УИД 36RS0010-01-2024-001816-42

Дело № 2-16/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

08 июля 2025 г. г. Борисоглебск

Борисоглебский городской суд Воронежской области в составе:

председательствующего-судьи Оленина Д.С.,

при секретаре Гринцевич И.И.,

с участием: 

представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

представителя третьего лица ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании права собственности на нежилое здание,

установил:

истец ФИО4 обратился в суд с исковым заявлением указывая, что ему принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 38,4 кв.м., по адресу: 

<

адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым номером № площадью 96 кв.м. с разрешенным использованием: магазины, торговые комплексы, выставочные комплексы.

Истец указывает, что 28.02.2000 администрацией Борисоглебского городского округа Воронежской области на основании постановления № 184 было разрешено строительство временного сооружения – павильона размером 4,0 х 11,5 кв.м. 

В соответствии с распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Борисоглебска-района № 23 от 11.01.2001 ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок, площадью 46,0 кв.м. для строительства и эксплуатации торгового павильона временного строения.

11.01.2001 заключен договор аренды земельного участка площадь 46,0 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> для строительства и эксплуатации торгового павильона временного строения.

01.03.2002 заключен договор купли-продажи недостроенного торгового павильона между ФИО4 и ФИО4

13.03.2002 администрация БГО разрешила ФИО4 достроить временный торговый павильон.

Распоряжением комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Борисоглебска-района № 332 от 22.03.2002 ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок, площадью 46,0 кв.м. и заключен договор аренды.

Распоряжением администрации города Борисоглебска-района Воронежской области от 27.03.2002 № 121-р создана государственная комиссия по приемке в эксплуатацию временного торгового павильона ФИО4 по 

<

адрес>. Составлен акт от 28.03.2002 государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта временного торгового павильона по адресу: 

<

адрес> в эксплуатацию.

Согласно указанному акту стены павильона кирпичные; фундамент павильона ленточный бетонный; перекрытия деревянные балки; кровля шиферные волнистые листы; внутренняя отделка: под евростандарт; окна, двери пластиковые; наружная отделка сайдинг; подключение инженерных сетей согласно техническим условиям.

Постановлением № 391 администрации г. Борисоглебска-района от 01.04.2002 акт государственной комиссии от 28.03.2002 по приемке в эксплуатацию законченного строительством временного торгового павильона ФИО4 в 

<

адрес> утвержден.

10.05.2006 истец купил у ФИО4 торговый павильон и с ним был заключен договор аренды на земельный участок.

Истец утверждает, что у него имеются все разрешающие документы на строительство капитального объекта. Нежилое здание (временный торговый павильон) был подключен к сетям централизованного электроснабжения, к сетям центрального водоснабжения, центрального водоотведения.

02.08.2016 решением Борисоглебского городского суда постановление администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области № 252 от 10.02.2014, договор аренды земельного участка № 11 от 10.02.2014, акт приема-передачи в аренду земельного участка от 10.02.2014 признаны недействительными в части указания площади земельного участка, расположенного по адресу: 

<

адрес>, и решено считать, что ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 96 кв.м. из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Границы земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> решено считать измененными и равными: по передней меже – 0,55 м. + 11,54 м., по задней меже – 12,09 м., по левой меже – 7,95 м., по правой меже – 7,90 м.

16.01.2017 постановлением администрации Борисоглебского городского округа изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером № площадью 96 кв.м., из категории земель населенных пунктов, местоположение: 

<

адрес>, расположенного в границах территориальной зоны ОД-1 (зона объектов культуры, общественно-делового и коммерческого назначения (общегородской центр), с «Для эксплуатации временного торгового павильона» на «Магазины, торговые комплексы, выставочные комплексы», который соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленного классификатором (код 4.4 - магазины).

Постановлением администрации от 15.03.2019 № 715 земельному участка с кадастровым номером № присвоен адрес: 

<

адрес>

11.12.2019 письмом администрации Борисоглебского городского округа № 13294 согласован капитальный ремонт фасада нежилого здания в соответствии с цветовым решением «Дизайн проекта реконструкции фасадов торговых павильонов».

В настоящее время нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, состоит из торгового зала площадью 38,4 кв.м. Установлен навес площадью 14,6 кв.м. и хозяйственный отдел площадью 6,4 кв.м.

Как указывает истец, данный объект архитектурного облика района не портит, эксплуатируется в соответствии с функциональным назначением (торговый объект), дефектов, представляющих угрозу безопасности эксплуатации, не имеет, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан, не затрагивает интересы других лиц. Таким образом, нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> обладает всеми признаками капитальности, является недвижимым имуществом, объектом капитального строительства.

ФИО4 указывает в иске, что учитывая то, что объект полностью отвечает требованиям капитального объекта, он обратился в администрацию о разъяснении порядка оформления данного объекта и регистрации права собственности. Однако получил отказ, из которого следовало, что для образования объекта недвижимости (объекта капитального строительства) - магазина, нужно получить разрешение на строительство. 

По утверждению истца получить разрешение на строительство не представляется возможным ввиду того, что на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, уже расположено нежилое здание с кадастровым номером №, право на которое не зарегистрировано. Здание поставлено на кадастровый учет и является объектом капитального строительства.

Истец полагает, что администрация БГО признает, что объект построен, земельный участок для его эксплуатации сформирован, но при этом учитывать ранее выданные документы на строительство отказывается, считает данный объект самовольным.

Считая свои права нарушенными, ФИО4 с учетом уточнения исковых требований, просит признать нежилое здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>, объектом капитального строительства и признать за ним право собственности на нежилое здание, площадью 38,4 кв.м., расположенное адресу: 

<

адрес>

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Представитель истца ФИО1 исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика администрации Борисоглебского городского округа в процессе рассмотрения дела просил утвердить мировое соглашение, по условиям которого за ФИО4 признается право собственности на нежилое здание, площадью 38,4 кв.м., расположенное адресу: 

<

адрес>. После отказа в удовлетворении заявления, представитель ответчика полагал, что суд может удовлетворить заявленное требование, поскольку законных оснований для выдачи разрешения на уже построенный объект не имеется. Обратил внимание суда, что какими-либо правами на земельный участок под зданием ФИО4 в настоящее время не обладает.

Представитель третьего лица ОАО «Борисоглебский Чугунолитейный завод БКМЗ» просил в иске отказать, указав, что отсутствуют условия, установленные п. 3 ст. 222 ГК РФ, поскольку согласно данной норме право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как указывает истец, строительство нежилого здания было осуществлено в 2000 году, а принято в эксплуатацию в 2002 году. Однако на тот момент в аренду предоставлялся земельный участок площадью 46 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> для строительства и эксплуатации торгового павильона временного строения сроком с 01.01.2001 по 01.01.2004. Таким образом, разрешенное использование земельного участка на тот момент не позволяло осуществлять постройку объекта капитального строительства.

Кроме того, в материалах дела имеется решение Борисоглебского городского суда Воронежской области от 20.12.2021 по делу № 2-1045/2021. Согласно данному судебному постановлению ФИО4 отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на магазин расположенный по адресу: 

<

адрес> по тому основанию, что разрешенное использование земельного участка не позволяло осуществить создание объекта капитального строительства на данном земельном участке. Апелляционным определением Воронежского областного суда от 28.04.2022 по делу № 33-2690/2022 решение оставлено без изменения. По мнению представителя, спорный объект капитального строительства по вышеуказанному делу № 2-1045/2021 совпадает со спорным объектом по настоящему делу, в связи с чем обстоятельства, установленные вступившим в силу решением суда, имеют преюдициальное значение. Как разъяснено в п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта.

