Мотивированное 

решение

 составлено 26.02.2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21.02.2019 Сысертский районный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Тимофеева Е.В., с участием представителя истцов ФИО1, представитель третьего лица ФИО1, представителя ответчика ФИО2, при секретаре Храмцовой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-204/2019 по иску ФИО3 ФИО10, ФИО4 ФИО11, ФИО6 ФИО12 к ФИО7 ФИО13 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительным основания возникновения права собственности – договора долевого участия и дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого владения,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО4, ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО7 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительным основания возникновения права собственности – договора долевого участия и дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого владения. В обоснование иска указано, что истцы являются собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Многоквартирный дом по вышеуказанному адресу сдан в эксплуатацию. Согласно рабочей документации, в секции 3 располагается место общего пользования под №40817810604900317040 согласно экспликации (№40817810604900317040 на поэтажном плане), площадью 9,1 кв.м., кадастровый номер №40817810604900317040 Вместе с тем, как стало известно, ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанное помещение зарегистрировано право собственности за ФИО7 Доказательствами отнесения помещения площадью 9,1 кв.м. к общему имуществу является рабочая и проектная документация, предполагавшая использование такого имущества для хранения инвентаря уборщика. В связи с тем, что данное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, в силу ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, такое помещение является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, а так же общим имуществом МКД. 

ФИО3, ФИО4, ФИО6 просили признать нежилое помещение площадью 9,1 кв.м. №40817810604900317040 согласно экспликации (№40817810604900317040 на поэтажном плане), расположенное на 1-ом этаже (кадастровый номер №40817810604900317040) общим имуществом многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>. Признать основание возникновения права ФИО5 на помещение площадью 9,1 кв.м. (кадастровый номер №40817810604900317040) недействительным, с применением последствий недействительности сделок в виде аннулирования записей о государственной регистрации права собственности. Истребовать из чужого незаконного владения объекта недвижимого имущества в виде передачи по акту приема-передачи нежилого помещения площадью 9,1 кв.м. (кадастровый номер №40817810604900317040) в общедолевую собственность собственников помещений многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ от истцов поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которого они просили дополнительно признать недействительным договор долевого участия в долевом строительства № АК7\К1 от 12.10.2015 и дополнительное соглашение к нему от ДД.ММ.ГГГГ, применить последствия недействительности сделки. 

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО6 в судебное заседание не вились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, причина неявки неизвестна. 

Представитель истцов ФИО3, ФИО4, ФИО6 –ФИО1, действующий на основании доверенностей от ДД.ММ.ГГГГ сроком на один год, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, пояснил, что данное помещение до сих пор используется как общее имущество. Сотрудники управляющей компании до сих пор пользуются им. На акт осмотра представитель ответчика был приглашен. Там происходит набор воды и хранение инвентаря для уборки помещений. Управляющая компания начала пользоваться помещением с 2016 года. Доступ обеспечила предыдущая управляющая компания, передав ключи от замка на двери. В данном помещении находится мойка. При передаче ключей документы не передавались. Данное помещение находится на первом этаже, секция №40817810604900317040. Вход происходит через подъезд. Указано в техническом паспорте, что данное помещение является местом общего пользования. Техническую документацию им передали после решения Арбитражного суда. Нарушение права истцов заключается в том, что данное имущество должно быть в общей долевой собственности всех собственников. Данное помещение никто не взламывал. 

Представитель третьего лица ООО «Управляющая компания «Константа Плюс» - ФИО1, действующий на основании доверенности от 19.12.2018 сроком на один год, в судебном заседании не возражал против удовлетворения искового заявления. Доводы истцов поддержал в полном объеме, пояснил, что данное помещение используется управляющей компанией для хранения инвентаря.

