Гражданское дело № 2-5/2026

УИД 04RS0001-01-2025-000643-04

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Баргузин 03 февраля 2026 года

Баргузинский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Свистуновой Г.В., при помощнике ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, ФИО3 с учетом увеличения исковых требований просит:

1) признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, муниципальный район Баргузинский, городское поселение 

<

адрес>, предназначенного для индивидуальной жилой застройки;

2) применить последствия недействительности сделки путем: - возврата в пользу ФИО3 денежных средств, полученных по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500000 руб.; - исключения записи о государственной регистрации права собственности за ФИО3, произведенной Баргузинским отделом Росреестра по 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, ее аннулировании; - возврата в собственность ФИО4 земельного участка;

3) взыскать с ответчика государственную пошлину в размере 25000 руб., расходы на экспертизу в размере 25000 руб.;

4) взыскать проценты за период с ДД.ММ.ГГГГ по дату вынесения решения суда.

Требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ответчиком ФИО4 заключен спорный договор купли-продажи земельного участка. После оформления права собственности на участок, при производстве работ по благоустройству выяснилось, что ответчик не проверила при оформлении спорного земельного участка соответствие фактического нахождения участка в натуре межевому плану согласно Каталогу координат, и не представила информации о том, что на земельном участке протекает речка Максимиха. Из акта от ДД.ММ.ГГГГ № и схемы выноса границ земельного участка в натуре указанного земельного участка, составленного по инициативе истца после оформления права собственности усматривается, что данный участок располагается в речке. В связи, с чем его невозможно беспрепятственно использовать в целях, для которых он приобретался истцом, а именно для целей строительства жилого дома. Указывает, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительным, поскольку заключен под влиянием заблуждения относительно природы сделки, имеющего существенное значение, поскольку разумно предвидеть наступление данных последствий истец как покупатель не мог, т.к. в договоре купли-продажи наличие каких-либо обременений обозначено не было, равно как и сведений о расположении земельного участка в реке. Досудебную претензию ответчик проигнорировала. Кроме того, с ответчика подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (с даты обращения с настоящим иском в суд), по день вынесения решения суда.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: Управление Росреестра по Республике Бурятия, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра по РБ».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечены: Восточно-Байкальский межрайонный природоохранный прокурор; ФИО5, ФИО6 – в качестве соответчиков;Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия, Енисейское бассейновое водное Управление Федерального агентства водных ресурсов, Межрегиональное управление Росприроднадзора по Иркутской области и Байкальской природной территории, Ангаро-Байкальское ТУ Росрыболовства - в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: МТУ Федеральное агентство по управлению имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия, Федеральное агентство водных ресурсов.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлеченыМинистерство природных ресурсов и экологии Республики Бурятия, Администрация МО «Баргузинский район», Администрация МО ГП «п. Усть-Баргузин».

В судебном заседании истец ФИО3 исковые требования, с учетом увеличения, поддержала, суду пояснила, что до заключения спорного договора на земельном участке с ответчиком не встречались, все переговоры относительно сделки проводили посредством телефонной связи, так при выборе земельного участка и осмотре его на местности ей было указано на соседний земельный участок, на котором отсутствовали какие-либо водоемы, также ею перед заключением сделки была изучена публично-кадастровая карта. Однако впоследствии ей стало известно о том, что она начала производить благоустройство на соседнем участке, а ее земельный участок пересекает река. Полагает, что ответчик, как и ее сын, не могли этого не знать, ввели покупателя в заблуждение, поскольку границы земельного участка уточнены, в выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – выписка ЕГРН) содержатся сведения о кадастровых работах от 2023 года.

Представитель истца ФИО7 заявленные требования поддержала, также указала, что согласно акту приема-передачи земельного участка в собственность ФИО4 участок был осмотрен. Формирование земельного участка с рекой запрещено в силу закона, водный объект принадлежит РФ, участок подлежит изъятию. Предметом договора купли-продажи был земельный участок, площадью 1000 кв.м., стоимостью 500000 руб., по результатам экспертизы установлено, что по участку протекает река, установлен ее размер, участок не предназначен для ИЖС. Доказательств того, что площадь земельного участка составляет 1000 кв.м. не представлено.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, направила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО8 в судебном заседании исковые требования не признал, представил отзыв на исковые требования в части взыскания процентов. Полагает, что истцом не доказано о введении в заблуждение при заключении договора.

Представитель ответчика ФИО9 в судебном заседании исковые требования не признала, представила отзыв. Полагает, что истец на дату заключения сделки обладал информацией о характеристиках земельного участка и его месторасположении, истцом не представлено доказательств того, что продавец сообщил покупателю заведомо ложные сведения, а истец, в свою очередь, не проявил должной осмотрительности при совершении спорной сделки, как следствие, оснований для признания сделки недействительной в соответствии с ч. 5 ст. 178 ГК РФ не имеется. Границы водного объекта не установлены, заключение в этой части являются недопустимым доказательством. Истцом выбран ненадлежащий способ защиты права.

Представитель МТУ Федеральное агентство по управлению имуществом в Забайкальском крае и РБ ФИО11, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, ранее в судебном заседании пояснила, что сделка должна быть оспорена, поскольку установлено наличие водного объекта в границах земельного участка, такие земельные участки не подлежат передаче в частную собственность. Полагает, что требование истца в части возврата земельного участка в собственность ФИО4, не подлежит удовлетворению. Представила суду отзыв, согласно которому при наличии доказательства, что спорный земельный участок находится в границах береговой линии, на основании ст. 168 ГК РФ сделка является ничтожной, следовательно, иск подлежит удовлетворению.

Представитель третьего лица Ангаро-Байкальского ТУ Росрыболовства ФИО12, действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что поскольку на земельном участке хозяйственная деятельность не ведется, соответственно никаких вопросов не имеется. Ранее от представителя ФИО13, действующей на основании доверенности, был направлен отзыв, в котором оставила решение по делу на усмотрение суда.

Представитель третьего лица Администрации МО «Баргузинский район» ФИО14, действующий на основании доверенности, в судебном заседании пояснил, что земельный участок был отмежеван неправильно, если имеется реестровая ошибка то ее можно устранить, кадастровые работы запланированы на 2030 год. Полагает, что сделка недействительна в силу ее ничтожности.

Ответчик ФИО6, извещен надлежаще, просил рассмотреть дело в его отсутствие, в судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании пояснил, что в его собственности имеется земельный участок, смежный с участком истца. Участок ему подарила бабушка. Ни она, ни он не знали, где конкретно находится земельный участок, для определения его местоположения он вызывал геодезиста, который отбил крайние точки, где были установлены березовые столбы. Указал, что семья истца начала производить благоустройство на его земельном участке.

Представитель третьего лица ППК «Роскадастр» ФИО15, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, направила отзыв, в котором указала, что государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес> осуществлен ДД.ММ.ГГГГ на основании заявления о постановке на кадастровый учет объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № и описания земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленного ФИО27 М.А. Площадь земельного участка составляет 1000 кв.м. и носит уточненный характер, т.е. кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ. Указанный земельный участок отнесен к землям населенных пунктов, разрешенное использование – «для индивидуального жилищного строительства», удовлетворение исковых требований оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель третьего лица Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия ФИО16, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, направила отзыв, подписанный министром ФИО10, в котором указано, что в соответствии со ст. 8 Водного кодекса РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности), за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи. Согласно ч. 2 ст. 8 Водного кодекса РФ пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности субъекту Российской Федерации, муниципальному образованию, физическому лицу, юридическому лицу, находятся соответственно в собственности субъекта Российской Федерации, муниципального образования, физического лица, юридического лица, если иное не установлено федеральными законами. Указано, что в пределах своих полномочий Министерства имущественных и земельных отношений Республики Бурятия правопритязаний в отношении указанного земельного участка не имеет, также просила рассмотреть дело в отсутствие Минимущества РБ.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия ФИО17, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, направила отзыв, в котором указала, что согласно ч. 3 ст. 5 Водного кодекса РФ поверхностные водные объекты состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии. Местоположение береговой линии (границы водного объекта) считается определенным со дня внесения сведений о местоположении береговой линии (границы водного объекта) в ЕГРН (пункт 14 Постановления Правительства РФ от 29.04.2016 №377 «Об утверждении Правил определения местоположения береговой линии (границы водного объекта), случаев и периодичности ее определения и о внесении изменений в Правила установления на местности границ водоохранных зон и границ прибрежных защитных полос водных объектов».