На момент обращения истца в суд постройка имеет площадь 59,3 кв.м., а не 38,4 кв.м., что подтверждается заключением эксперта № 7357/6-2-24 от 31 марта 2025 года согласно которому, площадь основного здания составляет 38,1 кв.м., площадь пристройки 21,2 кв.м. Исходя из системного толкования п. 13 ст. 1 ГрК РФ и ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» следует, что объекты капитального строительства основное здание (магазин) и пристройка к основному зданию, расположенные в границах соответствующего земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес> представляют собой целостную, единую строительную систему, которая представляет собой одно здание (магазин) состоящий из основного здания площадью 38,1 кв.м. и пристройки площадью 21,2 кв.м., а всего 59,3 кв.м.

Кроме того сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы ОАО «Чугунолитейный завод БКМЗ» и создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выписке из ЕГРН от 15.05.2025 № № на земельный участок с кадастровым номером №, в пределах данного земельного участка, расположено сооружение производственного назначения с кадастровым номером №, а именно сети электроснабжения (кабельная линия КЛ-6 кВ 4*АСБ - 3*240 кв. м.м.).

Право собственности на вышеуказанное сооружение по адресу: 

<

адрес> зарегистрировано в установленном законом порядке за ОАО «Чугунолитейный завод БКМЗ» 12.01.2021.

В ЕГРН внесены сведения о зоне с особыми условиями использования территории - «охранная зона сети электроснабжения «Кабельная линия KЛ 6 кВ 4*АСБ - 3*240 кв. м.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>», реестровый №.

Согласно заключению эксперта № 7357/6-2-24 от 31 марта 2025 года охранная зона сети электроснабжения «Кабельная линия KЛ 6кВ, (подземная прокладка) и расположение пристройки к основному зданию препятствует обслуживанию и эксплуатации данной кабельной линии (при выполнении ремонтных работ), т.к. пристройка располагается над кабельной линией.

Таким образом, поскольку не соблюдены условия, установленные п. 3 ст. 222 ГК РФ просит отказать в удовлетворении исковых требований ФИО4 в полном объеме.

Представитель третьего лица Управления по охране объектов культурного наследия Воронежской области в судебное заседание не явился, представил отзыв, в котором оставил решение вопроса на усмотрение суда.

Представитель третьего лица МУП «БЭСО» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании постановления и.о. главы администрации города Борисоглебска-района Воронежской области от 13.03.2002 № 270 ФИО4 разрешено достроить временный торговый павильон, расположенный по 

<

адрес>, размером 4,0 х 11,5м.

01.04.2002 постановлением главы администрации города Борисоглебска-района Воронежской области № 391 утвержден акт государственной приемочной комиссии от 28.03.2002 по приему в эксплуатацию законченного строительством временного торгового павильона ФИО4 

Из материалов дела следует, что между администрацией г.Борисоглебска-района (арендодатель) и ФИО4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 29 от 22.03.2002.

По условиям договора аренды арендодатель предоставил, а арендатор принял на праве аренды в пользование земельный участок, из категории земель поселений, площадью 46,0 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> Срок аренды участка установлен сторонами с 01.03.2002 по 01.03.2005.

Арендодателем и арендатором 22.03.2002 подписан акт приема-передачи указанного земельного участка.

Согласно постановлению и.о. главы администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области от 16.01.2017 № 31 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, площадью 96,0 кв.м., из категории земель населенных пунктов, местоположение: 

<

адрес> расположенного в границах территориальной зоны ОД-1 (Зона объектов культуры, общественно-делового и коммерческого назначения (общегородской центр)), с «для эксплуатации временного торгового павильона» на «магазины, торговые комплексы, выставочные комплексы».

Постановлением главы администрации Борисоглебского городского округа от 15.03.2019 № 715 земельному участку с кадастровым номером № (поз. №) присвоен адрес: 

<

адрес>

В письме администрации БГО от 28.03.2023 № 182 указано: «С ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка № 11 от 10.02.2014 с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, сроком на пять лет. После истечения срока аренды, установленного вышеуказанным договором, арендатор не передал земельный участок арендодателю по акту приема-передачи, оплата по договору аренды выполняется в срок установленный п. 3.2 договора аренды земельного участка. В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ в случае продолжения использования арендатором имущества предоставленного в аренду, после истечения срока аренды, установленного договором, такой договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок».

Право аренды земельного участка зарегистрировано в ФГБУ «ФКП Росреестра» по Воронежской области, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 15.10.2021 № №.

Судом установлено, что истец обращался в администрацию Борисоглебского городского округа с просьбой разъяснить порядок оформления спорного объекта и регистрации права собственности. Однако им был получен отказ, из которого следовало, что для образования объекта недвижимости (объекта капитального строительства) - магазина, нужно получить разрешение на строительство. 

По утверждению истца получить разрешение на строительство не представляется возможным ввиду того, что на земельном участке по адресу: 

<

адрес> уже расположено нежилое здание с кадастровым номером №, право на которое не зарегистрировано. Здание поставлено на кадастровый учет и является объектом капитального строительства.

Отказ администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области послужил основанием для обращения ФИО4 в суд с требованием о признании права собственности на спорный объект недвижимости. 

Согласно разъяснениям Конституционного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 11.03.1998 № 8-П, определениях от 25.03.2004, № 85-О от 13.10.2009, № 1276-О-О, от 03.07.2007 № 595-О-П, от 19.10.2010 № 1312-О-О, закрепленные в статье 35 Конституции Российской Федерации гарантии права собственности предоставляются лишь в отношении права, возникшего на законных основаниях. Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением, установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, следует, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

При этом, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости, в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума № 44) право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункты 4, 7 статьи 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Арендатор земельного участка, в том числе находящегося в публичной собственности, вправе обращаться с иском о признании права собственности на самовольную постройку, если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта (пункт 41 Постановления Пленума № 44).

В пункте 43 Постановления Пленума № 44 разъяснено, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Использование земельного участка не в тех целях, для которых он предоставлен, произведено истцом в нарушение положений пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, судом установлено, что собственником земельного участка согласие на строительство спорного объекта не давалось, земельный участок предоставлялся истцу по договору аренды для размещения временной торговой точки, истец, являясь арендатором земельного участка, в отсутствие воли арендодателя использовал земельный участок с нарушением условий существующего между ними обязательства, разместив на арендуемом земельном участке объект капитального строительства - нежилое здание магазина.

Учитывая, что земельный участок предоставлялся истцу в аренду для временного размещения торгового павильона, без права капитального строительства, договор аренды на новый срок (после 2023 года) не заключался, у истца отсутствуют права на данный участок, признание права собственности на самовольную постройку на участке, не отведенном для этих целей в установленном порядке, нарушает охраняемые законом права и интересы собственника земельного участка – администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области.

Согласно части 2 статьи 36 Конституции Российской Федерации, владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (часть 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации).

Из системного толкования указанных норм с частью 3 статьи 55 Конституции Российской Федерации следует, что установление правового режима использования земель, в том числе по их целевому назначению, ограничение земельных прав собственников земельных участков (как и иных категорий землепользователей) обусловливается необходимостью соблюдения прав и законных интересов иных лиц, а также обеспечения публичных (государственных, общественных) интересов, выражающихся в защите основ конституционного строя, окружающей среды, нравственности, здоровья, государственной безопасности.

В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Таким образом, согласно вышеуказанным нормам материального права в их системном толковании, право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в чьем правомерном владении находится земельный участок, предназначенный для этих целей.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что признание права собственности на самовольную постройку на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, нарушит охраняемые законом права третьих лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно пункту 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом капитального строительства являются здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

В силу пунктов 1, 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

По ходатайству истца судом была назначена строительно-техническая экспертиза. 

