Дело № 3а-29/2019

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 мая 2019 года г. Элиста

Верховный Суд Республики Калмыкия в составе:

председательствующего – судьи Васляева В.С.,

при секретаре – Манжиковой А.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Фирма МСП» к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

Общество с ограниченной ответственностью «Фирма МСП» (далее – ООО «Фирма МСП», общество) обратилось в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является собственником нежилого помещения - ***, с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***; нежилого помещения - ***, с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***; нежилого помещения, с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***. 

Кадастровая стоимость указанных объектов недвижимости, определенная в соответствии с приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 27 сентября 2012 года № 112-пр «Об утверждении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Калмыкия» составляет ***, *** и *** соответственно, что, по мнению истца, существенно превышает рыночную стоимость каждого помещения.

В связи с этим, административный истец обратился за проведением оценки рыночной стоимости указанного недвижимого имущества. Согласно отчетам независимого оценщика итоговая величина рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет *** рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *** – *** рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *** – *** рублей. 

Несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости каждого объекта недвижимости их рыночной стоимости нарушает права истца как плательщика налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

Просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 27 сентября 2012 года в размере, равном его рыночной стоимости – *** рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 16 декабря 2013 года в размере, равном его рыночной стоимости – *** рублей, нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 8 октября 2013 года в размере, равном его рыночной стоимости – *** рублей.

В судебном заседании представитель административного истца У.В.В. административные исковые требования поддержал в полном объеме. Дополнительно просил восстановить срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, ссылаясь на то, что по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости спорных нежилых помещений. 

Представители административных ответчиков – Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия, заинтересованного лица – филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия», извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, о причинах неявки суду не сообщили.

Принимая во внимание наличие в деле доказательств надлежащего извещения административных ответчиков и заинтересованного лица, отсутствие предусмотренных ст.150 и 152 Кодекса административного судопроизводства РФ оснований для отложения судебного заседания, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

Согласно ч.1 ст.245 Кодекса административного судопроизводства РФ юридические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Пунктом 1 ст.24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Для оспаривания юридическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию является обязательным.

В соответствии с разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ, изложенными в п.6 Постановления № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Как следует из материалов дела, приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 27 сентября 2012 года № 112-пр утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Калмыкия, в том числе спорных объектов недвижимости - нежилого помещения с кадастровым номером ***, здания с кадастровым номером *** и нежилого помещения с кадастровым номером ***. Результаты определения кадастровой стоимости внесены в Единый государственный реестр недвижимости 27 октября 2012 года, 16 декабря 2013 года и 8 октября 2013 года соответственно. 

Частью 3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства РФ определено, что административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В силу абз.3 п.8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года пропуск указанного пятилетнего срока не является основанием для отказа в принятии административного искового заявления. Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Учитывая конкретные обстоятельства дела, принимая во внимание, что на момент рассмотрения административного дела в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, суд полагает возможным восстановить административному истцу срок, установленный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства РФ.

В соответствии с п.1 ст.403 Налогового кодекса РФ налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абз.3 ч.11 ст.24.18 Закона об оценочной деятельности является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

К заявлению о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта оценки (абз.5 ст.24.18 Закона).

Судом установлено, что ООО «Фирма МСП» на праве собственности принадлежат нежилое помещение - ***, с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ***; нежилое помещение - ***, с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ***; нежилое помещение с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенное по адресу: ***. 

Право собственности подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности № ***, выданным 15 июля 2014 года, №***, выданным 22 сентября 2014 года, № *** выданным 25 апреля 2016 года, а также выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 21 декабря 2018 года. 

Приказом Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 27 сентября 2012 года № 112-пр утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Республики Калмыкия. 

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, утвержденная данным приказом, составляет ***, о чем свидетельствует выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 14 декабря 2018 года № ***. Датой утверждения кадастровой стоимости является 27 сентября 2012 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 27 сентября 2012 года. Сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр объектов недвижимости внесены 27 октября 2012 года.

Утвержденная данным приказом кадастровая стоимость здания с кадастровым номером *** составляет ***, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 24 декабря 2018 года № ***. Датой утверждения кадастровой стоимости является 27 сентября 2012 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 16 декабря 2013 года. Сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр объектов недвижимости внесены 16 декабря 2013 года.

Утвержденная данным приказом кадастровая стоимость помещения с кадастровым номером *** составляет ***, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 20 декабря 2018 года № ***. Датой утверждения кадастровой стоимости является 8 октября 2013 года. Кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 8 октября 2013 года. Сведения о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр объектов недвижимости внесены 8 октября 2013 года.

Не согласившись с размером установленной кадастровой стоимости, ООО «Фирма МСП» обратилось к независимому оценщику за проведением оценки рыночной стоимости вышеуказанного недвижимого имущества.

