РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 апреля 2018 года г. Иркутск

Иркутский областной суд в составе председательствующего судьи Кравченко Е.Г., при секретаре Тарарухиной И.Л., с участием административного истца ФИО1, представителя административного истца ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-14/2018 по административному исковому заявлению ФИО1 к Правительству Иркутской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Иркутской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» в лице филиала по Иркутской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Иркутский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка: общей площадью 30968 кв.м., кадастровый номер №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, адрес объекта: 

<

...>, принадлежащего ему на праве собственности. В обосновании административного иска указано, что установленная кадастровая стоимость нарушает права и законные интересы административного истца, поскольку влечет увеличение размера налога, исчисляемого на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Определением Иркутского областного суда от 21 ноября 2017 года по административному делу назначена экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы при Министерстве юстиции Российской Федерации (л.д. 176-181). Производство по делу приостановлено.

Определением Иркутского областного суда от 1 февраля 2018 года производство по административному делу возобновлено. 

4 апреля 2018 года административный истец уточнил административные требования с учетом заключения судебной оценочной экспертизы. Просит установить кадастровую стоимость земельного участка, площадью 30968 кв.м., кадастровый номер №, местоположение: 

<

...>, в размере его рыночной стоимости равной 7 892 853 руб. по состоянию на 5 сентября 2017 года.

В судебном заседании административный истец ФИО1 и его представитель ФИО2 поддержали административные исковые требования с учетом уточнений. Просили установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 30968 кв.м., кадастровый номер №, расположенного по адресу: 

<

...>, в размере 7 892 853 руб. по состоянию на 5 сентября 2017 года.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области (Управление Росреестра по Иркутской области) ФИО3, действующая на основании доверенности в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления. В письменных возражениях представитель Управления Росреестра по Иркутской области указала, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

...>, поставлен на кадастровый учет 25 октября 2011 года. 26 октября 2016 года в Единый государственный реестр недвижимости была внесена запись о регистрации права собственности ФИО1 на указанный земельный участок на основании договора комиссии от 15 августа 2016 года. Результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов были утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области». Правительством Иркутской области принято постановление № 239-пп от 05 мая 2014 года «О внесении изменений в постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп». Кадастровая стоимость указанного земельного участка определена филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Иркутской области в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития РФ от 12 августа 2006 года № 222, с применением среднего удельного показателя кадастровой стоимости по приложению № 2 к постановлению № 517-пп (в ред. постановления № 239-пп) для 5 группы видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания) кадастровый квартал № по муниципальному образованию «...» и составляет 43 617 498, 96 руб. (удельный показатель кадастровой стоимости в размере 1408,47 руб. за 1 кв.м). 

Представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя ФГБУ «ФКП Росреестра». Указала, что исковые требования не признает, полагает, что ФГБУ «ФКП Росреестра» не может выступать по настоящему делу в качестве административного ответчика, поскольку спорные отношения между ФГБУ «ФКП Росреестра» и заявителем отсутствуют, сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости на основании поступивших в ФГБУ «ФКП Росреестра» сведений о кадастровой стоимости в соответствии со статьей 24.20 Закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности», действовавшей на момент внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 6 сентября 2017 года ФГБУ «ФКП Росреестра», на основании заявления о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости от 28 августа 2017 год, декларации об изменении вида разрешенного использования от 28 августа 2017 года, копии постановления администрации Заларинского муниципального образования Заларинского района Иркутской области от 17 августа 2017 года № 506 «Об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

...>» было принято решение о внесении изменений в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка с «для строительства производственных зданий» на «предпринимательство». В соответствии с п. 2.3.2. Методических указаний, в случае изменения вида разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов его кадастровая стоимость определяется путем умножения значения удельного показателя кадастровой стоимости земель вида разрешенного использования, соответствующего измененному виду, для кадастрового квартала населенного пункта, в котором расположен земельный участок, на площадь земельного участка. В случае изменения вида разрешенного использования земельного участка кадастровая стоимость такого земельного участка определяется на дату внесения сведений об изменении указанных характеристик земельного участка в государственный кадастр недвижимости (п. 2.6 Методических указаний). Согласно п. 2.4. Методических указаний в случае, когда изменение вида разрешенного использования земельного участка происходит (произошло) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов. Следовательно, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была рассчитана по приложению №2 к постановлению Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года № 517-пп (в ред. постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года № 239-пп). Данный земельный участок, в соответствии с названным постановлением, отнесен к 5 группе видов разрешенного использования: «земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания». Согласно приложению № 2 удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № составляет 1408,47 руб. Таким образом, в настоящее время кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 1408,47 руб.*30 968 кв.м = 43 617 498,96 руб.

В дополнение к представленному отзыву на административное исковое заявление представитель административного ответчика Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Иркутской области ФИО5, действующая на основании доверенности, указала, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 5 сентября 2017 года.

Представитель административного ответчика Правительства Иркутской области ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, представила письменные возражения и заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя Правительства. Указала, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 установлено, что органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель. Кадастровая стоимость земельного участка установлена в соответствии с требованиями закона. 

Представитель заинтересованного лица администрации Заларинского муниципального образования в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Заларинского муниципального образования. В письменном отзыве глава администрации Заларинского муниципального образования ФИО7 указал, что исковые требования не поддерживает, при снижении кадастровой стоимости земельного участка значительно уменьшится сумма налога и соответственно поступление в бюджет администрации Заларинского муниципального образования. 

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте судебного заседания, не представивших доказательства уважительности причин отсутствия и не просивших об отложении разбирательства дела, в соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав административного истца и его представителя, заслушав разъяснения эксперта С. Н,А., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям. 

Как усматривается из материалов дела, между сторонами возник административный спор об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 30968 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, местоположение: 

<

...>.

В соответствии с положениями статьи 24.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в редакции Федеральных законов от 21 июля 2014 года №225-ФЗ, от 8 июня 2015 года №145-ФЗ, от 13 июля 2015 года №216-ФЗ, от 2 июня 2016 года №172-ФЗ, от 23 июня 2016 года №221-ФЗ, от 3 июля 2016 года №360-ФЗ под государственной кадастровой оценкой понимается совокупность действий, включающих в себя: принятие решения о проведении государственной кадастровой оценки; формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключение с ним договора на проведение оценки; определение кадастровой стоимости и составление отчета об определении кадастровой стоимости; утверждение результатов определения кадастровой стоимости; внесение результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

В соответствии со статьей 24.12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости.

Действия на этапах формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке; отбора исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки; определения кадастровой стоимости и составления отчета об определении кадастровой стоимости; проведения экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости; утверждения результатов определения кадастровой стоимости; внесения результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости, регламентированы положениями статей 24.12-24.17 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

На основании статьи 24.14 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для проведения работ по определению кадастровой стоимости привлекаются на конкурсной основе лица, имеющие право на заключение договора на проведение оценки, в соответствии с законодательством Российской Федерации о контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд.

Решение о проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области, принято органом государственной власти Иркутской области в лице Правительства Иркутской области (постановление Правительства Иркутской области от 4 июля 2012 года №368-пп, в редакции постановления Правительства Иркутской области от 6 августа 2013 года №293-пп, опубликованы в газете «Областная» от 13 июля 2012 года №75 и от 12 августа 2013 года №88, вступили в силу через десять календарных дней после опубликования документов).

В приложении к указанным постановлениям Правительства Иркутской области имеется перечень объектов недвижимости, учтенных в государственном кадастре недвижимости и расположенных на территории Иркутской области.

На основании государственного контракта от 22 ноября 2012 года, заключенного между Министерством имущественных отношений Иркутской области и обществом с ограниченной ответственностью «...» по результатам открытого аукциона в электронной форме от 6 ноября 2012 года №, обществом с ограниченной ответственностью «...» проведена работа по государственной кадастровой оценке земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области.

В соответствии с указанным государственным контрактом и техническим заданием на выполнение работ по государственной оценке земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области от 22 ноября 2012 года заказчиком работ является Министерство имущественных отношений Иркутской области.

По результатам проведенных работ по определению кадастровой стоимости земельных участков составлен отчет об определении кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области от 20 апреля 2013 года №.

Экспертным советом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» подготовлено положительное экспертное заключение от 7 июня 2013 года № о соответствии отчета Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки, другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартам и правилам оценочной деятельности. Данный отчет составлялся в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», действовавшем на момент его составления.

В соответствии с актом сдачи-приема от 14 ноября 2013 года отчет и экспертное заключение переданы в Правительство Иркутской области.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области утверждены постановлением Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013 года №517-пп «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области» (в редакции постановления Правительства Иркутской области от 5 мая 2014 года №239-пп).

