Дело № 3а-137/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Горбуновой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просит c учетом уточнения установить в отношении объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, наименование - здание универмага литер ББ16, площадь 418,1 кв.м, назначение - нежилое, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости 980 975 рублей по состоянию на 01.01.2018 года; установить в отношении объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, наименование - здание универмага литер ББ16, площадь 418,1 кв.м., назначение - нежилое, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости 980 975 рублей по состоянию на 17.05.2021 года; установить в отношении объекта недвижимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, наименование - здание универмага литер ББ16, площадь 418,1кв.м., назначение - нежилое, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости 997 338 рублей по состоянию на дату 08.11.2021 года.

В обоснование заявленных требований административный истец ссылается на то, что согласно выпискам из ЕГРН, кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...> по состоянию на 01.01.2018 года определена в размере 7 034 995,71 рублей; в размере 3 164 211,86 рублей по состоянию на 17.05.2021 года; в размере 2 671 941, 98 рубль по состоянию на 08.11.2021 года. Вместе с тем, согласно отчету об оценке № О-48-11-22 от 03.11.2022 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2018 года составляет 846 874 рубля. Согласно отчету об оценке № О-33-08-22/1 от 15.09.2022 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 17.05.2021 года составляет 980 975 рублей. Согласно отчету об оценке № О-33-08-22/2 от 15.09.2022 года рыночная стоимость спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 08.11.2021 года составляет 997 338 рублей.

Административный истец полагает, что установленная кадастровая стоимость нежилого здания нарушает его права и законные интересы, поскольку влечет увеличение налоговых обязательств. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 по доверенности ФИО2 просил удовлетворить уточненные административные исковые требования. 

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, а также содержится ходатайство о рассмотрении административного дела в предварительном судебном заседании в отсутствие представителя Учреждения.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 направлен отзыв по делу, в котором просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции и вынести законное и обоснованное решение.

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО5 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, просит вынести законное и обоснованное решение. Также представителем направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому заключение эксперта не может быть принято в качестве допустимого доказательства по делу.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив доводы уточненного административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражения на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Как следует из материалов административного дела и подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, административный истец ФИО1 является собственником нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 418,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, назначение: нежилое, наименование: здание универмага, литер ББ1б.

Таким образом, ФИО1 наделен правом на оспаривание кадастровой стоимости данного объекта, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 01.11.2018 года № 2368 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, земельных участков из состава земель лесного фонда, земельных участков из состава земель водного фонда» утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 

<

№...> в размере 7 034 995,71 рублей и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ с 01.01.2019 года до 17.05.2021 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2018 года.

Актом ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 

<

№...> в размере 3 164 211,86 рублей и в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ после государственного кадастрового учета изменений сведений о площади здания, а также внесения в ЕГРН сведений о годе завершения строительства здания, и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 17.05.2021 года до 01.01.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 17.05.2021 года.

Актом ГБУ Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» утверждена кадастровая стоимость здания с кадастровым номером 

<

№...> в размере 2 671 941,98 рублей и в соответствии с частью 7 статьи 15 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ и согласно статье 18 Закона № 237-ФЗ с 01.01.2022 года применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 08.11.2021 года.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 02.12.2022 года № 27-21019-ГС/22 (л.д. 173-175 том 1).

Таким образом, на момент рассмотрения судом настоящего административного дела, оспариваемые кадастровые стоимости нежилого здания (даты определения кадастровой стоимости 01.01.2018 года и 17.05.2021 года) являются архивными.

В силу пункта 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при изменении кадастровых сведений ранее внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения сохраняются (далее - архивные сведения).

В соответствии с требованиями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ).

Суд, рассматривая вопрос о датах определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иных дат определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2018 года, 17.05.2021 года, 08.11.2021 года верными датами определения кадастровой стоимости.