Согласно экспертному заключению № 7357/6-2-24 от 31.03.2025 площадь основного здания составляет 38,1 кв.м., площадь пристройки 21,2 кв.м.

В основном здании располагается магазин по продаже товаров курительного назначения (помещение пл. 25,4 кв.м.), а также помещение с игровой приставкой и телевизором (помещение пл. 10,1 кв.м.) и помещение без функционального назначения (пл. 2,6 кв.м.). В пристройке располагаются помещения вспомогательного назначения (пл. 15,2 кв.м. и 6,0 кв.м.).

Объект исследования основное здание (магазин) и пристройка к основному зданию, расположенные в границах соответствующего земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в соответствии с параметрами ГК РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ, Методических рекомендаций для экспертов «Решение экспертных вопросов, связанных с установлением принадлежности строительного объекта к множеству капитальных», ГОСТ 58759-2019, Федерального закона от 28.12.2009 № 381-ФЗ по совокупности признаков относятся к объектам капитального строительства, так как данные объекты не являются сборно-разборными, не являются мобильными объектами и конструкциями и не предусматривают возможность какого-либо перемещения. По конструктивному исполнению у исследуемых объектов не имеется сборно-разборных соединений и узлов (петель), предусматривающих возможность их перемещения. Конструктивное исполнение основания объектов также не предусматривает возможность их перемещения.

Однако, анализируя требования закона, с учетом положений статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, устанавливающей принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, приходит к выводу о том, что спорное строение не может являться объектом недвижимости, поскольку для признания недвижимого имущества объектом гражданских прав необходимо документально подтвердить, что данный объект создан как недвижимость в установленном действующим законодательством порядке, с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Приобретая у своего отца торговый павильон без государственной регистрации права на него, как на объект недвижимости, истец был ознакомлена с правовым режимом земельного участка, на котором расположено отчуждаемое имущество, и заключенные с ним впоследствии договоры аренды земельного участка, согласно которым земельный участок предоставляется в пользование для размещения отдельно стоящего нестационарного торгового объекта, подтверждают, что спорное строение, исходя из разрешенного использования земельного участка, не может быть признано недвижимым имуществом.

Доводы истца и его представителя о том, что земельный участок фактически предоставлялся под строительство стационарного (капитального) объекта, противоречат материалам дела.

Разрешительных документов, в частности, проектной документации, разрешения на строительство объекта недвижимого имущества, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, акта приема законченного строительством объекта недвижимости в эксплуатацию, стороной истца не представлено.

В этой связи утверждения представителя истца о том, что Администрация Борисоглебского городского округа изначально рассматривала временный торговый павильон, как стационарный объект капитального строительства со ссылкой на изменение наименования вида разрешенного использования – «магазины», нельзя признать убедительными. Из объяснений представителя администрации БГО в судебном заседании, следует, что изменение вида разрешенного использования не подменяет собой перевод объекта из временного в капитальный, поскольку объекты торговли, магазины могут быть как временными киосками, павильонами, так и стационарными зданиями.

Доводы представителя истца со ссылкой на заключение эксперта о том, что спорное строение является капитальным, судом отклоняется, так как для отнесения объекта к недвижимому имуществу помимо прочной связи с землей необходимо, чтобы этот объект был создан в установленном порядке как недвижимость с получением необходимой разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил, на земельном участке, предоставленном для целей строительства, поскольку недвижимое имущество характеризует не только физическая, но и юридическая связь с землей, при отсутствии которой объект не может быть признан недвижимым имуществом.

Согласно экспертному заключению часть объекта исследования в виде пристройки к основному зданию располагается в охранной зоне сети электроснабжения «Кабельная линия КЛ 6кВ, устранение данного несоответствия возможно путем согласования или выполнения мероприятий по защите сети электроснабжения, согласованных с собственником или эксплуатирующей организацией, данной сети, а в случае невозможности данного согласования и мероприятий – демонтаж данной пристройки к основному зданию.