В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО №4), утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22 октября 2010 года №508 (в ред. Приказа Минэкономразвития России от 22 июня 2015 года №388) кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Пунктом 4 ФСО №4 установлено, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов, рынок которых ограничен или отсутствует.

В силу пункта 6 ФСО №4 под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Таким образом, государственная кадастровая оценка имеет своей целью формирование рынка недвижимости.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 30968 кв.м., с разрешенным использованием: предпринимательство, расположенного по адресу: 

<

...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26 октября 2016 года сделана запись регистрации №.

Таким образом, ФИО1 является субъектом правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, относительно которого возник данный спор. 

Земельный участок отнесен к 5 группе видов разрешенного использования (земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания), для него определен удельный показатель кадастровой стоимости за 1 кв.м. в размере 1408,47 руб. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 5 сентября 2017 года составляет 43 617 498,96 руб., что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 27 сентября 2017 года № (л.д. 12). 

Для проверки экономической обоснованности результатов государственной кадастровой оценки стоимости земельного участка ФИО1 заключил договор на оказание услуг по оценке рыночной стоимости земельного участка с ООО АЗИО «...». 

Согласно отчету об оценке от 7 сентября 2017 года №, составленному ООО АЗИО «...», рыночная стоимость земельного участка площадью 30968 кв.м., кадастровый номер №, местоположение: 

<

...>, по состоянию на 6 сентября 2017 года, составляет 2 307 735 рублей.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является арендная плата и налог на недвижимость. 

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации закреплено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

При проведении массовой кадастровой оценки невозможно учесть все характеристики индивидуального объекта недвижимости, соответственно на основе отчета о рыночной стоимости индивидуальных объектов за счет самих налогоплательщиков имеется возможность уточнить налоговую базу таких объектов в рамках процедуры оспаривания результатов определения кадастровой стоимости.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. 

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Омск-Имущество» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации» от 01 марта 2011 года №281-О-О указано, что действующее правовое регулирование допускает пересмотр кадастровой стоимости земельного участка при определении его рыночной стоимости.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 03 июля 2014 года №1555-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Производственная компания «Возрождение» на нарушение конституционных прав положением пункта 1 статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации» разъяснил, почему кадастровая стоимость бывает завышенной – ее определяют методами массовой оценки, а рыночная стоимость определяется методами индивидуальной оценки конкретного участка.

Возможность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельных участков путем установления их рыночной стоимости на соответствующую дату кадастровой оценки является важной предпосылкой реализации прав граждан и юридических на экономическую обоснованность юридически значимых действий.

Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за юридическими лицами закреплено право на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть определена на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта.

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном на основании и в порядке, предусмотренном этим законом, признается достоверной и рекомендуемой, если в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности»).

В соответствии с положениями статей 24.18 и 24.20 указанного закона установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой оценки на основании решения суда. Новая кадастровая стоимость в качестве дополнительных сведений об объекте недвижимости подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с частью 5 статьи 8 и статьи 13 Федерального закона от 13 июля 2015 года №218-ФЗ с последующими изменениями «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с положениями статьи 77 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

В целях определения рыночной стоимости земельного участка на основании определения Иркутского областного суда от 21 ноября 2017 года была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости земельного участка, производство которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Иркутская лаборатория судебной экспертизы. На разрешение эксперта были поставлены вопросы о соответствии отчета об оценке от 7 сентября 2017 года № требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

В заключении судебной экспертизы от 12 января 2018 года № судебный эксперт указала, что при проверке отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка, составленного ООО АЗИО «...», на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности, установлены нарушения требований федеральных стандартов, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к методам расчета рыночной стоимости, неправильно определены факторы, влияющие на стоимость земельного участка, информация, приведенная в отчете частично является недостоверной и неоднозначной, выявленные несоответствия повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Так, на стр. 17 указано, что в р.п. 

<

...> и 

<

...> районе чаще на продажу предлагались участки под ИЖС и ЛПХ, предложения о продаже земельных участков больших размеров (площадью от 70 соток до 6 га) под промышленные объекты встречаются крайне редко. При этом в таблице 8 приведены удельные цены на продажу земельных участков предпринимательской деятельности на сентябрь 2017 года со ссылкой на исследования оценщика, по 14 предложениям. Исходные данные и ссылки на источники информации отсутствуют. На стр. 26 указано, что для определения стоимости оцениваемого земельного участка выполнен анализ недавних сделок купли-продажи и предложения земельных участков, предназначенных для предпринимательства, расположенных в Иркутской области, г. 

<

...> и 

<

...> районе, в таблице 9 в качестве аналогов приведены объекты из г. 

<

...>. В данном случае выбор объектов-аналогов, расположенных в другом населенном пункте не обоснован, так как на стр. 17 оценщиком приведен анализ рынка по аналогичным объектам в р.п. 

<

...> и 

<

...> районе, анализ возможности/невозможности применения выявленных предложений в качестве аналогов отсутствует. Переход по ссылкам на источники информации в табл.9 на стр. 27 невозможен, на дату экспертного исследования предложения к продаже земельных участков коммерческого назначения в г. 

<

...> отсутствуют. Даты предложения объектов-аналогов в таблице 9 на стр. 27 (сентябрь 2017) не соответствует скрин-шотам объявлений (приложение 1 стр. 40-41 отчета), где указано, что объявление добавлено «сегодня», а дата посещения оценщиком сайта в нижнем правом углу скрин-шота – 17 октября 2017 года (также это не соответствует дате составления отчета и срокам проведения оценки). На стр. 28 при определении корректировки на уторговывание используется справочник оценщика недвижимости за 2012 год, что некорректно, так как на дату оценки – 6 сентября 2017 года опубликован соответствующий справочник 2016 года. На стр. 29 в п. 7 указано, что найти аналоги в Заларинском районе Иркутской области практически невозможно (данное утверждение противоречит приведенному анализу рынка на стр. 17), но здесь же оценщик приходит к выводу, что стоимость 1 кв.м. земельного участка в 

<

...> районе и других районах Иркутской области находится на одном уровне. Соответствующий анализ отсутствует. На стр. 29 указано: «Расчет средневзвешенного степенного коэффициента (Кср), связывающего соотношения удельных стоимостных показателей и показателей площади земельных участков под ЛПХ, осуществленный оценщиком, показал, что указанная величина соответствует: -0,19», что не соответствует расчетам, произведенным в таблице 10, в результате которых величина данного коэффициента составляет -0,17. Стр. 31: при пересчете экспертом значение корректировки на масштаб для объекта аналога №1 составил 0,93, что не соответствует значению в таблице 11. Выявленные в исследуемом отчете несоответствия, оказывают влияние на результат итоговой стоимости, вводят в заблуждение пользователей отчета об оценке, допускают неоднозначное толкование, то есть нарушают принцип однозначности, также в отчете изложена не вся информация (согласно комментариям к таблице №1 заключения эксперта), что нарушает принцип существенности, предоставленные ссылки на источник получения информации являются не проверяемыми.

Заключение судебного эксперта содержит выводы о допущенных оценщиком нарушениях принципа существенности, в соответствии с которым в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, а также принципа обоснованности, в соответствии с которым информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена. 

Согласно заключению судебного эксперта рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 7 892 853 рубля. 

Иркутская лаборатория судебной экспертизы входит в состав системы государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации, руководствуется в своей деятельности Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, основной уставной целью является защита прав и свобод граждан и интересов государства посредством проведения объективных научно-обоснованных судебных экспертиз, основной ее задачей является производство судебных экспертиз по заданиям судов.

Эксперт ФБУ Иркутская ЛСЭ Минюста России С. Н,А. имеет высшее техническое образование по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью», диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» и квалификацию судебного эксперта по специальности 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж экспертной работы по специальности с 2006 года. 

Оценивая представленное экспертное заключение по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает его допустимым и достоверным доказательством, так как оно является подробным, мотивированным и обоснованным, составивший экспертное заключение эксперт имеет соответствующую квалификацию, была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Статья 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривает, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. 

Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки были установлены в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №297.

Согласно пункту 6 ФСО №1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке. 

В соответствии с пунктом 10 указанного стандарта объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с пунктами 12-14 ФСО №1 под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.

В соответствии с пунктом 8 Федерального стандарта оценки «Требования к содержанию отчета об оценке» (ФСО №3), утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года №299, в редакции от 6 декабря 2016 года №785, в отчете об оценке должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

В силу пункта 5 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки. В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Из содержания исследовательской части заключения эксперта усматривается, что осмотр объектов оценки по состоянию на дату в прошлом (на 6 сентября 2017 года) не проводился. Всем существенным допущениям, принятым экспертом, дана соответствующая оценка и характеристика, что позволяет суду согласиться с изложенными экспертом описаниями и выводами.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 25 сентября 2014 года №611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным. 

Заключение эксперта соответствует вышеназванным требованиям законодательства.

