Дело № 3а-539/2024

УИД 26OS0000-04-2024-000411-62

Решение

Именем Российской Федерации

19 сентября 2024 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Пушкарной Н.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Суховой В.И.,

с участием

представителя административного истца ФИО1 – адвоката Останко М.Н., 

представителя административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2,

представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 ФИО9 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, 

установил:

ФИО1 обратилась в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в котором просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года. 

В обоснование иска указано, что ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером № Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей рыночную стоимость, что нарушает права и законные интересы административного истца как плательщика арендных платежей, размер которых исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № равной рыночной, определенной в отчете об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» № от 23 апреля 2024, в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В судебное заседание административный истец ФИО1, представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, представители заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации г. Ставрополя, КУМИ г. Ставрополя, извещенные надлежащим образом, не явились. 

В соответствии с требованиями ст. 150, части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 – адвокат Останко М.И. поддержал административные исковые требования, с учетом выводов судебной оценочной экспертизы уточнил административные исковые требования. 

Представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО2 и ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3 в судебном заседании просили отказать в удовлетворении заявленных требований, поддержав возражения на заключение эксперта, о назначении по делу повторной или дополнительной экспертиз не ходатайствовали.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные доказательства по делу, опросив эксперта, суд приходит к следующим выводам:

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная названным Кодексом.

Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Налоговым Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. 

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Федеральный закон № 237-ФЗ от 03 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» регулирует отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации (п. 1 ст. 6 Федерального закона № 237-ФЗ). 

В соответствии со статьей 22 Федерального закона № 237-ФЗ от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (п.1). 

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 указанного Федерального закона).

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Судом установлено и материалами дела подтверждается, чтоФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для продолжения строительства комплекса автосервиса, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН о характеристиках объекта недвижимости от 22 января 2024 года № КУВИ-№, а также договором аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя № от 29 января 2024 года.

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 5 марта 2024 года № КУВИ-№. Кадастровая стоимость спорного объекта установлена актом ГБУ СК «Ставкрайимущество» АОКС-№ от 22.01.2024.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке ООО «КонсалтИнвестГрупп» № № от 23 апреля 2024, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений административный истец, являясь плательщиком арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № от 8 августа 2024 года, выполненным экспертом ООО «Аргумент» ФИО8, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, определенную по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки. 

Заключение № от 8 августа 2024 года, выполненное экспертом ООО «Юридическое агентство «Аргумент» ФИО8, подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Объект исследования осмотрен экспертом лично 6 августа 2024 года. Идентификация объекта проведена как при визуальном осмотре, так и по материалам административного дела, с использованием информации для проведения исследования, соответствующей принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Для получения наглядного представления об объекте исследования в заключении приведены фото, чертежи и схемы. Объект и процесс его оценки подробно описаны, приведены общие характеристики, анализ местоположения.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земли для обслуживания автотранспорта под автосервис.

В заключении подробно произведено описание процесса оценки, расчет рыночной стоимости земельного участка сравнительным подходом и приведено обоснование отказа от иных подходов и методов оценки. 

Объекты-аналоги для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектом исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектом оценки ценообразующие факторы, указаны в соответствующей таблице. Указаны надлежащие источники информации по ним. 

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Выводы эксперта мотивированы, предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий.

Экспертом в заключении произведен анализ рынка объекта исследования, ценообразующих факторов, фактических данных о ценах предложений к продаже объектов недвижимости, факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект оценки – земли для обслуживания автотранспорта – под автосервис. 

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями действующего законодательства. 

В судебном заседании по ходатайству ГБУ СК «Ставкрайимущество» опрошен эксперт ФИО8, который проведенное им экспертное исследование в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № и сделанные по определению его рыночной стоимости выводы поддержал в полном объеме. На письменные возражения представителя административного ответчика ГБУ СК «Ставкрайимущество» ФИО3 пояснил, что использованные в качестве аналогов предложения являются максимально сопоставимыми с объектом исследования, по которым удалось выяснить все необходимые ценообразующие характеристики. Что касается предложенных представителем заинтересованного лица предложений, то земельный участок из объявления № 6 анализируемой таблицы расположен в 

<

адрес>, а не в 

<

адрес> как указано в замечании. Площадь земельного участка № 6 составляет 500 кв.м., что в 20 раз меньше площади объекта исследования, площадь земельного участка № 7 составляет 600 кв.м., что в 16,6 раз меньше площади объекта исследования, на территории данного земельного участка имеется строение 90 кв. м. Участок подключен ко всем коммуникациям, о чем прямо заявлено в объявлении, и дополнительно в тексте объявления указано «подойдет под коммерцию: - МАГАЗИН - СТО - АВТОМОЙКА - СКЛАДЫ и др.», конкретный вид разрешенного использования данного участка выяснить не удалось.

Дата оценки объекта исследования является ретроспективной, аналоги могли быть подвержены изменениям после даты продажи, на стр. 50 экспертного исследования экспертом указано «Был установлен кадастровый номер участка: 26:07:040121:93. Было уточнено, что изменение площади участка было произведено после даты предложения», так же верная площадь продаваемого объекта указана в самом объявлении, изменение площади участка возможно и заметить на публичной кадастровой карте.

Кадастровая стоимость аналога № 1 не является рыночным показателем, в объявлении продавцом указана цена предложения, которая и была использована экспертом для расчета рыночной стоимости объекта исследования.

В качестве объектов-аналогов выбраны наиболее сопоставимые с объектом исследования предложения, которые выставлены на рынок в период, предшествующий дате оценки и по которым известны все необходимые ценообразующие характеристики. Учитывая то, что к оценке представлен земельный участок под автосервис (придорожный сервис), а такой вид разрешенного использования не является в чистом виде не коммерческим (торгово-офисным), ни индустриальным (производственно-складским), при анализе рынка сделан основной упор на поиск предложений о продаже земельных участков с аналогичным видом разрешенного использования – под придорожный сервис. По результатам анализа установлено, что предложения о продаже земельных участков под придорожный сервис в г. Ставрополе в открытых источниках отсутствуют, поэтому принято решение о расширении зоны поиска до пределов границ Ставропольского края. В пределах Ставропольского края такие предложения выявлены. Те предложения, по которым удалось выяснить все ценообразующие характеристики, и были использованы в качестве аналогов.

Объект исследования расположен на границе населенного пункта, в месте, где не развита жилая инфраструктура (отсутствуют жилые дома). Коммерческая инфраструктура представлена исключительно производственно-складскими объектами, в окружении отсутствуют торговые объекты, такое положение нельзя назвать средним и типичным для понятия «Окраина города». Аналоги № 1-3 расположены на окраинах своих населенных пунктов, однако в сравнении с объектом исследования не настолько удалены от развитой инфраструктуры (жилые дома, коммерческие объекты), следовательно, они превосходят объект исследования по анализируемому показателю, в связи с чем к ним применена необходимая корректировка. 

Объект исследования расположен на удалении от проспекта 

<

данные изъяты>, между объектом исследования и «красной линией» расположены два других участка. Все три объекта-аналога расположены вдоль крупных автодорог, следовательно, корректировка применена верно.

Информация, изложенная в замечании, является не вполне корректной. Экспертом не был использован в качестве аналога земельный участок площадью 27 000,0 кв.м и аналогов отличающихся по фактору общей площади от объекта исследования в 11 раз в его расчете нет. В качестве объектов сравнения подобраны наиболее сопоставимые предложения, по которым удалось выяснить все необходимые ценообразующие характеристики. Действующие нормативные документы в области оценочной деятельности не содержат требований к предельно допустимым соотношениям между сравниваемыми объектами по фактору общей площади, они содержат требование о внесении необходимых корректировок при выявлении существенных расхождений между сравниваемыми объектами по каким-либо факторам. Расхождение по фактору общей площади экспертом выявлено, оно учтено путем внесения необходимых корректировок, подробное обоснование которых представлено на стр. 44-45 анализируемого экспертного заключения.

Таким образом, замечания не требуют внесения исправления в проведенную экспертизу, а все факты, представленные в анализируемом экспертном заключении, экспертом подтверждены дополнительно.

Ходатайств о назначении повторной либо дополнительной судебной экспертизы сторонами, заинтересованными лицами не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется. 

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Доказательств недостоверности выводов и результатов экспертного заключения, а также подтверждающих иную рыночную стоимость спорного земельного участка сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено. 

Заключение судебной оценочной экспертизы опровергает содержащиеся в отчете об оценке данные об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного объекта недвижимости по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения установлением данной кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика арендной платы.

Данное обстоятельство свидетельствует о нарушении прав и законных интересов административного истца оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости. 

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, уточненные административные исковые требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, установленной в соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы, подлежат удовлетворению

В пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 Налогового кодекса Российской Федерации, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть на 1 января 2022 года.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 7 июня 2024 года.

Установленные настоящим решением суда сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы, начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 ФИО10 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, ГБУ СК «Ставкрайимущество», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью № кв.м., 

<

данные изъяты>, вид разрешенного использования: 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере равном его рыночной стоимости 

<

данные изъяты> рублей по состоянию на 1 января 2022 года. 

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером: №.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости считать 7 июня 2024 года.

Решение суда может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ставропольский краевой суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 27 сентября 2024 года. 

Председательствующий судья Н.Г. Пушкарная