Ответчик ФИО7 в судебное заседание не явился, направил в суд отзыв на исковое заявление истцов, согласно которому возражал против удовлетворения заявленных требований. В ст. 36 ЖК РФ отсутствуют такие критерии для определения общедомового имущества, как «помещения, используемые для хранения инвентаря уборщиков». В соответствии с нормами Жилищного законодательства, в частности п.1 ч.3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указан состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление и адрес такого дома. В договоре № 41 управления многоквартирным домом – в Приложении №1 в Составе общего имущества многоквартирного жилого дома также отсутствует такой критерий: «помещения, используемые для хранения инвентаря уборщиков». Помещение площадью 9,1 кв. м, учтено в ходе осуществления технической инвентаризации и при постановке дома на кадастровый учет в составе названного жилого дома в качестве нежилого помещения, предназначенного для самостоятельного использования. В отношении данного объекта зарегистрировано право собственности у ФИО7. Сведения, содержащиеся в Техническом плане здания многоквартирного дома и сведения, содержащиеся в Реестре полностью совпадают и не относят спорное помещение к общедомовому, в том числе, и по причине, что оно не соответствует ни одному из критериев, прописанных действующими нормами для ОДИ. В нем отсутствуют оборудование, технические устройства, обслуживающие более одного помещения в доме, само по себе оно не предназначено для обслуживания более чем одного помещений дома. Оно имеет самостоятельное функциональное значение, не связанное с обслуживанием дома. Согласно п. 1.6. Договора №40817810604900317040 управления многоквартирным домом №40817810604900317040 по 

<

адрес>: Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление по настоящему договору, определяется (и впоследствии может быть изменён) собственниками многоквартирного дома на общем собрании и содержится в Приложении №40817810604900317040 к настоящему договору. В нарушение данной нормы истицы обратились в суд без решения общего собрания всех собственников. Между тем вопросы, касающиеся общего имущества дома должны решаться всеми собственниками на общем собрании, поскольку собственники помимо всего несут и финансовые расходы на содержание этого имущества. Это значит, что при увеличении состава общего имущества автоматически увеличится и плата каждого собственника за его содержание и произойдет это без их согласия. Истцы просят признать недействительным договор № АК7/К1 участия в долевом строительстве от 12.10.2015 и дополнительное соглашение №1 к договору № АК7/К1 участия в долевом строительстве от 12.10.2015 от 15.03.2016, применить последствия недействительности данных договоров в виде аннулирования государственной регистрации права собственности ФИО7 Ответчик категорически возражает против заявленных требований. Во-первых, истцами не указаны основания для признания сделки недействительной. По какому из оснований, перечисленных в ГК РФ, они уточняют свои требования – не ясно. Ввиду этого, ответчик не может представить полноценный отзыв. В иске после уточнения требований также отсутствует указание на право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Истцы не обосновали выбранный способ защиты нарушенного на их взгляд права и невозможность применить иной способ защиты. Между тем, они обязаны обосновать такую невозможность. Так же как обязаны указать в иске правовое обоснование своих требований, в данном случае, касающееся признания сделки недействительной. 

Представитель ответчика ФИО7 – ФИО2, действующая на основании доверенности от 19.02.2019 сроком до 31.12.2019, в судебном заседании требование искового заявления не признала в полном объеме. Те фактические основания, которые указаны истцами, не являются основаниями для удовлетворения иска. Если посмотреть на выкопировку, то аналогичные помещения на всех верхних этажах, считается продаваемой частью квартиры. На первом этаже вся фасадная часть – это не жилые помещения. В техпаспорте жилого дома не указано, что спорное помещение отнесено к местам общего пользования. В данном случае считает, что истцы заблуждаются в своих доводах. В данном случае спорное помещение было описано и поставлено на кадастровый учет, как нежилое помещение. Просит суд отказать в удовлетворении исковых требований. Данное помещение приобретено по договору долевого участия. Данное помещение использует ответчик с 2016 года. «Пятерочка» хотела у них данное помещение арендовать. И слева и справа у них занимает помещение «Пятерочка». Третьих лиц они туда не допускали. УК «Константа плюс» вскрыла данное помещение незаконно.

Определением суда от 22.01.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Универсал».