Поскольку оспариваемые кадастровые стоимости объекта недвижимости на дату обращения административного истца в суд продолжают затрагивать его права и законные интересы как плательщика имущественного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, административный истец наделен правом на их оспаривание в установленном законом порядке (пункты 6, 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28). Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений. 

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № О-48-11-22 от 03.11.2022 года, выполненный оценщиком ООО «Краснодарская Оценочная Компания», из которого следует, что рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, определенная по состоянию на 01.01.2018 года, составляет 846 874 рубля.

Согласно отчету об оценке № О-33-08-22/1 от 15.09.2022 года, выполненному оценщиком ООО «Краснодарская Оценочная Компания», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, определенная по состоянию на 17.05.2021 года, составляет 980 975 рублей.

Согласно отчету об оценке № О-33-08-22/2 от 15.09.2022 года, выполненному оценщиком ООО «Краснодарская Оценочная Компания», рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером 

<

№...>, определенная по состоянию на 08.11.2021 года, составляет 997 338 рублей.

Предоставленные административным истцом отчеты об оценке, выполнены по заказу и исключительно в интересах административного истца, их составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанные исследования, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенных исследований.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, оценивая предоставленные в материалы административного дела отчеты об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 19.12.2022 года назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Граунд». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанных отчетов о рыночной стоимости объекта недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объекта недвижимости на даты определения его кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № Г27-1390/2022, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО6, отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, так как в них допущены нарушения федеральных стандартов оценки и методики оценки. Математических ошибок в отчетах не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке общим требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л.д. 25-27). Также, эксперт указывает, что в отчетах об оценке № О-33-08-22/1 от 15.09.2022 года, № О-33-08-22/2 от 15.09.2022 года, № О-48-11-22 от 03.11.2022 года неверно определен физический срок жизни объекта экспертизы, неверно определен индекс рыночного удорожания цен, неверно определена сейсмичность района, ошибочно вычтены конструктивные элементы объекта экспертизы. Указанные действия оценщика приводят к искажению итогового результата.

Таким образом, оценивая отчеты об оценке № О-33-08-22/1 от 15.09.2022 года, № О-33-08-22/2 от 15.09.2022 года, № О-48-11-22 от 03.11.2022 года, подготовленные ООО «Краснодарская Оценочная компания», как доказательства по делу, суд приходит к выводу, что они составлены с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражают действительную рыночную стоимость спорного объекта недвижимого имущества, в связи с чем не могут служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 418,1 кв.м, расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2018 года составляет 2 277 800,00 рублей; по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 17.05.2021 года - 2 135 200,00 рублей; по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 08.11.2021 года - 2 257 900,00 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта № Г27-1390/2022 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку в экспертном заключении были допущены следующие нарушения:

- на страницах 15 - 16 заключения приведены фотоматериалы объекта экспертизы (здание находится в разрушенном состоянии), при этом экспертом не приведена информация о том, в каком состоянии находилось здание по состоянию на 01.01.2018 года, 17.05.2021 года, 08.11.2021 года (даты оценки);

- для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода эксперт в качестве объекта-аналога выбирает здание с подвалом. При этом на странице 12 заключения (описание объема экспертизы) информация о том, что у объекта экспертизы есть подвал, не приведена. Согласно информации, указанной в сборнике укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений, если в сборнике указано, что у здания есть подвал, значит стоимость подвала учтена в восстановительной стоимости здания. Если же оцениваемое здание без подвала, а для расчета эксперт выбирает здание с подвалом, то необходимо ввести корректирующий коэффициент на данное различие;

- при расчете коэффициента пересчета цен с 1969 года в цены 1984 года эксперт использует информацию, представленную в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.83 № 94, которое на дату оценки утратило силу (п. 111 Приложения № 2 к Постановлению Правительства Российской Федерации от 13.06.2020 года № 857);

- при расчете коэффициента пересчета с цен 1984 года в цены на даты оценки 01.01.2018 года, 17.05.2021 года, 08.11.2021 года эксперт необоснованно принимает к расчету средние региональные индексы для Московской области, тогда как объект экспертизы находится в Краснодарском крае;