Сведения о береговой линии водного объекта вносятся в реестр границ ЕГРН, полномочиями по ведению реестра границ наделена ППК «Роскадастр (п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Закона о регистрации).

По данным ЕГРН границы земельного участка с кадастровым номером № пересечений с границами других земельных участков, а также с береговой линией водного объекта не имеют.

По вопросу нарушения установленного законом запрета на образование земельного участка на землях, покрытых поверхностными водами, и на приватизацию земель водного фонда пояснила, что учетно-регистрационные действия в отношении спорного земельного участка осуществлены при отсутствии информации о наличии водного объекта в ЕГРН.

Из содержания иска следует, что акт и схема выноса границ земельного участка в натуре были подготовлены после покупки спорного земельного участка. Между тем, учитывая особенности такого объекта недвижимого имущества как земельный участок, являющегося также природным объектом, полагает необходимым определять его фактическое местоположение до заключения сделки.

Представитель третьего лица Федерального агентства водных ресурсов (Росводресурсы) ФИО18, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещен надлежащим образом, направил письменные пояснения, в которых разрешение спора оставляет на усмотрение суда, также просил рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Министерства природных ресурсов и экологии РБ ФИО19, действующий на основании доверенности, в судебное заседание не явился, направил суду пояснения, из которых следует, что согласно общедоступным сведениям, протяженность реки Максимиха составляет 43 км, соответственно ширина береговой полосы данного водного объекта должна составлять 20 метров, ширина водоохранной зоны - 100 метров, также просил рассмотреть дело в отсутствие представителя Минприроды РБ.

Представитель АМО ГП «п. Усть-Баргузин» ФИО20, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о дате, месте и времени проведения судебного заседания извещена надлежащим образом, направила заявление, в котором просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Администрации.

Представитель Восточно-Байкальского природоохранного прокурора Качина Е.Г. в судебное заседание не явилась, ранее в судебном заседании суду пояснила, что оценка законности сделок не относится к полномочиям природоохранной прокуратуры. При этом законодательством предусмотрены запреты на формирование земельного участка с водным объектом.

Ответчик – ФИО5, третьи лица: Енисейское бассейновое водное управление Федерального агентства водных ресурсов, Межрегиональное управление Росприроднадзора по Иркутской области и Байкальской природной территории, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Также судом допрошены свидетели: Свидетель №1, Свидетель №2, эксперт ФИО24

Суд определил рассмотреть дело в отсутствии неявившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав стороны, допросив свидетелей, изучив отзывы, пояснения представителей ответчика и третьих лиц, материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч. 5 ст. 10 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 1 ст. 3 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения).

Пунктом 3 данной статьи определено, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Таким образом, при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ, регулирующей особенности купли-продажи земельных участков, объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Часть 3 ст. 6 ЗК РФ определяет, что земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В соответствии с положениями ст. 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» к основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

Основные сведения об объекте недвижимости вносятся в кадастр недвижимости, включая такие сведения, как вид объекта недвижимости, кадастровый номер объекта недвижимости и дата его присвоения; описание местоположения объекта недвижимости; площадь и т.д.

