РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 января 2018 года город Тула 

Тульский областной суд в составе:

председательствующего Голомидовой И.В.,

при секретаре Хромовой М.Н., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а- 47/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Тульской области, правительству Тульской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, указав в обоснование заявленных требований на то, что он является собственником земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 4500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Полагает, что кадастровая стоимость указанного земельного участка, утвержденная по состоянию на 31.01.2017 года в размере 12 584 385 рублей, является необоснованно завышенной, что затрагивает его права и обязанности по уплате земельного налога.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка административный истец обратился в ООО «А.». В соответствии с отчетом об оценке от 

<

...>, выполненным оценщиком названной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 31.01.2017 года составляет 2 385 000 рублей.

На основании изложенного ФИО1 просил установить кадастровую стоимость спорного земельного участка равную его рыночной стоимости. 

Административный истец ФИО1 и его представитель по доверенности ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие, просили удовлетворить заявленные административные исковые требования, установив кадастровую стоимость спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной по результатам судебной оценочной экспертизы.

Представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещался надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя и вынести решение на усмотрение суда, указав на то, что правовые интересы Учреждения по заявленным требованиям не затрагиваются. 

Представитель административного ответчика правительства Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, указав на то, что не оспаривает заявленное требование ни по основаниям возникновения, ни по содержанию.

Представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, ссылаясь на то, что Управление не оспаривает заявленные административным истцом требования ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), просил вынести решение на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица администрации муниципального образования город Алексин в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещен надлежащим образом, представил письменные возражения, где просил отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что приравнивание кадастровой стоимости объекта недвижимости к его рыночной стоимости приведет к уменьшению объема поступающих в муниципальную казну денежных средств от налогообложения. 

Исходя из положений статей 150, 151, части 4 статьи 247 КАС РФ, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

На основании частей 1, 7 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет недвижимого имущества осуществляется в соответствии с данным Федеральным законом путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках.

Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 указанного Закона в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами. 

Как следует из материалов дела и установлено судом ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 4500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Данные обстоятельства подтверждаются копией свидетельства о государственной регистрации права от 

<

...> года и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 

<

...> и не оспариваются лицами, участвующими в деле.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Исходя из положений статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации административный истец, как собственник вышеупомянутого земельного участка, относится к числу налогоплательщиков земельного налога.

В силу статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, поставленного на кадастровый учет 31.01.2017 года, рассчитана путем умножения удельного показателя кадастровой стоимости – 2 796,53 руб. за кв.м, утвержденного Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546, на площадь объекта; утверждена актом филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области от 

<

...> года и установлена в размере 12 584 385 рублей.

Указанная кадастровая стоимость была внесена ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области в Единый государственный реестр недвижимости 

<

...> года, что следует из имеющейся в материалах дела выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 

<

...>.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Таким образом, пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности, то есть с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ.

Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 года № 254, отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

С целью определения рыночной стоимости вышеуказанного земельного участка административный истец обратился в ООО «А.». 

В соответствии с отчетом об оценке от 

<

...>, выполненными оценщиком названной организации, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 31.01.2017 года составляет 2385000 рублей. 

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

По ходатайству представителя административного истца судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза в целях установления соответствия названного выше отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также подтверждения правильности и достоверности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31.01.2017 года, проведение которой поручено эксперту ООО «О.» Ф.

Согласно выводам, содержащимся в заключении названного эксперта № 

<

...>, отчет ООО «А.» от 

<

...> не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а рыночная стоимость спорного земельного участка не подтверждается. 

В соответствии с заключением эксперта ООО «О.» Ф. № 

<

...>, рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером 

<

...> по состоянию на 31.01.2017 года составляет 1904000 рублей. 

При проведении экспертизы эксперт Ф. в соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития российской Федерации от 20.05.2015 года № 297 (далее ФСО № 1), использовала сравнительный подход, обосновав при этом отказ от применения затратного и доходного подходов к оценке.

В рамках сравнительного подхода эксперт использовала метод сравнения продаж по объектам-аналогам, предусматривающий получение стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Объектом-аналогом признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденным распоряжением Министерства имущественных и земельных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р (далее – Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предусматривает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

Как усматривается из содержания указанного заключения эксперта, в качестве объектов-аналогов экспертом выбраны объекты, наиболее соответствующие по количественным и качественным характеристикам оцениваемым земельным участкам, аналогичного с объектом оценки назначения; при этом произведены необходимые корректировки. Рассчитанный для данной выборки объектов-аналогов коэффициент вариации не превысил допустимого значения, что указывает на надежность полученной экспертом статистической информации и пригодность исходных данных об аналогах объекта оценки для использования в расчетах и формулирования выводов по результатам статистического анализа.

Доказательств, опровергающих правильность заключения эксперта, суду не представлено.

О несогласии с вышеупомянутым заключением эксперта другими лицами, участвующими в деле, включая и административных ответчиков, в процессе судебного разбирательства не заявлялось. С ходатайствами о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы указанные лица не обращались. 

Данное заключение эксперта суд относит к числу допустимых и достоверных доказательств применительно к положениям статьи84 КАС РФ, поскольку оно выполнено компетентным специалистом в области экономической и оценочной деятельности, имеющим продолжительный опыт работы в области оценки, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, а изложенные в нём выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами. 

С учетом изложенного сомневаться в достоверности и правильности выводов заключения эксперта № 

<

...> у суда не имеется.

То обстоятельство, что установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает рыночную стоимость, определенную в экспертном заключении, не свидетельствует о недостоверности заключения эксперта, поскольку в нормативных правовых актах не устанавливается презумпция равенства кадастровой стоимости земельного участка и его рыночной стоимости, не устанавливается также презумпция безусловной сопоставимости этих двух видов стоимости.

В этой связи ссылка представителя администрации на уменьшение поступлений налоговых платежей в муниципальный бюджет в случае пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости, правового значения для разрешения данного спора не имеет.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка ООО «А.» от 

<

...>, то анализ содержания указанного отчета свидетельствует о его несоответствии требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (статьи 11), федеральных стандартов оценки (пункта 8 ФСО № 3, пункта 10, 11, 22ФСО № 7) ввиду использования оценщиком предложений по продажи земельных участков на 2015 год, а также поправок по справочнику Лейфера за 2014 год, в то время как датой оценки является 31.01.2017 года, что является существенным нарушением и повлияло на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка, в связи с чем данный отчет к числу допустимых и достоверных доказательств по делу отнести нельзя.

Доказательств, свидетельствующих о том, что на дату установления кадастровой стоимости земельного участка – 31.01.2017 года, рыночная стоимость являлась иной, чем отражено в исследованном судом заключении эксперта, в процессе судебного разбирательства, как это требуется в соответствии с положениями статей 14, 62 КАС РФ, в материалы дела не представлено.

При таких данных, исходя из приведенных выше норм материального права, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретных объектов недвижимости, суд приходит к выводу о том, что оспариваемая кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...> может быть установлена в размере его рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта ООО «О.» Ф. № 

<

...>, а заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 

<

...>, общей площадью 4500 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 1 904 000 рублей по состоянию на 31.01.2017 года.

В целях налогообложения и внесения соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости датой подачи ФИО1 заявления о пересмотре кадастровой стоимости вышеупомянутого объекта недвижимости является день обращения указанного физического лица в суд – 20 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тульского областного суда через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий