Дело № 2-340/2025

УИД: 58RS0012-01-2025-000592-67

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 июня 2025 года г. Каменка 

Каменский городской суд Пензенской области в составе:

председательствующего судьи Седова Н.В., 

при секретаре Мисулиной Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Каменке Пензенской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Покрово-Арчадинского сельсовета Каменского района Пензенской области о признании права собственности на жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском, указав, что 14.08.1996 приобрела в собственность квартиру, расположенную по адресу: ..., у ФИО2, которая, в свою очередь, покупала ее у ФИО3. В подтверждение состоявшейся седелки между ними был заключен договор купли-продажи в простой письменной форме. Правоустанавливающими документами продавец на данную квартиру не располагал.

Квартира расположена в двухквартирном жилом доме, относительно каждой квартиры имеется приусадебный участок. В соседней квартире проживал ФИО4, который в 2007 году принял решение о переезде на другое постоянное место жительства и искал покупателей на свою квартиру. 17.03.2007 он данную квартиру продал истцу за 28 000 рублей, о чем выдал ей расписку. В подтверждение своего права собственности, на квартиру он передал истцу договор купли-продажи от 10.02.1993, по которому он данную квартиру выкупил у КСП «Зимничное». Они намерены были состоявшуюся между ними сделку оформить в установленном порядке, но, обратившись в Управление Росреестра по Пензенской области, получили консультацию о том, что право собственности продавца на спорное имущество не оформлено в установленном порядке и имеются противоречия в описании объекта недвижимости (фактически продана была квартира, а в договоре написано целое домовладение)

В приобретении данного жилого помещения истец остро нуждалась, поскольку техническое состояние продаваемой квартиры требовало ремонта, и от ее состояния зависела надежность общих конструкций дома. Со дня приобретения квартиры она в ней проживает, несет бремя ее содержания, а также осуществила в отношении двух квартир реконструкцию (соединила их между собой и провела работы по их благоустройству), что привело к созданию нового объекта недвижимости - индивидуального жилого дома. Ранее существовавшие квартиры на ГКУ не состояли.

Данный жилой дом является единственным постоянным местом для проживания истца и проживания членов ее семьи. Она на протяжении более 18 лет открыто, непрерывно и добросовестно пользуется указанными квартирами при отсутствии правопритязаний на них со стороны третьих лиц, что свидетельствует о приобретении ею права собственности на них в порядке приобретательной давности. Квартиры в ГКН не учтены как объекты недвижимости, и в результате их реконструкции создан новый объект недвижимости. Поскольку в отношении двух квартир она провела реконструкцию, а в силу незнания законодательства РФ не получила на указанное действие разрешение органа местного самоуправления, то произведенное ею строительство имеет признаки самовольного, право собственности на которое может быть признано с соблюдением требований ст. 222 ГК РФ.

Истцом строительство (реконструкция) жилого дома частично осуществлено на земельном участке, который находится в ее собственности (что следует из Выписки из похозяйственней книги сельской администрации, участок сформирован относительно ...), разрешенное использование которого - для ведения ЛПХ – соответствует назначению выполненного ею строительства и ст. 263 ГК РФ. Отсутствие нарушений строительных норм и правил подтверждено заключением специалиста. Ее добросовестное владение спорным жилым домом, расположенным по адресу: ..., на протяжении 15 лет подтверждено регистрацией в нем, справкой сельской администрации и выпиской из лицевого счета, оформленного на ее имя, что свидетельствует об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан.

На основании вышеизложенного, ссылаясь на 12, 209, 218, 222, 234, 263 ГК РФ, ст. 40 ЗК РФ, ст. 17 Закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ст. 3 ГПК РФ, истец ФИО1 просила суд признать за ней право собственности на жилой дом общей площадью 125,6 кв.м., расположенный по адресу: ....

В судебное заседание истец ФИО1, не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. 

Представитель ответчика администрации Покрово-Арчадинского сельсовета Каменского района Пензенской области – глава администрации ФИО6 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. В представленном письменном заявлении указала, что признает исковые требования ФИО1 в полном объеме, просила принять признание иска администрацией Покрово-Арчадинского сельсовета Каменского района Пензенской области. Положения ст. 173 ГПК РФ о том, что при признании иска ответчиком и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований, известны.

Суд, изучив материалы гражданского дела, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ гражданин вправе осуществлять защиту своих гражданских прав любым способом, предусмотренным законом.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В случаях и порядке, которые предусмотрены данным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом (пункт 3).

