Дело № 2-1593/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 апреля 2019 года г.Гатчина 

Гатчинский городской суд Ленинградской области

в составе председательствующего судьи Литвиновой Е.Б., 

при секретаре Куликовой Э.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ПАО Банк ВТБ о признании права собственности на долю квартиры, прекращении обременения в виде ипотеки, возмещении судебных расходов, 

установил:

ФИО1 обратилась в суд с требованиями к ФИО2, ПАО Банк ВТБ о признании права собственности на долю квартиры, прекращении обременения в виде ипотеки, возмещении судебных расходов. В обоснование требований указала, что с ДД.ММ.ГГГГ состояла с ФИО2 в браке, от брака имеется дочь ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения. ДД.ММ.ГГГГ решением мирового судьи брак расторгнут. Фактические брачные отношения сохранялись между сторонами до ДД.ММ.ГГГГ. В ДД.ММ.ГГГГ М-ны приняли решение об участии в долевом строительстве. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 с ведома и согласия истца заключил договор участия в долевом строительстве № с ЗАО «Ленстройтрест», в соответствии с которым застройщик обязался осуществить строительство и передать ответчику трехкомнатную квартиру без отделки, расположенную на пятом этаже 7-12 этажной секции № 5 в корпусе № 1, имеющую условный номер 179, характеристики которой приведены в договоре.

Согласно п. 3.1 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора составляла 4 340 596 руб. 23 коп. Часть денежных средств в сумме 2 155 596 руб. 23 коп. была внесена в течение трех дней со дня государственной регистрации договора, частично для его оплаты были использованы кредитные средства в сумме 2 185 000 руб., которые ФИО2 получил на основании кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО Банк ВТБ 24. Установленный договором срок кредита - 122 месяца с даты его предоставления. Указанный кредитный договор был обеспечен залогом прав требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, ФИО1 выступила поручителем на основании заключенного с банком договора поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ. Обязанности перед банком по оплате кредита выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ М-ны заключили договор удостоверенный нотариусом Гатчинского нотариального округа ФИО3, в соответствии с которым стороны приняли на себя взаимные обязательства:

- ФИО1 обязалась предоставить ФИО2 денежные средства, составляющие 1/2 долю от денежных средств в размере 4 340 596 руб. 23 коп., являющихся ценой договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а также 1/2 долю процентов по кредитному договору в связи с намерением приобрести в будущем у гр. ФИО2 на основании договора купли-продажи 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру (п. 2.1),

- стороны в присутствии нотариуса подтвердили, что на момент заключения договора обязательство ФИО1 по предоставлению ФИО2 денежных средств, предусмотренных п. 2.1 договора, исполнено частично в сумме 1 138 818 руб. 12 коп. (п. 2.2). Факт получения указанной суммы подтвержден ответчиком подписанием договора от ДД.ММ.ГГГГ,

- ФИО1 обязалась предоставлять ФИО2 денежные средства, составляющие 1/2 долю ежемесячного платежа по кредитному договору путем ежемесячных перечислений безналичным способом (п. 2.3),

- ФИО2 обязался добросовестно исполнять обязанности, вытекающие из заключенных им договоров и в течение двух месяцев с момента государственной регистрации прекращения обременения - ипотеки на указанную квартиру подготовить пакет документов, необходимых для продажи и передать 1/2 долю указанной квартиры ФИО1 на условиях, предусмотренных договором от ДД.ММ.ГГГГ и заключить договор купли-продажи (п. 2.5).

В счет исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с ФИО2 в адрес ответчика в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ перечислено 764 820 руб. За указанный период ни одного случая просрочки внесения платежей допущено не было. В декабре 2018 года без согласования с истцом кредит был погашен ответчиком досрочно, в связи с чем точная сумма выплаченных по нему процентов ей была неизвестна. Банк указанную информацию предоставить отказался, сославшись на необходимость сохранения банковской тайны, а ответчик сумму процентов не сообщал сознательно, поскольку не намерен исполнять договор от ДД.ММ.ГГГГ, о чем неоднократно говорил истцу. Поскольку ФИО1 осуществляла платежи в полном соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ, считает свои обязанности по нему исполненными. Доплатить оставшуюся незначительную сумму не имеет возможности по независящим от нее причинам. Кроме того, решением Гатчинского городского суда по делу № 2-3369/2017 с ООО «ЛCT Гатчина» в пользу ФИО2 взысканы неустойка за нарушение срока передачи квартиры, компенсация морального вреда и штраф. С учетом того, что квартира оплачивалась обоими и должна была быть передана в общую долевую собственность, истец полагает, что взысканная сумма подлежит учету при расчете между сторонами. 