Представить соответчика ООО «Универсал» в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом, причина неявки неизвестна.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, и на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело при данной явке.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 289 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу пункта 1 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

В соответствии с п.1. Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N491, состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона "Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Судом установлено, что в соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: 

<

адрес> расположено нежилое помещение, площадью 9,1 кв.м., этаж №40817810604900317040, в качестве правообладателя указан ФИО5 дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ № №40817810604900317040-1. Право собственности зарегистрировано на основании договора № АК7\К1 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, дополнительного соглашения к данному договору от ДД.ММ.ГГГГ, в котором спорное помещение указано как нежилое, стоимостью 353 370 руб. 98 коп.

Истец ФИО4 является собственником жилого помещения по адресу: 

<

адрес> (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ)

ФИО3, согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, является собственником квартиры по адресу: 

<

адрес>.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ, по адресу: 

<

адрес>, расположена квартира, назначение: жилое, в качестве правообладателя указана ФИО6

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим – отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил №40817810604900317040, «использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП)». 

Согласно пункту 4 Правил №40817810604900317040 «в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП».

<

адрес>ю 9,1 кв. м, учтено в ходе осуществления технической инвентаризации и при постановке дома на кадастровый учет в составе названного жилого дома в качестве нежилого помещения, предназначенного для самостоятельного использования. Данное помещение, согласно техническому паспорту на жилой дом, не учтено в качестве места общего пользования, и входит в состав нежилых помещений в доме.

В отношении данного объекта зарегистрировано право собственности у ФИО7 ФИО16, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.6. Договора №40817810604900317040 управления многоквартирным домом №40817810604900317040 по 

<

адрес>: Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление по настоящему договору, определяется (и впоследствии может быть изменён) собственниками многоквартирного дома на общем собрании и содержится в Приложении №40817810604900317040 к настоящему договору.

Судом установлено, что спорное нежилое помещение – нежилое помещение, площадью 9,1 кв.м., этаж №40817810604900317040, расположенное по адресу: 

<

адрес>, по данным государственного технического учета не отнесено к категории мест общего пользования и не является общим имуществом собственников помещений в доме по 

<

адрес>, в акте сдачи-приема нежилых помещений от ДД.ММ.ГГГГ указано как самостоятельное нежилое помещение, не включенное в состав общего имущества многоквартирного дома, что право собственности ФИО7 на нежилое помещение возникло на основании договора № АК\7К21 участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а так же дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГ, в установленном законом и договором порядке, а также что спорный объект является самостоятельным обособленным объектом недвижимости, назначение которого не предназначено для обслуживания помещений многоквартирного дома. Оно имеет самостоятельное функциональное значение, не связанное с обслуживанием дома.

Данные обстоятельства исключают возможность отнесения спорного помещения к общему имуществу собственников многоквартирного дома, а значит, препятствуют удовлетворению требований истцов. Правовой режим помещений определяется на дату регистрации права собственности. Если по состоянию на указанный момент помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло.

Доводы истцов о том, что указанное помещение используется в настоящее время управляющей компанией, суд находит необоснованными, и не являющимися основанием для удовлетворения иска. Само по себе использование данного помещения, с нарушением права собственника ФИО7, не порождает каких-либо прав относительно данного имущества. При этом, ответчиком оспаривается сам факт использования помещения, собственником которого он является, и который принимает меры к его сохранности.

В связи с чем, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО6 к ФИО7 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительным основания возникновения права собственности – договора долевого участия и дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого владения, не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194, 198, 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 ФИО17, ФИО4 ФИО18, ФИО6 ФИО19 к ФИО7 ФИО20 о признании нежилого помещения общим имуществом многоквартирного дома, признании недействительным основания возникновения права собственности – договора долевого участия и дополнительного соглашения, применении последствий недействительности сделки, истребовании имущества из чужого владения.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме, путем подачи жалобы через Сысертский районный суд. 

Судья: Е. В. Тимофеев