Статьей 234 ГК РФ установлено, что лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации (пункт 1).

Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 данного кодекса, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям (пункт 4).

Согласно пункту 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

В силу статьи 236 названного Кодекса гражданин или юридическое лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество.

Из содержания указанных норм следует, что действующее законодательство, предусматривая возможность прекращения права собственности на то или иное имущество путем совершения собственником действий, свидетельствующих о его отказе от принадлежащего ему права собственности, допускает возможность приобретения права собственности на это же имущество иным лицом в силу приобретательной давности.

При этом к действиям, свидетельствующим об отказе собственника от права собственности, может быть отнесено, в том числе, устранение собственника от владения и пользования принадлежащим ему имуществом, непринятие мер по содержанию данного имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее: давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации); владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 16 указанного выше постановления Пленума, по смыслу статей 225 и 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Согласно абзацу первому пункта 19 этого же постановления возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Давностное владение является добросовестным, если, приобретая вещь, лицо не знало и не должно было знать о неправомерности завладения ею, то есть в тех случаях, когда вещь приобретается внешне правомерными действиями, однако право собственности в силу тех или иных обстоятельств возникнуть не может. При этом лицо владеет вещью открыто как своей собственной, то есть вместо собственника, без какого-либо правового основания (титула).

Наличие титульного собственника само по себе не исключает возможность приобретения права собственности другим лицом в силу приобретательной давности.

При этом ГК РФ не содержит запрета на приобретение права собственности в силу приобретательной давности, если такое владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о последующей передаче права собственности на основании сделки, когда по каким-либо причинам такая сделка не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

Иной подход ограничивал бы применение положений статьи 234 ГК РФ к недвижимому имуществу только случаями его самовольного завладения и побуждал бы давностного владельца к сокрытию непротивоправного по своему содержанию соглашения с собственником, что, в свою очередь, противоречило бы требованию закона о добросовестности участников гражданских правоотношений (пункт 3 статьи 1 ГК РФ).

Наличие возможности предъявить иные требования, в частности о понуждении к заключению сделки, о признании сделки действительной, о регистрации сделки или права собственности, о признании права собственности на основании сделки и т.п., само по себе не исключает возможности приобрести право собственности в силу приобретательной давности при наличии соответствующих условий. Таких ограничений статья 234 ГК РФ не содержит.

С учетом вышеизложенного приобретательная давность является самостоятельным законным основанием возникновения права собственности на вещь, которое не подменяет собой иные предусмотренные в пункте 2 статьи 218 ГК РФ основания возникновения права собственности.

В судебном заседании установлено, что согласно договору купли-продажи от 14.08.1996 ФИО1 приобрела у ФИО2 квартиру, находящуюся по адресу: ... (л.д.).

Также ФИО1 приобрела у ФИО10 квартиру, принадлежащую ему на праве собственности на основании договора купли-продажи от 10.02.1993, по адресу: ..., что подтверждается распиской от 17.03.2007 (л.д.). Письменного договора купли-продажи ФИО1 и ФИО10 не заключали. 

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Судом установлено, что истец ФИО1 с 1996 года владела и пользовалась квартирой ..., а с 2007 года целым жилым домом по адресу: расположенным по адресу: ..., осуществляет его сохранность, содержит его в состоянии, пригодном для эксплуатации, несет бремя по содержанию, оплачивает коммунальные услуги, с чем суд приходит к выводу о возникновении у истца права собственности на жилой дом в силу приобретательной давности. 

Указанные обстоятельства не опровергнуты.

Учитывая, что истец в отсутствие на то препятствий и возражений со стороны собственника, более 15 лет открыто, непрерывно, добросовестно владеет спорным объектом как своим собственным, несет расходы по его содержанию, суд считает возможным придать фактически существующим правоотношениям юридическое значение и признать за ФИО1 право собственности на спорный объект недвижимости, в силу приобретательной давности.

Согласно ч. 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ под реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Реконструкция включает в себя как переустройство, так и перепланировку.

Разрешение на строительство, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений, согласно п. 5 ст. 8 Градостроительного кодекса РФ, выдает орган местного самоуправления в соответствии с требованиями статей 51, 52, 55 («Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию») Градостроительного кодекса РФ.

В соответствии с пп. 4 п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Согласно позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014, при самовольном изменении первоначального объекта недвижимости посредством пристройки к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде, а не на пристройку к первоначальному объекту недвижимости.

Согласно ч. 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, что согласно выписки из похозяйственной книги от 10.09.2024 следует, что ФИО1, ... года рождения, принадлежит на праве собственности земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного хозяйства, общей площадью 0,20 га, расположенный по адресу: ... (л.д.).

Истцом в отношении двух принадлежащих квартир провела реконструкцию, в результате которой был создан новый объект недвижимости.

Из технического описания индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: ..., составленного ООО «Геомеркадастр» по состоянию на 17.10.2024, усматривается, что жилой дом 1974 года постройки, имеет площадь 125,6 кв.м., жилой – 81,3 кв.м., число этажей - 1(л.д.).

Из выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 18.04.2025 усматривается, что земельный участок, с кадастровым номером ... площадью 1500 кв.м, расположен по адресу: местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: ..., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, сведения об объекте недвижимости имеют статус «объект недвижимости снят с кадастрового учета 22.03.2024». Сведения о зарегистрированных правах – отсутствуют, имеются сведения о вещных правах, не зарегистрированных в реестре прав: вид права: государственная собственность, правообладатель: ФИО5, документ-основание: дополнение к перечню РУЗУ со сведениями о правах на земельные участки от 22.12.2005 ....

Согласно сообщению ООО «ГеомерКадастр» от 20.02.2025, в ЕГРН отсутствуют сведения и здании (жилом доме) по адресу: ..., и никогда не вносились. При этом имеются сведения о земельном участке с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: ..., который был снят с государственного кадастрового учета (л.д.).

Суд считает, что к спорным правоотношениям должны быть применены положения ст. 222 ГК РФ, поскольку реконструкция, произведенная без соответствующего разрешения, по смыслу положений гражданского и градостроительного законодательства отвечает признакам самовольной постройки.

На основании ч. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (ч. 3 ст. 222 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что в настоящее время истец имеет намерение оформить индивидуальный жилой дом в свою собственность, однако ею не было получено разрешение органа местного самоуправления на реконструкцию.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно заключению ООО «Землеустроитель» от 13.02.2025, индивидуальный жилой дом одноэтажный, двухквартирный, год постройки – 1974, с общей площадью 125,6 кв.м., не нарушает нормы строительные, противопожарные, санитарные градостроительные, требования СанПин, принятых Федеральной службой по надзору в сфере защиты потребителей и благополучия человека (в части инсоляции), действующий в настоящее время и не угрожает здоровью человека и жизни человека (л.д.).

Согласно ст. ст. 11 и 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

Решение суда о признании права собственности, согласно ст. 8 ГК РФ, является основанием возникновения прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательств, свидетельствующих о том, что сохранение данного строения будет нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц, а также создавать угрозу жизни и здоровью граждан, суду не представлено и не установлено таковых судом в ходе рассмотрения дела по существу. 

В силу ч.1 ст. 39 ГПК РФ истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска, ответчик вправе признать иск, стороны могут окончить дело мировым соглашением.

Частью 2 указанной статьи закреплено, что суд не принимает отказ истца от иска, признание иска ответчиком и не утверждает мировое соглашение сторон, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.

В соответствии с частями 1 и 3 ст. 173 ГПК РФ, признание иска ответчиком заносится в протокол судебного заседания и подписывается ответчиком. В случае, если признание иска выражено в адресованном суду заявлении в письменной форме, это заявление приобщается к делу, на что указывается в протоколе судебного заседания. При признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ, в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Согласно письменному заявлению, представленному в суд, представитель ответчика администрации Покрово-Арчадинского сельсовета Каменского района Пензенской области – глава администрации ФИО6, исковые требования ФИО1 признала в полном объеме.

Согласно ст. 173 ГПК РФ при признании иска ответчиком и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Поскольку признание иска ответчиком, предупрежденным судом о последствиях такого признания, совершено добровольно, не противоречит закону и не нарушает прав и законных интересов других лиц, суд принимает данное признание без выяснения фактических обстоятельств дела.

Согласно п.1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Учитывая признание иска ответчиком, суд считает возможным удовлетворить исковые требования ФИО1

Руководствуясь ст.ст. 173, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к администрации Покрово-Арчадинского сельсовета Каменского района Пензенской области о признании права собственности на жилой дом - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на жилой дом площадью 125,6 кв.м., расположенный по адресу: 

<

...>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Каменский городской суд Пензенской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Мотивированное решение изготовлено 06 июня 2025 года.

Председательствующий: Н.В. Седова