Мотивированное 

апелляционное определение

 изготовлено 12.02.2026

УИД 66RS0009-01-2025-003457-64

Дело 33-1126/2026 (33-17473/2025) (2-2122/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Екатеринбург 29.01.2026

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего

ФИО1

судей

Максимовой Е.В.

ФИО2

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Култаевой Е.Б. рассмотрела в помещении суда в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО4 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, взыскании выкупной цены, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения,

по апелляционной жалобе истца на решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.10.2025.

Заслушав доклад судьи Максимовой Е.В., объяснения представителя истца ФИО3, ответчика ФИО4, заключение прокурора Переваловой А.А., судебная коллегия

установила:

истец обратился в суд к ответчику об изъятии у ответчика квартиры по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> для муниципальных нужд, с выплатой в качестве выкупной цены суммы 4658900 рублей, прекращении права собственности ответчика на данное жилое помещение, признании права собственности за муниципальным образованием «город Екатеринбург», возложении на ответчика обязанности принять выкупную цену за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств. Также истец просил признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением и выселить его из изымаемого помещения.

В обоснование указал, что ответчик является собственником спорной квартиры. Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 27.08.2021 жилой дом по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 11.03.2022 принято решение об изъятии жилых помещений в доме по адресу: 

<

адрес>, для муниципальных нужд. О принятом решении ответчик извещен. С ответчиком велись переговоры об условиях выкупа изымаемого для муниципальных нужд жилья, однако безрезультатно. Выкупная цена изымаемого помещения установлена на основании отчета независимого оценщика. Правовым последствием выкупа является переход права собственности на спорную квартиру к муниципальному образованию «город Екатеринбург» с прекращением права собственности ответчика. С момента выкупа ответчик подлежит признанию утратившим право пользования спорным помещением и выселению.

Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.10.2025 постановлено:

исковые требования муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга к ФИО4 (СНИЛС 

<

№>) об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд, возложении обязанности принять оплату, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования, выселении из жилого помещения, удовлетворить, взыскании выкупной цены – удовлетворить частично.

Изъять у ФИО4 квартиру по адресу: 

<

адрес>, для муниципальных нужд.

Взыскать с муниципальное образование «город Екатеринбург» в пользу ФИО4 выкупную цену - 5 637562 рублей 08 копеек.

Обязать ФИО4 принять выкупную цену - 5 637562 рубля 08 копеек и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

С момента выплаты выкупной цены прекратить право собственности ФИО4 на квартиру по адресу: 

<

адрес>

С момента выплаты выкупной цены признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на квартиру по адресу: 

<

адрес>

С момента выплаты выкупной цены признать ФИО4 утратившим право пользования квартиру по адресу: 

<

адрес>

С момента выплаты выкупной цены выселить ФИО4 из квартиры по адресу: 

<

адрес>

В удовлетворении остальной части исковых требований муниципального образования «город Екатеринбург» Администрации г. Екатеринбурга к ФИО4 о взыскании выкупной цены - отказать.

Взыскать с ФИО4 в доход бюджета государственную пошлину в размере 3 000 рублей.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений о собственниках изымаемого жилого помещения.

Настоящее решение суда является основанием для снятия ФИО4 с регистрационного учета с адреса : 

<

адрес> 

<

адрес>

С таким решением не согласился истец Администрация г. Екатеринбурга, подал апелляционную жалобу.

В обоснование указано, что определяя размер возмещения, суд руководствовался экспертным заключением № 20/2025 от 30.06.2025 ООО «ВЕКТОР-РУ», в котором при расчете стоимости общего имущества многоквартирного дома неправомерно применены повышающие коэффициенты «НДС - 1,2» и «прибыль предпринимателя - 1,17». Ответчик ФИО4 не является ни организацией, ни индивидуальным предпринимателем. Изъятие имущества производится для муниципальных нужд. Включение в расчет рыночной стоимости данных коэффициентов, имитирующих создание нового объекта с целью извлечения прибыли, противоречит самой природе компенсационных выплат.

Судом не была проверена правильность математического расчета, представленного в экспертном заключении. Площадь жилых и нежилых помещений в 

<

адрес> составляет 2 271,5 кв. м. Доля мест общего пользования в составе дома должна определяться так: 238,2/ 2509, 7 * 100 = 9,4 %. Учитывая, что доля мест общего пользования в составе дома составляет не 15%, а 9,4 %, стоимость общего имущества ( кроме земельного участка) в составе дома должна определяться так: 92494373,37 / 100* 9,4 = 8694471, 01 руб., где 92494373, 37 восстановительная стоимость дома. Исходя из этого, стоимость доли собственника спорного жилого помещения в праве собственности на общее имущество дома (кроме земельного участка) должна определяться так: 8694471, 01* 0,0238= 206928, 41руб..

Суд включил в размер возмещения расходы на услуги риелтора по подбору как постоянного жилья 157 836,75 руб., так и временного жилья 15 000 руб. Законодательством не предусмотрено возмещение затрат на оплату услуг агентств недвижимости в составе убытков, так как такие расходы являются право, а не обязанностью собственника. Среднерыночная стоимость подобных услуг значительно ниже указанной экспертом суммы.