Использование методов математического моделирования при проведении массовой оценки не позволяет учитывать уникальные особенности земельных участков. 

В качестве доказательств уникальных характеристик земельного участка с кадастровым номером № в заключении эксперта приведена схема с портала услуг «Публичная кадастровая карта».

Земельный участок относится к 5-му виду разрешенного использования – земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания. В соответствии с требованиями п.20 ФСО №7 оценка рыночной стоимости земельного участка произведена исходя из вида разрешенного использовании объекта оценки.

Земельный участок используется в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования. 

Экспертом исследован рынок недвижимости 

<

...> района Иркутской области, предшествующий дате определения стоимости объекта оценки, отобраны объекты-аналоги, предназначенные для осуществления коммерческой деятельности, наиболее сопоставимые по площади и локальному местоположению с оцениваемым объектом, то есть определен сегмент рынка, к которому принадлежит объект исследования, сделан анализ ценообразующих факторов и ценовых диапазонов, приведена методология оценки с учетом возможности использования трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Приведено обоснование применения сравнительного подхода и метода сравнения продаж, а также отказ от использования иных подходов и методов. В рамках метода сравнения продаж допускается отказ от корректировок в случае их обоснования.

Поскольку объекты-аналоги имеют сопоставимые характеристики, виды разрешенного использования для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования обоснованно не применялась.

Эксперт также обосновал невозможность корректировки на категорию земельного участка, поскольку все объекты-аналоги, как и объект экспертизы, имеют одинаковую категорию земельного участка – земли населенных пунктов.

Поскольку оцениваемый объект и объекты-аналоги отличаются между собой по площади, экспертом применена корректировка на площадь, обоснованно применена корректировка на торг, на изменение цены во времени, корректировки на местоположение, произведен обоснованный расчет, сомневаться в котором оснований не имеется, так как он не опровергается доказательствами.

Согласование результатов корректировки значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам приведено в таблице. 

Итоговые результаты расчета рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № определены экспертом в размере 7 892 853 руб. по состоянию на дату определения кадастровой стоимости земельного участка 6 сентября 2017 года.

При таких обстоятельствах, установленную в заключении эксперта рыночную стоимость земельного участка суд находит достоверной, поскольку кадастровая стоимость установлена методами массовой оценки, без учета вышеперечисленных уникальных характеристик объекта недвижимости. Заслушав разъяснения эксперта С. Н,А. в порядке ст. 168 КАС РФ, подтвердившей заключение о рыночной стоимости земельного участка, суд не усматривает нарушений принципов оценки, содержащихся в Федеральных стандартах оценки. Источники информации об объектах-аналогах проверяемые. 

Не влияет на вывод суда о достоверности рыночной стоимости земельного участка, установленной в заключении эксперта, дата по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 6 сентября 2017 года, содержащаяся в выводе эксперта. На момент назначения судом оценочной экспертизы административным ответчиком Федеральным государственным бюджетным учреждением «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (ФГБУ «ФКП Росреестра») в лице филиала по Иркутской области были представлены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № определенной по состоянию на 6 сентября 2017 года. После проведения по делу судебной экспертизы сведения уточнены, установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 5 сентября 2017 года.

Тот факт, что экспертом определена рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 6 сентября 2017 года, а суд определяет кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной по состоянию на 5 сентября 2017 года, не является существенным. Разница в один день не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Указанная экспертом информация является достаточной, достоверной. 

Участвующие в деле лица согласились с выводами экспертного заключения, доказательств того, что на дату определения кадастровой стоимости принадлежащего заявителю земельного участка – рыночная стоимость данного объекта недвижимости являлась иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено и таких данных в деле не имеется.

В силу положений статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в редакции Федерального закона от 03 июля 2016 года №361-ФЗ, а регистрационный орган принимает к исполнению вступившее в законную силу судебное постановление об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, поэтому вынесение решения о возложении соответствующей обязанности не требуется.

Согласно п.25 Пленума Верховного Суда Российской Федерации №28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Административные исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 30968 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: предпринимательство, местоположение: 

<

...>, определенную по состоянию на 5 сентября 2017 года, равной рыночной стоимости в размере 7 892 853 (семь миллионов восемьсот девяносто две тысячи восемьсот пятьдесят три) рубля. 

Датой подачи заявления считать 6 октября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Иркутского областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Иркутский областной суд. 

Судья Е.Г. Кравченко

Мотивированное решение изготовлено 11 апреля 2018 года.