Как следует из выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, квартира ответчику передана, и ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО2 на предмет договора долевого строительства - квартиру по адресу: 

<

адрес>. Одновременно зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО ВТБ 24 на срок с ДД.ММ.ГГГГ года на 122 месяца с даты предоставления кредита. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила в адрес ответчика претензию, в которой предложила в отношении спорной квартиры произвести государственную регистрацию прекращения обременения (ипотеки), подготовить пакет документов, необходимых для продажи ей 1/2 доли квартиры, заключить у нотариуса договор купли-продажи и получить денежные средства в размере 1/2 части от суммы досрочно погашенной задолженности. Письменного ответа на претензию ей не поступило, устно ответчик проинформировал, что не собирается заключать никаких договоров. С этой целью он не будет предпринимать никаких действий для прекращения ипотеки, что, по его мнению, позволит ему уклониться от исполнения принятых им по отношению к истцу обязанностей. Истец просила судебной защиты нарушенного права путем признания права на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру и прекращении ипотеки.

Истец и ее представитель в судебном заседании требования поддержали в полном объеме, кроме того, представили свой расчет задолженности, погашенной ФИО1 в период после принятия искового заявления к производству (л.д. 199, 200-201), по итогу которого задолженности перед ФИО2 не имеется. 

Ответчик ФИО2 иск не признал, однако, возражений не представил. В обоснование своей позиции пояснил, что ФИО1 не выплатила всей суммы по договору от ДД.ММ.ГГГГ, своего расчета задолженности не представил. Полагал сумму, взысканную по решению суда № 2-3369/2017 от 28.06.2017 не подлежащей зачету при расчете с ФИО1 по договору ДД.ММ.ГГГГ. 

Представитель ответчика ПАО Банк ВТБ ФИО4 требования в части прекращения обременения в виде ипотеки не признала, представила письменный отзыв (л.д. 203-225), кроме того, пояснила, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, просила в иске отказать. Одновременно подтвердила, что обязательства по кредитному договору, обеспеченному ипотекой, исполнены в полном объеме. 

Суд, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу ч. 4 ст. 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что ФИО2 и ФИО1 состояли с ДД.ММ.ГГГГ в зарегистрированном браке. Брак прекращен ДД.ММ.ГГГГ на основании решения мирового судьи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18, 19). От брака имеется дочь ФИО10, ДД.ММ.ГГГГ г.р. (л.д.20). Как указала истец в исковом заявлении фактически брачные отношения между ними продолжались до ДД.ММ.ГГГГ, что не оспаривалось ФИО2 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ЗАО «Ленстройтрест», действующий за счет и от имени ООО «ЛСТ Гатчина», заключили договор участия в долевом строительстве № (л.д. 21-31), в соответствии с которым застройщик обязался осуществить строительство и передать ответчику трехкомнатную квартиру без отделки, расположенную на пятом этаже 7-12 этажной секции № 5 в корпусе № 1, имеющую условный номер 179, характеристики которой приведены в договоре.

Согласно п. 3.1 договора долевого участия от ДД.ММ.ГГГГ, цена договора составляла 4 340 596 руб. 23 коп. 

Часть денежных средств в сумме 2 155 596 руб. 23 коп. была внесена в течение трех дней со дня государственной регистрации договора, частично для его оплаты были использованы кредитные средства в сумме 2 185 000 руб., которые ФИО2 получил на основании кредитного договора № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ЗАО Банк ВТБ 24. Установленный договором срок кредита - 122 месяца с даты его предоставления (л.д. 37-43).

Порядок оплаты договора от ДД.ММ.ГГГГ, указанный истцом, не оспаривался ответчиком. 

Указанный кредитный договор был обеспечен залогом прав требования по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, кроме того, ФИО1 выступила поручителем на основании заключенного с банком договора поручительства № № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.44-51). 

