РЕШЕНИЕ

 именем Российской Федерации 08 июня 2017 года 

<

адрес> Октябрьский районный суд 

<

адрес> в составе судьи Кузубовой Н.А., при секретаре Петровой Е.М., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению Хайбулина В. Р. к Ли 

<

данные изъяты>, Новак С. А., АО «Российский сельскохозяйственный банк» об освобождении имущества из-под ареста, 

УСТАНОВИЛ

Обращаясь в суд, ФИО1 просил освободить от ареста квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес> принятого в рамках исполнительного производства № от ДД.ММ.ГГГГ., возбужденного в отношении Ли А.Х.И., и № от ДД.ММ.ГГГГ., возбужденного в отношении ФИО2 

В обоснование заявленных требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиками Ли и Новак договор купли-продажи указанной квартиры. Однако, истец не может зарегистрировать свое право собственности на квартиру ввиду наличия арестов, наложенных в рамках исполнительных производств, должниками по которым выступают продавцы квартиры. 

В судебное заседание истец не явился, просил о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Представитель АО «Россельхобанк» ФИО3 исковые требования не признала, суду пояснила, что указанная квартира находится в залоге у банка с ДД.ММ.ГГГГ обременения зарегистрированы в Росреестре при выдаче свидетельства о праве собственности на квартиру ответчику Ли А.Х.И. В результате ненадлежащего исполнения заемщиками Ли А.Х.И., ФИО2 обязательств по кредитному договору, задолженность была взыскана в судебном порядке и обращено взыскание на предмет залога для погашения задолженности. Просила в иске отказать и возобновить исполнительное производство. 

Ответчики Ли А.Х.И., ФИО2, судебный пристав-исполнитель в суд не явились, извещены надлежаще. 

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие. 

Выслушав представителя АО «Россельхобанк» ФИО3, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

В соответствии с ч. 1 ст. 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в случае возникновения спора, связанного с принадлежностью имущества, на которое обращается взыскание, заинтересованные лица вправе обратиться в суд с иском об освобождении имущества от наложенного ареста или исключении его из описи.

В силу ч. 4 ст. 80 указанного Закона арест имущества должника включает запрет распоряжаться имуществом, а при необходимости - ограничение права пользования имуществом или изъятие имущества.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ).

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

Согласно ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

В пункте 50 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу статьи 119 Федерального закона "Об исполнительном производстве" при наложении ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество, не принадлежащее должнику, собственник имущества (законный владелец, иное заинтересованное лицо, в частности не владеющий залогодержатель) вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста.

Согласно разъяснениям постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", изложенным в п. 60, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

По смыслу указанных норм иск об освобождении имущества от ареста может быть предъявлен собственником этого имущества или иным лицом, владеющим имуществом по основаниям, предусмотренным законом или договором. Следовательно, обращаясь в суд с иском об освобождении имущества от ареста (исключении из описи), заявитель должен доказать наличие у него вещного права на это имущество.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ. между ОАО «Россельхозбанк» и Ли А.Х.И., ФИО2 заключен кредитный договор, согласно которому банк предоставляет заемщикам денежные средства в размере 

<

данные изъяты> руб. для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> 

ДД.ММ.ГГГГг. между ФИО4 Х-И. и Ли А.Х.И. заключен договор купли-продажи указанной квартиры, ДД.ММ.ГГГГ. ответчику Ли А.Х.И. выдано свидетельство о праве собственности с указанием на наличие обременений в виде ипотеки в силу закона. 

Заочным решением Советского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. с Ли А.Х.И., ФИО5 в пользу АО «Россельхозбанк» в солидарном порядке взыскана задолженность в размере 

<

данные изъяты>, а также обращено взыскание на спорный объект недвижимости с установлением начальной продажной стоимость в размере 

<

данные изъяты> руб. Для принудительного исполнения судебного решения выданы исполнительные лист.

ДД.ММ.ГГГГг. на стадии исполнения решения суда между АЛ «Россельхозбанк», Ли А.Х.И. и ФИО2 заключено мировое соглашение, согласно условиям которого заемщики приняли обязательства погашать имеющуюся задолженность в соответствии с установленным графиком платежей.

Ввиду нарушения со стороны ответчиков условий мирового соглашения, банку выданы исполнительные листы для принудительного его исполнения. 

ДД.ММ.ГГГГг., с учетом постановление от ДД.ММ.ГГГГ., судебным приставом-исполнителем ФИО6 

<

адрес> № в отношении Ли А.Х.И. возбуждено исполнительное производство №-ИП о взыскании задолженности в размере 

<

данные изъяты> руб. и об обращении взыскания на заложенное имущество, в рамках которого ДД.ММ.ГГГГ. судебным приставом наложен арест на спорную квартиру, составлен акт ареста. 