Суд не установил юридически значимых обстоятельств, необходимых для взыскания компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Первая приватизация в доме 1958 года постройки состоялась 22.01.1993. Сведения БТИ о проценте износа на 1999 год (33%) не могут достоверно свидетельствовать о техническом состоянии дома на начало 1993 года. Экспертное заключение не содержит анализа состояния дома на дату первой приватизации, что делает вывод суда о наличии оснований для выплаты компенсации предположительным и недоказанным.

Кроме того, суд необоснованно отверг отчет ООО «ЗСК-Центр» № 427/24 от 30.05.2024. В силу ч. 10 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федеарции отчет об оценке действителен до момента заключения соглашения или вынесения решения суда.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании апелляционной инстанции доводы жалобы поддержала, ответчик ФИО4 просил решение суда оставить без изменения.

Прокурор Перевалова А.А. в своем заключении просила решение суда оставить без изменения.

Изучив материалы дела, заслушав явившихся лиц, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Установлено, что с 16.04.2012 собственником квартиры по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> является ФИО4 ( т. 1 л. д. 16-18).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 27.08.2021 № 1712 жилой дом по адресу: 

<

адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 11.03.2022 № 636 принято решение изъять у собственников путем выкупа все жилые помещения и земельный участок по вышеуказанному адресу.

Согласно представленному истцом отчету об оценке ООО «ЗСК - Центр» № 427/24 от 30.05.2024, итоговая стоимость выкупа изымаемого объекта составляет 4658900 рублей ( т. 1 л. д. 29-102).

Ответчик представил отчет об оценке ООО ОК «Независимая оценка» № 2312242944 от 25.12.2024, согласно которому рыночная стоимость квартиры, с учетом доли в земельном участке под многоквартирным домом, составляет 5992300 рублей, размер убытков - 243634 рублей ( т. 1 л. д. 113-153).

В связи с возникшим спором сторон о размере размера возмещения за жилое помещение по делу назначена и проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам эксперта ООО «Вектор – Р.РУ» ( / / )12 № 20/2025 от 30.06.2025 рыночная стоимость квартиры по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> составляет 5261225,06 рублей, рыночная стоимость доли в стоимости земельного участка составляет 1698544,59 рублей, рыночная стоимость доли в стоимости общедомового имущества -330204,91 рублей. Величина убытков, подлежащих возмещению собственнику квартиры в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая расходы по изменению места жительства, временному пользованию иным жильем до приобретения другого жилого помещения, по переезду, поиску другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлению права собственности на другое помещение- 369412,95 рублей, размер убытков собственника квартиры, причиненных не проведением в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, составляет 6924,07 рублей ( т. 2 л. д. 6-136).

Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу об изъятии муниципальным образованием «город Екатеринбург» в лице администрации города Екатеринбурга спорного жилого помещения путем его выкупа у ответчика, прекращении права собственности ответчика, признании права собственности на спорное жилое помещение за истцом, признании ответчика утратившим права пользования спорной квартирой.

Определяя размер возмещения, подлежащего выплате собственнику спорного жилого помещения, руководствуясь ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, приняв в качестве надлежащего доказательства заключение ООО «Вектор – Р.РУ» ФИО5, суд определил выполате подлежит сумма 5637562, 08 руб., в том числе рыночная стоимость квартиры с учетом доли в праве собственности на общее имущество и земельный участок - 5261225,06 рублей, размер убытков, подлежащих возмещению собственнику квартиры - 369 412,95 рублей, размер убытков, причиненных не проведением в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, - 6 924,07 рублей.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции соглашается.

Истец доводами жалобы оспаривает размер возмещения за жилое помещение.

Из ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что Жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкуп части жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду ( ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции в судебном заседании 09.10.2025 было исследовано письменное заключение эксперта, показания допрошенного эксперта ФИО5, которая дала пояснения на поставленные судом и сторонами вопросы.

Судебная коллегия относительно доводов жалобы о корректировках отмечает, что эксперт показала, что применение корректировок на НДС и прибыль предпринимателя ( т. 2 л. д. 75) в расчете стоимости доли собственника в праве на общее имущество в многоквартирном доме, а также установление среднего процентного соотношения доли мест общего пользования в составе дома - 15% предусмотрено методикой исследования, избранной экспертом, и не является ошибкой. Данные корректировки применяются для определения рыночной стоимости объекта, а не для исчисления налога или прибыли конкретного собственника. Расчет стоимости общего имущества производится затратным подходом, имитирующим создание аналогичного объекта в текущих условиях. НДС является составляющей рыночной цены любого товара (работы, услуги) в Российской Федерации, а «прибыль предпринимателя» является инвестиционной прибылью. Их применение в расчете стоимости имущества, которая включает и указанные составляющие, не зависит от статуса ответчика и является методологически верным. Довод жалобы об обратном основан на неверном толковании норм оценочной деятельности.