Согласно ч. 5 ст. 10 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в реестр границ вносятся следующие сведения о береговых линиях (границах водных объектов): тип и наименование (при наличии) поверхностного водного объекта; описание местоположения береговой линии (границы водного объекта).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО3 и ответчиком ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>. Категория земель: земли населенных пунктов – для индивидуального жилого дома (далее – Договор). Земельный участок принадлежит продавцу на праве собственности на основании акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, дата регистрации ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

Согласно п. 4 Договора земельный участок визуально осмотрен покупателем до подписания настоящего договора, недостатки или дефекты, препятствующие использованию по назначению на момент осмотра обнаружены Покупателем не были. Земельный участок оценивается сторонами в 500000 руб. (п. 5 Договора). До заключения настоящего договора земельный участок никому не продан, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, в аренду не передан. Данный договор купли-продажи считать передаточным актом между сторонами согласно ст. 556 ГК РФ (п. 11 Договора). В Договоре имеются собственноручные подписи сторон. В материалах дела имеется расписка о получении ФИО4 денежных средств в размере 500000 руб.

Таким образом, в тексте заключенного между сторонами договора купли-продажи указаны все существенные условия, письменная форма договора соблюдена, договор зарегистрирован в установленном законом порядке, никаких условий, которые могли существенно повлиять на восприятие его условий, текст договора не содержит.

Из выписки ЕГРН об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ следует, что правообладателем указанного земельного участка является истец ФИО3 Площадь участка 1000+/-11. Категория земель: для индивидуального жилищного строительства. Сведения о кадастровом инженере: ФИО2, СНИЛС №, договор на выполнение кадастровых работ от ДД.ММ.ГГГГ №, дата завершения кадастровых работ ДД.ММ.ГГГГ. Сведения о лесах, водных объектах и об иных природных объектах, расположенных в пределах земельного участка: данные отсутствуют.

Из выписки ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № № следует, что правообладателями указанного земельного участка являлись: Рыболовецкий колхоз «Байкалец» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО4 с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Как следует из акта приема-передачи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Рыболовецкий колхоз «Байкалец» передал в собственность ФИО4 земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Установлено относительно ориентира местность Федорово поле, расположенного в границах земельного участка, площадью 1000 кв.м. для сельскохозяйственного использования из земель сельскохозяйственного назначения. Объект визуально осмотрен до подписания настоящего акта приема-передачи, недостатки или дефекты, препятствующие его использованию по назначению на момент осмотра обнаружены не были. Имеются собственноручные подписи сторон. Произведена государственная регистрация права собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из отзыва ППК Роскадастр следует, что площадь земельного участка составляет 1000 кв.м. и носит уточненный характер, т.е. кадастровые работы по уточнению местоположения границ и площади земельного участка проведены в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Согласно экспертному заключению судебной землеустроительной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №:

1. Определено фактическое местоположение границ земельного участка с кадастровым номером № площадью 431 кв.м. По выписке из сведений ЕГРН площадь 800 кв.м.

2. На момент (ДД.ММ.ГГГГ) полевых экспертных исследований на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> речка находится. Речка занимает 369 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером №. Площадь свободная от речки земельного участка, с учетом границ береговой линии и установленных градостроительными регламентами отступов от границ земельного участка составляет 343 кв.м. Согласно ст. 6 Водного кодекса РФ от 03.06.2006 № 74-ФЗ, ширина береговой полосы водных объектов общего пользования составляет 20 метров. По Водному кодексу РФ полоса земли вдоль береговой линии водного объекта предназначается для общего пользования. Береговая полоса является неотъемлемой частью водного объекта, связана с ним территориально и функционально, составляет с ним единое целое, как природный комплекс. Согласно Земельному кодексу РФ земельные участки общего пользования не подлежат приватизации (п. 12 ст. 85). Также запрещена приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, а также земельных участков, на которых находятся пруды, обводненные карьеры, в границах территорий общего пользования (п. 8 ст. 27). Невозможно использовать земельный участок по его назначению: Для индивидуальной жилой застройки, для индивидуального жилищного строительства.