Обращаясь в суд с настоящим иском, в качестве доказательств законности владения спорного имущества истцом представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный с Ли А.Х.И. о приобретении спорной квартиры за 

<

данные изъяты> руб. 

Вместе с тем, суд не может принять указанный договор в качестве доказательства принадлежности спорной квартиры истцу. 

В соответствии с ч. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Таким образом, до государственной регистрации перехода права собственности к покупателю собственником имущества остается продавец, кредиторы которого могут обратить взыскание по его обязательствам на это имущество. 

Договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не содержит отметки о сдаче его на регистрацию в Росреестр, доказательств того, что истец обращался в регистрирующий орган для осуществления регистрации перехода прав собственности в отношении спорного объекта недвижимости и ему было отказано по каким-то причинам, в материалах дела не имеется. Само по себе, составление текста договора купли-продажи правового значения в силу норм § 7 главы 30 ГК РФ не имеет и правовых последствий не влечет. 

К тому же судом принято во внимание отсутствие доказательств передачи денежных средств покупателем продавцу по договору, а также то обстоятельство, что на момент рассмотрения спора истец во владение спорной квартиры не вступил, квартира ему по акту приема-передачи не передана. Тогда как в силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Такое лицо при имеет право на защиту его владения также против собственника.

В соответствии со ст. 1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГг. по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно ст. 3 указанного закона ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Статья 37 ФЗ «Об ипотеке» предусматривает, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как следует из ст. 39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил пунктов 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации;

досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

При таких обстоятельствах, поскольку залогодатель (Ли А.Х.И.) при отчуждении квартиры, находящейся в залоге у банка, согласия на продажу квартиры у залогодержателя (АО «Россельхозбанк») не получал, и доказательств обратного суду не представлено, суд приходит к выводу, что договор купли-продажи спорного имущества не мог быть заключен, а заключенный договор не может быть признан законным и порождающим правовые последствия. 

Доказательств погашения регистрационной записи об ипотеке (ст. 26 ФЗ «Об ипотеке») суду не представлено. 

Добросовестность приобретения спорной квартиры истцом также не доказана. На момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. истцу было известно о том, что приобретаемый им объект недвижимости находится в залоге у АО «Россельхозбанк», о чем свидетельствует п. 1.3 договора купли-продажи, наличие в свидетельстве о праве собственности Ли А.Х.И. на спорный объект недвижимости сведение об обременениях в виде ипотеки, а также положении ст. 26 ФЗ «Об ипотеке», согласно которой государственная регистрация ипотеки является публичной.

Таким образом, покупатель, действуя добросовестно, должен был проверить наличие согласия залогодержателя на продажу залогового имущества, а при не соблюдении установленного ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» порядка отчуждения залогового имущества риски наступления неблагоприятных последствий приобретения объекта недвижимости, находящегося в залоге у третьих лиц, несет покупатель такого имущества.

Наличие между залогодателем и залогодержателем на момент заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. мирового соглашения об исполнении обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ. не влияет на порядок продажи залогового имущества. 

При таких обстоятельствах, поскольку квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ. обременена ипотекой в силу закона, при отсутствии доказательств прекращения ипотеки и согласия залогодержателя на отчуждение объекта ипотеки, учитывая, что право собственности истца в отношении спорного имущества на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано не было, собственником данного имущества являлся должник Ли А.Х.И., оснований для удовлетворения исковых требований не имеется. 

При этом исковые требования к ответчику ФИО2 заявлены необоснованно, поскольку собственником спорной квартиры, должником или взыскателем по исполнительному производству об обращении взыскания на заложенное имущество, в рамках которого судебным приставом-исполнителем в отношении спорной квартиры приняты обеспечительные меры, не является. Между тем, как следует из п. 51 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ № N 22 от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчиками по спорам об освобождении имущества от ареста являются должник, у которого произведен арест имущества, и те лица, в интересах которых наложен арест на имущество.

В соответствии со ст. 438 ГПК РФ исполнительное производство возобновляется судом по заявлению взыскателя, судебного пристава-исполнителя или по инициативе суда после устранения обстоятельств, вызвавших его приостановление.

Принимая во внимание, что оснований для удовлетворения иска судом не установлено, суд полагает возможным исполнительное производство № приостановленное определением суда от ДД.ММ.ГГГГ., возобновить после вступления настоящего решения в законную силу. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Ли 

<

данные изъяты>, ФИО2, АО «Российский сельскохозяйственный банк» об освобождении имущества из-под ареста оставить без удовлетворения. 

Возобновить исполнительное производство №-ИП, возбужденное в отношении Ли 

<

данные изъяты>, исполнительное производство №-ИП, возбужденное в отношении ФИО2, после вступления настоящего решения в законную силу. 

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Бурятия через Октябрьский районный суд 

<

адрес> в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме. 

Судья: Н.А. Кузубова