Дело №...

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

29 апреля 2025 года город Сыктывкар

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Автушина Ф.А., 

при секретаре Биглер Н.А.,

с участием представителя истца ФИО1,

ответчика ФИО3, ее представителя,

ответчика ФИО4, ее представителя,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ФИО6, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей покупателя, признании доверенности, договора купли-продажи недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратился в суд с иском к ФИО6, ФИО3 о переводе на истца прав и обязанностей покупателя ? доли в квартире по адресу: ..., принадлежащей ФИО3 

16.01.2025 в суд поступило уточнение исковых требований, в которых истец просит признать доверенность от ** ** **, удостоверенную нотариусом Сыктывкарского нотариального округа ФИО2 по реестру №... недействительной, признании договора купли-продажи от ** ** **, заключенный между ФИО6, ** ** ** г.р., в лице ФИО4, действующей на основании доверенности от ** ** **, удостоверенной нотариусом Сыктывкарского нотариального округа ФИО2 по реестру №... и ФИО3 о продаже ? доли в праве на квартиру по адресу: ..., недействительным.

Отказ от иска в части перевода прав и обязанностей покупателя на ФИО5 в суд не поступал, в связи с чем, данные требования также подлежат рассмотрению. 

В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении заявленных требований. 

Ответчики, представители ответчиков с иском не согласились. 

Иные лица, надлежащим образом извещенные о дате и времени судебного заседания, не явились. Суд счел возможным рассмотреть дело при имеющейся явке лиц.

Заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

Жилое помещение по адресу: ..., принадлежало ФИО6, ФИО5 на праве общей долевой собственности по ? доли в праве. 

15.03.2024 между ФИО4, действующей от имени ФИО6, на основании доверенности, удостоверенной нотариусом Сыктывкарского нотариального округа ФИО2 ** ** ** по реестру № №... и ФИО3 заключен договор купли-продажи ? доли квартиры по адресу: .... Стоимость доли в праве на жилое помещение составила 700 000 руб.

Истец полагает, что отчуждение доли в праве на жилое помещение произведено с нарушением норм действующего законодательства, поскольку он, как участник долевой собственности, обладает правом преимущественного приобретения и его право нарушено. Также он указал о недействительности доверенности и, следовательно, договора купли-продажи в связи с тем, что на момент совершения сделок ФИО6 не могла понимать значения своих действий и руководить ими. 

Разрешая требования о переходе прав и обязанностей покупателя, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 250 Гражданского кодекса РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 данного Кодекса (пункт 1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3).

Доводы истца о не извещении его в письменной форме о намерении продать долю в квартире опровергаются материалами дела.

** ** ** в адрес ФИО5 направлено уведомление от ** ** ** о продаже доли в праве общей долевой собственности на квартиру. ФИО5 предложено приобрести ? долю в праве на жилое помещение по адресу: ..., за 700 000 руб., форма оплаты: наличный расчет, порядок оплаты: в день подписания договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Уведомление получено истцом ** ** **.

Письмом от ** ** ** ФИО5 указал о наличии подозрений о намерении именно матери продать жилое помещение и попросил организовать с ней встречу. О намерении выкупить долю не высказался.

** ** ** в адрес ФИО5 направлено итоговое уведомление о продаже доли в праве на жилое помещение.

В ответ на итоговое уведомление истец указал, что возможности единоразовой выплаты денежных средств в размере 700 000 руб. у него не имеется и предложил оформит сделку с рассрочкой платежа по 20 000 руб. в месяц.

Указанные условия продажи продавца не устроили.

В соответствии с положениями ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества.

Как разъяснено в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11 июня 2020 г. N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", если взамен обязательства по уплате денег в качестве отступного предоставляется имущество, в отношении которого действует преимущественное право покупки, лицо, обладающее этим правом, может воспользоваться средствами защиты, предусмотренными на случай нарушения такого преимущественного права.

В п. 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 (в редакции от 6 февраля 2007 г.) "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" содержится разъяснение о том, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя истец по аналогии с ч. 1 ст. 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан внести на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации денежные средства в размере стоимости дома, суммы сборов и пошлин, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

В определении о принятии искового заявления к производству и подготовке дела к судебному разбирательству истцу предложено внести на депозитный счет УСД по Республике Коми денежные средства в размере 700 000 руб. 

Доказательств внесения денежных средств на депозитный счет УСД по Республике Коми суду не представлено. 

Таким образом, с учетом наличия неоднократного письменного уведомления ФИО5 о продаже доли в праве на жилое помещение, а также ввиду отсутствия у него денежных средств (не обеспечено их наличие на депозитном счете), его права как участника долевой собственности не нарушены. 

Судебной защите подлежит лишь нарушенное право. В отсутствие нарушения права истца требование о переходе прав и обязанностей покупателя подлежит отклонению.

Разрешая требования о признании доверенности, договора купли-продажи недействительной, судом учитывается следующее.

В силу положений пункта 1 статьи 166 и пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно пункту 1 статьи 177 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Заявляя требования о признании недействительной выдачу доверенности (совершенной сделки), истец, не являясь стороной указанной сделки, не представил обстоятельств, подтверждающих наличие факта нарушения указанной сделкой его законных прав и интересов, подлежащих судебной защите, при этом данный вопрос был задан представителю истца представителем ответчика в судебном заседании 29 апреля 2025 года.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Статьей 55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений сторон и третьих лиц, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов.

Также истец ссылается на то обстоятельство, что при совершении сделок, ФИО6 находилась в состоянии, когда она не была способна принимать значение своих действий и руководить ими.

По ходатайству ФИО5 по делу назначена судебная психолого-психиатрическая экспертиза, поручение которой поручено ГУ «Коми Республиканская Психиатрическая больница».

По результатам проведенной ГУ «Коми республиканская психиатрическая больница» психолого-психиатрической экспертизы эксперты не смогли дать четкий ответ по вопросу о наличии у ФИО6 психических заболеваний, расстройств, лишающих ее способности понимать значение своих действий и руководить ими.

Таким образом, по убеждению суда, проведенное исследование не позволяет однозначно установить основания для признания совершенной ФИО6 сделки недействительной. 

Оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что оснований для признания доверенности от ** ** **, удостоверенной нотариусом Сыктывкарского нотариального округа ФИО2, в силу отсутствия нарушения права истца ее выдачей, а, следовательно, и договора купли-продажи от ** ** **, заключенного между ФИО6, ** ** ** г.р., в лице ФИО4, действующей на основании доверенности от ** ** **, и ФИО3 о продаже ? доли в праве на квартиру по адресу: ..., не имеется.

руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО5 №... к ФИО3 №..., ФИО4 №..., ФИО6 №... о переводе прав и обязанностей покупателя по договору, признании сделок недействительными – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья Ф.А.Автушин

Мотивированное решение составлено 16 мая 2025 года