3. Доступ отсутствует к земельному участку с кадастровым номером №. По западной границе земельного участка с кадастровым номером № находится река, по северной и восточной стороне расположены земельные участки с кадастровыми номерами № и №, по южной стороне имеется доступ к местам общего пользования на расстоянии 7 метров, при этом будет проходить по берегу водного объекта. Необходимо отметить, что водный объект расположен в границах Центральной экологической зоны Байкальской природной территории озера Байкал. На графической модели отображен зеленым цветом возможный проезд по берегу реки Максимиха, который требует сплошную рубку деревьев, которая в ЦЭЗ БПТ запрещена.

Согласно ч. 3 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в ст. 67 ГПК РФ.

Заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Заключение судебного эксперта ОООГеотех-экспертиза в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, экспертом представлены фототаблицы, графические модели и космоснимки земельного участка, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, образовании, стаже работы. Эксперт ФИО24 предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, что подтверждается соответствующей подпиской. Доказательств, указывающих на некомпетентность эксперта, недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, материалы дела не содержат.

В судебном заседании эксперт ФИО24 пояснила, что в исследовательской части экспертного заключения допущена арифметическая ошибка по 2 вопросу. В результате исследования посчитана площадь, занимаемая рекой, земельного участка с учетом фактического берега. Площадь составила 369 кв.м. Правильное значение площади земельного участка, свободной от речки составляет 631 кв.м. В выводах 1 вопроса указано ошибочное значение фактического местоположения границ земельного участка – 431 кв.м., правильное значение площади – 631 кв.м. Площадь исследуемого земельного участка по выписке из сведений ЕГРН правильное значение – 1000 кв.м.

Таким образом, факт нахождения водного объекта – реки Максимиха в границах земельного участка с кадастровым номером №, признается судом доказанным. Данный факт стороной ответчика не опровергнут.

Само по себе несогласие стороны ответчика с выводами эксперта о занимаемой на земельном участке площади реки, о ширине береговой линии, о методике определения границ водного объекта, не опровергает наличие реки на спорном земельном участке.При этом суд отмечает, что стороной ответчика не заявлено ходатайств о проведении повторной либо дополнительной экспертиз, результаты которых могли повлиять на выводы суда.

Сторона истца, обращаясь с требованием о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, фактически указывает на два основания признания сделки недействительной: как сделка, нарушающая требования закона (ст. 168 ГК РФ), так и совершенная под влиянием заблуждения (ст. 178 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГПК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В соответствии с п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных п. 1 указанной статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: 1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; 2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; 3) сторона заблуждается в отношении природы сделки; 4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; 5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно п. 3 ст. 178 ГК РФ заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной. Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (ч. 5 ст. 178 ГК РФ).

По смыслу приведенной нормы права, сделка признается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду. Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке. Так, существенным является заблуждение относительно предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

Согласно ст. 56 ГПК РФ лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям, указанным в статье 178 ГК РФ, обязано доказать наличие оснований для недействительности сделки.

При этом в предмет доказывания по спору о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения входит, в том числе, факт умышленного введения недобросовестной стороной другой стороны в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки. Бремя доказывания наличия оснований для признания сделки недействительной лежит на истце.

Оценив представленные сторонами спора доказательства в их совокупности и взаимной связи, в том числе объяснения сторон, проанализировав условия оспариваемого договора купли-продажи, суд приходит к выводу, что истец ФИО3 не представила объективных и безусловных доказательств того, что со стороны продавца участка имели место обман или введение в заблуждение. Все сведения об объекте недвижимости (о виде разрешенного использование, целевом назначении, ограничениях, в том числе, что земельный участок имеет ограничения как находящийся в зоне с особыми условиями использования территории: Центральной экологической зоне Байкальской природной территории, тип зоны: Территория особо охраняемого природного объекта и т.д.), отражены в выписке из ЕГРН.

Как установлено материалами дела истец определила фактическое местонахождение границ земельного участка только после его приобретения (акт выноса границ земельного участка в натуру, схема выноса в натуру от ДД.ММ.ГГГГ №). Фактические границы земельного участка соответствуют указанным в сведениях ЕГРН. Свидетель Свидетель №1 подтвердил, что ДД.ММ.ГГГГ выезжал на земельный участок и отбил его границы согласно координат, а также то, что по участку протекает река.

