Истцом не представлено суду доказательств того, что по вине ответчика были нарушены личные неимущественные права истца, либо ответчиком совершены действия, посягающие на принадлежащие истцу другие нематериальные блага, поэтому суд полагает необходимым в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании с ЗАО «Агентство недвижимости» компенсации морального вреда отказать.

Поскольку в удовлетворении уточненных исковых требований отказано в полном объеме, следовательно, также не имеется оснований для взыскания штрафа. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении уточненных исковых требований Ульяновской региональной общественной организации по защите прав потребителей «Защита» в интересах ФИО1 к закрытому акционерному обществу «Агентство недвижимости» о признании пункта договора недействительным, взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, неустойки за нарушение сроков выполнения отдельных требований потребителя, штрафа, компенсации морального вреда отказать. 

Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд путем подачи апелляционных жалоб через Димитровградский городской суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения – 10 октября 2018 года.

Судья С.В. Тудиярова