- отсутствие в расчетах прибыли предпринимателя методологически неверно. Согласно пункту 24 «г» ФСО № 7 стоимость в рамках затратного подхода рассчитывается в следующей последовательности: расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства, определение прибыли предпринимателя, определение физического износа;

- принятый экспертом метод определения расчета физического износа не обоснован. Значение нормативного срока жизни оцениваемого здания не подтверждено. Также в заключении не приведена шкала экспертных оценок определения физического износа зданий;

- при расчете стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно. Указанные в заключении эксперта источники публикуют нормативы стоимости строительства без НДС, тогда как на рынке стоимость строительных материалов и строительных работ включает НДС.

Кроме этого, ознакомившись с заключением эксперта, представитель административного истца по доверенности ФИО2 предоставил ходатайство, согласно которому просит признать заключение эксперта недопустимым доказательством. 

Так, представитель административного истца указывает, что заключение эксперта не содержит надлежащего обоснования выводов по вопросу о соответствии отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности, поскольку в отчете № О-48-11-22 на странице 38 оценщиком был приведен расчет срока жизни объекта, расчет индекса рыночного удорожания. В отчете № О-48-11-22 на странице 32 оценщиком приведено обоснование коэффициента сейсмичности. Объект оценки расположен по адресу: 

<

Адрес...>. Данное поселение равноудалено от городов Гулькевичи, Новокубанск и Армавир, то есть среднее значение сейсмичности составит 7 баллов, согласно сборнику КОИНВЕСТ. В отчете № О-48-11-22 на странице 34 оценщиком приведено обоснование корректировки на отсутствующие элементы. Таким образом, заявленные экспертом замечания не обоснованы.

Также представитель административного истца указывает, что экспертом неверно определены:

- сейсмичность (лист 54 заключения эксперта);

- корректировка перехода к ценам на 01.01.2018 года (лист 55 заключения эксперта). Эксперт использовал среднее значение по 2018 году в размере 9,738, а должен был использовать коэффициент 1 кв. 2018 года в размере 9,576. Данная ошибка привела к искажению рыночной стоимости;

- корректировка перехода к ценам на 17.05.2021 года (лист 56 заключения эксперта). Эксперт использовал значение по 1 кв. 2021 года в размере 10,650, а должен был использовать коэффициент 2 кв. 2021 года в размере 10,935. Данная ошибка привела к искажению рыночной стоимости;

- корректировка перехода к ценам на 08.11.2021 года (лист 56 заключения эксперта). Эксперт использовал значение по 3 кв. 2021 года в размере 11,262, а должен был использовать прогнозный коэффициент на ноябрь 2021 года в размере 11,435. Данная ошибка привела к искажению рыночной стоимости;

- физический износ (лист 57-58 заключения эксперта). Экспертом описано, что физический износ рассчитан несколькими методами и приведен в таблице 5. Однако расчет физического износа не приведен, проверить достоверность не представляется возможным. Нарушен принцип обоснованности, данная ошибка привела к искажению рыночной стоимости.

Кроме того, представитель административного истца указывает, что экспертом не учтено фактическое состояние объекта экспертизы (лист 53 заключения эксперта), то есть отсутствие полов, заполнения оконных и дверных проемов, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств (отопления, водоснабжения, электропроводки, вентиляции, выключателей), отделочных работ, то есть здание требует проведения капитального ремонта. Данная ошибка привела к искажению рыночной стоимости

Таким образам, по мнению административного истца, в заключении эксперта № Г27-1390/2022 нет расчета износа спорного строения, не верно применены коэффициенты (берется на первый квартал или прогнозный), что существенно повлияло на выводы эксперта. Экспертом был осуществлен осмотр строения, ему известно его фактическое состояние, однако, фактическое состояние строения не учтено в экспертном заключении. Также в заключении эксперта отсутствует обоснование, что отчеты об оценке № О-33-08-22/1 от 15.09.2022 года, № О-33-08-22/2 от 15.09.2022 года, № О-48-11-22 от 03.11.2022 года являются недостоверными.