Как следует из показаний свидетеля Свидетель №2, являющегося сыном ответчика, объявление о продаже нескольких земельных участков с указанием кадастровых номеров, принадлежащих ответчику, было размещено им. По объявлению ему позвонил супруг истицы. В разговоре Свидетель №2 сообщил последнему, чтобы они самостоятельно выбрали и осмотрели участки, пригласили кадастрового инженера. Они самостоятельно выбрали понравившийся им участок. Ни он, ни ответчик при осмотре истцом земельного участка не присутствовали, лично встретились только при заключении спорного договора купли-продажи.

Доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО3 заблуждалась относительно природы сделки, как и того, что истец была введена в заблуждение ФИО4 или же ее сыном Свидетель №2 относительно предмета сделки, не имеется.

Напротив, истец ФИО3 действуя разумно и добросовестно, с обычной степенью осмотрительности и заботливости, должна была убедиться в состоянии приобретаемого ею земельного участка, в том числе выяснить наличие в его границах водного объекта, притом, что каких-либо объективных препятствий к тому не имелось, истец не могла не обнаружить расположенный на земельном участке, который являлся предметом сделки, реку, и она не была лишена возможности отказаться от приобретения такого земельного участка.

Кроме того, согласно общедоступному всероссийскому справочно-информационному ресурсу ППК «Роскадастр» «Публично-кадастровая карта» в режиме «КосмоснимкиEsri» в границах указанного земельного участка и за пределами земельного участка визуализируется очертания реки.

Суд отмечает, что риск неосведомленности о наличии ограничений в отношении товара, не может быть возложен только на продавца, покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, доподлинно выяснив все обстоятельства, в том числе, касающиеся соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре, отсутствия возможных существенных ограничений в использовании земельного участка.

Как следует из материалов дела, до заключения договора купли-продажи земельного участка истцу была предоставлена достоверная информация о кадастровом номере земельного участка, располагая которой, истец имела реальную возможность получить все интересующие ее сведения о характеристиках данного объекта недвижимости, в том числе внесенных в ЕГРН, и носящих открытый публичный характер, а также уточнить такую информацию у продавца.Кроме того, с учетом возможных экономических рисков совершения сделки с недвижимостью ФИО3 могла предложить правообладателю земельного участка представить дополнительные документы, самостоятельно до заключения договора обратиться с заявлением в орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка для получения необходимой информации, при этом доказательств отказа ответчика в оказании истцу такого содействия непосредственно перед приобретением объекта недвижимости в собственность в материалы дела не представлено, презумпция добросовестности продавца истцом не опровергнута.

Помимо этого, истцу также была предоставлена возможность осмотреть земельный участок в натуре, и в случае затруднительности определения его границ на местности, с учетом характера сделки и ее предмета, она не была лишена возможности привлечь к участию в таком осмотре специалиста, что фактически и было сделано истцом уже после заключения сделки.

Осмотр единожды территории, где расположен спорный земельный участок, без вынесенных на местности его границ, суд не может признать достаточно осмотрительным поведением с учетом существа сделки. При этом истица не была лишена возможности воспользоваться квалифицированной помощью до заключения оспариваемого договора, в том числе с целью проверки предмета сделки.

Более того, после заключения договора, она обратилась к кадастровому инженеру, указавшим на местности границы ее участка. Из пояснений сторон следует, что у ФИО3 не имелось препятствий выполнить данные действия до заключения договора, поскольку кадастровый номер земельного участка был ей известен, препятствия к этому со стороны продавца не чинились.

При таких обстоятельствах суд полагает, что до заключения сделки ФИО3, действуя с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон, была в состоянии получить полные и достоверные сведения о приобретаемом земельном участке, в связи с чем, заявленные ФИО3 к ФИО4 требования о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, как совершенного под влиянием заблуждения, не подлежат удовлетворению.

Достаточных и бесспорных доказательств, подтверждающих факт заблуждения относительно правовой природы оспариваемой сделки в значении, предусмотренном положениями ст. 178 ГК РФ, а также доказательств отсутствия воли на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества истцом в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ не представлено.