Обязанности перед банком по оплате кредита выполнены в полном объеме, что подтверждается справкой по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д.52) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 224), договор закрыт.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 и ФИО1 заключили договор (далее по тексту – Договор), удостоверенный нотариусом Гатчинского нотариального округа ФИО3 (л.д. 53-56), в соответствии с которым стороны приняли на себя взаимные обязательства:

- ФИО1 обязалась предоставить ФИО2 денежные средства, составляющие 1/2 долю от денежных средств в размере 4 340 596 руб. 23 коп., являющихся ценой договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, а также 1/2 долю процентов по кредитному договору в связи с намерением приобрести в будущем у гр. ФИО2 на основании договора купли-продажи 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру (п. 2.1),

- стороны в присутствии нотариуса подтвердили, что на момент заключения договора обязательство ФИО1 по предоставлению ФИО2 денежных средств, предусмотренных п. 2.1 договора, исполнено частично в сумме 1 138 818 руб. 12 коп. (п. 2.2). Факт получения указанной суммы подтвержден ответчиком подписанием договора от ДД.ММ.ГГГГ,

- ФИО1 обязалась предоставлять ФИО2 денежные средства, составляющие 1/2 долю ежемесячного платежа по кредитному договору путем ежемесячных перечислений безналичным способом (п. 2.3),

- ФИО2 обязался добросовестно исполнять обязанности, вытекающие из заключенных им договоров и в течение двух месяцев с момента государственной регистрации прекращения обременения - ипотеки на указанную квартиру подготовить пакет документов, необходимых для продажи и передать 1/2 долю указанной квартиры ФИО1 на условиях, предусмотренных договором от ДД.ММ.ГГГГ и заключить договор купли-продажи (п. 2.5).

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом.

В силу ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается.

Кроме того, недопущение одностороннего отказа от исполнения договора от ДД.ММ.ГГГГ дополнительно согласован сторонами в п. 6.1, п. 6.2 указанного договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных ими условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 ст. 487 ГК РФ, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3, 5 названного выше Постановления. Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения договора в будущем.

С учетом того, что в договоре от ДД.ММ.ГГГГ года предусмотрена обязанность ФИО1 по внесению 100% стоимости 1/2 доли объекта до заключения основного договора, указанный договор следует рассматривать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, так как на момент заключения договора объект недвижимости построен не был и не находился в собственности ответчика.

Из представленного расчета истца следует, что задолженность перед ФИО2 у нее отсутствует (л.д. 199, 200, 201).

Ответчиком данный расчет не оспорен, как пояснил ответчик в судебном заседании он не согласен с зачетом 1/2 суммы от присужденной по решению суда от 28.06.2017.

Решением Гатчинского городского суда по делу № 2-3369/2017 от 28.06.2017, вступившим в законную силу 05.10.2017 (л.д. 136-138), в пользу ФИО2 с ООО «ЛСТ Гатчина» взыскана неустойка за нарушение срока передачи квартиры за период с ДД.ММ.ГГГГ г. по ДД.ММ.ГГГГ г. в размере 300 000 руб., компенсацию морального вреда в размере 10000 рублей, штраф в размере 155 000 руб., т.е. всего: 465000 руб. 

Таким образом, ответчик полагает, что ФИО1 ему не доплатила по договору от ДД.ММ.ГГГГ 232500 руб. 

Разрешая требования ФИО1, оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований в полном объеме. 

Довод ответчика о неполном исполнении обязательств со стороны истца отклоняется по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 направила ФИО2 претензию с предложением до ДД.ММ.ГГГГ произвести государственную регистрацию прекращения обременения – ипотеки, подготовить пакет документов, необходимый для продажи и передачи 1/2 доли квартиры, заключить договор купли-продажи, получить денежные средства в размере 726000 руб. (л.д.124-125).

Ответа на претензию материалы дела не содержат. 

Пунктом 2 ст. 487 ГК РФ установлено, что при неисполнении покупателем обязанности по предоплате товара применяются правила, предусмотренные ст. 328 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

В данном случае перечисление оплаты в меньшем размере, как полагает ФИО2, чем установлено договором, не могло явиться причиной неисполнения ответчиком своих обязательств в силу следующего.

