дело № 2-4987/19

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 ноября 2019 года г.Щелково Московской области

Щелковский городской суд Московской области в составе:

Председательствующего судьи Кудряковой Ю.С., 

при секретаре Миловой С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 

по иску ФИО1 ФИО6 к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Строительное управление 22» (далее - ООО «СЗ «ГК СУ 22») о нарушении застройщиком сроков окончания строительства, признания недействительными пунктов договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № от 13.01.2015 года, расторжении договора долевого участия в строительстве, нарушении застройщиком закона о защите прав потребителя, о взыскании неустойки, пени, штрафа и компенсации морального вреда,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 ФИО7 (далее по тексту – истец) обратилась в суд с названным иском к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Строительное управление 22» (далее - ООО «СЗ «ГК СУ 22», ответчик) о признании нарушения застройщиком сроков окончания строительства, о взыскании неустойки за задержку передачи квартиры, пени, штрафа, о признании недействительными пунктов 3.2, 3.4, 6.4, 2.3, 2.4, 3.5 Договора долевого участия в строительстве, об обязании застройщика в Приложении № к Договору указывать направление сторон света, об отзыве ранее заключенных ответчиком договоров долевого участия из ЕГРП и запрете на совершение регистрационных действий в отношении вновь заключаемых ответчиком договоров, о признании незаконным направление истцу одностороннего передаточного акта, о признании недействительным договора долевого участия в строительстве № от 13.01.2015 года (далее по тексту – Договор) в соответствии с п. 4.1 Федерального закона № 214-ФЗ, о расторжении договора долевого участия в строительстве № от 13.01.2015 года в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей», о взыскании компенсации морального вреда.

В обоснование требований указала, что 13.01.2015 г. между ФИО2 и ООО «Группа компаний «Строительное управление 22» заключен Договор долевого участия в строительстве № в соответствии с условиями которого застройщик (ответчик) обязался в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Многоквартирный жилой дом, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>», корпус № (по проекту планировки) и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать Объект долевого строительства (квартиру) участнику долевого строительства (истцу), а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект долевого строительства, а именно следующее жилое помещение в виде отдельной квартиры: 1 секция, этаж 8, номер на площадке 6, условный номер 

<

адрес>, количество комнат 1, общая проектная площадь 

<

адрес>,82 кв. м. Свои обязательства по оплате цены договора истец исполнил надлежащим образом. 

На основании положений Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закона РФ «О защите прав потребителей», ГК РФ истец заявил указанные выше требования.

Определением Щелковского городского суда от 19 ноября 2019 года (протокольно) гражданские дела по исковым требованиям ФИО1 ФИО8 к ООО «Специализированный застройщик «Группа компаний «Строительное управление 22» объединены в одно производство (л.д. 133).

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, извещена, ее представитель ФИО3, действующий на основании доверенности (копия в деле), на удовлетворении заявленных требований настаивал по основаниям, указанным в иске, с учетом уточнений и дополнений.

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности (копия в деле), в судебном заседании иск не признала, пояснила, что нарушений положений действующего законодательства и прав истца допущено не было. 

Договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома № № 13.01.2015 года предусмотрен срок передачи объекта долевого строительства – три календарных месяца, исчисляемых с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию получено 30.12.2016 года. 09.01.2017 года ответчиком в адрес истца направлено уведомление о готовности объекта долевого строительства к передаче и необходимости подписания передаточного акта к договору долевого участия от 13.01.2015 года № однако указанное уведомление истцом получено не было. Согласно условиям договора, надлежащим уведомлением участника долевого строительства также считается размещение информации на официальном сайте застройщика. Информация о готовности объекта долевого строительства размещена на сайте 13.01.2017 года. Однако истец на приемку квартиры не прибыл. Также в связи с увеличением общей площади квартиры, истцу надлежало уплатить 59 400 руб., о чем ему было сообщено уведомлением от 09 января 2017 г., указанные денежные средства не оплачены истцом до настоящего времени. В последующем истец по надуманным основаниям отказывался принимать квартиру, направляя в адрес застройщика необоснованные претензии и заявления. В связи с отказом принимать квартиру, 21.04.2017 года ему был направлен передаточный акт, подписанный ответчиком. В иске просит отказать.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) Договор определяет подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства в соответствии с проектной документацией - жилое помещение в виде отдельной квартиры: секция 1, этаж 8, номер на площадке 5, условный номер 

<

адрес>, количество комнат 1, общая проектная площадь 37,82 кв. м. План квартиры, отображающий ее расположение на поэтажном плане и содержащий конкретные характеристики объекта, является приложением к Договору. 