Представленный истцом в жалобе альтернативный расчет, основанный на ином способе определения доли мест общего пользования (9,4%), приведен без учета иных расчётов и выводов эксперта в заключении, который в судебном заседании подтвердил правильность и обоснованность применяемого им метода.

При определении рыночной цены изымаемой квартиры ответчика использован метод сравнения с аналогами жилых помещений, которые продаются на рынке недвижимости.

Довод апелляционной жалобы о несогласии избранной экспертом методикой исследования и расчетов искомых величин, с примененными экспертом корректировками, не является основанием для признания заключения эксперта недостоверным доказательством.

Судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями процессуального закона, компетентным экспертом, имеющим соответствующее образование и опыт работы ( т. 2 л. 

<

...>), предупрежденным об уголовной ответственности ( т. 2 л. д. 7). Заключение содержит подробное описание методики и произведенных расчетов. Судебная коллегия не усматривает оснований для признания экспертного заключения недостоверным или для переоценки выводов эксперта на основании доводов истца.

Суд обоснованно отклонил представленные истцом - отчет ООО «ЗСК - Центр» № 427/24 от 30.05.2024, ответчиком - отчет ООО ОК «Независимая оценка» № 2312242944 от 25.12.2024, как утратившие свою актуальность с учетом давности их составления.

Довод жалобы истца, со ссылкой на ч. 10 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, на то, что отчет истца ООО «ЗСК - Центр» № 427/24 от 30.05.2024 действителен, не опровергает вывод суда о его неактуальности ( отчет на май 2024), при этом в вопросе 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 ( далее – Обзор от 24.12.2014), указано, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Кроме того, судебная коллегия, отклоняя доводы жалобы истца, учитывает, что истец, оспаривающий заключение эксперта, ходатайств о проведении повторной экспертизы не заявлял.

При разрешении вопроса о компенсации за непроизведенный капитальный ремонт суд первой инстанции правильно применил нормы ст. 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Как разъяснено в Обзоре от 24.12.2014, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

По делу установлено, что жилой дом по адресу: 

<

адрес>, 1958 года постройки.

Постановлением Главы г. Екатеринбурга от многоквартирный дом по вышеуказанному адресу утвержден в собственность муниципального образования «город Екатеринбург».

Первый договор приватизации жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, заключен 22.01.1993.

По данным ЕМУП «БТИ» степень физического износа жилого дома по адресу: 

<

адрес>, составила по состоянию на 18.03.1999 - 33%, последующие инвентаризации дома не производились, указанные обстоятельство доводами жалобы не оспаривается.

При этом в материалах дела отсутствуют доказательства проведения когда-либо капитального ремонта многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

Заключением межведомственной комиссии по оценке жилых помещений, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» от 29.07.2021 № 09.1-12-70, по результатам оценки технического состояния конструкций многоквартирный дом по вышеуказанному адресу признан аварийным, а жилые помещения в нем - непригодными для проживания. Именно данное заключение положено органом местного самоуправления в основу принятия решения о сносе дома в связи с аварийностью ( т. 1 л.д. 28).

Таким образом, на основании указанных обстоятельств, установленных на основании не оспоренных доказательств, суд первой инстанции пришел к выводу, что бездействие, выразившееся в не проведении капитального ремонта дома, привело к накоплению физического износа конструктивных элементов здания, в связи с чем правовые основания для включения в выкупную стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома имеются.

Доводам истца об отсутствии доказательств снижения уровня надежности здания ввиду бездействия администрации, а также о том, что капитальный ремонт многоквартирного дома должен был выполнить предыдущий балансодержатель, дана оценка судом первой инстанции, с учетом приведенных норм и разъяснений, а именно указанное обстоятельство не освобождает истца от обязанности производить капитальный ремонт данного жилого дома с момента передачи его в муниципальную собственность, а в случае бездействия - компенсировать собственнику соответствующие расходы при изъятии.

Суд обоснованно отклонил и доводы истца как необоснованные о завышении расценок на оплату услуг риэлтора в заключении эксперта.

В соответствии с ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в выкупную цену жилого помещения включаются убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенная выгода и расходы на поиск другого жилого помещения для приобретения права собственности на него. Данный перечень не является исчерпывающим, и расходы на услуги риелтора по подбору как постоянного, так и временного жилья являются прямым следствием изъятия жилья. Расходы в размере, определенном экспертом на основе анализа рыночной стоимости подобных услуг в г. Екатеринбурге, являются обоснованными. Включение данных сумм в выкупную цену направлено на полное восстановление имущественных прав собственника.

Отклоняя доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия также учитывает, что в пп. а) п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что Судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 ЖК РФ), необходимо иметь в виду следующее: нормы, содержащиеся в статье 32 ЖК РФ, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения.

При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, применены нормы материального права, подлежащие применению, нарушений норм процессуального права не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 320, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 09.10.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий

ФИО1

Судьи

Е.В. Максимова

ФИО2