Согласно отчету № *** от 29 марта 2019 года, составленному независимым оценщиком М.Н.В., членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (включена в реестр 3 марта 2008 года под регистрационным № ***, свидетельство № *** от 29 января 2017 года), рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 27 сентября 2012 года составила *** рублей.

Согласно отчету № *** от 12 марта 2019 года, составленному независимым оценщиком М.Н.В., рыночная стоимость здания с кадастровым номером *** по состоянию на 16 декабря 2013 года составила ***рублей.

Согласно отчету № *** от 29 марта 2019 года, составленному независимым оценщиком М.Н.В., рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** по состоянию на 8 октября 2013 года составила ***рублей.

Реализуя право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков общество 15 апреля 2019 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Калмыкия.

19 апреля 2019 года заявление общества о пересмотре кадастровой стоимости нежилых помещений оставлено без рассмотрения ввиду пропуска срока обращения.

Исследовав представленные административным истцом отчеты № *** от 29 марта 2019 года, № *** от 12 марта 2019 года и № *** от 29 марта 2019 года об оценке, суд приходит к выводу, что они соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и заданию на оценку, выводы эксперта о величине рыночной стоимости объектов признаны обоснованными.

В соответствии с ч.1 ст.3 и ст.4 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков – юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной стоимости. 

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст.24.19 упомянутого Федерального закона.

Согласно ст.12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном заседании не установлено иное.

В соответствии с п.11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 297, основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком. Необходимость применения того или иного подхода к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов определяет оценщик самостоятельно. 

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п.10 ФСО № 1).

Отчеты, составленные независимым оценщиком М.Н.В., подготовлены лицом, обладающим необходимыми специальными знаниями и правом на проведение подобного рода исследования, содержат все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорных объектов. 

Эксперт при оценке рыночной стоимости нежилого помещения - встроенного магазина в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** и нежилого помещения, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: *** (отчеты № *** от 29 марта 2019 года и № *** от 29 марта 2019 года) оценил преимущества и недостатки сравнительного, доходного и затратного подходов, в результате применил сравнительный подход к оценке методом сравнения продаж. 

Для проведения оценки выбранным подходом оценщик проанализировал рынок предложений недвижимости по типу «нежилые помещения» в г.Элиста на дату оценки. В качестве аналогов объектов оценки экспертом выбрано пять сходных нежилых помещений, расположенных в г.Элиста. 

Объекты оценки и объекты - аналоги сходны по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектами оценки, которые относятся к одному сегменту рынка. На различия между объектами оценки и объектами-аналогами экспертом применены соответствующие корректировки. На основе полученных результатов эксперт определил итоговую стоимость объектов недвижимости. 

Из отчета № *** от 12 марта 2019 года следует, что эксперт, оценив преимущества и недостатки каждого подхода, в результате применил затратный подход, в его рамках выбран метод сравнительных единиц. В отчете также изложено обоснование невозможности использования сравнительного и доходного подходов. Экспертом приведен расчет рыночной стоимости объекта оценки, в ходе которого определены затраты на строительство аналогичного здания и совокупный (физический, функциональный и внешний) износ объекта оценки. 

Итоговое суждение о рыночной стоимости каждого оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, оценщик в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. Отчеты базируются на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки, содержащих количественные и качественные характеристики, определение рыночной стоимости в рамках использованного (в каждом случае) подхода является мотивированным и корректным, оценщиком последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения. В отчетах об оценке присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, в отчетах приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Представители административных ответчиков и заинтересованного лица, ознакомленные с имеющимися в материалах дела результатами оценок объектов недвижимости, не представили суду доказательств, опровергающих указанные величины рыночной стоимости каждого спорного объекта недвижимости, и не оспаривали результаты проведенных истцом оценок, а также не заявляли ходатайств о назначении по делу экспертиз.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости каждого объекта недвижимости, указанный в отчетах № *** от 29 марта 2019 года, № *** от 12 марта 2019 года и № *** от 29 марта 2019 года об определении их рыночной стоимости, и удовлетворяет требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений и здания равной этим размерам.

Согласно положениям абз. 5 ст.24.20 Закона об оценочной деятельности установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Принимая во внимание, что законом об оценочной деятельности для юридических лиц предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (в данном случае – 15 апреля 2019 года).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175 - 180, 248 и 249 Кодекса административного судопроизводства РФ, суд

р е ш и л :

административные исковые требования Общества с ограниченной ответственностью «Фирма МСП» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения - ***, с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости – *** рублей по состоянию на 27 сентября 2012 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения - ***, с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости – *** рублей по состоянию на 16 декабря 2013 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения, с кадастровым номером ***, общей площадью *** кв.м., расположенного по адресу: ***, в размере рыночной стоимости – *** рублей по состоянию на 8 октября 2013 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 15 апреля 2019 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья В.С. Васляев