В силу статьи 8 Закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2). 

Как указано в части 3 статьи 8 Закона № 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока.

По смыслу статьи 8 Закона № 214-ФЗ и согласно правовой позиции, изложенной в п. 15 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017 г., именно получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию определяет начало течения срока передачи объекта участнику долевого строительства, нарушение которого влечет за собой ответственность, предусмотренную Федеральным законом № 214-ФЗ (Определение Судебной коллегии по гражданским делам от 4 июля 2017 г. №).

Согласно п. 2.3 Договора срок передачи Объекта долевого строительства составляет три календарных месяца, исчисляемых с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено ООО «СЗ «ГК СУ 22» 30 декабря 2016 г.

09 января 2017 года ответчик уведомил истца о готовности объекта долевого строительства к передаче. Данное уведомление прибыло в место вручения 18 января 2017 г., но было получено истцом только 14.02.2017 г.

В соответствии с п. 4 ст. 8 Закона участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

Согласно п. 4.2.2. Договора участник долевого строительства обязан принять Объект долевого строительства по передаточному акту в семидневный срок со дня получения сообщения от Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче.

Однако на подписание акта истец не прибыла. В связи с необоснованной неявкой на приемку квартиры и подписание передаточного акта, согласно п. 8.5. Договора и п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ ФИО2 21.04.2017 г. направлен передаточный акт к Договору от 13.01.2015 г., подписанный ответчиком в одностороннем порядке.

В соответствии с п. 2 ст. 6 Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Таким образом, свои обязательства перед истцом по Договору в части передачи Объекта долевого строительства, ответчик выполнил в полном объёме и надлежащим образом. 

В соответствии с п. 4 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон) участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.

В соответствии с п. 4.2.2. Договора участник долевого строительства обязан принять Объект долевого строительства по передаточному акту в семидневный срок со дня получения сообщения от Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче.

Кроме того, в соответствии с п. 13.6. Договора надлежащим уведомлением Участника долевого строительства является размещение информации (сообщений, уведомлений, извещений и пр.) на сайте www.su22.ru (в том числе, уведомлений о завершении строительства по условиям Договора).

Информация о готовности объектов долевого строительства к передаче (в том числе, истцу) с 13 января 2017 г. была размещена на официальном сайте ответчика (www.su22.ru), что в силу п. 13.6. Договора, является надлежащим Уведомлением участника долевого строительства о готовности объекта к передаче.

Таким образом, истец был уведомлен о необходимости приемки объекта долевого строительства 13 января 2017 г., и должен был явиться для подписания передаточного акта не позднее 20 января 2017 г. Однако на подписание передаточного акта истец не явился, в связи с чем 21.04.2017 г. направлен передаточный акт к Договору от 13.01.2015 г., подписанный ответчиком в одностороннем порядке.

Следовательно, со стороны истца имеется просрочка исполнения договорных обязательств по Договору, ответственность за которую не может нести ответчик. 

Таким образом, со стороны истца имеется злоупотребление правом, выразившееся в длительной неявке на подписание передаточного акта, что в соответствии со ст. 10 Гражданского кодекса РФ является отдельным основанием для отказа истцу в иске.

В соответствии со ст. 4 Закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, обязанность застройщика передать объект долевого участия является встречной по отношению к обязанности участника долевого строительства оплатить такой объект.

Согласно ст. 328 Гражданского кодекса РФ в случае не предоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению.

В соответствии с п. 3.4. Договора в случае, если по результатам обмеров, проведенных по окончании строительства Многоквартирного дома площадь Объекта долевого строительства окажется больше общей проектной площади Объекта долевого строительства, указанной в п.2.1. Договора, Участник долевого строительства обязуется произвести доплату Застройщику в течение 15 календарных дней с момента получения уведомления о результатах обмеров территориального органа БТИ, исходя из стоимости одного квадратного метра Объекта долевого строительства 55 000, руб. с применением коэффициента К=1.0 ко всем площадям Объекта (в том числе лоджиям, балконам и др.).

В связи с увеличением общей площади квартиры, истцу надлежало уплатить 59 400 руб., о чем ему было сообщено уведомлением от 09 января 2017 г. 

