№

УИД34RS0№-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«30» января 2025 года

Фроловский городской суд 

<

адрес>

в составе председательствующего судьи Власовой М.Н.,

при секретаре Кореньковой М.А.,

с участием представителя истца ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе 

<

адрес> гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации городского округа 

<

адрес> о признании действующим договора аренды земельного участка, признании права собственности на объект незавершенного строительства,

установил:

ФИО2 обратилась с иском к администрации городского округа 

<

адрес> о признании действующим договора аренды земельного участка, признании права собственности на объект незавершенного строительства. Указав в обоснование заявленных требований о том, что на основании постановления администрации 

<

адрес> от 19 ноября 2001г. № истцу предоставлен в аренду земельный участок, площадью 1123 кв.м. с кадастровым номером 34:39:000016:141, расположенный по адресу 

<

адрес> вид разрешенного использования индивидуальное строительство, категория земель: земли населенных пунктов сроком на 3 года с правом последующего выкупа или продления срока аренды.

На основании указанного постановления между администрацией городского округа 

<

адрес> и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №.3ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 5 договора аренды срок действия договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг., арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на прежних условиях на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГг. администрацией 

<

адрес> в её адрес была направлена справка № о том, что договор аренды земельного участка №.3ДД.ММ.ГГГГ считается возобновленным на прежних условиях на неопределённый срок.

ДД.ММ.ГГГГг. администацией 

<

адрес> на заявлением истца от ДД.ММ.ГГГГг. о предоставлении информации является ли договор аренды земельного участка №.3ДД.ММ.ГГГГ от 19.11.2001г. действующий был дан ответ за исх. №, в котором указано об окончании срока действия договора аренды со ссылкой на п. 8, 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ.

Кроме того, ответом от ДД.ММ.ГГГГг. администрация 

<

адрес> сообщила, что срок действия договора аренды истек, арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов.

Вместе с тем, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. истец продолжал пользоваться имуществом, а арендодатель не возражал против этого.

ФИО2 обратилась в межмуниципальный отдел по 

<

адрес>, Фроловскому и 

<

адрес> с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 34:39:000016:141.

ДД.ММ.ГГГГг. межмуниципальным отделом по 

<

адрес>, Фроловскому и 

<

адрес> отказано в постановке на государственный кадастровый учет и государственной регистрации прав в отношении объекта незавершенного строительства, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 34:39:000016:141.

Из текста уведомления №КУВД-001/2024-23492654/3 от 01.10.2024г. следует, что для решения вопроса о регистрации прав на земельный участок с кадастровым номером 34:39:000016:141, расположенного по адресу 

<

адрес> был направлен межведомственный запрос в администрацию городского округа 

<

адрес> о наличии договора аренды, заключенного после 2011г.,а также справочно для сведения о выдаче разрешения на строительство, уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Ответ администрации содержал информацию о том, что Федеральным законом т ДД.ММ.ГГГГ №ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ» и отдельные законодательные акты РФ внесены изменения, согласно которым арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды без проведения торгов (п.15 ст. 39.8 ЗК РФ). Таким образом, договор аренды земельного участка №.3ДД.ММ.ГГГГ от 19.11.2001г. окончил своё действие.

Таким образом, не имея действующего договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:39:000016:141, расположенного по адресу 

<

адрес>, не представляется возможным зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства, расположенного по этому же адресу.

Для признания права собственности на объект незавершенного строительства рекомендовано обратиться в суд.

Полагает, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГг. не прекратил своё действие, а был возобновленных на прежних условиях на неопределенный срок, т.е. по настоящее время срок договора аренды не истек. В связи с чем, просила суд признать действующим возобновленным на неопределенный срок договор аренды №.3ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1123 кв.м., с кадастровым номером 36:39:000016:141, расположенным по адресу 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией 

<

адрес> и ФИО2. Признать за ФИО2 право собственности на объект незавершенного строительства – жило1 

<

адрес>% готовности, площадь застройки 39,7 кв.м., расположенный на земельном участке, площадью 11 24 кв.м. с кадастровым номером 36:39:000016:141, расположенным по адресу 

<

адрес>. Данный объект незавершенного строительства построен истцом на земельном участке, отведенном для этих целей в период действия договора аренды земельного участка в соответствии с его условиями и разрешенным использованием земельного участка. С ДД.ММ.ГГГГг. по настоящее время истец выполняет все условия договор аренды, использует земельный участок по назначению, производит на нем строительства индивидуального жилого дома. 

Истец ФИО2 о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, представив заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. 

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности, в судебном заседании в судебном заседании исковые требования полностью поддержала по указанным в иске основаниям, просила суд их удовлетворить.

Представитель ответчика администрации городского округа 

<

адрес> о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представив заявление о рассмотрении дела в его отсутствие. Вместе с тем, непосредственно участвуя в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГг. представитель ответчика ФИО3, действующая на основании доверенности, исковые требования не признала. Пояснив суду, что заключенный ДД.ММ.ГГГГг. с ФИО2 договор аренды земельного участка прекратил своё действие в связи с истечением срока. Федеральным законом от 23.06.2014г. №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные акты РФ» были внесены изменения. Так, Земельный кодекс РФ был дополнен ст. 39.8, определяющей особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. П.1 ст. 39.8 ЗК РФ установлено, что условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Так, в соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды земельного участка заключается на срок, определённый договором. При этом законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. Максимальный (предельный) срок аренды – это период дольше, которого договор не будет действовать (п.3 ст. 610 ГК РФ). Для договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, предельные сроки аренды определены в п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок 20 лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства. При этом у арендатора нет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов согласно п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ. Таким образом, предельный срок действия договора аренды истек ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес> платежи за указанный земельный участок истцом не производятся. Объект незавершенного строительства до настоящего времени не зарегистрирован. Кроме того, согласно Выписке из ЕГРН от 06.12.2024г. земельный участок по адресу 

<

адрес> с кадастровым номером 34:39:000016:141 имеет ограничения прав, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, находится в зоне затопления, где согласно ст. 67.1 Водного кодекса РФ запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления. В связи с чем, просила суд отказать в удовлетворении исковых требований.

Представитель третьего лица Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился. Ходатайств об отложении слушания дела, доказательств уважительности причин неявки суду не представлено.

Учитывая требования ч.1,3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Конституция Российской Федерации устанавливает, что условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона (статья 36, часть 3). В целях упорядочения земельных отношений федеральный законодатель закрепил в Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).

В соответствии со ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Статьей 621 ГК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с ч.2, 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ (в ред. от ДД.ММ.ГГГГ № 136-ФЗ, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГг.) земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 171-ФЗ введена в действие ст. 39.8 ЗК РФ, вступившая в силу с ДД.ММ.ГГГГг., согласно п. 3 ч. 8 которой договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается: на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства. Кроме того, данным Федеральным законом ч. 3 ст. 22 ЗК РФ признана утратившей силу. 

В силу ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Таким образом, Земельным Кодексом Российской Федерации, действовавшем до ДД.ММ.ГГГГ, не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с ДД.ММ.ГГГГ, прямо не исключено применение пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают в том числе:

- из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

- из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

- из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

- в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

- вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

- вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

В силу ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе путем признания права.

В судебном заседании установлено, что постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГг. № ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2 предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 1102 кв.м., расположенный по адресу 

<

адрес> для строительства жилого дома (л.д. 10).

На основании данного постановления ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией 

<

адрес> и ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетней ФИО2 заключен договор аренды земельного участка по адресу 

<

адрес> ул. 

<

адрес>ю 1102 кв.м. для индивидуального строительства сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. Из п. 3.4. договора следует, что арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок (л.д. 11).

Из Выписки из ЕГРН усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 34:39:000016:141, расположенный по адресу 

<

адрес> ул.

<

адрес>ю 1102 кв.м. относится к категории земли населенных пунктов, вид разрешенного использования под жилую застройку (л.д. 69-72).

Согласно договору о строительстве индивидуального жилого дома и надворных построек от ДД.ММ.ГГГГг., заключенному между администрацией 

<

адрес> и ФИО1, она приняла на себя обязательство получить разрешение на ведение строительства, приступить к строительству жилого дома не позднее 1 года после отвода земельного участка, закончить строительства дома в течение 3 лет со дня отвода земельного участка (л.д. 12-13).

Законным представителем истца ФИО1 произведено межевание земельного участка, что подтверждается представленным суду межевым делом (л.д. 14-18).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО1 разрешено строительства надворных построек на земельном участке: тамбура, пристройки, сараев, летней кухни, веранды к летней кухни. Пристройке к летней кухне, бани и гаража (л.д. 20, 21).

Постановлением администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГг № ФИО1 разрешено строительство жилого дома из кирпича размером 10х13м., взамен ранее запроектированного 13,5х13,5 м. на земельном участке по адресу 

<

адрес> (л.д. 19).

В 2007г. ГУППИ «ВОЛГОГРАДЖИЛКОММУНПРОЕКТ» по заданию ФИО1 разработан рабочий проект на электроснабжение жилого дома в 

<

адрес> (л.д. 22-31).

В 2010г. администрацией 

<

адрес> ФИО1 согласовано проведение земляных работ по 

<

адрес> в 

<

адрес> (л.д. 34).

ДД.ММ.ГГГГг. администрацией 

<

адрес> ФИО1 выдана справка, согласно которой в соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ договор аренды земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> возобновлен на прежних условиях на неопределенный срок. В соответствии с требованиями п. 2 ст. 610 ГК РФ ни одна из сторон договора о намерении расторгнуть договор не заявила (л.д. 35).

Вместе с тем, в сообщениях от 08.06.2023г. и 04.10.2023г. администрация 

<

адрес> сообщила ФИО2 о том, что договор аренды земельного участка, расположенного по адресу 

<

адрес> заключен сроком на 3 года с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ

<

адрес> п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса у арендатора нет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок без проведения торгов. ДД.ММ.ГГГГг. договор аренды прекратил своё действие (л.д. 38, 40).

Согласно декларации об объекте недвижимости и техническому плану на земельном участке с кадастровым номером 34:39:000016:141 по 

<

адрес> в 

<

адрес> имеется объект незавершенного строительства степенью готовности 11%, площадь застройки 39,7 кв.м. (л.д. 42-44, 45-57).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 пояснила, что на земельном участке по 

<

адрес> в 

<

адрес> имеется фундамент под жилой дом. В целях регистрации права аренды на земельный участок и права собственности на объект незавершенного строительства она обратилась в Управление Росреестра по 

<

адрес>.

Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГг. №КУВД-001/2024-23492654/3 отказано в государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на земельный участок и объект незавершенного строительства, расположенные по адресу 

<

адрес>. Для регистрации прав на земельный участок (регистрация сделки аренды) был направлен запрос в администрацию 

<

адрес> о наличии договора аренды, заключенного после 2011г., а также сведения о выдаче разрешения на строительство. Согласно ответу администрации 

<

адрес> договор аренды земельного участка №.3ДД.ММ.ГГГГ от 19.11.2001г. окончил своё действие. Таким образом, не имея действующего договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 34:39:000016:141, расположенный по адресу 

<

адрес> не представляется возможным зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства. Для признания права собственность на объект незавершенного строительства рекомендовано обратиться в суд (л.д. 60).

Таким образом, исходя из вышеприведенных норм права и с учетом того, что истец продолжала пользоваться земельным участком после ДД.ММ.ГГГГг. и договор аренды не был расторгнут, применительно к статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды был пролонгирован на неопределённый срок, о чем также в своем письме от ДД.ММ.ГГГГ указывал и ответчик (л.д. 35).

Применение к спорным правоотношениям п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ не применимо, т.к. данная норма права не имеет обратной силы и не применяется к правоотношениям, возникшим до введения её в действие.

Помимо этого, Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Таким образом, из системного толкования указанных положений, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом строительства, созданным в период действия договора аренды без судебного решения. Возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке гражданского судопроизводства.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды на новый срок.

Доводы ответчика о наличии у истца ФИО2 задолженности по арендной плате в данном случае не имеют самостоятельного правового значения.

Согласно представленной квитанции последняя оплата по договору аренды произведена истцом в 2015г. (л.д 36). Согласно справке администрации 

<

адрес> от 09.01.2025г. с ДД.ММ.ГГГГг. оплата истцом не производилась. Указанное обстоятельство истцом не оспаривается.

Вместе с тем, с 2016г. администрация городского округа 

<

адрес> с требованиями о взыскании с ФИО2 задолженности по арендной плате не обращалась. ДД.ММ.ГГГГг. ответчик сообщил истцу о пролонгации договора аренды на неопределенный срок, указав об отсутствии у сторон намерений их расторгать, после чего с требованием о расторжении договора аренды по основанию нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы также не обращался. В связи с изложенным, суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО2 в части признания действующим возобновленным на неопределенный срок договора аренды №.3ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1102 кв.м. с кадастровым номером 34:39:000016:141, расположенным по адресу 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией 

<

адрес> и ФИО2

Кроме того ФИО2 заявлены требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства жилой дом, степенью готовности 11%, площадью застройки 39,7 кв.м., расположенный по адресу по адресу 

<

адрес>.

В силу статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предмет и основание иска определяет истец.

В соответствии с частью 3 статьи 196 данного кодекса суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О судебном решении", суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами. Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В то же время в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 196 данного кодекса, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству" также разъяснено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных: предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска, иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Поскольку основанием иска являются фактические обстоятельства, то указание истцом конкретной правовой нормы в обоснование иска не является определяющим при решении судьей вопроса о том, каким законом следует руководствоваться при разрешении дела (пункт 6).

По настоящему делу истец предъявил требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства, указав, что данный объект построен на земельном участке по 

<

адрес> в 

<

адрес> в период действия договора аренды земельного участка. Основанием для отказа в регистрации права собственности со стороны регистрирующего органа послужило отсутствие действующего договора аренды.

В соответствии со ст. 11 ГК РФ и 3 ГПК РФ целью обращения в суд является защита нарушенного права.

Однако, истец не указал чем нарушено её право, требующее судебной защиты в виде признания права собственности на объект незавершенного строительства.

На основании постановления администрации 

<

адрес> от 19.11.2001г. № ФИО1, действующей в интересах несовершеннолетней дочери ФИО2 разрешено строительство жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>. Согласно договору о строительстве от ДД.ММ.ГГГГг. жилой дом должен быть построен в течение 3-х лет.

Постановлением администрации от 03.06.2004г. № ФИО1 разрешено строительство жилого дома по 

<

адрес> в 

<

адрес>.

В соответствии с п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства. Разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается на десять лет.

Таким образом, срок действия выданного истцу разрешения на строительство истек ДД.ММ.ГГГГг., после чего истец за продлением срока действия разрешения на строительства в орган местного самоуправления не обращалась.

Согласно части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

В связи с вступлением в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" утратили силу части 9 - 9.2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, предусматривающие обязанность по получению разрешения на строительство объекта индивидуального жилищного строительства.

В силу пункта 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства (за исключением строительства объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Частью 15 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется в случае, если в соответствии с частью 17 статьи 51 названного кодекса для строительства или реконструкции объекта не требуется выдача разрешения на строительство.

Из содержания названных норм следует, что связи с вступлением в силу Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" для строительства или реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется получение разрешения на строительство.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Частью 5 статьи 16 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 340-ФЗ

"О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" правообладателю земельного участка, предназначенного для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, в границах населенного пункта, на которых до дня вступления в силу названного Федерального закона начаты строительство или реконструкция жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства, предоставлено право до ДД.ММ.ГГГГ направить в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган предусмотренное частью 1 статьи 511 ГрК РФ (в редакции указанного Федерального закона) уведомление о планируемых строительстве или реконструкции на соответствующем земельном участке жилого дома, жилого строения или объекта индивидуального жилищного строительства.

На основании ч. 12 ст. 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" до ДД.ММ.ГГГГ допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

С учётом разъяснений, содержащихся в п.2,3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Изменение требований к строительству после начала правомерного строительства или реконструкции объекта (например, установление границ территорий общего пользования (красных линий) после начала строительства объекта с соблюдением правового режима земельного участка) не является основанием для признания такой постройки самовольной (абзац первый пункта 1 статьи 222 ГК РФ).

Возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 ГрК РФ, часть 12 статьи 70 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости), часть 5 статьи 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации").

Судам следует учитывать, что до ДД.ММ.ГГГГ возведение (создание) таких объектов на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, без соблюдения порядка, предусмотренного статьей 51.1 ГрК РФ, и регистрация на них права собственности на основании только технического плана, подготовленного на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем земельного участка, и правоустанавливающего документа на земельный участок являются законными действиями застройщика (часть 11 статьи 24, часть 12 статьи 70 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Таким образом, вышеприведённые нормы права и разъяснения Верховного Суда РФ свидетельствуют о возможности регистрации истцом ФИО2 права собственности на объект незавершенного строительства в упрощенном порядке на основании имеющихся у нее документов: декларации об объекте недвижимости и техническом плане при условии регистрации права на земельный участок. Данная процедура является административной, суд при этом не вправе подменять собой административные органы. В связи с изложенным, суд приходит к выводу о том, что права истца на объект незавершенного строительств не нарушено. Основанием для отказа в регистрации права на объект незавершенного строительства со стороны регистрирующего органа послужило предполагаемое отсутствие прав аренды на земельный участок. Однако, при установлении судом факта пролонгации договора аренды земельного участка истец сможет зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства в упрощенном порядке. Доказательств невозможности регистрации права собственности на объект незавершенного строительства в упрощенном порядке истцом в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду не представлено. В связи с чем, требования истца в данной части удовлетворению не подлежат.

Доводы ответчика о том, что земельный участок по адресу 

<

адрес> с кадастровым номером 34:39:000016:141 имеет ограничения прав, предусмотренные ст. 56 Земельного кодекса РФ, находится в зоне затопления, где согласно ст. 67.1 Водного кодекса РФ запрещается размещение новых населенных пунктов и строительство объектов капитального строительства без обеспечения инженерной защиты таких населенных пунктов и объектов от затопления, подтопления в данном случае являются необоснованными. 

Данное ограничение введено решением Нижне-Волжского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов об установлении границ зон затопления от 25.02.2020г. №, т.е. до выдачи истцу разрешения на строительство жилого дома по адресу 

<

адрес> и фактического начала работ по возведению фундамента жилого дома. Последующий отказ в строительстве жилого дома по мотиву введения режима ограничения использования земельного участка нарушает принцип правовой определенности, справедливости, поддержания доверия граждан к действиям государства, а также баланс конституционно защищаемых ценностей, публичных и частных интересов.

Конституция РФ, провозглашая Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие каждого человека, предписывает органам государственной власти и органам местного самоуправления поощрять строительство, создавать условия для осуществления права на жилище (ч. 2 ст. 40).

Жилищный кодекс РФ возлагает на органы государственной власти и органы местного самоуправления обязанность в пределах их полномочий обеспечивать условия для осуществления гражданами права на жилище, в том числе стимулировать жилищное строительство (п. 4 ст. 2).

Кроме того, нахождение земельного участка в зоне подтопления не исключает возможности жилищного строительства, однако возлагает обязанность организовать превентивные защитные мероприятия на данном земельном участке. Обеспечение инженерной защиты земельного участка от подтопления возможно в процессе возведения жилого дома, в том числе собственником земельного участка. Данный вывод соответствует судебной практике Верховного Суда РФ, изложенной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 09.08.2023г. №-КАД23-16-К3.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 к администрации городского округа 

<

адрес> о признании действующим договора аренды земельного участка, признании права собственности на объект незавершенного строительства – удовлетворить частично.

Признать действующим возобновленным на неопределенный срок договор аренды №.3ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 1102 кв.м. с кадастровым номером 34:39:000016:141, расположенным по адресу 

<

адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГг. между администрацией 

<

адрес> и ФИО2.

В остальной части в удовлетворений исковых требований о признании права собственности на объект незавершенного строительства жилой дом, степенью готовности 11%, площадью застройки 39,7 кв.м., расположенный по адресу по адресу 

<

адрес> – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Волгоградский областной суд через Фроловский городской суд.

Решение суда в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: М.Н. Власова