Таким образом, представитель административного истца и представитель административного ответчика ставят под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки. 

В судебное заседание эксперт ООО «Граунд» ФИО6 не явился в связи с нахождением на осмотре объекта в рамках другого дела, направил письменные пояснения по существу изложенных замечаний.

Из представленных письменных пояснений эксперта ФИО6 относительно нарушений в заключении, выявленных представителем административного ответчика, следует, что, относительного отсутствия информации о том, в каком состоянии находилось здание по состоянию на 01.01.2018 года, 17.05.2021 года, 08.11.2021 года, эксперт указал, что осмотр был проведен 22.01.2023 года с 12:00 до 14:00, по адресу исследуемого объекта. В результате осмотра был получен фотоматериал. Физическое состояние объекта экспертизы по состоянию на даты определения стоимости определено на основании проведенного осмотра.

Относительного того, что эксперт в качестве объекта-аналога выбирает здание с подвалом, при этом информация о том, что у объекта экспертизы есть подвал, не приведена, эксперт указал, что объект-аналог подобран исходя из его класса конструктивной системы, группы капитальности и преобладающих материалов. Исходя из конструктивных особенностей объекта-экспертизы, был подобран соответствующий объект-аналог. Техническая часть Сборника 33: Здания и сооружения торговых предприятий не предусматривает внесения корректирующего коэффициента на наличие подвала. Объем подземной части объекта-аналога включается в общий объем строения, определенный диапазоном «до 6000 куб.м». Объем строительства объекта экспертизы составляет 2405 куб.м, следовательно, внесение корректирующего коэффициента на объем не требуется.

Относительного довода о том, что экспертом при расчете коэффициента пересчета цен с 1969 года в цены 1984 года использована информация, представленная в Постановлении Госстроя СССР от 11.05.83 № 94, которое на дату оценки утратило силу, эксперт указал, что индекс изменения сметной стоимости СМР с 1969 года по 1984 год принят на основании Постановления Госстроя СССР от 11.05.83 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости», который составляет 1,17. На момент составления экспертного заключения, альтернативного источника, отражающего индекс изменения сметной стоимости СМР с 1969 года по 1984 год, нет. Значение данного коэффициента до сих пор применяется в оценочной практике при определении рыночной стоимости объектов затратным подходом, учитывая год строительства спорного объекта - 1914 год. Экспертом, для определения рыночной стоимости объекта экспертизы, использовался затратный подход, метод сравнительной единицы, с применением сборников УПВС.

Относительного того, что экспертом при расчете коэффициента пересчета с цен 1984 года в цены на даты оценки необоснованно приняты к расчету средние региональные индексы для Московской области, тогда как объект экспертизы находится в Краснодарском крае, эксперт указал, что значения региональных индексов принимаются для строительства в Московской области, после чего применяется территориальный коэффициент, учитывающий данное различие. Территориальный коэффициент принят на основании Постановления Госстроя СССР от 11.05.83 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости», который составляет: 1,04 по Краснодарскому краю.

Относительно отсутствия в расчетах прибыли предпринимателя в нарушение пункта 24 «г» ФСО № 7, эксперт указал, что прибыль предпринимателя - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. В функции девелопера входит: поиск участка земли, разработка концепции проекта, получение исходно-разрешительной документации, обеспечение необходимого финансирования, проектирование, планирование и управление строительством, эксплуатация объекта до его продажи. Доля прибыли девелопера в продажной цене определяется разницей между стоимостью объекта и расходами самого девелопера. Если мотивация принятия на себя рисков достаточна, чтобы оправдать усилия, девелопер возьмется за проект. На развитых рынках западных стран вознаграждение девелопера исторически колеблется в пределах от 10 до 30% от стоимости объекта, в зависимости от связанных с ним рисков. Однако предпринимательская прибыль есть не во всех районах и не во всех сегментах рынка. В справочнике расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД № 20) / под ред. канд. техн. наук ФИО7. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональных Оценщиков», 2017. - 47 с. на странице 5 приводятся признаки наличия прибыли предпринимателя. Для сегмента торговой недвижимости не наблюдается массовое новое строительство, имеющиеся в данном районе построенные площади не полностью востребованы. Следовательно, признаков наличия прибыли предпринимателя нет. В издании «Сборник рыночных корректировок (СРК) / под ред. канд. техн. наук ФИО7. - М.: ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2021, данные по предпринимательской прибыли приводятся только для Москвы и Московской области, что подтверждает трудности для ее расчета и обоснования. Таким образом, для объекта экспертизы прибыль предпринимателя не учитывается.

Относительного того, что принятый экспертом метод определения расчета физического износа не обоснован, значение нормативного срока жизни оцениваемого здания не подтверждено, также в заключении не приведена шкала экспертных оценок определения физического износа зданий, эксперт указал, что согласно Ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт». «Срок службы здания и периодичность ремонта», срок жизни объекта экспертизы определен сроком в 125 лет.

Относительного довода о том, что при расчете стоимости объекта экспертизы в рамках затратного подхода эксперт не добавляет к стоимости строительных материалов и работ корректирующий коэффициент в размере НДС, что методологически неверно, эксперт указал, что кадастровая стоимость определяет налоговую базу по налогу на имущество организаций и, если она будет включать в себя НДС, то собственник уплачивает налог с налога, что не является верным. В практике Верховный Суд РФ указывал, что в случае, если не предполагается реализация недвижимого имущества (то есть сделка купли-продажи), и рыночная стоимость определяется не для целей его отчуждения, то рыночная стоимость НДС включать не должна, так как этот налог возникает лишь в случае реализации. Так как рыночная стоимость объекта экспертизы определяется для целей внесения в государственный кадастр недвижимости, а не для сделки купли-продажи, то НДС в нее включать неверно.

Из представленных письменных пояснений эксперта ФИО6 относительно нарушений в заключении, выявленных представителем административного истца, следует, что, в отчете об оценке № О-33-08-22/2 (страница 40) оценщик определил физический износ объекта экспертизы в размере 128,4%, после чего использовал метод экспертного состояния и не провел поэлементного обследования конструктивных элементов объекта экспертизы, как того требует методология определения физического износа. В отчете об оценке № О-48-11-22 (страница 33) при определении рыночной стоимости объекта экспертизы оценщик не учитывал территориальный коэффициент. Справочник УПВС отражает укрупненные показатели стоимости строительства для условий строительства в Московской области. 

Относительно замечания о том, что в отчете № О-48-11-22 на странице 32 оценщиком было приведено обоснование коэффициента сейсмичности, в связи с чем, заявленное экспертом нарушение необоснованно, эксперт указал, что сейсмическая интенсивность определяется согласно «Общее сейсмическое районирование территории Российской федерации ОСР-2016» и составляет для расположения объекта экспертизы 6 баллов, так как в качестве показателя используется значение (А). Величина корректирующего коэффициента определяется при помощи технической части сборников КО-ИНВЕСТ и составляет 1,00. Оценщик ошибочно определяет местоположение, сопоставимое с г. Краснодар, тогда как в данном Справочнике имеется населенный пункт, в котором расположен объект экспертизы.

Относительно замечания о том, что в отчете № О-48-11-22 (страница 34) оценщиком было приведено обоснование корректировки на отсутствующие элементы, в связи с чем, заявленное экспертом нарушение необоснованно, эксперт указал, что из фотоматериалов видно, что у объекта экспертизы имеется пол, проемы, а также в данном здании были проведены отделочные работы. Здание имеет вышеперечисленные элементы, но с существенным износом. Оценщиком данные элементы вычитаются, что приводит к искажению итоговой рыночной стоимости объекта экспертизы.