Согласно сведениям ЕГРН от 15.05.2025 № № на земельный участок с кадастровым номером №, в пределах данного земельного участка, расположено сооружение производственного назначения с кадастровым номером №, а именно сети электроснабжения (кабельная линия КЛ-6 кВ 4*АСБ - 3*240 кв. м.м.). Право собственности на вышеуказанное сооружение по адресу: 

<

адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке за ОАО «Чугунолитейный завод БКМЗ» 12.01.2021. В ЕГРН внесены сведения о зоне с особыми условиями использования территории - «охранная зона сети электроснабжения «Кабельная линия KJI 6 кВ 4*АСБ - 3*240 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>», реестровый №.

Таким образом, нарушаются права и законные интересы третьих лиц, а также имеется угроза жизни и здоровью неопределенного круга лиц: покупателей, продавцов и др. 

Согласно проведенному обследования, объекта исследования – магазина, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, было установлено, что конструкции данного здания (на момент экспертного осмотра) не имеют повреждения (отсутствуют прогибы, перекосы, деформации) влияющих на несущую способность конструкций, что соответствует требованиям ст.7 ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» - угроза жизни и здоровья граждан в строительном плане отсутствует. Конструктивное решение исследуемого магазина расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, не соответствует требованиям ст. 11 ФЗ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», так как на кровле отсутствует система снегозадержания. 

Размещение и планировочное решение исследуемого магазина, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, в части эвакуационных путей и выходов, и расположения (по противопожарным расстояниям) соответствует требованиям ст. 8 ФЗ от 30.12.2009 № 381-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», и ст.80 ФЗ от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», так как исследуемый объект имеет требуемые проезды и подъезды для пожарной техники, а также строение магазина сблокировано глухой стеной с соседними объектами.

Согласно выписки из ЕГРН на земельный участок от 15.10.2021 следует, что весь земельный участок и соответственно строения на нем располагаются (ограничен) защитной зоной объекта культурного наследия регионального значения, что не соответствует актуальным сведениям на момент проведения экспертизы, так как на момент проведения экспертизы исследуемые объекты не располагаются в защитной зоне объектов культурного наследия.

Нарушений требований законодательства об охране объектов культурного наследия, в соответствии с ФЗ от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ», в рамках проведения данной экспертизы не установлено, объекты исследования на момент проведения экспертизы не располагаются в защитной зоне объектов культурного наследия.

Исходя из отсутствия доказательств, подтверждающих обращение ФИО4 за получением разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства, как до начала производства работ, так и во время их проведения, суд приходит к выводу, что истец не предпринял надлежащих мер по легализации постройки и получению необходимой разрешительной документации на проведение работ, при этом доказательств невозможности получения такой документации в указанный период по независящим от истца причинам не представлено.

Обращение ФИО4 в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство уже после завершения реконструкции и создания нового объекта недвижимости (в июле 2021 года, в декабре 2024 года, в мае 2025 года) не свидетельствует о добросовестности его поведения и не является основанием для легализации правонарушения, которым является самовольное строительство. Кроме того, истцом отказы в выдаче разрешения на строительство не оспорены, доказательств необоснованности отказов не представлено.

Таким образом, ни одно из требований п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации истцом не соблюдено, а потому у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований.

Довод представителя истца о зарегистрированном праве собственности граждан на временные объекты, расположенные рядом со спорным павильоном, не могут быть приняты во внимание, поскольку не относятся к предмету спора.

Ссылка на наличие по данной категории дел иной судебной практики и упоминание о правовой позиции суда по другим делам, судом во внимание не принимается, поскольку юридический прецедент не является официальным источником права в Российской Федерации, а представляет собой применение норм права с учетом конкретных обстоятельств дела.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, 

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к администрации Борисоглебского городского округа Воронежской области о признании права собственности на нежилое здание отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Воронежский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено 08 июля 2025 года.

Председательствующий: