делу №

УИД: 23RS0№-66

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

<

адрес> 26 января 2026 года

Кропоткинский городской суд 

<

адрес> в составе:

председательствующего судьи Щербакова В.Н.,

при секретаре ФИО8

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Микрорайон" к ФИО5, третьи лица: Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и 

<

адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК, Нотариус Кавказского нотариального округа КК ФИО9, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным с применением последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Представитель ООО "Микрорайон" обратился в суд к ФИО5, третье лицо Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и 

<

адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК Нотариус Кавказского нотариального округа КК ФИО9, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным с применением последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных требований указала, ООО «МИКРОРАЙОН», является управляющей компанией МКД в 

<

адрес> в МКР-1, занимающейся лицензионной деятельностью техническим обслуживанием многоквартирных домов (далее МКД). Учредителями в ООО «МИКРОРАЙОН» до апреля 2025 года являлись ФИО3 и гр. ФИО10 по 50% у обоих, организация существует с 2008 года. Исполнительно - распорядительной функцией работы организации до апреля 2025 г. занимался директор ФИО2, согласно Устава ООО «Микрорайон». Денежные средства, которыми располагает истец - является образованным фондом от ежемесячных сборов денежных средств по квитанциям, поступающих от собственников помещений в МКД - физических и юридических лиц согласно договорных обязательств, которые обязывают управляющую компанию обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, устранять аварийные ситуации, надлежащим образом содержать общее имущество собственников в МКД. Соответственно, обслуживание домов зависит от финансового состояния управляющей компании ООО «Микрорайон». Начиная с октября 2023 года в управляющей компании «Микрорайон» начались происходить кадровые изменения, соответственно принимались решения новыми должностными лицами и действия с их стороны были направлены на преднамеренное банкротство предприятия. Материалы направлены в правоохранительные органы по факту растрат за 2023-2025 годы, для дальнейшей правовой позиции. В апреле 2025 года возглавить предприятие пришлось учредителю «Микрорайон» ФИО10, чтоб не довести до реального банкротства предприятие и не оставить многоквартирные дома в долгах и без технического обслуживания. Директор ФИО10 вынужден был провести финансовый аудит деятельности предприятия за 2023-2024 годы и 1 квартал 2025 год. Документы бухгалтерского учёта, техническую документацию на МКД, имущество и т.д. по акту приема-передачи директор ФИО2 и главный бухгалтер ФИО11 отказались передавать, ссылаясь на увольнение и отсутствия обязательств наемных работников перед ООО «Микрорайон». В ходе аудиторской проверки первичных и отчетных документов было выявлено следующее: отсутствуют оборотно-сальдовые ведомости - за 2022-2024 г., в разрезе счетов учета за 2022-2024 годы и 1 квартал 2025 года. ООО «Микрорайон» находится на Упрощенной системе налогообложения, не представлены Книги доходов и расходов за 2022-2024 г., а так же за квартал 2025 года; не представлены налоговые регистры для расшифровки годовой бухгалтерской отчетности за 2022-2024 г.; нет отчетов по годовой инвентаризации организации за 2022-2024 год; кадровые документы представлены не в полном объеме - отсутствуют локально-нормативные акты, ежегодные графики отпусков, штатное расписание, ведомости по начислению/перечислению заработной платы Отсутствуют инвентарные карточки учета основных средств. ДД.ММ.ГГГГ между Обществом с ограниченной ответственностью «Микрорайон» в лице директора ФИО2, выполнявшего организационно-распорядительные функции в Обществе и функции единоличного исполнительного органа, с одной стороны и ФИО5 с другой был заключен Договор купли-продажи нежилого помещения, удостоверенный нотариусом Кавказского нотариального округа ФИО9, зарегистрированный в реестре нотариуса за №-н/23-2024-5-895 (далее Договор от 03.06.2024г.) с продажной ценой 1 100 000 рублей при кадастровой цене - 6 489 000 рублей. Согласно пункту 1 указанного договора Продавец продает, а Покупатель покупает на условиях, указанных в договоре, принадлежащее по праву собственности Нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, р-н Кавказский, 

<

адрес>, Мкр.1, 

<

адрес>, состоящее из комнат 1 этажа №№,34, комнат антресольного этажа №№,3,4 (второй очереди), №№, 16-18,21, общей площадью 164,5 (Сто шестьдесят четыре целых пять десятых) кв.м., кадастровый №. Согласно п. 3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны оценивают указанное нежилое помещение в 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей. Покупатель покупает у Продавца указанное нежилое помещение за договорную цену 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей (п. 3.1 Договора). Расчет между сторонами произведен путем зачисления денежных средств на счет Общества с ограниченной ответственностью «Микрорайон» №, открытый в Краснодарском отделении № ПАО Сбербанк, К/сч 30№, БИК 040349602, полностью до подписания договора, Продавец получил от Покупателя 1 100 000 (Один миллион сто тысяч) рублей (п. 3.2 Договора). Право собственности Ответчика зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации: №№ от ДД.ММ.ГГГГ В пункте 4 договора купли-продажи сторонам нотариусом ФИО9 разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и в случае сокрытия ими подлинной цены о заниженной продажной цене нежилого помещения коммерческого назначения и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. Предполагаю, что возможно ответчик оплатила более значительную сумму, неотражённую в договоре купли-продажи, с целью скрытия доходов директором и направленной на вывод денежных средств из возглавляемого им Общества. Истец полагает, что на основании статей 167, 168, 183 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 45 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным с учетом того, что спорная сделка совершена в отсутствие согласия участников общества- решения учредителей и является сделкой, выходящей за пределы обычной хозяйственной деятельности Общества. Проданное нежилое помещение без согласия собственников - относилось к основным средствам Общества и являлось общим имуществом учредителей, но не директора. Директор ФИО2 совершил сделку по продаже нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, р-н Кавказский, 

<

адрес>, мкр. 1, 

<

адрес>, состоящее из комнат 1 этажа №№,34, комнат антресольного этажа №№,3,4 (второй очереди), №№, 16-18,21, общей площадью 164,5 (Сто шестьдесят четыре целых пять десятых) кв.м., кадастровый №, без согласия общего собрания участников общества, ссылаясь на Устав раздел 9 п.п. 9.4, что он имеет право распоряжаться имуществом общества. В данном разделе не содержаться полномочия директора о проведении сделок купли-продажи, категории сделок и их размеров. В разделе 8 Устава пункт 12 четко определено, что решением общества совершение сделок и их одобрение проводится решением общего собрания участников общества. Понятие крупных сделок или сделок с заинтересованностью в Уставе отсутствует, т.е. все сделки с основными средствами, находящимися на балансе общества должны быть согласованы участниками общества в соответствии со ст. 46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью». Согласно выписке банка ПАО Сбербанк за ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 1 млн. 100 тыс. рублей поступили от продажи товара путем внесения наличных денежных средств. Никого комментария в назначении платежа, что это были деньги за продажу недвижимого имущества нет. В этот же день, согласно выписки 611244 руб. 55 коп. и 89000 руб. были перечислены на счет взаимозависимой организации ООО "Микраши" (ИНН/КПП 

<

***>/236401001), наименование платежа и документ-основание перечисления не указаны. Деньги за проданное нежилое помещение согласно данным бухгалтерского учета были внесены через кассу наличными и разнесены по бухучёту в категорию прочие доходы. На директора согласно Устава общества возложена ответственность за правомерное распоряжением имуществом общества, но не продажу имущества. В данной сделке явно была занижена продажная цена объекта, весьма отличающаяся от рыночной и кадастровой стоимости, что повлекло к убыткам общества, так как в декабре 2018 года спорное нежилое помещение было приобретено по Договору купли-продажи нежилого помещения 

<

адрес>1 за 2 000 000 (Два миллиона) рублей. Общество в 2025 году должно оплатить налоги за 2024 год и разницу от продажи имущества по заниженной цене 1,1 млн.руб. от кадастровой стоимости 6,489 млн.руб. Таким образом, ФИО4, являясь учредителем с 50 процентами доли в уставном капитале ООО «Микрорайон», ничего о продаже спорного нежилого помещения не знал до момента передачи ему полномочий на управление Обществом ДД.ММ.ГГГГ. В настоящее время управляющая компания ООО «Микрорайон» находится в миллионных долгах, в виду нерадивого руководства бывшего директора ФИО2 Не оплата общие домовые нужды ресурсным организациям за несколько лет (водоканал, теплосети) и подрядным организациям привела компанию к плановому банкротству. Полученные деньги от продажи нежилого помещения коммерческого назначения не были направлены на погашение долгов. На банковском счете ООО «Микрорайон» непогашенная картотека на сумму общего долга ресурсным организациям и другим кредиторам в размере 10 546 387,60 руб. Оспариваемый договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ считается крупной сделкой, выходящей за пределы обычной хозяйственной деятельности общества и должен был быть заключен с согласия общего собрания участников общества - собственников недвижимого имущества. Собрания участников общества с такой повесткой дня не проводилось. Соответственно, необходимо сделать вывод, что оспариваемая сделка была совершена в отсутствие согласия участников общества. При этом после заключения оспариваемого договора, обществу затруднительно вести хозяйственную деятельность, выполнять уставные задачи по получению прибыли. ООО «Микрорайон» является управляющей компанией, постоянно контактирующей с населением и оказывающей услуги в сфере управления многоквартирными жилыми домами за средства собственников помещений в МКД. Спорное нежилое помещение использовалось для размещения документов и сотрудников организации, также сдачи в аренду для извлечения дополнительных доходов Обществу и соответственно ведения хозяйственной деятельности. Просит суд восстановить пропущенный процессуальный срок обращения в суд по признанию недействительным договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, ввиду описанных обстоятельств; признать недействительными договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Истцом - Обществом с ограниченной ответственностью «Микрорайон» (ИНН/КПП 

<

***>/231301001, ОГРН 

<

***>) и Ответчиком ФИО5; применить последствия недействительности сделки: в виде возврата в собственность Общества с ограниченной ответственностью «Микрорайон» (ИНН/КПП 

<

***>/231301001, ОГРН 

<

***>) нежилого помещения, находящегося по адресу: 

<

адрес>, р-н Кавказский, 

<

адрес>, мкр. 1, 

<

адрес>, состоящее из комнат 1 этажа №№,34, комнат антресольного этажа №№,3,4 (второй очереди), №№, 16-18,21, общей площадью 164,5 (Сто шестьдесят четыре целых пять десятых) кв.м., кадастровый №. Восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации права собственности на Нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, р-н Кавказский, 

<

адрес>, мкр. 1, 

<

адрес>, состоящее из комнат 1 этажа №№,34, комнат антресольного этажа №№,3,4 (второй очереди), №№, 16-18,21, общей площадью 164,5 (Сто шестьдесят четыре целых пять десятых) кв.м., кадастровый №, - за Обществом с ограниченной ответственностью «Микрорайон» (ИНН/КПП 

<

***>/231301001, ОГРН 

<

***>); исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись государственной регистрации права собственности на Нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, р-н Кавказский, 

<

адрес>, мкр. 1, 

<

адрес>, состоящее из комнат 1 этажа №№,34, комнат антресольного этажа №№,3,4 (второй очереди), №№, 16-18,21, общей площадью 164,5 (Сто шестьдесят четыре целых пять десятых) кв.м., кадастровый №, - за ФИО5; взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Микрорайон» (ИНН/КПП 

<

***>/231301001, ОГРН 

<

***>) в пользу ответчика ФИО5 1 100 000 рублей; взыскать с Ответчика сумму понесенных Истцом судебных расходов, состоящих из оплаты государственной пошлины в размере 26 000 рублей.

В судебном заседании директор ООО "Микрорайон" ФИО10 заявленные исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении.

В судебном заседании представитель ООО "Микрорайон" по доверенности ФИО12 заявленные исковые требования поддержала и настаивал на их удовлетворении.

В судебное заседание ответчик ФИО5 не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО5 по доверенности ФИО13 исковые требования не признал, просил суд отказать в удовлетворении заявленных требований в связи с пропуском срока исковой давности.

В судебное заседание представитель Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и 

<

адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Нотариус Кавказского нотариального округа КК ФИО9, не явилась, предоставила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Третье лицо ФИО2. не явился, предоставил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, просил суд отказать в удовлетворении заявленных исковых требований в связи с пропуском срока.

Суд выслушав стороны и исследовав материалы дела приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ч. 1 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Исходя из положений ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Микрорайон» в лице директора ФИО2 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, удостоверенный нотариусом Кавказского нотариального округа ФИО9, зарегистрированный в реестре нотариуса за №-н/23-2024-5-895 с продажной ценой 1 100 000 рублей при кадастровой цене - 6 489 000 рублей., предмет договора: нежилое помещение, находящееся по адресу: 

<

адрес>, р-н Кавказский, 

<

адрес>, Мкр.1, 

<

адрес>, состоящее из комнат 1 этажа №№,34, комнат антресольного этажа №№,3,4 (второй очереди), №№, 16-18,21, общей площадью 164,5 кв.м., кадастровый №.

Согласно п. 3 Договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны оценивают указанное нежилое помещение в 1 100 000 рублей.

Расчет между сторонами произведен путем зачисления денежных средств на счет Общества с ограниченной ответственностью «Микрорайон» №, открытый в Краснодарском отделении № ПАО Сбербанк, К/сч 30№, БИК 040349602, полностью до подписания договора.

Право собственности ФИО5 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес>, о чем в ЕГРН сделана запись регистрации: №№ от ДД.ММ.ГГГГ

Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требований является пропуск срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком.

Статьей 196 ГК РФ установлен общий срок исковой давности в три года.

В силу ч. 2 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

В соответствии с абзацем 2 части 6 статьи 152 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности или срока обращения в суд судья принимает решение об отказе в иске без исследования иных фактических обстоятельств по делу

Согласно части 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со статьей 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В силу статьи 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Как следует из представленных документов и не оспаривается истцом учредителями ООО «МИКРОРАЙОН» до апреля 2025 года являлись ФИО3 и ФИО10 Распорядительные функции до апреля 2025 года выполнял директор Общества ФИО3.

С апреля 2025 года директором ООО «Микрорайон» назначен ФИО10

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд исходит из того, что по заявленным требованиям о расторжении договора купли продажи от ДД.ММ.ГГГГ истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд за защитой нарушенного права, поскольку указанный договор заключен сторонами ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация перехода права собственности осуществлена ДД.ММ.ГГГГ, при этом требования истцом предъявлены ДД.ММ.ГГГГ то есть по истечении года и доказательств уважительности причин пропуска указанного срока не представлено.

Разрешая спор по существу, суд на основании тщательного анализа представленных доказательств установил фактические обстоятельства по делу, в связи с чем, руководствуясь положениями норм действующего законодательства, приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Согласно ст. 205 ГК РФ, в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и тому подобное), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Оснований для восстановления срока исковой давности у суда не имеется. Таким образом, уважительных причин, по которым истец пропустил срок исковой давности, суду не представлено.

В соответствии с положением ст. 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

При таких обстоятельствах суд полагает, что требования ООО «Микрорайон» не подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ООО "Микрорайон" к ФИО5, третье лицо Межмуниципальный отдел по Гулькевичскому и 

<

адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КК Нотариус Кавказского нотариального округа КК ФИО9, ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным с применением последствий недействительности сделки– оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в 

<

адрес>вой суд через Кропоткинский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий