...

№ 2-9306/2025

56RS0018-01-2025-013180-59

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Оренбург 01 декабря 2025 года

Ленинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Токаревой И.С.,

при секретаре Зелениной А.Е.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4, Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга о сохранении помещения в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав, что ей на праве собственности принадлежит квартира № ..., общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... расположенной на земельном участке площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... по адресу: ...

Сособственниками квартиры № ... общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ..., расположенной на земельном участке площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... являются ФИО3 и ФИО4 по ... доли каждый.

Указанные квартиры входят в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ... и располагаются на двух разных земельных участках.

В 2025 году ответчики своими силами провели работы по сносу своей квартиры № ..., в результате чего площадь многоквартирного дома после реконструкции составляет ... кв.м., в состав которого входит только квартира №..., и фактически является индивидуальным жилым домом.

После проведения ответчиками работ по сносу ее квартира представляет собой отдельный жилой дом общей площадью ... кв.м, (подсчет площади произведен с учётом наружных стен), что указано в техническом плане от ... года.

Ответчики обратились в администрацию с заявлением о вводе в эксплуатацию жилого дома после проведенной реконструкции, но получили отказ в связи с наличием факта самовольной реконструкции.

Поскольку реконструкция дома проведена без получения разрешительной документации и изменились его технические характеристики, он является самовольной постройкой.

Домовладение соответствует всем нормам и правилам.

В связи с тем, что реконструкция проведена самовольно, у нее нет возможности уточнить характеристики своего дома в административном порядке, и иной внесудебный способ защиты, связанный с признанием права собственности на реконструированный дом, у нее отсутствует.

Просит суд:

- сохранить в реконструированном состоянии жилой дом с кадастровым номером ... общей площадью ....м.;

- прекратить право общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером ... расположенную по адресу: ...

- прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером ..., расположенную по адресу: ...

- признать право собственности ФИО1 на реконструированный жилой дом общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу...

Истец ФИО1, представитель истца ФИО2, действующая по устному ходатайству на основании ч. 6 ст. 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали и просили удовлетворить по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Ответчики ФИО3, ФИО4, представитель ответчика Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга в судебное заседание не явились о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, уважительные причины неявки не представили, об отложении дела не просили.

Представитель Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга в письменном отзыве просил принять решение с учётом всех доказательств по делу и в соответствии с действующим законодательством, дело рассмотреть в свое отсутствие.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещённых о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Заслушав пояснения истца, представителя истца, изучив и исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со ст. 4 Градостроительного кодекса Российской Федерации законодательство о градостроительной деятельности регулирует отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, сносу, а также по эксплуатации зданий, сооружений.

Понятие "реконструкция" дано в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, согласно которой реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, которое представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Исходя из того, что в результате реконструкции появляется новый объект, то к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению положения ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

В силу ч. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Судом установлено и из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником квартиры № ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ..., расположенной на земельном участке площадью ... кв.м., с кадастровым номером ... по адресу: ... что подтверждается выписками из ЕРГН.

Сособственниками квартиры № ... общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... расположенной на земельном участке площадью ... кв.м. с кадастровым номером ... являются ФИО3 и ФИО4 по ... доли каждый, что также подтверждается выписками из ЕРГН.

Указанные квартиры входят в состав многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ... и располагаются на двух разных земельных участках с кадастровыми номерами ... и ...

Вышеуказанные земельные участки имеют категорию земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использование: земли под домами индивидуальной жилой застройки, размещение индивидуального жилого дома, для индивидуального жилищного строительства.

Как следует из искового заявления, в 2025 году ответчики своими силами провели работы по сносу своей квартиры № ... в результате чего площадь многоквартирного дома после реконструкции составляет ... кв.м., в состав которого входит только квартира № ..., и фактически является индивидуальным жилым домом.

На обращения ответчиков в администрацию г. Оренбурга с заявлением о вводе в эксплуатацию жилого дома после проведенной реконструкции ими получен ответ № ... от ... года, что разрешение на ввод в эксплуатацию здания не может быть выдано, поскольку реконструкция проведена без получения разрешительной документации, привело к изменению технических характеристик дома, а, следовательно, имеет признаки самовольной постройки.

Из представленного технического паспорта, составленного кадастровым инженером ФИО5 по состоянию на ... года, следует, что здание с кадастровым номером ... расположено на земельном участке с кадастровым номером ... на котором расположено помещение с кадастровым номером ... площадью ... кв.м.

Как следует из заключения технического инженера, технический план составлен для внесения изменений в характеристики многоквартирного жилого дома с кадастровым номером ... расположенным по адресу: ... возникших в результате реконструкции, а именно в результате сноса квартиры... с кадастровым номером .... Площадь дома после реконструкции ... кв.м. Дом расположен в границах земельного участка с кадастровым номером ...

Согласно представленного плана и экспликации дом является одноэтажным, состоящим из: прихожей площадью ... кв.м., кухни – ... кв.м., сан.узла – ... кв.м., жилой комнаты- ... кв.м., жилой комнаты – ... кв.м.

Таким образом, как установлено судом и не оспаривалось сторонами, в отношении спорного дома произведена самовольная реконструкция жилого дома в виде сноса собственниками квартиры № ... что привело к изменению фактической площади жилого помещения, принадлежащего истцу с ... кв. на ... кв.м.

Согласно пункту 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной.

Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным.

С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Согласно заключению эксперта .... №... от ... года на основании результатов строительной экспертизы жилого здания, расположенного по адресу: ... сделан следующий вывод: по результатам проведенного обследования, анализа объемно-планировочного и конструктивного решений жилого здания и сопоставления результатов анализа нормативным требованиям можно сделать вывод о том, что данное здание следует отнести к блокированной застройке домами жилыми одноквартирными. На момент осмотра в здании произведена реконструкция. Техническое состояние строительных конструкций жилого здания определено, как «исправное». Исправное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

Согласно заключению эксперта ... №... на основании результатов проведения визуального обследования жилого дома по адресу: ... экспертная группа делает следующие выводы: общее техническое состояние здания предварительно оценивается как «исправное». В соответствии с «СП 13-102-2003». Исправное состояние - категория технического состояния строительной конструкции или здания и сооружения в целом, характеризующаяся отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности.

На основании результатов проведенного обследования строительных конструкций жилого дома, расположенного по адресу: ..., эксплуатационная надежность, пригодность строительных конструкций достаточна для условий нормальной эксплуатации, в жилом доме не обнаружено существенных нарушений строительных норм и правил, проживание в доме не создает угрозу жизни и здоровью граждан, жилой дом соответствует нормам проектирования и конструктивным и другим характеристикам надежности и безопасности, дальнейшая эксплуатация жилого дома возможна и безопасна.

Согласно заключению эксперта .... №... в результате проведенной экспертизы соответствия (несоответствия) санитарно-эпидемиологическими требованиям жилого дома, расположенного по адресу: Оренбургская область, г. Оренбург, ул., 13-я Линия, д.1, установлено соответствие объекта требованиям санитарно-эпидемиологических норм, СанПин 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (с изменениями на 27 декабря 2010 года), СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях" (с изменениями на 27 декабря 2010 года), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещенному освещению жилых и общественных зданий" (с изменениями на 15 марта 2010 года), СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01 Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий».

Согласно заключению эксперта ... №... на основании результатов проведенной экспертизы жилого дома, расположенного по адресу: ... на соответствие объекта защиты требованиям пожарной безопасности, эксперт делает следующие выводы: существенных нарушений норм пожарной безопасности, предъявляемого для объекта защиты, не выявлено.

Фактические параметры, характеризующие противопожарную безопасность объекта экспертизы, обеспечены соблюдением установленных нормативных требований противопожарной защиты объекта.

Таким образом, совокупность представленных суду доказательств свидетельствует о том, что спорный объект недвижимого имущества соответствует строительным, санитарным нормам и правилам, пожарным нормам, предъявляемым к данной категории помещений и зданий, не угрожает жизни и здоровью граждан.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ... года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.

Исходя из смысла приведенных правовых норм, возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке является исключительным способом признания права собственности на вновь возведенный объект недвижимости и может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд с таким иском, по независящей от него причине лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь возведенный объект в установленном законом порядке.

Поскольку ответчиками доказательств, подтверждающих невозможность узаконения спорного строения не представлено, принимая во внимание, что спорный объект недвижимого имущества соответствует строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории помещений и зданий, не угрожает жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу, что требования ФИО1 о сохранении здания жилого дома по адресу: ... с кадастровым номером ... общей площадью ... кв.м. в реконструированном виде подлежат удовлетворению.

Из заявления истца следует, что она одновременно с требованиями о сохранении домовладения в реконструированном виде просит прекратить право общей долевой собственности ФИО3 и ФИО4 на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером ..., расположенную по адресу: ...

В силу п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия- в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно ст. 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.

Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Учитывая, что при реконструкции жилого дома, а именно сноса квартиры № ... её собственниками, они фактически утратили права общей долевой собственности, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о прекращении за ответчиками права собственности в праве общей долевой собственности на квартиру с кадастровым номером ..., расположенную по адресу: ...

Поскольку в ходе рассмотрения дела судом установлено, что домовладение принадлежащее ответчикам фактически перестало существовать, а в результате реконструкции образовалось отдельное самостоятельное жилое помещение – одноэтажный жилой дом, который соответствует строительным, пожарным, санитарным нормам и правилам, предъявляемым к данной категории помещений и зданий, не угрожает жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о признании за ФИО1 права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: ... признав, при этом прекратив ее право собственности на ранее зарегистрированное за ней жилое помещение по адресу: ... с кадастровым номером ...

Вступившее в законную силу решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости органами регистрации прав о правах на вышеуказанное недвижимое имущество.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Сохранить в реконструированном состоянии жилой дом с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ...

Прекратить право общей долевой собственности ФИО3, ... года рождения (паспорт ...), и ФИО4, ... года рождения (паспорт ...), на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером ..., расположенную по адресу: ...

Прекратить право собственности ФИО1, ... года рождения (паспорт ...), на жилое помещение (квартиру) с кадастровым номером ... расположенную по адресу: ...

Признать право собственности ФИО1, ... года рождения (паспорт ...), на реконструированный жилой дом общей площадью ... кв.м., расположенный по адресу: ...

Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости органами регистрации прав о правах на вышеуказанное недвижимое имущество.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Оренбурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: (подпись) Токарева И.С.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 декабря 2025 года.

Копия верна

Судья

Секретарь

Подлинник решения находится в деле № 2-9306/2025, хранящимся в Ленинском районном суде г. Оренбурга