Относительно замечания о том, что экспертом неверно определена сейсмичность (лист 54 заключения эксперта), эксперт указал, что сейсмическая интенсивность определяется согласно «Общее сейсмическое районирование территории Российской федерации ОСР-2016» и составляет для расположения объекта экспертизы 6 баллов, так как в качестве показателя используется значение (А). Величина корректирующего коэффициента определяется при помощи технической части сборников КО-ИНВЕСТ и составляет: 1,00.

Относительно замечания о том, что экспертом неверно определена корректировка перехода к ценам на 01.01.2018 года (лист 55 заключения эксперта), эксперт указал, что с 2020 года КО-ИНВЕСТ предоставляет пользователям справочников возможность ежемесячной актуализации справочных показателей. Учитывая дату определения стоимости - 01.01.2018 года (начало года), эксперт принял решение использовать среднее значение за год, так как оно также включает в себя тенденции рынка на дату оценки, что является методологически верным решением. Использование коэффициента за 1 квартал 2018 года некорректно.

Относительно замечания о том, что экспертом неверно определена корректировка перехода к ценам на 17.05.2021 года (лист 56 заключения эксперта), эксперт указал, что дата определения стоимости - 17.05.2021 года, исходя из этого, использование коэффициента за 2 квартал 2021 года (после даты оценки) некорректно.

Относительно замечания о том, что экспертом неверно определена корректировка перехода к ценам на 08.11.2021 года (лист 56 заключения эксперта), эксперт указал, что дата определения стоимости - 08.11.2021 года. Коэффициент за ноябрь 2021 года является прогнозным, данные коэффициенты не рекомендуется применять при определении рыночной стоимости. Эксперт использовал актуальную информацию, которая имелась на момент составления экспертного заключения, значение коэффициента по состоянию на 3 квартал 2021 года будет составлять 11,262, так как оно максимально приближено, предшествует дате определения стоимости.

Относительно замечания о том, что экспертом неверно определен физический износ (лист 57-58 заключения эксперта), эксперт указал, что при определении накопленного износа эксперт использовал метод эффективного возраста. Метод эффективного возраста - расчет величины физического износа как отношения вероятного остающегося срока службы к величине нормативного срока службы. При определении накопленного износа эксперт использовал метод эффективного возраста.

Относительно замечания о том, что экспертом не учтено фактическое состояние объекта экспертизы, эксперт указал, что на фотоматериалах видно, что у объекта экспертизы имеется пол, проемы, а также в данном здании были проведены отделочные работы, здание имеет вышеперечисленные элементы, но с существенным износом. Износ здания определялся методом эффективного возраста. Расчет величины физического износа здания отражен на листах 56-59 заключения.

Таким образом, представленные письменные пояснения эксперта полностью опровергают доводы представителей административного истца и административного ответчика.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта на даты определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объекта экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием затратного подхода методом сравнительной единицы с использованием сборников УПВС. Отказ эксперта от применения сравнительного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 28-32 заключения, и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенные в заключении итоговые рыночные стоимости объекта недвижимости не являются произвольными, при оценке объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, экспертом произведена оценка объекта недвижимости с учетом его количественных и качественных характеристик; корректирующие коэффициенты приведены по основным ценообразующим параметрам; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на даты оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с дополнительным заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит. 

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного истца и представителя административного ответчика о допущенных, по их мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта 

№ Г27-1390/2022, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО6

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости является 26.10.2022 года (дата направления административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 26.10.2022 года. 

С учетом изложенного, заявленные уточненные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, следует, что, если на момент принятия решения суда в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости, установленные в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки, в резолютивной части решения должно содержаться указание на период действия определенной судом кадастровой стоимости.