Между тем, суд полагает, что имеются основания для признания договора купли-недействительным на основании ст. 168 ГК РФ в силу его ничтожности.

В соответствии с п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГПК РФ).

Согласно п. 3 ст. 129 ГК РФ, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии с п.2 ст. 27 ЗК РФ, земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Положениями п. 5 ст. 27 ЗК РФ определены земельные участки, ограниченные в обороте, находящиеся в государственной и муниципальной собственности. Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности следующие земельные участки: в пределах особо охраняемых природных территорий, не указанные в пункте 4 настоящей статьи, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особо охраняемых природных территориях; в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности; занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками.

Согласно преамбуле Федерального закона от 01.05.1999 N 94-ФЗ «Об охране озера Байкал» озеро Байкал является объектом всемирного природного наследия.

В силу ч. 1 ст. 2, 5 Федерального закона от 01.05.1999 № 94-ФЗ «Об охране озера Байкал» Байкальская природная территория - территория, в состав которой входят озеро Байкал, водоохранная зона, прилегающая к озеру Байкал, его водосборная площадь в пределах территории Российской Федерации, особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал, а также прилегающая к озеру Байкал территория шириной до 200 километров на запад и северо-запад от него. На Байкальской природной территории выделяются, в том числе, следующие экологические зоны: центральная экологическая зона - территория, которая включает в себя озеро Байкал с островами, прилегающую к озеру Байкал водоохранную зону, а также особо охраняемые природные территории, прилегающие к озеру Байкал.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером № полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории, территории объекта культурного наследия, публичного сервитута. Зона с особыми условиями использования территорий «Центральная экологическая зона Байкальской природной территории».

Из материалов дела, в том числе судебной экспертизы, следует, что в границах спорного земельного участка протекает река Максимиха.

В соответствии ст. 1 Водного кодекса РФ (далее – ВК РФ) водный объект - это природный или искусственный водоем, водоток либо иной объект, постоянное или временное сосредоточение вод в котором имеет характерные формы и признаки водного режима; водный режим - изменение во времени уровней, расхода и объема воды в водном объекте. Водотоки (реки, ручьи, каналы), водоемы (озера, пруды, обводненные карьеры, водохранилища) являются поверхностными водными объектами, которые состоят из поверхностных вод и покрытых ими земель в пределах береговой линии (ст. 5 ВК РФ).

В соответствии с ч.1 ст. 8 ВК РФ водные объекты находятся в собственности Российской Федерации (федеральной собственности) за исключением случаев, установленных частью 2 настоящей статьи.

В соответствии с ч.2 ст. 8 ВК РФ в собственности физических лиц могут находиться пруд, обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка, принадлежащего на праве собственности физическому лицу.

Пунктом 2 ст. 6 ВК РФ закреплено право каждого на доступ к водным объектам общего пользования, их бесплатное использование для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Согласно п. 6 той же статьи, полоса земли вдоль береговой линии (границы водного объекта) водного объекта общего пользования (береговая полоса) предназначается для общего пользования. Каждый гражданин вправе пользоваться (без использования механических транспортных средств) береговой полосой водных объектов общего пользования для передвижения и пребывания около них, в том числе для осуществления любительского рыболовства и причаливания плавучих средств (п. 8 ст. 6 ВК РФ).

Формирование границ земельного участка с кадастровым номером № происходило в 2010 году. С 01 января 2007 года в действие вступил Водный кодекс РФ, который закрепил право собственности Российской Федерации на водные объекты (ст. 8), в связи с чем определение местоположения границ земельного участка должно было осуществляться с соблюдением требований Водного кодекса РФ, в части расположения в границах участка водного объекта – реки Максимиха и её береговой полосы.

По данным ЕГРН границы земельного участка с кадастровым номером 

<

адрес> пересечений с береговой линией водного объекта не имеют. Согласно ответу Администрации МО «Баргузинский район» в 2023 году в с. Максимиха проведены комплексные кадастровые работы по уточнению границ земельных участков (контракт от ДД.ММ.ГГГГ №).

Соответственно, формирование границ земельного участка кадастровым номером № осуществлялось с нарушением требований водного законодательства. В границы указанного участка включен водный объект и его береговая полоса, что свидетельствует о недействительности в указанной части результатов межевания земельных участков. На кадастровый учет предоставлялись недостоверные сведения об уникальных характеристиках земельного участка (местоположении и площади).

Сведения о водном объекте - река Максимиха на территории Республика Бурятия, внесены в государственный водный реестр (код ГВР 16040000212116300005958). Длина реки – 43 км. Информация по описанию местоположения береговой линии (границы водного объекта), водоохранной зоны, прибрежной защитной полосе в отношении указанного водного объекта в государственной водном реестре отсутствует.

Учитывая, что длина реки Максимиха составляет 43 км, ширина береговой полосы данного водного объекта должна составлять 20 метров (ч.6 ст. 6 ВК РФ), ширина водоохранной зоны - 100 метров (пп. 2 ч. 4 ст. 65 ВК РФ).

Таким образом, спорный земельный участок, находящийся в Центральной экологической зоне Байкальской природной территории, образован в пределах береговой полосы и акватории водного объекта в нарушение земельного и водного законодательства, что непосредственным образом нарушает права публично-правового образования (Российской Федерации) и интересов третьих (неопределенного круга) лиц.

В связи с изложенным, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки путем приведения сторон сделки в первоначальное положение, прекращения право собственности ФИО3 на земельный участок, путем исключения соответствующей записи о государственной регистрации права, и возвращения ей уплаченных по договору денежных средств.

При этом требование о возврате в собственность ФИО4 спорного земельного участка не может быть удовлетворено, в связи с тем, что является излишним, поскольку суд пришел к выводу об исключении записи о государственной регистрации права собственности за ФИО3

Позиция представителя ответчика о том, что истец вправе самостоятельно исправить реестровую ошибку (при ее наличии), не может быть принята судом во внимание, поскольку достоверных и достаточных данных о возможности ее исправления без изменения площади и местоположения земельного участка, суду не предоставлено.

Относительно требований истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ, начиная с ДД.ММ.ГГГГ (с даты обращения с настоящим иском в суд) по день вынесения решения суда, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга.

В соответствии с п. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (ст. 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

Из разъяснений, изложенных в п. 55 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что если недействительная сделка исполнена обеими сторонами, то при рассмотрении иска о применении последствий ее недействительности необходимо учитывать, что, по смыслу п. 2 ст. 167ГК РФ, произведенные сторонами взаимные предоставления считаются равными, пока не доказано иное, и их возврат должен производиться одновременно.

Таким образом, поскольку основания для дальнейшего удержания продавцом денежных средств отпадают только после признания сделки недействительной решением суда, основания для начисления процентов за пользование чужими денежными средствами за период до принятия судом решения не имеется. Соответственно, требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

Согласно ст. ст. 88, 94 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Если же иск удовлетворен частично, судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику - пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При подаче иска в суд истцом оплачена государственная пошлина в размере 15000 руб. (требование имущественного характера при цене иска 500000 руб.), а также в размере 10000 руб. при подаче ходатайства о принятии обеспечительных мер.

Поскольку суд пришел к выводу об удовлетворении основного требования о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию уплаченная истцом государственная пошлина в полном объеме, то есть в размере 25000 рублей, а также судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (паспорт №) удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: РФ, 

<

адрес>, предназначенный для индивидуальной жилой застройки, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО3 – недействительным.

ФИО4 (паспорт №) возвратить ФИО3 денежные средства, полученные по договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 500000 рублей.

Исключить запись о государственной регистрации права собственности за ФИО3 на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1000 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 25000 рублей, судебные расходы по оплате судебной экспертизы в размере 25000 рублей.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Баргузинский районный суд Республики Бурятия.

Судья Свистунова Г.В.

Мотивированное решение изготовлено 17 февраля 2026 года.