Исходя из имеющихся в материалах дела документов, следует, что перечисление оплаты в меньшем размере, чем установлено в п.2.3 договора, не могло явиться причиной неисполнения ФИО2 своих обязательств, так как он не требовал перечислить ему оплату в полном объеме и не ссылался на неисполнение ФИО1 данного условия договора до ее обращения в суд с иском, в то время как все споры и разногласия между сторонами решаются путем переговоров (п.6.2. договора). Кроме того, суд учитывает, что ФИО2 погасил кредитную задолженность досрочно, не получив на это согласие ФИО1 в рамках имеющихся у них договоренностей. 

Согласно п.2.5 договора ФИО2 обязался в течение двух месяцев с момента государственной регистрации прекращения обременения - ипотеки в силу закона на спорную квартиру подготовить пакет документов, необходимых для продажи и передать 1/2 долю квартиры, заключить договор купли-продажи. 

Между тем, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 осуществил досрочное погашение кредита, с ДД.ММ.ГГГГ за ним зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости. До настоящего времени сохранено обременение в пользу Банка, т.е. ФИО2 с ДД.ММ.ГГГГ действий по прекращению обременения на спорную квартиру, попыток к изменению условий сделки в части размера и сроков оплаты не совершает, возражений по сумме на претензию истца не представляет. При этом в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ доказательства направления ФИО1 уведомления о готовности передачи 1/2 доли в квартире и заключении договора купли-продажи, расчета задолженности перед ним со стороны истца, материалы дела так же не содержат.

Таким образом, суд приходит к выводу, о правомерности заявленных истцом требований и признании за ней права на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Разрешая требования о прекращении обременения объекта недвижимости в виде ипотеки, суд так же приходит к выводам об удовлетворении требований в силу следующего.

В силу п. п. 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Как указывает ПАО Банк ВТБ в своем отзыве, ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 осуществил досрочное погашение задолженности по кредитному договору, обеспеченному ипотекой. Ввиду отсутствия заявления залогодателя (ФИО2) о необходимости погашения ипотеки, у Банка отсутствовала возможность предъявления заявления о погашении ипотеки самостоятельно. Также ФИО2 не обращался в Банк с просьбой подачи совместного заявления о погашении ипотеки. Между тем, Банк не отрицает, что залог прекратился (л.д.204).

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Доводы представителя ПАО Банк ВТБ о том, что истец не лишена возможности в будущем обратиться в банк с заявлением о погашении ипотеки, суд находит несостоятельными. 

В силу требований ст. 13 ГПК РФ об обязательности судебных актов, ст. 210 ГПК РФ об исполнении решения суда и разъяснений, данных в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение суда должно быть исполнимым. Кроме того, решение суда должно являться окончательным судебным актом и не порождать новых споров. 

При таком положении, суд находит требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме. 

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела (ч.1 ст. 88 ГПК РФ). Размер и порядок уплаты государственной пошлины устанавливаются федеральными законами о налогах и сборах (ч. 2 ст. 88 ГПК РФ). 

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Истцом при обращении с иском в суд уплачена государственная пошлина в размере 14 473 руб., что подтверждается чек-ордером от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), которая с учетом заявленных и удовлетворенных требований, а так же оснований их предъявления, подлежит взысканию с ответчика ФИО2 в полном размере.

Определением суда от 01.02.2019 были приняты меры по обеспечению иска в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении 1/2 доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>.

Согласно ч.1 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

Суд полагает необходимым отменить принятые меры после вступления решения в законную силу. 

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 67, 98, 144, 194-199 ГПК РФ, 

решил:

Признать за ФИО1, 

<

данные изъяты>, право на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>.

Прекратить обременение объекта недвижимости – квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в виде ипотеки, зарегистрированной в пользу ПАО Банк ВТБ ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № на период с ДД.ММ.ГГГГ на 122 месяца с даты предоставления кредита.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 14473 (четырнадцать тысяч четыреста семьдесят три) руб. 00 коп.

Отменить меры обеспечения иска, принятые определением Гатчинского городского суда 01.02.2019, в виде наложения запрета на совершение регистрационных действий в отношении 1/2 доли квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: 

<

адрес>, после вступления решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Гатчинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья: 

Мотивированное решение составлено 29.04.2019

Подлинный документ находится в материалах

гражданского дела № 2-1593/2019

УИД 47RS0006-01-2019-000413-34

Гатчинского городского суда Ленинградской области