При изложенных обстоятельствах, оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, определенная по состоянию на 01.01.2018 года, подлежит установлению на период с 01.01.2019 года до 17.05.2021 года. Оспариваемая архивная кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости, определенная по состоянию на 17.05.2021 года, подлежит установлению на период с 17.05.2021 года до 01.01.2022 года.

Кроме того, генеральным директором ООО «Граунд» ФИО8 заявлено ходатайство о взыскании с ФИО1 расходов за производство судебной экспертизы в размере 75 000,00 рублей.

Понятие, состав и порядок взыскания судебных расходов регламентированы главой 10 КАС РФ, Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела».

Согласно части 1 статьи 103, пункту 1 статьи 106 КАС РФ, судебные расходы состоят, в том числе из издержек, связанных с рассмотрением административного дела, к которым относятся суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии с частью 3 статьи 108 КАС РФ эксперты получают вознаграждение за выполненную ими по поручению суда работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

Следовательно, расходы на проведение судебной экспертизы входят в состав судебных расходов и подлежат распределению в порядке, предусмотренном главой 10 КАС РФ.

Согласно части 1 статьи 111 КАС РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

С учетом характера рассмотренного судом спора, предметом которого явилось установление кадастровой стоимости в размере рыночной, в предмет доказывания при разрешении вопроса о взыскании судебных расходов входит выяснение вопроса о том, допущена ли в результате массовой кадастровой оценки объектов недвижимости ошибка, повлекшая нарушение прав соответствующего лица, либо удовлетворение заявленных административным истцом требований сводилось к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере, равном их рыночной стоимости (пункт 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 года № 28, Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 11.07.2017 года № 20-П).

Как следует из материалов настоящего административного дела, расхождение между кадастровой стоимостью нежилого здания и размером его рыночной стоимости по состоянию на оспариваемые даты укладывается в приемлемый с точки зрения существенных стандартов государственной оценки диапазон отклонений, не является многократным и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков, в связи с чем судебные расходы подлежат отнесению на административного истца. 

Административными ответчиками не оспаривалось право ФИО1 на установление кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости.

Кроме того, вопрос о возложении оплаты за проведение судебной экспертизы разрешен вступившим в законную силу определением суда от 19.12.2022 года.

Размер подлежащих взысканию денежных средств подтверждается отвечающим требованиям допустимости и достоверности письменными доказательствами, в том числе, документами, свидетельствующими о действительной стоимости судебной экспертизы, объеме произведенных экспертной организацией работ, их расчете и финансово-экономическом обосновании.

С учетом вышеизложенного, заявление генерального директора ООО «Граунд» ФИО8 о взыскании с ФИО1 расходов за производство судебной экспертизы суд находит обоснованным, подлежащим удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

уточненное административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере равной его рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 418,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, назначение: нежилое, наименование: здание универмага, литер ББ1б, в размере его рыночной стоимости 2 277 800,00 (два миллиона двести семьдесят семь тысяч восемьсот) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 1 января 2018 года, на период с 1 января 2019 года до 17 мая 2021 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 418,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, назначение: нежилое, наименование: здание универмага, литер ББ1б, в размере его рыночной стоимости 2 135 200,00 (два миллиона сто тридцать пять тысяч двести) рублей, определенной по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 17 мая 2021 года, на период с 17 мая 2021 года до 1 января 2022 года.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества здания с кадастровым номером 

<

№...>, площадью 418,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

Адрес...>, назначение: нежилое, наименование: здание универмага, литер ББ1б, в размере его рыночной стоимости 2 257 900,00 (два миллиона двести пятьдесят семь тысяч девятьсот) рублей, на дату определения кадастровой стоимости 8 ноября 2021 года.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества с кадастровым номером 

<

№...> считать 26.10.2022 г.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Граунд» оплату за проведение судебной экспертизы в размере 75 000,00 (семьдесят пять тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко 

Решение суда в окончательной форме составлено 15 мая 2023 года.