Таким образом, истцом нарушены договорные обязательства по оплате Договора, что позволяло ответчику приостановить исполнение своего обязательства по передаче объекта долевого строительства (квартиры). Данный факт несвоевременного исполнения обязательств истцом подтверждается решением Щелковского городского суда Московской области от 25.06.2019 года по делу №.

В соответствии с п. 6 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. 

Таким образом, в связи с необоснованной неявкой на приемку квартиры и подписание передаточного акта, согласно п. 8.5. Договора и п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ истцу 21.04.2017 г. направлен передаточный акт к Договору от 13.01.2015 г., подписанный ответчиком в одностороннем порядке.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Согласно части 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что при толкованиях условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно п. 2.3. Договора срок передачи Объекта долевого строительства составляет три календарных месяца, исчисляемых с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома. Также указано, что по договору допускается досрочная передача объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

Исходя из толкований условий названного договора участия в долевом строительстве, срок передачи объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства, как определяемый в течение трех календарных месяцев от даты получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (при отсутствии иных условий того же договора о сроке передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства и о конкретной дате получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию), не противоречит статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактически означает, что застройщик не связан установленным договором сроком строительства объекта недвижимости (подачей документов в уполномоченный орган для получения разрешения на ввод его в эксплуатацию): III квартал 2016 года.

В силу положений статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Как установлено материалами дела, 13.01.2015 г. между истцом и ответчиком заключен Договор долевого участия в строительстве № 11.02.2015 государственным регистратором вышеуказанный договор зарегистрирован, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись №.

21.04.2017 года в связи с необоснованной неявкой на приемку квартиры и подписание передаточного акта, согласно п. 8.5. Договора и п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ истцу направлен передаточный акт к Договору от 13.01.2015 г., подписанный ответчиком в одностороннем порядке.

Соответственно, Договор прекращен исполнением путем направления одностороннего передаточного акта.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Пунктом 4 вышеуказанной статьи установлено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Таким образом, при подписании Договора долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № № от 13.01.2015 года стороны договора согласовали все его условия и приняли соответствующие обязательства, вытекающие из положений Договора.

Согласно п. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ, участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:

1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;

3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;

4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;

5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В соответствии с п. 1.1 Закона, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию получено ответчиком 30 декабря 2016 г.

09 января 2017 г. ответчик уведомил истца о готовности объекта долевого строительства к передаче. Данное уведомление прибыло в место вручения 18 января 2017 г., но было получено истцом только 14.02.2017 г.

Согласно п. 4.2.2. Договора участник долевого строительства обязан принять Объект долевого строительства по передаточному акту в семидневный срок со дня получения сообщения от Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче.

Однако на подписание акта истец не прибыла. В связи с необоснованной неявкой на приемку квартиры и подписание передаточного акта, согласно п. 8.5. Договора и п. 6 ст. 8 Закона № 214-ФЗ истцу 21.04.2017 г. направлен передаточный акт к Договору от 13.01.2015 г., подписанный ответчиком в одностороннем порядке.

Таким образом, свои обязательства перед истцом по Договору в части передачи Объекта долевого строительства ответчик выполнил в полном объёме и надлежащим образом. 

При таких обстоятельствах, в удовлетворении иска надлежит отказать в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 ФИО9 к ООО «СЗ «Группа компаний «СУ 22» о признании нарушения застройщиком сроков окончания строительства, о взыскании неустойки за задержку передачи квартиры, пени, штрафа, о признании недействительными пунктов 3.2, 3.4, 6.4, 2.3, 2.4, 3.5 Договора, об обязании застройщика в Приложении № 1 к Договору указывать направление сторон света, об отзыве ранее заключенных ответчиком договоров долевого участия из ЕГРП и запрете на совершение регистрационных действий в отношении вновь заключаемых ответчиком договоров, о признании незаконным направление истцу одностороннего передаточного акта, о признании недействительным договора долевого участия в строительстве № от 13.01.2015 года в соответствии с п. 4.1 Федерального закона № 214-ФЗ, о расторжении договора долевого участия в строительстве № № от 13.01.2015 года в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей», о взыскании компенсации морального вреда - отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в течение одного месяца через Щелковский городской суд Московской области путем подачи апелляционной жалобы.

Судья Кудрякова Ю.С.